前期物业管理招标文件(范本)

1、招标项目编号:（项目名称）前期物业管理招标文件招标人：（盖公章） 招标代理机构： （盖公章） 监管部门：招标文件编写说明致投标人第一章招标公告（适用于公开招标）第一章投标邀请书（适用于邀请招标）第二章投标人须知第三章投标文件格式第四章评标细则第五章物业区域划分方案及附图招标文件编制说明一、招标文件编制依据1、编写依据：是否参照武汉市前期物业管理招标文件示范文本 （2016年第一版）编写，如非参照，须说明其它编写依据；是否设 置资格预审，如设置，须另外准备资格预审文件。2、最高限价设置依据： 3、物业合同期限设置依据：本招标项目建设周期为 一年共 期，物业合同期限设置为 年，但在本合同期限内，业

2、主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。4、评标定标方法：采用综合评估法，其中：价格部分权重占 % 资信部分权重占 %项目经理答辩部分权重占 %物业管理方 案部分权重占 %评标委员会向招标人推荐 名中标候选人，招标人按中标候选人的排序确定中标人。5、评分标准设置依据：6、其他：二、专项要求说明（非示范文本设定的内容）：1、专项要求内容：2、专项要求依据：3、其他：三、其他要求说明1、本次前期物业管理招标范围主要包括：（1）房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养 护和管理；(2)本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备 (道 路、室外上下水

3、管道、化粪池等)的维修、养护和管理；(3)公共环境的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集和清运等；(4)配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视 工作；(5)物业及物业管理档案、资料的管理；(6) 。2、投标人的物业服务费报价，应包含物业区域划分方案及附图 中所列明的设备设施的维护费、 材料费、配件费以及法规规定的其他 费用。3、招标人与中标人将参照武汉市前期物业服务合同(示范文 本)(武房发【2014】109号文)制订本次招标项目的前期物业服务 合同。本招标文件、中标通知书及中标人的投标文件等视同为前期物 业服务合同的组成部分。四、招标人承诺我方将严格遵守公开、公平、公正和诚实信用原则，

4、不弄虚作假， 不以不合理的条件限制或排斥潜在投标人， 不对潜在投标人实行歧视 待遇，并将严格按照招标文件和中标人的投标文件订立合同。 如在招 投标活动中，我方出现违法违规以及违反承诺的行为， 我方愿意承担 所有法律责任以及所造成的经济损失。招标人： (盖公章)致投标人本招标文件是依据有关物业管理招标投标的法律、法规、规章和规 范性文件的规定，根据本招标物业项目的特点和需要编制的。招标文件 的编制遵循了公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标文件所包含的 内容已清楚地反映了招标物业项目的规模、性质以及商务和技术要求等。 我们要求投标人必须完全响应本招标文件的实质性内容。招标人：法定代表人：单位地址

5、：邮政编码：联系人：E - mail ：招标代理机构：法定代表人：单位地址：邮政编码：传 真：联系人： 联系电话：E - mail ：日期：第一章 招标公告（适用于公开招标）依据前期物业管理招标投标管理暂行办法、武汉市物业管 理条例、武汉市前期物业管理招标投标暂行规定等相关规定的 要求，（以下简称“招标人”）对 前期物业招标项目采用公开招标方式选聘本项目的物业服务企业，欢迎符 合下列资格条件的物业服务企业参加投标活动。一、招标人基本情况招标人：地址：联系人及电话：招标代理人：地址：联系人及电话：二、项目基本情况1 .项目名称：2 .物业项目基本情况概述：2.1 本项目建造的物业类型：2.2 本

6、项目坐落地址：2.3 本项目的物业管理区域四至范围：2.4 本项目面积：（1）本项目总用地面积 平方米。（2）本项目总建筑面积 平方米。建筑面积构成为：地上总建筑面积 平方米；地下总建筑面积 平方米。住宅建筑面积 平方米，非住宅建筑面积 平方米（非住宅业态包括： ）, 物业服务用房面积 平方米（座落位置）,社区用房 平方米，其它物业建筑面积 平方米（其它物业业态包括： ）。（3）本项目建筑密度,综合容积率,共计建筑物幢（其中住宅 套）；2.5 绿化指标：本项目绿化率：% 绿化面积：平方米。2.6 停车场库：本项目规划建设机动停车位：个，其中地上停车位：个， 地下停车位：个；按照规划设计建造了/

7、非机动车停车库。2.7 供水系统：水泵房 座，生活水池 个，消防水池 个2.8 供电系统：（1）公变部分：开闭所带配电房 座（2）专变部分：专用中心配电室 个2.9 电梯设备：共 部，每部功率为 kw3.0化粪池：个3.1 出入口数量：个3.2 开发建设进度：本项目于一年一月开工建设，共分一期建设。第一期工程总建 筑面积 平方米，计划于 年 月竣工并交付使。（以下类似扩展）。整个建设项目计划于年 月一日全部建成并交付使用。三、物业服务收费标准：1 .住宅（结合项目实际情况分项）最高投标限价：元/月*平 方米2 .非住宅（结合项目实际情况分项）最高投标限价：元/ 月*平方米3 .物业管理标准要求

8、：参照武汉市住宅物业服务等级指导标准 中级服务等级4 .物业服务费结算形式：包干制口 酬金制口四、物业服务合同期限：1、预计接管日期：年 月。2、本项目物业管理服务合同的约定期限为一年（业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止)。五、招投标活动时间安排：1、发布招标公告：(1)发布时间：年 月 日 时 分年 月日 时 分止(不少于5日)(2)发布地点：前期物业管理招投标平台、2、接受投标报名：(1)投标报名时间：年 月 日 时分年 月日 时 分止。(不少于5日)(2)投标报名地点：前期物业管理招投标系统、(3)投标报名联系人：(4)投标报名联系电话：3、发放资格

9、预审文件(如设置资格预审程序须填写)：(1)发放时间：年 月 日 时 分年 月日 时 分止。(不少于5日)(2)发放地点：4、资格审查时间(如设置资格预审程序须填写)：(1)资格预审时间：年 月 日 时 分年 月日 时 分止。(2)资格审查地点：5、发放资格审查合格通知书(如设置资格预审程序须填写)：(1)发放时间：年 月 日 时 分年 月日 时 分止。(2)发放地点：6、发放招标文件：(1)发放时间：年 月 日 时 分年 月日 时 分止。(不少于5日)(2)发放地点：7、项目现场踏勘(如设置现场踏勘程序须填写)：现场踏勘时间：_年月日_时_分。踏勘答疑地点：（项目所在地）8、投标文件递交：递

10、交截止时间：年 月日时分。（与开标时问同时）（2）递交地点：9、开标：（1）开标时间：年 月 日 时 分。（2）开标地点：武汉市民之家四楼开标室六、投标事项（如设置资格预审程序须填写）：本项目实行公开择优选择，凡具备管理本招标项目的能力并且具 备规定的资格条件的物业管理企业，均可以向招标人或招标代理机构 提出报名申请。在投标报名时间截止之时，如报名单位少于 家（含 家），则取消资格预审程序，报名单位可直接于 年 月 日至 年 月 日到 购买招标文件的；如报名单位多于一家，则设置资格预审程序，报名单位可于 年月日至年 月一日到 购买资格预审文件，只有资格预审合格的投标申请单位才能领取招标文件，参

11、加投标。七、投标申请人必要资格条件：前期物业服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立 法人资格、在本市完成信息备案的物业服务企业，并符合以下条件：1、企业资质等级与承接的物业建筑面积相对应，为取得一级或 以上物业管理资质证书的物业服务企业；2、具备承担招标项目的物业服务力量；3、在武汉市物业综合管理系统建立了物业企业及从业人员信用 信息；4、拟派项目经理具有三年以上物业服务行业从业经历，并持有物业管理师资格证书或武汉市物业服务项目经理岗位培训结业证书。八、投标申请人报名时需提供的材料：(1)法定代表人授权委托书原件及被委托人身份证；(2)企业法人营业执照副本、税务登记证副本、法人组织机

12、构 代码证副本；(3)物业服务企业资质证书原件；(4)从武汉市物业综合管理系统中打印并签字盖章的投标报名 登记表；(5)外地企业需提供在本市的资质备案证明文件；(6)从武汉市物业综合管理系统中打印并盖章的物业企业及拟 派项目经理信用信息。投标申请人须按上述要求提供报名资料的原件及复印件。投标中 请人提供的复印件资料均一式三份，并按上述顺序装订成册，所有复 印件均需加盖投标申请人单位公章，封面需有联系人姓名及联系方 式。上述资料有任何一项缺陷，招标人(或招标代理公司)不予受理。投标申请人报名时须按要求提交报名登记表，报名表格式见 附件一。招标人/招标代理公司月日附件一:报名登记表项目编号:项目名

13、称:报名单位名称（公章）：授权代表姓名：身份证号：移动电话：固定电话：传真：电子邮箱：拟派项目经理姓名：身份证号：注：本表以上内容填写均需打印并加盖单位公章，以下内容需在报名时现场填 写，否则报名无效。报名登记时间：年 月 日时分授权代表签字：备注：第一章 投标邀请书（适用于邀请招标）依据前期物业管理招标投标管理暂行办法、武汉市物业管 理条例、武汉市前期物业管理招标投标暂行规定等相关规定的 要求，（以下简称“招标人”）对 前期物业招标项目采用邀请招标方式选聘本项目的物业服务企业，欢迎符 合下列资格条件的物业服务企业参加投标活动。一、招标人基本情况招标人：地址：联系人及电话：招标代理人：地址：联

14、系人及电话：二、项目基本情况1 .项目名称：2 .物业项目基本情况概述：2.1 本项目建造的物业类型：2.2 本项目坐落地址：2.3 本项目的物业管理区域四至范围：2.4 本项目面积：（1）本项目总用地面积 平方米。（2）本项目总建筑面积 平方米。建筑面积构成为：地上总建筑面积 平方米；地下总建筑面积 平方米。住宅建筑面积 平方米，非住宅建筑面积 平方米（非住宅业态包括： ）, 物业服务用房面积 平方米（座落位置）,社区用房 平方米，其它物业建筑面积 平方米（其它物业业态包括： ）。（3）本项目建筑密度,综合容积率,共计建筑物幢（其中住宅 套）；2.5 绿化指标：本项目绿化率：% 绿化面积：平

15、方米。2.6 停车场库：本项目规划建设机动停车位：个，其中地上停车位：个， 地下停车位：个；按照规划设计建造了/非机动车停车库。2.7 供水系统：水泵房 座，生活水池 个，消防水池 个2.8 供电系统：（1）公变部分：开闭所带配电房 座（2）专变部分：专用中心配电室 个2.9 电梯设备：共 部，每部功率为 kw3.0化粪池：个3.1 出入口数量：个3.2 开发建设进度：本项目于一年一月开工建设，共分一期建设。第一期工程总建 筑面积 平方米，计划于 年 月竣工并交付使。（以下类似扩展）。整个建设项目计划于年 月一日全部建成并交付使用。三、物业服务收费标准：1 .住宅（结合项目实际情况分项）最高投

16、标限价：元/月*平 方米2 .非住宅（结合项目实际情况分项）最高投标限价：元/ 月*平方米3 .物业服务费结算形式：包干制口 酬金制口四、物业服务合同期限：1、预计接管日期：年 月。2、本项目物业管理服务合同的约定期限为一年（业委会代表全体 业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）。五、招投标活动时间安排：1、发布投标邀请书：(1)发布时间：年 月 日 时 分年 月日 时 分止(不少于5日)(2)发布地点：前期物业管理招投标平台、2、接受投标报名：(1)投标报名时间：年 月 日 时分年 月日 时 分止。(不少于5日)(2)投标报名地点：前期物业管理招投标系统、(3)投标报名

17、联系人：(4)投标报名联系电话：3、发放招标文件：(1)发放时间：年 月 日 时 分年 月日 时 分止。(不少于5日)(2)发放地点：4、项目现场踏勘答疑：(1)现场踏勘时间：年 月 日 时 分。(2)踏勘答疑地点： (项目所在地)5、投标文件递交：(1)递交截止时间：年 月 日 时 分。(与开标时问同时)(2)递交地点：6、开标：(1)开标时间：年 月 日 时 分。(2)开标地点：武汉市民之家四楼开标室六、投标申请人必要资格条件：前期物业服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立 法人资格、在本市完成信息备案的物业服务企业，并符合以下条件：1、企业资质等级与承接的物业建筑面积相对应，为

18、取得一级或 以上物业管理资质证书的物业服务企业；2、具备承担招标项目的物业服务力量；3、在武汉市物业综合管理系统建立了物业企业及从业人员信用 信息；4、拟派项目经理具有三年以上物业服务行业从业经历，并持有 物业管理师资格证书或武汉市物业服务项目经理岗位培训结业 证书。七、投标申请人报名时需提供的材料：(1)法定代表人授权委托书原件及被委托人身份证；(2)企业法人营业执照副本、税务登记证副本、法人组织机构 代码证副本；(3)物业服务企业资质证书原件；(4)从武汉市物业综合管理系统中打印并签字盖章的投标报名 登记表；(5)外地企业需提供在本市的资质备案证明文件；(6)从武汉市物业综合管理系统中打印

19、并盖章的物业企业及拟 派项目经理信用信息。投标申请人须按上述要求提供报名资料的原件及复印件。投标中 请人提供的复印件资料均一式三份，并按上述顺序装订成册，所有复 印件均需加盖投标申请人单位公章，封面需有联系人姓名及联系方 式。上述资料有任何一项缺陷，招标人(或招标代理公司)不予受理。投标申请人报名时须按要求提交报名登记表，报名表格式见 附件一。招标人/招标代理公司月日附件一:报名登记表项目编号:项目名称:报名单位名称（公章）：授权代表姓名：身份证号：移动电话：固定电话：传真：电子邮箱：拟派项目经理姓名：身份证号：注：本表以上内容填写均需打印并加盖单位公章，以下内容需在报名时现场填 写，否则报名

20、无效。报名登记时间：年 月 日时分授权代表签字：备注：第二章投标人须知投标须知前附表序号内 容规定1投标人的资质要求见招标公告中有关投标人资格中的相关内容2投标报名方式现场报名（），报名地址：网上报名，网址:武汉市物业管理综合系统3踏勘现场组织（）不组织（）时间：;集中地点：4投标人提出问题的截止时间年月日时分5投标人要求澄清招标 文件的截止时间递交投标文件截止之日 日前6投标人确认收到招标文件澄清的时间收到澄清通知后小时（以发出时间为准）7投标人确认收到招标文件修改的时间收到澄清通知后小时（以发出时间为准）8投标货币人民币9最高投标限价见招标公告中最高投标限价要求，超出任何一种物业类型的最高

21、投标限价，为无效投标。10投标保证金不提交（）提交（）投标保证金的形式：投标保底金的金额：递交截止时间：递交方式：11退还投标保证金及利息计息标准：银行同期活期存款利率计息时间：退还办法：12投标有效期日历天（从投标截止之日算起）13投标人的替代方案允许（）不允许（）14近年财务状况的年份要求年年年15近年业绩合同年份要求年月日至年月日16号条款定义及处置号条款为重点条款，不满足任一号条款将被视为不满足招标文件实质性要求，并导致投标被否决17股条款偏离氾围和幅度非“”号条款为一般条款，最多允许偏离项目数量及偏离幅以上偏离在评标时将被扣分，超过允许偏离项目数量及幅度将被否决18签字和（或）盖章要

22、求“盖公章”是指：盖标明投标人法定名称的公章，不得用如“投标专用章”、“业务专用章”、“合同专用章”代替“签署”是指：手写签字，也可使用个人印章、签名章或其他电子制版签名代替“签章”是指：使用个人印章、签名章19投标文件的份数份正本和份副本。20投标文件电子版要求（）不要求（）提供的电子版应满足下列要求：21封套上写明招标人名称： （项目名称）投标文件在 年月 日一时一分前不得开启投标人名称：22装订方式不可拆卸的胶装方式，暗标采用招标人统一提供的封皮，明标、暗标分别独立装订成册23投标文件的递交（1）投标文件递交截止时间： 年月日时_分（2） 投标文件递交地点： 。（3）注息事项：1）投标人

23、对投标文件进行密封，对明标（价格、资信部分）与暗标（物业管理方案部分）分开胶装成册，具体要求参照投标人须知第二节11款“投标文件格式”；2）其他。24是否退还投标文件是（）否（）25开标会开标时间：年月日时_分（同投标截止时间）开标地点：26密封情况检查投标人或投标代表检查27开标顺序投标文件递交先后逆序（）投标文件递交先后次序（）28评标方法综合评估法29定标方法采用综合评估法的，根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人顺 次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的，招标人可以 依序确定其他中标候选人为中标人。30评标委员会组建评标委员会构成： 人，其中招标人代表： 人评标专家确定方式

24、：武汉市前期物业管理招投标评标专家库中抽取31是否授权评标委员会确定中标人是（）否，推荐一名中标候选人（）32签订合同日内（自中标通知书发出之日起 30日内）。33履约保证金履约保证金的形式：履约保证金的金额：合同总价的 %34行政监督部门名称：区房管局物业科地址：电话：邮政编码：35招标代理费根据发改价格2011534号的规定，由招标人向招标代理机构（受托方）支付招标代理服务费。36需要补充的其他内容注：招标人按照实际情况填写上表，可按表格格式扩展。一、总则1 .本项目前期物业管理招标范围根据物业项目具体情况或物业合同中规定的事项明确物业服务范围，具体参考武汉市物业管理条例规定执行：(1)物

25、业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；(2)公共绿化的维护；(3)公共区域的秩序维护和安全协防；(4)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；(5)物业维修、更新、改造费用的财务管理；(6)物业服务档案和物业档案的保管；(7)招标人在招标文件中要求或者法规和政策规定由物业服务企业提供的其它物业管理事项。2 .投标人资格要求(适用于已进行资格预审的)投标人应是收到招标人发出投标邀请书的单位3 .投标人资格要求(适用于未进行资格预审的)3.1 投标人除应符合本招标文件招标公告的要求3.2 投标人不得存在下列情形之一：(1)为招标人不具有独立法人资格的附属机构(单位)；(2)接

26、受委托为招标项目前期提供咨询或参与招标文件编制的；(3)为本招标项目提供招标代理服务的；(4)与本招标项目的招标代理机构同为一个法定代表人，或者相互控股或参股的，或者相互任职或工作的；(5)被责令停业的；(6)被暂停或取消投标资格的；(7)财产被接管或冻结的。1.3投标人存在下列情形之一的，相关投标均无效：(1)与招标人存在利害关系影响招标公正性的；(2)单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，同时参加投标的。4 .投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。5 .保密参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密，违者

27、应对由此造成的后果承担法律责任。6 .语言文字除专用术语外，与招标投标有关的语言均使用中文。必要时专用术语应附有中文注释。7 .计量单位所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。8 .踏勘现场8.1 招标人将(组织或者不组织)投标人对项目现场及周围环境进行踏勘。招标人如果确定组织现场踏勘，将按照前附表规定的时间和地点，组织投标人踏勘现场及周围环境。投标人应承担踏勘现场所发生的自身费用。8.2 招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的 资料，招标人不对投标人做出的任何推论、理解和结论负责。8.3 经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标项目现场，但投标人不得因此使

28、招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人自行承担踏勘现场的责任和风险。二、招标文件9 .招标文件的组成招标文件除以下内容外，招标人在招标(或谈判)期间发出的答疑纪要、澄清、修改和其他补充修改函件，均是招标文件的组成部分，对投标人起约束作用；招标文件包括下列内容：(1)招标公告(投标邀请书)(2)投标人须知(3)投标文件格式(4)评标办法(5)合同条款及格式(6)物业区域划分方案及附图10 .招标文件的澄清10.1 投标人取得招标文件后，应仔细阅读和检查招标文件的所有内容，应及时向招标人提出，以便补齐。如有疑问，应在投标人须知前附表规定的时间前以书面形式，要求招标人 对招标文件予以澄清。10.2

29、招标文件的澄清以书面形式发给所有购买招标文件的投标人，但不指明澄清问题的来源。澄清通知发出的时间距投标人须知前附表规定的投标截止时间不足15日，并且澄清的内容影响投标文件编制的，相应延长投标截止时间。10.3 投标人在收到澄清通知后，应在投标人须知前附表规定的时间内以书面形式通知招标人，确认已收到该澄清。11 .招标文件的修改11.1 招标文件的修改以书面形式（包括网站发布方式） 发送给所有投标人。 如果修改通知发出的时间距投标人须知前附表规定的投标截止时间不足15日，并且修改的内容影响投标文件编制的，相应延长投标截止时间。11.2 投标人收到修改通知后， 应在投标人须知前附表规定的时间内以书

30、面形式通知招标 人，确认已收到该修改通知。12 .招标文件的异议12.1 投标人或者其他利害关系人对招标文件（包括对招标文件澄清和修改的内容）有异议的，应当在投标人须知前附表规定的投标截止时间10日前提出。招标人自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，招标人将暂停招投标活动。逾期提出的，招标人可不予受理。本处所称异议是指投标人或者其他利害关系人认为招标文件的内容违反法律、法规、规章的强制性规定，违反公开、公平、公正和诚实信用原则，影响投标人投标而向招标人提出的质疑。异议与答复应采取书面形式。12.2 招标人对异议的答复构成对招标文件澄清或者修改的，招标人将按照本章第 10款、第11款规定办

31、理。三、投标文件13 .投标文件的组成及编制13.1 投标方应按招标文件第三章规定的投标文件格式编写投标文件，可以增加附页， 作为投标文件的组成部分。如果投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险应由投标人自行承担， 并根据有关条款规定，其投标有可能被拒绝。13.2 投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准， 如投标人使用的标准低于上述标准，评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的 差异详细说明。14 .投标报价14.1 投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算

32、依据。14.2 一种物业类型只允许有一个投标报价，招标方不接受有任何选择的报价。报价计价单位按建筑面积元/每平方米月计算。14.3 投标人在投标报价时，不能仅进行投标总价优惠，投标人对招标人的任何优惠均 应反映在相应投标分项报价表的单价(总价)中。低于成本报价的投标将被拒绝。14.4 投标人开标一览表中的投标报介或算术错误修正后的投标报价大于最高投标限价 的，其投标将被否决。15 .投标有效期15.1 在投标人须知前附表规定的投标有效期内，投标人不得要求撤销或修改其投标文 件。15.2 出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标人以书面形式通知所有投标人延长投 标有效期。投标人同意延长的，应相应延

33、长其投标保证金的有效期，但不得要求或被允许修改或撤销其投标文件；投标人拒绝延长的，其投标失效，但投标人有权收回其投标保证金。16 .投标保证金16.1 投标人须知前附表规定提交投标保证金的，投标人在递交投标文件的同时，应按 投标人须知前附表规定的形式、金额、递交截止时间、递交方式提交投标保证金。投标保 证金有效期应与投标有效期一致，并作为其投标文件的组成部分。16.2 投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，其投标将被否决。16.3 招标人最迟在与中标人签订合同后5日内，向未中标的投标人和中标人退还投标保证金。对于采取现金或支票形式提交投标保证金的，招标人同时退还投标保证金的银行 同期存款利息

34、。投标保证金及利息的计息标准和退还方式见投标人须知前附表。16.4 有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：(1)投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件;(2)投标人相互串通投标，或者向评标委员会成员行贿，或者以他人名义投标，或者以其他方式弄虚作假谋取中标；(3)中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签合同或未按招标文件规定提交履约保证金。17 .投标文件的份数和签署17.1 投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书(明标、暗标)共 套，并明确 注明正本”或副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。17.2 投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。17.3 电报、电话、传

35、真形式的投标概不接受。四、递交投标文件18 .投标文件的密封和标记18.1 投标文件的正本与副本应分开包装，加贴封条，并在封套的封口处加盖投标人单位章和法人印章。投标人须知前附表规定投标人需同时提交投标文件电子版的，其投标文件正本的封套中应同时包括其投标文件电子版。18.2 投标文件的封套上应清楚地标记“正本”或“副本”字样，封套上应定明的内容见 投标人须知前附表。19 .投标文件的递交19.1 投标文件截止时间和地点。投标人应根据“投标须知前附表”的规定，在投标截止 时间前将密封的投标文件送达指定地点。19.2 为方便开标唱标，投标人应将开标一览表用信封单独密封，在信封上标明开标一览表”字样

36、，并注明“于 之前(指本招标文件中规定的开标日期及时间)不准启封 的字样。单独密封的“开标一览表”应与投标文件封入同一密封袋。19.3 招标人收到投标文件后，向投标人出具签收凭证。该签收凭证一式二份，招标人和投标人各留存一份。19.4 除投标人须知前附表另有约定外，投标人所递交的投标文件不予退还。19.5 如果投标人未按上述规定进行密封、标记和递交的，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。20 .投标文件的修改和撤销20.1 投标截止时间以后，投标人不得修改投标文件。20.2 从投标截止期至投标人在投标书格式中确定的投标有效期之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标。21 .投标文件有下列情

37、形之一的，招标人对投标文件不予受理21.1 未密封的或者加写标记；21.2 未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；21.4 在投标截止时间以后送达的，或者未送达到指定地点的；21.5 投标人名称或组织结构与投标报名不一致且未提供有效证明的；21.6 招标文件或者法律、法规规定的其他投标文件不予受理的情形。五、开标22 .开标22.1 招标人邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加开标会。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。22.2 参加开标会议的投标人必须是本单位法定代表人或授权代表人。法定代表人或授权代表人在开标前须出示法定代表人证明书和身份证的原件，授权代表人还应携

38、带法定代表人授权委托书原件。22.3 招标人当众宣布招标人参会人员的名单，公布提交投标文件的投标人名单。22.4 公布提交合格撤回通知的投标人名单，并将其投标文件原封不动地退回。22.5 招标人负责组织检查投标文件的密封和标记情况，在场所有投标人和区房管部门监管人员共同见证。22.6 经确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、资质、拟派项目经理、信 用信息、投标人数、投标金额以及招标文件规定的其他内容。22.7 招标人在投标截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众拆封、宣读。22.8 招标人应做好开标过程记录，并由投标人签字确认。22.9 投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出；招

39、标人当场对异议作出答复，并制作记录。本处所称异议是指投标人在开标现场对投标文件提交、投标截止时间、开标程序、投标文件密封、唱标内容、开标记录、唱标次序以及投标人和招标人或者投标人相互之间存在利 益冲突的情形等提出的质疑。22.10 投标人异议成立的，招标人将及时采取纠正措施，或者提交评标委员会评审确认； 投标人异议不成立的， 招标人将当场给予解释说明。 开标工作人员包括监督人员不应在开标 现场对相关投标作出有效或者无效的判断。六、评标23 .评标委员会的组建23.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人正式授权的熟悉 相关业务的代表，和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上

40、单数。评标委员会成员人数及专家的确定方式见投标人须知前附表。23.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：(1)投标人或投标人的主要负责人的近亲属；(2)项目主管部门或行政监督部门的人员；(3)与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；(4)曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚 或刑事处罚的。24 .评标原则24.1 评标活动应当遵循公平、公正、科学、择优 的原则。24.2 评标委员会按照第五章“评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行系统地评审和比较。25 .向评标委员会提供的资料25.1 公开发布的招标文件，包括招标文件的补充

41、、修改或澄清文件及图纸、答疑纪要等;25.2 项目概况和重点的书面介绍。包括项目规模、项目特点、技术要求、招标文件与示 范文本有较大变动的条款等；25.3 记录开标过程的相关表格；25.4 其他评标必需的资料。26 .评标委员会的职责26.1 评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动。26.2 评标委员会推举一名评标组长，主持评标工作。对投标文件进行评审和比较，招26.3 评标委员会根据招标文件规定的评标方法和标准, 标文件中没有规定的方法和标准不得作为评标的依据。26.4 评标过程中发现的重大问题，由评标委员会负责裁决。如果否决全部投标，应先征询招标人意见。26.5 评标讨论过程中，评标委员

42、会成员应当对投标文件发表专业、客观、公正的意见， 意见不一致时应作进一步的讨论。评标委员会成员对任何一个投标文件的质疑，应当在讨论或现场评审时提出，表决结果确定后才提出的质疑，不可作为改变表决结果的依据。26.6 如果投标人提交的投标文件超出招标文件要求的内容，评标委员会对超出招标文件要求的内容不予评审，只评审招标文件要求的内容。27 .投标文件的评审27.1 投标文件的初步评审由评标委员会进行投标文件的初步评审。投标文件有下列情形之一的，初步评审不通过，应作无效标处理：(1)物业服务费报价不符合招标文件要求的；(2)同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；(3)投标保证金内容不符合

43、招标文件要求的；(4)投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；(5)投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；(6)投标文件格式或份数不符合招标文件要求的；(7)招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。27.2 投标文件的详细评审由评标委员会进行投标文件的详细评审。投标文件有下列情形之一的，详细评审不通过，应作废标处理：(1)投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；(2)投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的(招标文件第三章投标文件格式中加注星号的重要条款)；(3)评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行修正，投标人不接受 修正方式的，

44、或不接受修正后的价格的，或修正后的投标报价超过最高投标限价的，或发现投标报价存在多处算术错误使得投标报价校核无法进行的；(4)投标人的投标报价明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相应的证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相应证明材料的，由评标委员会认定投标人以低于成本报价竞标，否决其投标；(5)不按评标委员会要求澄清、说明或补正的；(6)招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。27.3 有下列情形之一的，视为投标人相互串通投标，评标委员会应当否决其投标：(1)不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；(2)不同投标人委托同一单位或

45、者个人办理投标事宜；(3)不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人；(4)不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；(5)不同投标人的投标文件相互混装；(6)不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。27.4 有下列情形之一的，视为弄虚作假行为，评标委员会应当否决其投标：(1)使用通过受让或者租借等方式获取的资格、资质证书投标的，即以他人名义投标人的；(2)使用伪造、变造的证件；(3)提供虚假的财务状况或者业绩；(4)提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；(5)提供虚假的信用状况；(6)其他弄虚作假的行为。27.5 除招标人在招标文件中规定或者法律

46、法规另有规定外，不得作为无效标或废标的 理由。27.6 废标的处理(1)评标委员会对投标文件应坚持谨慎确定废标的原则。(2)评标委员会在作出任何一项废标决定之前，都应严格遵循以下程序：1)评标委员会应要求当事投标人作相应的答辩。2)评标委员会将答辩记录送当事投标人委派答辩人签字确认。如果投标人拒绝在答辩 记录上签字确认的，视为同意答辩记录。3)评标委员会应在充分讨论的基础上，通过记名的集体表决方式作出决定。4)如果评标委员会通过表决做出无效标或废标的决定，应在评标报告中详细记录做出无效标或废标的理由、依据和评标委员会表决的过程和结论。评标报告由评标委员会全体成员签字。若评标委员会成员对表决结论

47、持有异议，可以书面方式阐述其不同意见和理由；如果该成员拒绝在评标报告上签字，又不陈述其不同意见和理由的，视为同意表 决结论。5)评标委员会否决不合格投标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评 标委员会可以否决全部投标。6)评标委员会在否决所有投标文件前，应当向招标人核实有关情况，征询招标人意见。28 .澄清有关问题和对答辩人的要求28.1 为了有助于投标文件的审查、评价和比较，对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以用书面形式(应当由评标委员会签字)要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。评标委员会对投标人提交的澄清、说明 或补正有疑问的

48、，可以要求投标人进一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。投标人的澄清、说明或者补正应当用采用书面形式(由其受权的代表签字)，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。根据本须知第27条,凡属于评标委员会在评标中发现的算术错误进行核实的修改不在此列。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。28.2 投标人委派的答辩人应符合以下条件：(1)拟进行投标答辩的，答辩人必须是投标人拟派往本招标项目的项目负责人、其法 定代表人或者法定代表人委托代理人，参加项目经理答辩必须是拟派往本招标项目的项目负责人。(2)答辩人须经工作人员核验其身份。答辩人务必携带有效的身份证明材料。

49、投标人拟委派答辩人非本节第 26.2款第(1)条规定的人员不得进入答辩室。(3)评标委员会要求投标人进行答辩，但投标人在规定时间内未派出答辩人的，评标 委员会将根据招标文件规定作出不利于投标人的判定，且投标人不得因此提出任何异议。评标委员会29 .错误的修正29.1 评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误的原则如下：(1)如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；(2)当综合单价与数量的乘积与合价不一致时，以综合单价为准，除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修

50、改综合单价。(3)如果物业服务支出构成明细报价存在缺项漏项时，该缺项漏项费用应以所有有效投标人该项最高报价计算，修正投标人的投标报价。29.2 按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。30 .投标文件的比较与评价30.1 评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。30.2 其他要求。31 .评标、定标方法31.1 评标、定标方法采用综合评估法的，适用如下条款：(1)综合评估法是指最大限度满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件规定的 各项评价因素进行量化打分，并按汇总评标总得分由高到低的顺序推荐中标候选人的评标方 法。

51、(2)评标委员会将参照本招标文件规定，对实质上响应招标文件要求的投标文件进行 下一步评审。(3)综合评审：评标委员会按照本招标文件的评审表对每个通过初审和详细评审的投 标人进行评审、打分，然后汇总每个投标人总得分。若评标专家发现投标人所报综合单价偏 离严重将影响后续项目实施时，评标专家应要求投标人进行澄清说明。(4)本次综合评审采用百分制，评标指标设置为价格、资信、答辩、物业管理方案等 四部分。其中报价部分权重 %,资信部分权重 %,现场答辩权重 %,物业管 理方案部分权重%。31.2 综合评审时分值的计算方法：(1)评标价及评标基准价计算方法1)评标价=开标一览表中单项物业收费报价(经投标人

52、书面确认的算术错误修正后的投标 报价，如有)2)评标基准价计算方法方法一和方法二(对应报价得分计算方法)：所有有效投标的评标价去掉一个最高值和一个最低值后的算术平均值下浮E% ,作为评标基准价。(如果有效投标人少于 5家时，则计算算术平均值时不去掉最高值和最低值)。E:为评标基准价下浮系数，范围为 ,按投标须知前附表确定。方法三:所有有效投标的评标价中的最低评标价。（2）评审标准1）投标价格部分得分计算方法方法一：F=K-（投标人评标价-评标基准价）/评标基准价*100*M方法二：F=K-（投标人评标价-评标基准价）/评标基准价*100*1.5M （评标价 基准价时）F=K-（投标人评标价-评

53、标基7B价）/评标基准价*100*1.5M （评标价w基准价时）方法三：F=最低评标价/投标人评标价*K其中：F为投标报价得分，F0; K为投标报价评分分值；M是评标每高于或低于评标基准价一个百分点的扣分值，M取值为 o2）投标资信部分得分计算方法根据评标细则中投标资信标评审表对应评分，如单项评标标准资料未提交则该单项目不得分，有效得分0o如果重要条款的资料未提交，或一般性条款的资料达到 项未提交（按投标 人须知前附表填写），或提交资料不满足投标人资格审查标准，投标人的投标将被全部否决。3）投标答辩部分得分计算方法根据评标细则中投标答辩评审表对应评分，有效得分0o如果在评标委员会规定时间内，无

54、符合要求的项目经理参加答辩，投标人的投标将被全部否决。4）投标技术部分得分计算方法根据评标细则中投标答辩评审表对应评分。如技术标部分未按照本招标文件要求的投标文件格式编写制作，投标人的投标将被全部否决。（3）评审计分办法：各项统计、评分结果均按四舍五入的方法精确到小数点后2位，小数点后第三位四舍五入。31.3推荐中标候选人。按评审总得分从高至低的顺序确定 名中标候选人，并形成评 标报告。若出现评审得分相同的，按价格标得分从高至低的顺序确定其排序，即按投标报价由低到高排列；评审得分且投标报价相同的，按技术标（含资信）的得分从高至低的顺序确定其排序；若以上三项评审得分均相同，按项目经理答辩的得分从高至