2014版南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则全文解读

1、2021版南宁市住宅小区物业效劳收费治理实施细那么全文解读南宁小区物业收费细那么公开征求意见物业效劳与群众生活息息相关,物业服务收费治理问题涉及面广、关注度高.10月28日,南宁市物价局联合住房局发生关于公开征求?南宁市住宅小区物业效劳收费治理实施细那么征求意见稿?以下简称?意见稿?修改意见和建议的公告.?意见稿?中提到对分期开发的小区内由同一物业公司治理的实行统一效劳等级及收费标准,获得优质物业效劳称号的可上浮物业效劳费等.这些规定您觉得适宜吗您有什么好的建议意见欢送通过微信给我们留言或直接向物价局反映.无业委会小区物业费实行政府指导根据?意见稿?,物业效劳收费按不同物业的使用性质和特点,分

2、别实行政府指导价和市场调节价.依法成立业主委员会之前,住宅小区物业效劳收费实行政府指导价,物业效劳企业可向业主或物业使用人收取住宅物业效劳费、车位车库物业效劳费、车辆停放效劳费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、由入证制作工本费.依法成立业主委员会之后的住宅小区物业效劳收费除停车收费外实行市场调节价.业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的,其物业效劳费实行市场调节价,由相关业主和物业效劳企业协商确定.但是记者在采访中发现,一些小区即使有业主委员会,物业效劳收费标准也由物业公司制定或根据政府指导价实行,比方荣和山水绿城小区虽然有业委会,物业治理效劳费却为1.5元/月平方米.物业治

3、理优秀小区物业费可以上浮从2021年10月开始,南宁小区物业效劳收费已经实行按等级定价,效劳等级为一级别的物业企业,服务收费可以收取1.35 1.65 带电梯元/月平方米,效劳等级为四级别的物业企业,效劳收费那么为 0.36 -0.44 无电梯元/月平方米.在实际的操作中,低等级物业企业效劳的小区有电梯房的那么会另外收取电梯维护费,如南湖国际小区及翡翠园小区一期是单独交 30元/月电梯费.根据?意见稿?,物业效劳按等级定价将被延续下来.相关部门根据物业效劳等级标准及效劳质量、效劳本钱等因素,制定住宅物业效劳费等级基准价和浮动幅度最高不超过15%.当然,效劳等级并不是一成不变的,市房产行政主管部

4、门每三年评定一次住宅小区的物业效劳等级.不达标的需整改,整改不达标的会进行降低效劳等级处理.另外,?意见稿?规定,对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业治理荣誉称号的住宅小区,根据豉励先进、优质优价的原那么,经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意,并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准,住宅物业效劳费可按现行收费标准适当上浮.对此,有市民提由,本身物业效劳公司都已按级定价,级别高的物业效劳企业收的物业效劳费也高,提供与之相应的高质量的物业效劳是其责任所在,如果在此根底上再上浮物业服务费,会增加业主负担.分期建设小区同一物管实行统一标准“我们小区一期物业费

5、是 0.8元/月平方米,二期是1.3元/月平方米.家住翡翠园小区的阮小姐提由,同一个小区,同一个物业公司,二期的物业费每平方米就高由了 0.5元,根据100平方米的房子算,一个月多生了50元,而一期的房子交的电梯维护费是30元/月,这样算下来一个月就多了 20元.对于此种情况,?意见稿?中规定,分期开发建设的住宅小区,在同一物业治理区域内均实行统一的物业效劳等级和物业效劳收费标准.此外,对于分期开发、分批交付使用的住宅,物业效劳费由谁来交也是很多业主争议的问题.?意见稿?明确开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准.达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设

6、单位分期开发、分批交付使用的原因,造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能到达购房合同约定标准的,房屋物业效劳费用由开发建设单位交纳.小区内停汽车车位物业费与停放费收其一?意见稿?对车位物业效劳及车辆停放收费也进行了明确,拥有车位车库产权的开发建设单位或业主,应交纳车位车库物业效劳费.而住宅小区停车收费方面,车辆停放效劳费和车位租赁费,实行政府指导价治理.车辆停放效劳费是指物业效劳企业对在物业治理区域内公共车位车库、人防车位停放车辆的车主收取的费用.业主在物业治理区域内的公共车位车库、人防车位内停车应交纳车辆停放效劳费.车位租赁费是指室内车位车库产权单位将车位车库由租给承租人使用所收取的费用.车位

7、租赁费实行分等级定价治理.?意见稿?同时规定,物业效劳企业收取车辆停放效劳费后不得再向业主收取车位物业效劳费.车位车库产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业效劳企业,在向承租人收取车位车库租赁费后不得再另行收取车位物业效劳费.重复收费的倒是不多见,但是很多小区都有只卖不租车位的问题."市民王女士提由,车库的车位产权属于开发商,不受物价部门指导价的限制,如果政府定的价格低于其平时由租的价格,开发商就会由现只卖不租车位的问题,业主的停车难问题也较为普遍.公共经营所得经业主同意公示开支“小区里设有很多广告牌,电梯里面也有,花坛旁边也被开发成了停车位,物业公司的这些经营收入都不知道用到哪里去

8、了."市民黄先生对物业公司利用业主公共设施赚钱牟利很愤慨.而这一情况在不少小区都由现.?意见稿?明确,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意,或者经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,所得收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用.另外,占用物业治理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的,应当经业主大会或专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放效劳费,收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放效劳费标准一致,所得收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用.电

9、梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业治理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账治理,专款专用.物业服务企业每年3月底前须将上一年度收支情况在住宅小区各楼道由入口及小区公告栏公示七天.前期物业效劳合同解除时,物业效劳企业须将结余费用情况向全体业主公示,并将结余款移交下一任物业效劳企业.优质优价荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的工程,其住宅物业效劳费可在现行收费标准的根底上上浮10%荣获自治区级物业治理优秀小区荣誉称号的工程,其住宅物业效劳费可在现行收费标准的根底上上浮8%荣获市级物业治理优秀小区荣誉称号的工程,其住宅物业效劳费可在现行收

10、费标准的根底上上浮5%?南宁市住宅小区物业效劳收费治理实施细那么征求意见稿?征民意物业效劳不达标收费要降级广西新闻网-当代生活报讯记者 袁夏岚 实习生李艳芬10月28日,记者从南宁市物价局得悉,日前南宁市物价局、南宁市住房保证和房产治理局草拟了?南宁市住宅小区物业效劳收费治理实施细那么征求意见稿?以下简称?征求意见稿?,公开征求民意.?征求意见稿?对物业效劳收费的各个方面都进行了较为详尽的规定,其中包括对实行政府指导价的小区物业效劳费实行等级定价；物业效劳不达标可降级等内容.两种定价业委会成立前后物业收费不一样?征求意见稿?指由,有业主委员会和没有的小区收采物费业费宅确 后或赁物务住商 案主租

11、的服将协 备业位区放主司 且向车小停业公 意可、辆假设业 同业费后车.物 门企务之.理和 部至价管、干 管服放委节价业 房业停业调导由 市物辆立场指, 经车成市府价 并价、.行政节 标已需费实行调 投指务本那么实场 招出工>是市 过政业作外都行 通讨制费,实,实证隹 前年人钥 之区车由后/Nd 、委费业业车运立企、清徐圾服委的效劳垃放业房同业服修停管用 不物业装辆不性 有聘物、车蓍 会选取费除费经 上式收护赁为 定方人维费租改 规议用梯收位库 费协使电知车车定.南宁公开征求民意优质优价物业费按效劳等级定价,3年一定?征求意见稿?规定：“实行政府指导价的住宅物业效劳费采取按等级定价的治理方

12、式.这意味着物业效劳费和物业效劳水平是桂钩的,物业的物业效劳水平级别越高,那么收费也越高.南宁市房产行政主管部门将制定物业效劳等级标准并向社会公布.市物价部门和房管部门制定住宅物业效劳费等级基准价和浮动幅度最高不超过15% o物业效劳等级原那么上每三年评定一次,对达不到原评定的物业效劳等级标准的小区,要责令其进行整改,整改不达标的,经南宁市房产行政主管部门认定,作降低效劳等级处理.等级降低后,收费也要按规定降低.对因管理优秀而使小区获奖的,物业效劳费可按现行收费标准适当上浮获国家级奖项的上浮10%获自治区级奖项上浮8%获市级奖项上浮5衿o最高限价三类收费实行最高限价虽然有业委会的小区实行市场调

13、节价,但有三类收费实行的是最高限价.分别为：电梯维护费、装修垃圾清运费含装修治理提供效劳、由入证制作工本费.物业效劳企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准.对实行人员IC卡由入证治理的住宅小区,开发建设单位须根据业主的需要,为每户业主免费配置1-4张人员IC卡由入证；实行机动车IC卡由入证治理的住宅小区,开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡由入证；因业主申请超额配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业效劳企业可按本钱收取工本费.延伸阅读：南宁市住宅小区物业效劳收费治理实施细那么征求意见稿第一条为标准我市物业效劳收费行为,保证业主和物业服务企业的合法权益,根据?中

14、华人民共和国价格法?、?广西壮族自治区物业治理条例?自治区人大常务会2021年11月30日修订通过以及?广西壮族自治区物价局广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发广西壮族自治区住宅小区物业效劳收费治理方法试行的通知?桂价格202162号等相关法律、法规和政策规定,结合我市实际,制订本实施细那么.第二条本实施细那么适用于南宁市行政区域范围内经工商行政治理机关登记注册,并持有房产行政主管部门核发的物业效劳企业资质证书的物业效劳企业,根据物业效劳合同的约定开展住宅小区物业效劳活动的物业服务收费治理.第三条本实施细那么所称的物业效劳收费,是指物业效劳企业根据物业效劳合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套

15、设施设备和相关场地进行维修、养护、治理,维护物业治理区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人收取的费用.第四条物业效劳收费应当遵循公平、公正、公开以及效劳标准与收费标准质价相符的原那么.第五条市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据各自治理权限,负责本行政区域范围内住宅小区物业效劳收费的治理监督工作.第六条物业效劳收费按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价.依法成立业主委员会之前,通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业效劳企业的住宅小区物业效劳收费实行政府指导价,物业效劳企业可向业主或物业使用人收取住宅物业效劳费、车位车库物业效劳

16、费、车辆停放效劳费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、由入证制作工本费.依法成立业主委员会之后的住宅小区物业效劳收费除停车收费外实行市场调节价.业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的,其物业效劳费实行市场调节价,由相关业主和物业效劳企业协商确定.第七条制定或调整物业效劳收费的政府指导价标准应进行本钱监审.市价格主管部门可根据物业效劳企业前3年的物业效劳本钱监审情况、业主承受水平以及社会经济开展状况等因素,适时调整收费标准.实行市场调节价的物业效劳收费,由物业服务企业与业主委员会或业主大会双方协商确定.第八条实行政府指导价的住宅物业效劳费采取按等级定价的治理方式.市房产行政主管部

17、门参照?广西壮族自治区物业治理效劳等级标准指导意见?,根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、效劳质量、效劳水平等因素,制定物业效劳等级标准并向社会公布；同时制定物业效劳等级评定的具体方法,组织和开展住宅小区物业效劳等级的评定工作.市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据物业效劳等级标准及效劳质量、效劳本钱等因素,制定住宅物业效劳费等级基准价和浮动幅度最高不超过15% o住宅物业效劳费具体标准由物业效劳企业按市房产行政主管部门评定的物业效劳等级相对应的等级收费指导价范围内,根据实际提供的物业效劳水平确定,并报市价格主管部门核准备案后执行.超由市房产行政主管部门制定和公布的物业效劳等级标准的非普通

18、住宅,其物业效劳等级及收费标准由市房产行政主管部门会同市价格主管部门另行核准备案.第九条首次申办物业效劳收费备案的住宅小区,物业效劳企业可在市房产行政主管部门确认的招投标中标合同约定的物业效劳等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内,提由具体执行收费标准的意见并办理物业效劳等级收费备案手续.首次办理的物业效劳等级收费标准执行期满一年后,市房产行政主管部门应评定和确认其物业效劳等级.第十条市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业效劳等级.对达不到原评定的物业效劳等级标准的住宅小区,要责令其进行整改,整改不达标的,经市房产行政主管部门认定,作降低效劳等级处理；物业效劳企业须在降低后的效劳等

19、级相对应的物业效劳费等级基准价和浮动幅度内,向市价格主管部门重新申请办理住宅物业效劳费具体收费标准的备案手续.第十一条对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业治理荣誉称号的住宅小区,根据豉励先进、优质优价的原那么,经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意,并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准,住宅物业效劳费可按现行收费标准适当上浮.荣获国家物业治理示范小区荣誉称号的工程,其住宅物业效劳费可在现行收费标准的根底上上浮10%荣获自治区级物业治理优秀小区荣誉称号的项目,其住宅物业效劳费可在现行收费标准的根底上上浮8%荣获市级物业治理优秀小区荣誉称号的工程,其住宅

20、物业服务费可在现行收费标准的根底上上浮5%物业效劳企业须重新办理物业效劳收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费.第十二条开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准.达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能到达购房合同约定标准的,房屋物业效劳费用由开发建设单位交纳.第十三条分期开发建设的住宅小区,在同一物业治理区域内均实行统一的物业效劳等级和物业服务收费标准.第十四条业主对物业效劳企业提供的服务等级有异议且双方协调不下的,可向市房产行政主管部门申请核准.第十五条拥有车位车库产权的开发建设单

21、位或业主,应交纳车位车库物业效劳费.市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定车位车库物业服务费政府指导价收费标准.第十六条住宅和车位车库的物业效劳费按?房屋所有权证?标注的建筑面积计收；未办理?房屋所有权证?之前,按购房合同标注的建筑面积计收.与住宅配套的储藏室不得收取物业效劳费.第十七条住宅小区停车收费包括车辆停放效劳费和车位租赁费,实行政府指导价治理.市价格主管部门负责制定车辆停放效劳费和车位租赁费政府指导价收费标准.车辆停放效劳费是指物业效劳企业对在物业治理区域内公共车位车库、人防车位停放车辆的车主收取的费用.车辆停放效劳费用于车位车库的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购置公众责任保

22、险等.业主在物业治理区域内的公共车位车库、人防车位内停车应交纳车辆停放效劳费.车位租赁费是指室内车位车库产权单位将车位车库由租给承租人使用所收取的费用.车位租赁费实行分等级定价治理.业主或物业使用人对车辆有保管要求的,应当与物业效劳企业另行约定.建筑区划内,规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要,物业效劳企业应优先考虑给予小区业主办理车位租赁费月票和车辆停放费月票.第十八条物业效劳企业收取车辆停放效劳费后不得再向业主收取车位物业效劳费.车位车库产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业效劳企业,在向承租人收取车位车库租赁费后不得再另行收取车位物业效劳费.第十九条电梯维护费、装修垃圾清运

23、费含装修治理提供效劳、由入证制作工本费实行最高限价治理,物业效劳企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准.物业效劳企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费,用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支由.物业效劳企业对装修住宅进行指导和监督.业主对其物业进行室内装修的,物业效劳企业应提供装修治理效劳,并向业主收取装修垃圾清运费.业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用,由其按实际发生数额承当.实行人员IC卡由入证治理的住宅小区,开发建设单位须根据业主的需要,为每户业主免费配置1-4张人员IC卡由入证；实行机动车 IC卡由入证治理的住宅小区,

24、开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡由入证；因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业效劳企业可按本钱收取工本费.如IC卡由入证同时具有人员和机动车治理功能的,只能收取一张卡的制作工本费.第二十条物业效劳收费构成包括物业效劳本钱、法定税金和利润利润率不高于8% o物业效劳本钱或者物业效劳支由构成一般包括以下局部：1、治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性效劳所产生的水、电等公共能消耗用；电梯维护费另行计收；3、物业治理区域包括单元

25、楼道清洁卫生费用；4、物业治理区域绿化养护费用；5、物业治理区域消防设施维护费用；6、物业治理区域秩序维护费用；7、物业效劳企业办公费用；8、物业效劳企业固定资产折旧；9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；10、经业主同意的其它费用.物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用,不得计入物业效劳本钱.物业效劳企业合理配备的治理、效劳人员职数按住宅小区实际治理、效劳的合理需要及相关政策规定核 定.不合理的治理、效劳人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业效劳本钱或者 物业效劳支由构成.第二十一条物业效劳企业在实施收费前应1、按市价到市价格主管部门

26、办理物业效劳收费备案手续.申请办理物 业效劳收费标准备案手续须提供以下材料:格主管部门要求填写的?南宁市住宅小区物业效劳收费备案表?；2、物业效劳企业资质证书副本;3、房产行4、市价格主管部门需要的其他相关材料.第二十二条申请调整政主管部门确定物业效劳等级的相关材料;物业效劳等级或物业效劳收费标准的住宅小区,物业效劳企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业效劳等级意见的工作,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道由入口及小区公告栏公示七天.调整物业效劳等级的公示情况应经房产行政主管部门核实,并根据住

27、宅小区的实际情况作由是否准予重新核定效劳等级的决定.物业效劳企业在不超过重新认定效劳等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业效劳费具体收费标准,并向市价格主管部门申办收费备案手续.第二十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意,或者经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,所得收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用.第二十四条占用物业治理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的,应当经业主大会或专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放效劳费,收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停

28、放效劳费标准一致,所得收益主要用于补充住宅专项维修资 金,也可以根据业主大会的决定使用.第二十五条住宅小区竣工验收合格后,业主或者物业使用人应当从物业交付之日起,依据市价格主管部门核准并备案的收费工程及收费标准按月交纳物业效劳相关费用.物业效劳合同中有预收物业效劳 收费约定的,物业效劳企业可按业主自愿的原那么预收不超过6个月物业效劳相关费用.已纳入物业效劳范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业效劳相关费用由开发建设单位全额交纳.第二十六条物业效劳企业应与业主签订物业效劳合同,约定物业效劳等级、效劳内容、合法收费工程、具体收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容.涉及

29、物业买受人共同利益的,其约定应当一致.第二十七条 物业效劳企业除可按本实施细那么规定的收费工程以及业主自愿委托要求提供特定效劳收取费用外,一律不得擅自设立收费工程收取其他任何费用.第二十八条物业效劳企业 违反相关政策规定以及物业效劳合同,擅自设立收费工程、扩大收费范围、提升收费标准、重复收费的,业主或者物业物业效劳企业不得使用人有权拒绝缴纳.第二十九条向物业治理区域内执行公务的治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等收取车辆停放效劳费.其他车辆在物业治理区域内的停车场地临时停放1小时内不得收取车辆停放效劳费.第三十条物业治理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫治理单位应

30、当向最终用户收取有关费用.物业效劳企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费.专业经营单位及环卫治理单位不得强制物业效劳企业代收费用,不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供效劳.第三十一条物业效劳企业已接受委托实施物业效劳并相应收取效劳费用的,其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用.第三十二条电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业治理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账治理,专款专用.物业效劳企业每年3月底前须将 上一年度收支情况在住宅小区各 楼道由入口及小区公告栏公示七天.前期物业效劳合同解除时,物业效劳企业须将结余费用情况向全体业主公示,并将结余款移交下一任物业效劳企业o第三十三条物业服务收费应按规定实行明码标价.物业效劳企业应当在物业管理区域内的显著位置公示本企业名称、营业执照、资质等级、效劳等级、效劳内容、效劳标准、效劳工程、收费工程、收费标准、计费方式、计费起始时间、收费依据、1235