房地产评估(共80页).ppt

1、六安城区的规划？六安城区的规划？土地一级市场土地一级市场土地二级市场土地二级市场一级市场即政府出让市场，一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场二级市场是指土地的使用权转让市场二级市场是指土地的使用权转让市场n1. 根据国家规定：根据国家规定： 农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体决于其载体土地的特性和条件。土地的特性和条件。 前者是指以无偿

2、的方式获得的土地使用权。其权前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。单独转让、出租、抵押。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权房屋建筑物价格的基本构成：o1前期费用前期费用o2建筑安装工程费建筑安装工程费o3配套费用配套费用o4合理利润合理利润o5资金成本资金成本容积率容积率=建筑总面积建筑总面积建筑物占地总面积建筑物占地总面积1.1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经

3、营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，交通状况等。交通状况等。2.2.工业用房地产区域因素：与产品及原料工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心集散中心的距离，的距离，产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干预及管理程度等。预及管理程度等。3.3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件，住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件，离市中心的距离，交通状况，配

4、套状况，噪音、空气污染离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污染状况，政府对土地利用程度的管理等。状况，政府对土地利用程度的管理等。0603.04五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤n旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗产的全部合理成本，即重置成本，然

5、后估算旧有房地产的损耗。的损耗）括土地的损耗和建筑物旧有房地产的贬值（包购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格（二）估算损耗（二）估算损耗1、估算土地的损耗、估算土地的损耗 土地损耗率已使用年限土地损耗率已使用年限/法定使用年限法定使用年限2、估算建筑物的损耗、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素）有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：的折旧为：NRCNSCD1钢筋混凝钢筋混凝土结构土结构

6、混合结构混合结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.1第四节第四节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤n无限期：房地产

7、价格纯收益无限期：房地产价格纯收益/资本化率资本化率 （1）n有限期：有限期：（2） a年纯收益年纯收益 r折现率折现率二、适用范围二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。有收益的房地产，不适宜公益性房地产。nrraP)1 (11净收益净收益潜在收入潜在收入空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失营运费用营运费用有效毛收入有效毛收入营运费用营运费用资本化率资本化率无风险报酬率无风险报酬率风险调整值风险调整值建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命土地使用权剩余年限，据土地使用权剩余年限确定土地使用权剩余年限，据土地使用权剩余年限确定房地合一房地合一 建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命土地

8、使用权剩余年限，可根据下列两种方法之一：土地使用权剩余年限，可根据下列两种方法之一：房地产价格房地产纯收益房地产价格房地产纯收益/综合资本化率综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费房地产总费用管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金+空房损失费空房损失费ACBED4、计算、计算房地产纯收益房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）（元）5、计算房屋纯收益、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：）计算房

9、屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋现值房屋重置价年折旧费房屋重置价年折旧费已使用年数已使用年数 25009004687542062500（元）（元）（3）计算）计算房屋纯收益房屋纯收益：房屋年纯收益房屋年纯收益房屋现值房屋现值房屋资本化率房屋资本化率20625008165000（元）（元）（元）使用年限建筑物重置价年折旧费46875489002500)(15.3358836%)71 (11%724774044元VLBrdrBaL)(土地价值土地价值建筑物价值建筑物价值建筑物资本化率建筑物资本化率土地资本化率土地资本化率)()(drrLaBBLBLrrLaB)(（四）估算调整系数

10、（四）估算调整系数1、 定基定基2、交易日期修正系数、交易日期修正系数 环比环比3、区域因素修正系数、区域因素修正系数直接比较法：直接比较法： 间接比较法：间接比较法： 4、个别因素修正、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正）土地使用年期修正 100交易情况修正系数100系数100100系数nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数估价对象估价对象估价对象估价对象交易案例交易案例m为被估土地使用权剩余年限为被估土地使用权剩余年限,n为交易实例的使用权剩余年限为交易实例的使用权剩余年限9659. 0%)81/(1

11、1%)81/(113530的使用年限修正系数及交易实例CA地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润地价地价卖楼价卖楼价建筑费建筑费专业费用销售费利息税费利润专业费用销售费利息税费利润 1基础资料基础资料 2查勘资料查勘资料 3相关信息资料相关信息资料资料收集与分析资料收集与分析重置核算法重置核算法是对在建工程按工程完成情况的客观投入成本进行是对在建工程按工程完成情况的客观投入成本进行估算，来确定在建工程评估值的方法。简化的计算公式是估算，来确定在建工程评估值的方法。简化的计算公式是：对于有完整的用料、用工和安装工程记载的在建工程项目，对于有完整的用料

12、、用工和安装工程记载的在建工程项目，用重置核算法得到的评估结果比较客观、真实用重置核算法得到的评估结果比较客观、真实在建工程评估值在建工程评估值=(=(各项直接费项目工程量各项直接费项目工程量定额单价）定额单价）(应计间应计间接费的直接费项目接费的直接费项目规定的间接费率）材料、人工价规定的间接费率）材料、人工价差调整资金成本差调整资金成本在建工程评估值在建工程评估值= =（按实际工程量的预算造价不可预见费）（按实际工程量的预算造价不可预见费）（1 1预算调整预算调整系数）实际发生的不可预见费系数）实际发生的不可预见费这一方法的关键在预算调整系数的估计，预算调整系数这一方法的关键在预算调整系数

13、的估计，预算调整系数由工程量差异、材料及人工的量差与价差、定额和间接费由工程量差异、材料及人工的量差与价差、定额和间接费标准差异综合确定，调整预算若能确定，评估计算就比较简单标准差异综合确定，调整预算若能确定，评估计算就比较简单。形象进度法形象进度法亦称部位进度法，它是根据在建工程项目完工后亦称部位进度法，它是根据在建工程项目完工后的，综合未完工程形象进度评估在建工程的方法的，综合未完工程形象进度评估在建工程的方法在建工程评估值在建工程评估值= =工程预算造价工程预算造价在建工程完工进度百分比在建工程完工进度百分比在建工程完工进度百分比在建工程完工进度百分比=（各部位完工形象进度（各部位完工形

14、象进度% %各部位占总工程造价各部位占总工程造价% %）n（1 1）设土地价格为）设土地价格为x xn x=3033.33 x=3033.33万元万元 n 即地块总价为即地块总价为3033.333033.33万元万元n该该地块的单位面积价格地块的单位面积价格 = =6066.67= =6066.67元元/ /平平n楼面地价楼面地价= =1517= =1517元元/ /平方米平方米n或：楼面地价或：楼面地价= =土地单价土地单价/ /容积率容积率= =n=1517=1517元元/ /平方米平方米3 0 045 0 0 06x +=500033.30332000033.3033467.6066n（2 2）容积率）容积率= = n建筑总面积建筑总面积= =土地总面积土地总面积容积率容积率=5000=50004=200004=20000平方米平方米n建筑物占地面积建筑物占地面积= =土地总面积土地总面积覆盖率覆盖率=5000=500050%=250050%=2500平方米平方米n建筑物层数建筑物层数= =8= =8层层n建筑物每层平均分摊地价建筑物每层平均分摊地价=3033.33=3033.338=379.178=379.17万万元元土地总面积建筑总面积250020000覆盖率覆盖率