山东省莱州市政务中心项目可行性实施报告

1、第一章项目总论一、项目背景（一）项目名称山东省莱州市政务中心项目（二）项目投资单位本项目投资单位为山东省南方国际实业集团。山东省南方国际实业集团成立于 2004年，是一家注册资本壹亿元，总资产 达22亿元的大型商业集团，是以投资经营、 开发商业地产、专业市场、现代物 流、生产、加工、贸易、旅游酒店等为一体的多元化集团性企业。经过几年的 发展成长，南方集团秉承“诚信做人、认真做事、张弛有度、开拓进取”的企 业精神，以“诚信、勇气、创新、和谐”为己任，形成了以投资兴办实业和商 业地产项目工程为支柱，以酒店旅游、加工贸易为辅助的“ 2+2”战略格局。同 时涉足实业、商业等多项领域，旨在打造引领行业发

2、展的龙头标杆。在快速发 展的今天，山东南方国际实业集团广开渠道，敞开大门吸纳一流的人才共谋大 业，共同打造一流的企业品牌。经过近10年的经验积累和沉淀，已形成一家系 统化、规模化的实业集团。公司总部位于山东省济南市白广东大厦，是公司投资 1.2亿元开发的集家 居、建材、餐椅于一体的多功能综合大厦， 总建筑面积10万平方米，北依风景 秀丽的济南小清河，东临顺河高架，是济南北部的一颗璀璨明珠。集团旗下的山东省粤商置业有限公司是与政府合作成立的合资公司，是一 家专注于从事住宅地产、商业地产、产业园区的投资、开发、经营、管理公司， 项目遍布深圳、济南、烟台、威海、枣庄等多个城市，目前开发建设用地储备

3、面积5000余亩，已经成为山东房地产界品牌认知度与美誉度较高的企业之一。（三）报告编制依据1、法律法规及发展规划土地储备管理办法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产管理法国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办20104 号文）国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（四）项目背景介绍1、项目提出的理由（1）莱州房地产市场面临发展机遇随着莱州城镇化进程的加速，中央房地产去库存政策的实施，中国的房地 产形势又迎来了一波新的发展。莱州作为全国百强县，民营经济发

4、达，老百姓 消费能力较强；莱州又是著名的千年古县，滨海风格秀丽，吸引全国的人民到 此休闲度假，房地产正处在增长期，需求旺盛，城乡市场需求潜力巨大，房地 产业迎来全面发展良好契机。（2）商业地产面临良好发展机遇莱州作为旅游城市，政府对商业地产、旅游地产、文化地产积极支持的； 同时莱州商业设施继续更新换代，商业出现空白市场机遇。随着城市化深度推 进改造，商业升级转型势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。2、项目提出的过程本项目是集住宅、政务中心、高端写字楼、酒店式公寓、商住公寓、商业 为一体的高端城市综合体项目。项目投资单位山东南方国际实业集团经验丰富、 实力雄厚。基于莱州市政府建设政务中心及山东

5、南方国际实业集团业务拓展的需求，结合项目建设地周边商业环境，公司拟投资 13.55亿元人民币，打造集高层商 务办公大政务中心（1栋，六层）、写字楼（2栋，均为15层）、酒店式公寓（1 栋，裙楼5层，主体24层）、商住公寓（1栋，24层）、商业（购物中心+商业 街）、住宅（花园洋房、9层、11层、17层、18层为一体的局端城市综合体， 并完善停车场、绿化带等配套设施，项目规划起点高，市场契合度好，具有良 好的发展前景。二、项目概况（一）项目拟建地点项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，区位优势十分明 显，周边公路及城市公共交通系统功能齐全，交通十分便利。参考资料图表1项目建设地点示意

6、图莱州调查顼目区位分布图。天承筹越居 将莱美累圜 恒隆凯旋城 山水悦城 得幅窿幅香苑 黑景一品 种盘日天里 翔龙云海 朗湖国除 会栗州市政杆 小某州用一中 F廉M实检小学 莱州云修中学 莱州双谦学校州新一中 方，大H 根吏大厘 区山水国际 心霸力士质 理 AfnX.l小金鸿大度 堂* 通中白式m 喏财就大 步北苑大 小百大则密中 小利杆朝樽申 通印象购物中 里有翱的物中 业点墉购物中 小百都大酒店 律藏州宣洎 由新世配大酒 4必海大酒店 审新惯大酒出（二）项目建设规模与目的本项目是集政务中心、写字楼、酒店式公寓、商住公寓、住宅、商业为一 体的高端城市综合体项目。项目总投资为 13.55亿元。项

7、目占地约266亩，估 算建筑总面积为439895陷，其中住宅总面积为129895 m2,政务中心和写字楼项 目为100000m，酒店式公寓和商住公寓为100000吊，商业项目为110000 m2,。项目具有多重功能，可满足不同的需求：一，用于人民群众办理各种政府手续和政府办公（政务中心）；二，写字楼用于企业集团地区总部办公和高新技术中小企业孵化以及为其 他企业提供商务办公场所，并获取稳定的现金流；三，酒店式公寓和五星级酒店为外地游客、当地中高层企业精英提供良好 的住宿场；商住公寓为当地年轻客户提供小而精致的创业、居住场所；四，住宅为当地客户和外地客户提供良好的居住场所；商业为周边客户提 供良好

8、的购物、休闲、娱乐场所。（三）项目主要建设条件本项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，当地空气清新,环境优美，民风淳朴，治安良好；基础设施方面，通过多年的建设，当地市政 基础设施不断完善，交通通讯四通八达；商业及生活配套方面，周边商业配套 在逐渐完善。因此，本项目主要建设条件完备齐全， 可以满足项目的建设要求。（四）项目投入总资金及效益情况本项目总投资（含政府代建项目）20.3亿元，除了替政府代建项目外（政 务中心和写字楼），其他项目（住宅、酒店式公寓、商住公寓、商业）总投资较 大，项目建成总收入为34.9亿元，总税后净利润为23116万元，财务内部收益 率为 14.32%。（五）

9、项目主要经济指标项目主要经济指标序号项目单位指标1项目总投资万元2030002总收入万元3490003税前利润总额万元308224所得税总额万元77055税后利润总额万元231166财务内部收益率14.32%三、项目可行性与必要性（一）项目的可行性本项目位于莱州北苑路与云峰北路交叉路口东北角，处于莱州主城区与经 济开发区的交接地带，区位和交通优势十分明显。项目的开发建设可以形成莱 州未来的政务中心，可以优化当地商业布局，形成区域性的商业中心。项目着 力打造区域性总部基地，对于推动莱州楼宇经济、总部经济和现代服务业的发 展，促进经济的繁荣和对外辐射能力都具有举足轻重的作用。项目的可行性体现在如下

10、几个方面：第一，莱州民营经济发达，房地产市场消费需求旺盛，市场前景非常看好 莱州藏富于民，民营经济非常发达。城镇化也在快速发展中，在房地产市 场去库存化的背景下，房地产市场需求潜力巨大。本项目的开发建设以莱州政 务中心为依托，高标准规划、建设写字楼，精心打造水景园林小区，市场前景 良好；因此，项目具备较强的可行性。第二，在莱州城市建设迅猛发展的背景下，商业地产面临良好的发展机遇。莱州有很长的黄金海岸线，旅游业发达；城市建设日新月异，政府对于商 业地产、旅游地产、文化地产比较鼓励和支持。发展商业地产，一方面能为房 地产投机性资金找到一个分流的渠道；另一方面，商业地产的发展是社会经济 的繁荣稳定的

11、重要体现，并不影响民生的居住问题。商业地产资源较少，商业 价值还未充分挖掘，是未来成长的重要领域。随着城市化的深入推进和城区的 改造升级，城市商业转型升级势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。本项目不但建设商务办公中心，包括高层商务办公楼以及酒店式公寓和商 住两用公寓，而且在商业地块建设购物中心和明清仿古商业街，不但可以充分 利用土地资源，优化当地商业布局，形成商办环境的合理配套，加快形成办公 与商业集群。商务办公楼为企业提供不同层次、差异化的办公空间，满足当地 市场商务办公需求，市场前景看好。第三，项目建设条件良好，商业配套功能齐全。本项目建设条件良好，拟建地基础设施不断完善，交通和通讯四通

12、八达， 当地及周边商业配套逐步完善全，投资环境优越，项目建设具备可行性。第四，技术和经济上可行。本项目建设所采用的技术方案完善，可行，可操作性强；政务中心和写字 楼由政府回购；住宅景观资源丰富，公寓有莱州较多的年轻客户资源支持，商 业有较大的市场空白机会，开发的市场前景较为乐观，因此，本项目具备经济 上的可行性，并可以获得良好的社会经济效益。（二）项目的必要性本项目的必要性体现在：第一，项目的开发建设符合莱州市的城市发展规划。本项目最大亮点是政务中心的建设。莱州现在没有集中的行政服务中心， 老百姓到政府办事要分散去到每个政府部门，非常不方便，又必要建设功能齐 全的方便百姓集中办事的政务中心，同

13、时也可以树立城市的形象；本项目位于 莱州北苑路与云峰北路交叉路口东北角，处于莱州主城区与经济开发区的交接 地带，在这个地带建设一个城市综合体不但可以延伸、丰富原有的主城区各方 面的功能，而且可以辐射到经济开发区，拉动城市经济的发展。第二，项目的开发建设有利于提升当地商业能级和功能， 推动商业地产的 发展。商业地产的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，发展商业地产可以扩 大就业、发展经济、集聚辐射效应以及塑造和提升城市形象。由于商业地产资 源相对较少，商业价值还有待进一步挖掘，因此成为未来城市经济增长和功能 完善的重要领域。当前，莱州商业地产发展中存在着要素配置不协调的问题，包括商业和商 务集聚

14、度配备不合理、中心城区同郊区商业发展存在明显差距、中心城区各商 业中心之间功能同质化严重等。莱州要发展旅游经济，发展成现代化的城市， 随着城市化的深入推进和改造升级，城市商业转型升级势在必行。本项目区位和交通优势十分明显，打造政务、商务办公中心，符合莱州市 的城市发展，在主城区与经济开发区的交接地带，开发和建设一个区域性的商业中心，与莱州市积极鼓励发展楼宇经济、总部经济和现代服务业的方向也是 一致的。项目的开发建设可以优化当地商业布局，完善商务环境，全面提升商 业能级和功能，并加快形成产业集聚效应，打造商业、商务综合区，推动莱州 商业地产的发展。本项目的开发建设对于莱州房地产产业的健康发展，促

15、进消 费经济有着重要的意义。第三，项目建设是承建方依托自身实力进行市场拓展和资源整合的客观1W-0项目拟建地周围住宅楼盘较多，居住气氛浓厚，周围景观资源和教育资源 丰富；政务中心的建设为本项目住宅、写字楼、商业、公寓市场具有很强的价 值提升作用。本项目的建设可以是一个将广东资源与山东资源整合的契机，不 但可以充分发挥本公司在资源方面的优势，而且可以促进莱州市的招商引资， 形成多赢的局面。（三）小结通过上述分析可知，本项目的建设既有良好的经济效益，又有较好的社会 效益，项目建设也具备良好的条件，因此，该项目的建设是可行的，也是必要 的。四、问题与建议（一）项目面临的问题本项目实施过程中可能会面对

16、一些不同程度的问题，主要包括：项目的资 金筹措、项目开发进度、项目后期的运营问题等。防范并控制这些问题对项目 实施意义重大，本报告针对这些问题提出了 一系列相应对策以供参考。（二）项目建议建议项目建设单位严格执行基本建设程序，严把建设质量关，加快建设进 度，尽快投入使用，实现较高的经济价值。加强项目的组织管理，配备专人进 行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人 员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社 会效益。第二章市场分析一、商业地产市场分析(一)概述1、概念商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的 住宅房地产

17、和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等 经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、 别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。2、分类商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业 街、主题商场、专业市场、写字楼等。按不同标准，商业地产可以有不同的分类：(1)使用功能分类泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、步行街、 MALL购 物中心、专业性市场。(2)地域性分类根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、 商圈的情况0 如：北京有燕莎、朝外

18、、CBD建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门 等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业 区。(3)服务对象和辐射范围分类有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业 等。3、重要性随着房地产业和商业迅速发展，商业地产的地位和作用愈加突出，商业地 产已经成为房地产业中相对独立的新兴的产业。商业地产开发热潮是社会经济 高速发展的产物，是城市化进程的必然趋势。国内持续多年的高储蓄率成为商 业地产产品的销售保证，对商业地产的销售起到了推波助澜的作用，同时促进 商业地产市场形成了完整

19、的“开发商-投资商-零售商”产业链。商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产 对中国国民经济的发展起到了拉动作用，且促进国民经济持续向前发展的势头 已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。 我国经济的发展需要“三 驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块 就是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。随着城市化进程的发展，商业地产在充分实现自身价值的同时，带动了项 目地块的价值、区域土地价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地 产业的价值提升。第一，商业地产推进区域产业结构调整。从城市规划角度来讲，中国的大 多数城市由

20、于修建时间过早，往往具有一定的不合理性，而商业地产能够很好 改善区域内的产业结构。第二，商业地产推开区域价值。商业地产对于区域的推进作用明显，而这 一推进作用体现在各个方面。首先是民众对于区域价值的认可度。其次，是区 域房价的提升。第三，商业地产推动区域GDB曾长。商业地产对区域经济的贡献不可小觑，对于政府收支平衡和区域GDB曾长的贡献得到了广泛认可。第四，商业地产对区域就业率的贡献。与大批商业配套兴建随之而来的就 是第三产业的兴起，相应的也就提供了大量的就业岗位和渠道。因此商业地产 的开发和兴起对于解决就业问题，促进社会和谐稳定发展也有着积极的推动作 用。(二)市场分析1、莱州市总体情况简述

21、(1)莱州地处烟台、青岛、潍坊三市交界处，荣乌高速、206省道、海莱公路、三蓝公路等交叉成网，大莱龙铁路纵穿南北，与全国铁路和高速公路网 连成一体，已融入青岛、烟台、潍坊 1小时经济圈。莱州港是黄河三角洲区域 内规模最大的深水良港，是国家一类开发口岸。(2)莱州总面积1928平方公里，拥有1个省级开发区、1个省级工业园 区和1个省级滨海生态旅游度假区，现辖17个镇街、978个行政村，常住人口 88万，1988年撤掖县设莱州市，是全国百强县和山东省十强县之一。 莱州同时 进入山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区两大国家战略，发展潜 力巨大、前景广阔。2013年，完成地区生产总值643亿元

22、，增长12%实现公 共财政预算收入46.5亿元，增长18.5%。(3)莱州资源丰富，历史悠久。两都：中国石都、中国草艺品之都；”两乡，是中国月季之乡、中国玉米良种之乡；千年古县。；“三基地，是中国黄 金生产基地、盐化工生产基地、石材出口基地。莱州湾盛产多种海产品，梭子蟹、对虾、大竹蛭、文蛤等海鲜。莱州也是千年古县、长寿之乡、武术之乡(吴 式太极拳)。(4)城市化发展水平需要大力提高，这也是机会。年份掖城人口三山岛驻 地人口小城镇驻 地人口城镇人口合 计城巾化水平2003213.214.438.64520103042054582020406247067205050202696802、城市发展规划

23、莱州规划城市地区形成“一城两区、一轴一线”的空间结构。一城：即莱州市，由掖城和三山岛构成，包括文昌路、水安路、城港路、 三山岛、文峰路五个街道办事处及程郭、虎头崖两镇。2020年人口发展到30万人左右0两区：立即南部的掖城和北部的港城一一三山岛，掖城属于综合型城市， 三山岛属于门户型城市。三山岛依托门户条件、资源优势，应培育成临港加工 制造基地、沿海旅游度假休闲胜地和未来的海洋产业开发基地。一轴：即由“一城两区”形成的沿城港路城镇聚集轴及经济隆起带，自北 向南聚合莱州港一一金海岸旅游度假区一一三山岛生活区一一临港产业综合区 登海科技农业区一一朱由组团一一凤凰科技园一一经济技术开发区一一掖 城生

24、活区一一文峰山游览区等。该区内资源、技术、人才、信息等要素齐备， 通过区域整合，优势互补，可形成具有较强实力的城市带。一线：即70公里的黄金岸线。3、住宅市场调查分析莱州调查项目区位分布图。天承御龙居 幅菜美景四 。恒隆机旅城 8山水悦城 的蠲律厢基宛 薰景一品 “金3天翦 媚阳龙云海 朗湖国际 金莱州市政府I，莱州旧一中,莱州实骗小学 F趣州云林中学 匚莱州双语学校 取莱州新一中 曲万橐大里 配铝资大 。山水国际 群力大厦 郭永信大厦事金鸿大牌礁总财富大餐 重北菰大 加百大翦物申 号利群购物中 印象的浦中 望百都购物中 酗永盛购物中 小百都大酒店 婴莱州宾馆型新世纪大酒 电蓝海大酒店 /新悦

25、大酒店调查项目总体分布图(1)天承御龙居项目名称天承御龙居与我项目跑离一3公里项目均价6400项目回高档小区容积率11.8楼层情况小高层10+1、11+1,高层17+1梯户情况一梯两户，两梯两户，两梯三户户型面积130m2-470 nf交房时间2014年12月销售率90%Z 上(2)福莱美景园项目名称福莱美景园与我项目跑离2公里项目均价5500项目类型中高档小区容积率1.42楼层情况多层6+1,小高层10+1,高层17、22梯户情况一梯两户，两梯两户，两梯两户户型面积90 nf-150 m2交房时间2012 年销售率80%-85%项目名称恒隆凯旋城与我项目跑离1.5公里项目均价5200项目类型

26、中高档小区容积率2.05楼层情况小高层11,高层18梯户情况一梯两户，两梯两户户型面积78 nf-134 m2交房时间2015 年 12 月(一期)，2017 年(二期)销售率35%-45%(4)山水悦城项目名称山水悦城与我项目跑离300米项目均价5500项目类型中高档小区容积率2.15楼层情况小高层11,高层17、26梯户情况一梯两户，两梯三户户型面积93 nf-140 m2交房时间2015年5月销售率60%-70%(5)粮建福泰苑项目名称粮建福泰苑与我项目跑离500米项目均价5200项目类型中档小区容积率2.15楼层情况高层17梯户情况两梯三户户型面积108 nf-118m2交房时间201

27、5年8月销售率80%-90%参考资料(6)朗湖郁金香庭项目名称朗湖郁金香庭与我项目跑离4.5公里项目均价4750项目类型中高档小区容积率5.6楼层情况高层20梯户情况两梯三户户型面积94 itf-141 m2交房时间2016年10月销售率70%-80%(7)金日天玺项目名称金日天玺与我项目跑离1.2公里项目均价5300项目类型中高档小区容积率2.9楼层情况高层17、22梯户情况两梯两户户型面积142 m2 -260 Jm2交房时间2015年5月销售率60%-70%(8)紫景一品项目名称余兄 叩与我项目跑离1公里项目均价5200项目类型中高档小区容积率1.35楼层情况高层26梯户情况两梯三户户型

28、面积200 m2 -220m2交房时间2014年12月销售率80%-90%参考资料(9)翔龙云海项目名称翔龙云海与我项目跑离3.2公里项目均价5600项目类型中高档小区容积率4.0楼层情况小高层11梯户情况两梯两户户型面积88 nf-130 m2交房时间2015年5月销售率80%-90%参考资料(10)住宅调查情况总结与分析：整个莱州低档楼盘价格区间在3500到4000,高档楼盘彳格区间在5500到 6000,均彳在4500左右；我项目周围楼盘均价 5200左右，在莱州属于中 高档楼盘比较集中的区域。项目周围的楼盘大部分中高档定位，学区房概念明显；户型面积：115到125平米是主要的面积区间，

29、较大面积户型区间在130到140之间，140以上户型较少。新建小区多以11层、17层为主，同时高层(20、22层)开始出现；11层小高层均为一梯两户，17层以及高层两梯两户居多。新建小区对于景观绿化整体不太重视，少数景观绿化较好小区销售情况相对乐观。销售多有亮点，例如面积赠送，一楼高端大厅，封闭式电梯等。4、商业地产市场分析(1)百大购物中心与我项目跑离5公里楼层4层老式冏业体业态分布地下：手机大世界一层：黄金珠宝、化妆品、超巾二层：服装、羽绒服、名牌大衣、休闲女装、鞋类三层：电器、手机专卖、日用百货、文化用品、办公用 品、妹类体量约6力平米客流量大(2)利群购物中心与我项目跑离4公里楼层5层

30、老式冏业体业态分布一层：黄金珠宝、化妆品、超市二层：服装、箱包三层：服装、鞋类四四层：服装、运动五层：电器买场体量约8力平米客流量大(3)印象城购购物中心与我项目跑离3.5公里楼层3层新型商业体业态分布一层：黄金珠宝、化妆品、鞋包皮具、超市 二层：童装童玩、时尚女装、休闲服饰、内衣 三层：电影城、特色餐饮、健身会所体量约2力平米客流量大(4)朗湖购物中心与我项目跑离5公里楼层4层尸新型商业体业态分布地下：大润发超巾一层：轻奢、运动集合、女装、饰品、皮具等二层：童装童玩、休闲运动三层：特色小吃、时尚餐饮四层：健身、培训、影院、spa体量约7力平米客流量还未开业(5)百家福与我项目跑离800米楼层

31、4层其老式冏业体业态分布一层：黄金珠宝、化妆品、名鞋、皮具箱包、餐饮美食二层：男装、女装、少淑女装、童装、户外运动、羊绒羊毛三层：餐饮、娱乐(儿童游乐场居多)四层：健身休闲体量约3力平米客流量中(6)商业情况总结根据整个城区可分为两大商区：中心商圈和我项目周围商圈中心商圈已近饱和，商业形态多样；但多为老式商业体，购物中心内业态 分布比较杂乱；现在比较现代商业是郎湖国际；我项目周围楼盘较多，周边消费群体已具备规模；但商业设施缺乏，比较成规模的只有离我项目700米左右的百家福；较大规模的娱乐设施没有(莱 州较大的KTV主要在西面)；周围出现较小的餐饮一条街(在百家福对面)。 整个莱州也没有没有特别

32、综合、全面的商业体；整个莱州没有较具文化特色的商业综合体。(7)商业市场需求展望从商业地产的投资角度考虑，商业地产是部分资金投资的首选；从需求角 度而言，商业地产前景广阔，潜力巨大。随着国民经济的不断发展，城镇 居民可支配收入不断的增加，购买力不断的提升。面对汹涌而来的消费浪 潮，各种商场和购物中心不断涌现，从而导致对于商场类商业地产的需求 不断膨胀。商业地产的发展，符合国家大力推动消费内需增长的战略，庞 大的消费内需的推动使得商场类商业地产能够尽享中国经济快速健康发展 带来的黄金增长期，租售价格有望进一步上升。(8)趋势分析从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时 竞

33、争也更加激烈；投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将 大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼；商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式 转变：商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以 紧密的商家联盟。5、公寓市场分析(1)郎湖国际广场项目位置莱州北部新世纪大酒店北200米总投资20亿总面积20力平米总停车位1100 个整体定位莱州首席城巾商业综合体容积率5.6物业形态住宅（3栋，26层）、商业（地下二层，地上四层）、公寓（1栋，28层）住宅情况3栋26层，5000元/平米，户型面积区间：94平米一141平米公寓情况1栋28层

34、，一层1500平米；单间47113平米；5200元/平米； 商住两用商业地下一层：2力平米，销售价格20000元/平米大润发2016年10月 正式入驻；地层：1万平米，销售价格2200023000元/平米，业态：轻 奢/运动集合店/女装/饰品/皮具/餐饮等地上二层：1力平米，销售价格 2200023000平米，业态：童装/ 童玩/休闲运动等；地上三层：1力平米，销售价格16000元/平米，业态：特色小吃/ 时尚餐饮等地上四层：1力平米，自留，业态：健身/培训1/影院/SPA等工程进度封顶（2）翔龙.云海项目位置来州巾义化东街与府东街交汇处整体定位城市核心，MINI商业综合体物业形态住宅+公寓公

35、寓层数123层公寓时积40到50平米公寓价格7000元/平米住宅面积119到136平米底商两层一起卖，3万/平米，租金1600元/平米/年工程进度封顶(3)公寓调查情况分析面积大多在40-50平米。多为商住两用公寓，酒店式公寓较少。多为精装公寓。多聚集在市中心。4、写字楼市场调查分析(1)财富大厦项目位置北苑路与文昌北路交叉路口西面整体定位纯正写字楼，总部办公总建筑面积2力平米层数与每层面积23层，每层900平米公摊率35%车位200个平向布局板式楼层功能一层大厅，二层餐饮，三层会议、电子商务，四层健身等， 523层办公硬件配置中央空调；1 23层外墙二闻十挂石材幕墙+LOW_艘膜玻 璃；二部

36、日立电梯销售方式整层销售销售价格5300元/平米销售情况：5、6、7层已经销，其他待售工程进度现房（简装，内部装修尚未完成）租赁方式分租或整租，80 827平米自由分割租金南向最低300元/平米/年；北向最低248元/平米/;每增 高一层租金增加5元/平米（2）中昌大厦项目位置位于南北主干道港南路，城市发展中轴整体定位纯正写字楼，莱州首席商务办公头等舱层数与每层而积、层局19层，每层1200平米，层高3.9米平向布局框架核心筒结构（塔式）楼层功能1层到3层酒店；5到9层宾馆；10到15层办公（销 售或租赁）；15到19层公司自用硬件配置中央空调；外墙二闻十挂石材幕墙+LOWJB膜玻璃； 西部电

37、梯销售方式销售方式：整层销售或分割销售（60到150平米）；销售价格5500元/平米销售情况1层到3层酒店、5到9层宾馆（招商）；10到 待销售（或出租）15层工程进度现房（内部装修完毕可使用）租赁方式租赁方式：整租或分租（60到150平米）租金300-400元/平米/年（3）永信国际大厦项目位置城港路与玉安街交界处，北后莱州农村商业银行，西临开发 区管委整体定位公寓式写字楼（商住两用）层数17层楼层功能1层、2层商业（商超）；3层到17层公寓内外配套凫点健身中心；四季恒温游泳池；园林式停二车场；大型休闲公园 （停车场南侧将兴建开发区最大的全民休闲健身 +公寓分割面积40到88平米装修E精装修

38、：销售价格东向5200元/平米，南向5500平米，北向4800平米销售情况:一层、一层止在招商，3/4/5层已销售工程进度2016年6月交房(4)银资大厦项目位置整体定位纯正写字楼层数装修方式精装修：销售情况无部分出租楼层情况A座3层单间89平米左右，共814.88平米；A座6层57平米到97平米，共360平米租金3楼南向400元/平米，北向350元/平米；6楼400元/平米工程进度2007年已建成(5)霸力大厦项目位置整体定位层数10层装修方式销售情况部分出租楼层情况租金300元/平米工程进度(6)万豪大厦项目位置来州作豕协会对回整体定位纯写字楼层数10层装修方式简装修出租率90%物业管理费

39、1.2元/平米/月租金0.8元/平米/年入驻行业多为培训班、美容贸易工程进度已建成七八年，走廊式老式写字楼(7)金鸿大厦项目位置整体定位公寓式商住两用写字楼层数17层小开间，40到50平米销售情况8 10 15 16 17 已卖出租金论单位租赁，1.2万/40到50平米/年入驻行业多为培训班、美容贸易工程进度2015年7月交房(8)北苑大厦项目位置整体定位层数6层工程进度运宫多年租赁方式租赁方式：整租或分租租金300平米每年15万，水电费免，物业另计(9)写字楼调查情况分析老式写字楼较早投入使用，出租率较高。纯写字楼入住率极低。商务公寓相对入住率较高。目前，写字楼的客户来源主要有两部分组成，一

40、是外地到莱州的投资企业, 另一部分是莱州不断发展的服务业企业。随着未来莱州第三产业在经济结 构逐步优化的背景下，发展迅速，对于当地经济的拉动率不断上升，服务 业的迅速发展，也使得这部分企业对于写字楼需求量大增。莱州招商引资需要加大力度：新建写字楼作为“总部经济”可以促进莱州 招商引资，政府也需出台相关的支持政策，发展战略性新兴产业，培育新 的经济增长点，大力发展高科技企业，写字楼租售价格未来上涨空间不可 小觑。5、酒店市场调查分析(1)百度国际大酒店项目位置于繁华的商业中心街区功能定位住宿、餐饮、会议、购物、康乐为一体装修风格现代欧式建筑多种设计特点全钢框架剪力墙结构、百米的楼体标高、两厢登

41、云揽月的观光电梯、360全景观的塔楼设计及 旋转餐厅酒店多种服务见附文酒店设施见附文住宿价格大床房350,豪华房400,套间670附：酒店服务介绍商务中心服务、大堂吧、礼宾服务、多功能厅、会议、旅游票务服务、免 费停车场、鲜花店 邮政服务、商场、前台保险柜、专职行李员、洗衣服务、叫 醒服务、自动取款机、无线上网公共区、免费旅游交通图、残疾人客房、电梯、 行李寄存、24小时前台服务、办理私人登记入住/退房手续、快速办理入住/退 房手续、叫车服务、租车服务、24小时大堂经理、送餐服务、部分时段大堂经 理、传真/复印、干洗、婚宴服务酒店设施国内长途电话、国际长途电话、拖鞋、110V电压插、浴室化妆放

42、大镜、24 小时热水、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、全部房间小冰箱、全部房间 浴衣、多种规格电源插座、独立的浴缸和淋浴、中央空调、全部房间吹风机、 免费洗漱用品（6样以上）、书桌、房内保险箱、迷你吧、暖气(2)新悦大酒店项目位 置莱州巾莱州北路539号(莱州北路与光州西街交叉口 )酒店开业时间2010年01月主楼层数5层功能定位融餐饮、住宿、娱乐于一体的以商务接待为市场定位的旅游饭 店酒店餐饮西各式餐厅、宴会厅、零点厅等，可供 300人同时用餐，主要 经营鲁菜和川菜。酒店多种服务见附文酒店设施见附文客房设置豪华套房、豪华单人问、标准问客房内部配置中央空调、快速互联网接口、卫星国际电视频道

43、、VOD点播等客房价格价格在100-300不等客房间数130间（套）附：酒店服务：酒店服务免费 WIFI免费宽带免费停车场餐厅会议服务商务中心游泳池健身房 接机服务、免费 Wifi、免费停车、商务中心、会议室、中餐厅、婚宴服务、叫 醒服务、洗衣服务、送餐服务、旅游服务、专职行李员、行李寄存、有电梯、 前台保险柜、茶室、商品部、安全消防系统、大堂吧、公共区域闭路电视监控 系统、大堂免费报纸、24小时热水、大堂提供上网电脑、宴会厅、棋牌室、桑 拿浴室、卡拉OKT、歌舞厅酒店服务、桑拿、洗浴中心、KTV儆舞厅、棋牌室. 酒店拥有可接待100多人的大中型会议室和可容纳20-30人的多功能厅，会议 设备

44、齐全(投影仪、无线有线话筒、宽带)。(3)莱州新世纪大酒店项目位置功能定位住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、购物、 洗涤为一体酒店档次四星级客房设置豪华套房和单人问、标准问客房间数126客房价格200 至U1000酒店服务见附文附：酒店服务：各种会议室、接待室8个，配备一流的宽带和VOD攵视系统。娱乐 设有设施先进、功能完善的多功能歌舞厅、KTV包房、天时洗浴休闲、健身中心、棋牌室等服务项目。新世纪咖啡西餐厅是莱州首家大型规范 的西餐厅。新世纪大酒店最新打造的“婚庆盛典”殿堂一盛世府，是莱 州首个专门从事婚庆礼仪、婚宴服务的大型婚庆广场。新世纪旅行社可 办理境内外旅游、代订机票、火车票等业务。新世

45、纪洗涤公司设施先进、 服务完善，是莱州最大的专业洗涤公司。整个大酒店配有中央空调，境 外卫星接收等先进设施。(4)蓝海大酒店位置文昌北路229号(汇泉C区沿街楼)建筑情况占地面积12186平方米，总建筑面积66492平方米， 建筑高度99.9米。酒店档次五星级标准营业情况未营业功能定位餐饮、客房、会议、康体客房间数260(5)酒店总结分析高档酒店大多集中于市区；我项目周围没有出现高档次酒店；酒店功能多样化，注重打造自己的特色6、消费者市场调查（1）调查数据统计、分析饮食比例最大，这属于基本需求层面，但是莱州市民又“好吃”，这是本地 消费特点：本商业地块项目餐饮类一定要有特色，才能使得辐射范围广

46、， 覆盖整个莱州市；有特色也使得餐饮消费区别于普通的餐饮项目，目的性 更强；书籍杂志比例第二位：这属于较高层次消费需求，莱州书店规模较小满足 不了市民的消费需求，商业地块项目上既可以适当设置一些文化消费项目， 又可以在便民服务项目地块中的展览中心中，与当地政府沟通由政府出资 或协助建立类似文化演出、书画展之类的经常性的展览项目，既可以拉动 整个城市综合体的名气和人气，又可以满足当地老百姓的消费需求； 服装和生活用品消费属于日常性的消费，在住宅项目底商和商业地块上可 适当布置；莱州娱乐项目（比如KTV酒吧等）西部较多，本项目在莱州东北部，娱乐 设施较少；再比如电影院莱州只有两家，市中心（印象购物

47、中心）的一家 电影院生意很好；但娱乐项目特点目的性很强，可辐射到整个莱州市，在 商业地块项目上可增加娱乐设施，引导本项目周围和整个莱州市的娱乐消 费，提升莱州市的消费档次，引领潮流。（2）引申交叉分析与相关结论住宅需求方面在未来1到2年内莱州住宅需求较为旺盛，民营企业职工、老板、政府机 关和事业单位工作人员为购房主力军；需求层次方面刚性需求和改善型需求（二、三居室）较大，享受型需求（四居室）也出 现苗头；需要产品方面莱州购房者对客厅朝阳、阳台多（可赠送面积）的户型布局较为喜欢，装修方式接受方位广泛，一般会购买出库和储藏室；商业业态选择与考虑抓住莱州商业布局特点和抓住地块所在区域板块特点选择商业

48、业态较为重要：1 .商业板块主力店+步行街方式可以重点考虑；2 .商业街特色和主题非常重要；3 .填补市场空白：除了常见的商业业态，娱乐、折扣商店、儿童中心等 缺乏业态等起到吸引人气的作用；4 .不但要寻找市场需求，而且要引领市场潮流，引导需求。商铺产品1 .商铺面积单层、40到60平米当地购买者较为接受；2 .为保持灵活性，采取可自由组合分割的框架结构；3 .商业街进行功能分区，且每个功能区有比较有特色的商家引导 （次主力 店）。第三章项目建设方案和运营模式一、项目开发功能定位本项目定位为以政务中心办公楼为核心和重点，以政务办公配套（住宅、 酒店、公寓、写字楼及商业综合体项目）为辅助，集政务

49、办公、住宅及商业项 目等功能于一体的综合性地产项目。本项目处于主城区与经济技术开发区的衔 接地带，距离市中心商业圈4到5公里，开车从市中心到本项目需要 15到20 分钟，整个项目既可吸引市中心的消费客群，同时可以辐射经济技术开发区周 边的消费客群，通过高标准规划和高起点建设，形成莱州区域性甚至整个莱州 的新的政治经济中心。本项目主要功能定位如下：（一）政务办公本项目的主体及核心即为政务中心办公大楼，政务办公功能主要服务于莱 州市市民办理行政许可事项的需求，体现在政府为市民提供一个便民服务与商 业服务的空间。本项目的政务办公功能应具集信息与咨询、管理与协调、投诉 与监督于一体的综合性行政服务功能

50、。为更好的服务莱州的市民，本项目还不 断深化政务中心的服务功能，将信访接待、政务公开、政府审计等职能纳入， 实行”一站式办公，一条龙服务”，充分体现政务办公的便民性。（二）品牌推广莱州市政务中心项目，作为一个地标性的政府机构，本身就是一个对外宣 传展示的窗口。依托政务中心的政府集聚效应，可以极大的提升周边配套项目 的商业价值，提升整体项目的市场口碑。（三）休闲娱乐本项目配备了相配套的商业项目，不仅满足政务中心的日常商业诉求，同时也满足项目周边所居人群的消费需求。特色的商业街项目，体验感十足的商 务综合体项目，必将成为莱州市政治、商业的新中心。（四）物业服务物业服务功能主要是指项目物业管理公司所

51、提供的包括公共秩序维护，公 用设施设备的日常运行、维护，物业管理区域清洁卫生、绿化养护，停车场服 务，电气消防，经营服务及业务咨询等在内的一系列服务。二、项目建设规模和方案本项目总占地面积约266亩，估算建筑总面积为45万m2,其中政务中心及 配套写字楼总面积为10.3万m2,酒店式公寓及商住公寓（24层）为10.3万 m,商业体项目为11万m住宅项目为13万m。项目具体建设方案如下：（一）政务中心及配套写字楼政务中心及配套写字楼是本项目建设的核心内容，主要定位于便民服务及配套办公功能。政务中心共计 6层，主要承担莱州市政府行政审批职能。紧挨 政务中心的写字楼共计15层，定位为5A级甲级写字楼

52、，两个地块总建筑面积 10 万 m。（二）商住公寓及酒店式公寓本项目将建设商住公寓及酒店式公寓各 1幢，酒店式公寓规划为24层，1-8 层准五星级酒店，915层为经济型酒店，15层以上为酒店式公寓。商住公寓 规划为24层，主要是以公寓出售为主。本项目高中低商务办公规格设计， 满足 不同消费者的商务需求，周边配有绿化带及市政府规划的花园，环境清新，景 致优雅，是商务居住的理想场所。（三）住宅项目项目地块住宅项目规划设计129895 m2,分南北两个开发地块。北地块约 524套住宅，设计主要以11层、17层、18层板式建筑为主，一梯两户，每栋 均带阁楼。南地块约351套住宅，设计主要分两种类型，一

53、种是以 6层带电梯 的退台式花园洋房为主，一梯两户，顶层带阁楼。第二种是以9层为一梯两户板式小高层，顶层带阁楼。花园式洋房由于稀缺性，必将带来可观的投资回报 收益。（四）商业项目商业项目分购物中心及商业街项目两块。购物中心设计规划面积4万平米, 地下一层，地上四层，项目定位主要满足莱州市中高端消费群体，因此从招商 品牌及品类上，将引入中高端品牌及轻奢品牌，力求打造莱州中高端消费群体 的聚集地。商业街项目设计规划 6万平米，风格以3层的明清仿古院落式建筑 为主，招商品类可依托产业新城中的中日韩综合贸易园区的资源，引入日韩风 格的流行品牌，打造中国古典特色与日韩潮流特色的完美结合。同时增加休闲 娱乐项目（酒吧、咖啡等）、婚庆广场项目、教育培训等配套服务的引入，使商 业街项目成为莱州市中青年消费群体的聚集区。三、项目运营方案（一）租售相结合的运营模式政务中心及写字楼项目由莱州市政府进行回购，后期由莱州市市政府自行 运营管理。标准五星级酒店由我方项目自持运营，酒店式公寓、商住式公寓及住宅项 目由我方项目自建自销。商业地块项目考虑到由商业综合体及商业街两部分组成，可分别采取不同 的运营模式进行操作。商业综合体项目由于资