中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新

1、投顾血www, ccn. com. cn中投顾问产业研究中心中国旧城改造典型案例分析一一上海市的更新上海城市更新历程上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发,乃至现在，一直处于城市更新当中。上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部 分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重

2、大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级， 以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片 区升级改造项目等等。城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也 历经了这一系列变化。图表城市更新模式迭代特征摸式J福利主咒政府主导蛭済増氏取向综合价值取向政府与斤发商合柞政附、开发商以仪社墮二方合作更新特征1. 物质史新2. 关注城市效率1.物厨世新为上二且经济刊益为朋劲力1.全面更新2”综合番虑社金价值、人傑利益 叹及可持续发展3.闌绕城市职能展开中投顾问让

3、投资更安全经营更稳健第#页投顾血www, ccn. com. cn中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全经营更稳健第#页投顾血www, ccn. com. cn中投顾问产业研究中心轴放单一精细赛元化数据来源：中投顾问产业研究中心上海改造更新模式上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色, 拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民 区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政 府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞

4、争力、改造溢价高的 项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。 图表上海城市更新主要模式式话用范围主莫方StAft代隔尿乩地除式妆丈吋鬆的棚户区、主製由政府全熾段贵进疔棚卢折it与收储的工业杨粗河间HI日谀城区世置用地捆縄，通过克变容帜耶.和虏型折准.建護旧改就近安置房和保障剧基地-在左宜片式上.除置和St币安置，増加了就近虫置的新逮往佻居民选择菽艸搭台招标橫老1 口片区琥片吻辻般由政府褐忖开发畸应标.由街道和阚妊组丈腌普陀区建民村山区.由上昱川置式动迁.实厅异地安置业负责成片改

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7、民区改造要兼顾多方利益，达成多元合作方可推进更新速度。首先，保持市场稳定性，引导交易市场化；其次，因地制宜，开展社区规划设计。对于棚户区，尽量改善基础设施，有针对性的进行规划，缩小单元尺度，鼓励分散式的区块改造计划；最后，急需关注并解决资金缺口的问题。根据2015年发布的国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见指出，2015年全国计划改造各类棚户区住房580万套，若按每户50平方米、3000元/平方米的建安成本计算，2015年的改造资金就超 8000 亿元。而财政部下拨的 2015年保障安居工程专项资金仅1243亿元。巨大资金缺口意味着：一方面，地方政府在加

8、大各级财政支持力度、支持发行企业债用于棚改等措施的同时，亦需要通过如项目收益债券、REITs、公私合作的PPP模式等创新的融资方法，引入更多的社会资金。另一方面，还要建设快速审批通道， 实现规模化的高效棚改，提高资金效益。中投顾问让投资更安全经营更稳健第3页中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全经营更稳健第4页中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全经营更稳健第#页中投顾问产业研究中心图表旧房改造利益驱动及多方合作模式低收入流动人口 居住坏境寿 工布MJS少开发商览观 iimiidK旧城帧利益驱动政府原业主（MJRTT持畏高居住坏毗辛矫济晅特增忙Hr IF*人»分灯 觇旧换断 现金

9、直补怔收扎流功者中投顾问让投资更安全经营更稳健第#页中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全经营更稳健第#页中投顾问产业研究中心数据来源：都市旧城区改造的多方合作共赢模式，中投顾问产业研究中心图表 上海中远两湾城项目改造内署申远两灣城城市上海血积占地而枳：4也5万平方'議*启建掘而担：1曲万平方米地处内坏线市申心北舸，东極不俊城.西傍江宁路桥北擅中山北路高架.南依苏州河.介紹以“两湾一宅杯（普陀区溝家灣、暉子湾和王1U为基地.是历史遗留下来的上海fl!区最大: 最集中的危棚简屋集中区亦是一个上海有名的亠肛乱差样地区F具有胞映面務貫、区域形 彖星、地形不规则尊特征*主墓幵发第超特点1开腔过程屮积极向政府反諛客观困难，寻求政R5的毘大盍持12. 在拆迁安置導瞬期段入巨慣（2