房地产营改增政策及税收风险应对(南宁0429)

1、房地产营改增政策解读及税收风险应对青岛税校刘玮2016.4.28-29上海试点行业范围扩大试点行业全国范围试点行业全国范围试点行业全国范围试点行业全国范围剩下全部行业交通运输服务和部分现代服务行业交通运输服务和部分现代服务行业广播影视服务纳入营改增范围铁路运输和邮政服务纳入营改增范围电信服务行业纳入营改值范围金融服务，房地产，建筑，文化体育行，生活性服务为加入营改增2012年1月1日2012年9月12月2013年8月1日2014年1月1日2014年1月1日2016年5月1日起（政策发布于2011年11月6日）（政策发布于2012年7月31日）（政策发布于2013年5月24日）（政策发布于201

2、3年12月12日）（政策发布于2014年4月29日）（政策在3月中旬发布）准备时间：1.5个月准备时间：1-4个月准备时间：2个月准备时间：0.5个月准备时间：1个月增值税制度改革进程和展望增值税制度改革进程和展望浙江北京天津江苏福建广东深圳安徽上海全国全国全国将来时间已定，任务艰巨，尽快准备。准备时间非常短暂，企业应尽早开始准备工作！增值税制度改革进程和展望增值税制度改革进程和展望应税服务/商品增值税率/营业税率增值税货物内销销售17%/13%货物出口销售零税率/17%货物进口17%/13%提供加工、修理、修配服务17%营改增交通运输服务11%（原3%营业税）邮政服务11%（原3%营业税）基

3、础电信服务11%（原3%营业税）增值电信服务6%（原3%营业税）研发和技术服务，信息技术服务，文化创意服务，物流辅助服务，鉴证咨询服务，广播电影服务6%（原3%或5%营业税）有形动产租赁服务17%（原5%营业税）营业税建筑业，文化体育业*3%金融服务，其他服务（包括代理，酒店，餐饮，旅游，不动产租赁等）5%娱乐业5%-20%转让土地使用权5%转让不动产所有权5%中国间接税构成概述中国间接税构成概述一、增值税是名不符实的价外税，在生产环节有可以转嫁的性质，但却不一定转嫁成功。转嫁成功是价外税，转嫁不成功是价内税。所以面对终端消费者的生产者有很高的不可转嫁风险。二、以专票抵扣决定了专用发票等同于现

4、金。即提高于专票的管理要求，又要求不要产生留抵。留抵进项本质意义上是税务机关转让给企业，企业却不可转让的应收税务机关帐款。因而增值税具有现金管理的性质，盘活留抵进项，平滑交税等同于现金管理。三、以上一切是建立在对增值税政策清楚的基础上。四、营改增的本质，是重建税务现金管理系统，因而需要重造供应链与销售链，以及重建由此引起的核算体系与税务体系、考核体系、IT体系。 增值税管理的本质增值税管理的本质一、增值税对V+M征税，营业税对C+V+M征税销售增值额适用税率增值税增值税与营业税的区别增值税与营业税的区别原理原理增值税制的优点是能够避免专业化分工过程中的重复征税。增值税属于价外税，税款实际上是由

5、下一环节纳税人负担，理论上最终转嫁给消费者负担。每一环节的经营者只是代国家征收税款，本身并不负担税款。但实际并非如此。上一环节缴纳多少，下环节就扣除多少，上环节没有征税或免税，下环节就需要承担这部分税款。这是增值税制的核心机制，增值税的灵魂。树立一个重要观点：进项税充分抵扣，销项税充分转嫁是最高原则。发动群众斗群众、群众相互监督的税种。增值税转嫁程度,取决于纳税人在市场上的专业讨价还价能力，以下一环节是否终端消费者或者存在巨额进项留抵。增值税与营业税的区别增值税与营业税的区别原理原理增值税与营业税的区别增值税与营业税的区别具体形式具体形式增值税与营业税的区别价格是否含税的区别税金是否进入成本的

6、区别是否会导致企业重复征税的区别税制要素的比较工厂代理商零售商苹果手机一台（营业税苹果手机一台（营业税5%vs5%vs增值税增值税17%17%）售价售价40004000成本成本10001000售价售价50005000成本成本40004000售价售价60006000成本成本50005000项目营业税增值税纳税人的认定不区分一般纳税人与小规模纳税人区分为一般纳税人与小规模纳税人计税方法应纳税额只与收入相关既取决于收入（销项税额），也取决于成本费用（进项税额）发票管理要求不区分专用发票与普通发票，发票不作为扣税凭证，开具和取得要求较低区分专用发票与普通发票，增值税专用发票作为进项税额的扣税凭证，发票

7、的开具和取得要求较高纳税地点劳务发生地机构所在地（项目所在地）营业税与增值税税制要素比较营业税与增值税税制要素比较营业税增值税一般纳税人增值税小规模纳税人税率5%税率11%税率3%税金与收入相关，存在重复纳税问题成本中的进项税额准予抵扣，但抵扣不充分（如：人工成本）无进项税抵扣，只能开具增值税普通发票不涉及税款抵扣的问题税负较以前有所上升，但能促进企业升级换代税负较以前有所下降，但承揽业务的能力也有所下降(房地产企业全部为一般纳税人)营业额中包含营业税金营业额中不包含增值税营业额中不含增值税营业税与增值税税率比较分析营业税与增值税税率比较分析一、一般计税方法：也叫抵扣法，适用于一般纳税人应缴增

8、值税销项税额进项税额 销项税额=销售额适用税率 或者： 销售额含税销售额（1+适用税率）增值税与营业税的区别增值税与营业税的区别计税方法计税方法一般计税方法下，留抵税款结转无时间限制（无类似所得税5年的规定）。二、简易计税方法：适用于小规模纳税人或者一般纳税人的特定业务应缴增值税销售额征收率销售额=含税销售额（1+征收率）增值税与营业税的区别增值税与营业税的区别计税方法计税方法小规模纳税人无税款抵扣权。视同销售、价外费用、反避税条款的规定同样适用。1、简单计税方法下，进项税不能抵扣，一般情况下不能自己开具增值税专用发票（小规模纳税人可以申请代开，一般纳税人不可以申请代开，但是可以自开。），一般

9、纳税人的某些特殊业务可以对外开增值税专用发票（国税函【2009】90）2、简易征收是否有选择权？财税【2009】9号、2012年1 号公告对某些简易征收给了选择权，而对销售旧固定资产等没有给选择权。并且对某些项目如果选择简易征收后，36个月内不得变更。 增值税与营业税的区别增值税与营业税的区别计税方法计税方法一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。(财税【2005】165）增值税纳税人最重要的权利是税款抵扣权，这个抵扣权是可以抵扣的权利，不是法定必须抵扣的权利，因而公司清算时留抵税不退税就是这个原理，因而留抵税也不构成

10、企业所得税意义上的资产。清算时留抵进项税不能转出作为存货（转出必须与认证的存货是配比的）。这时因为增值税的进项抵扣是汇总抵扣，并不是明细对应抵扣,也不是按期间对应抵扣，所以留抵税的真实性非常难核实。应交税金-增值税本身可以认为是一个代收代付款科目，只不过代收代付的是税金。记录的是纳税人支付给供应商的税款，这个税款经税务机关认证后允许以销项税款抵减，而且仅能以销项税款抵减，并不是一个能够控制的资产，如不能转让。因而一般纳税人注销或者转为小规模纳税人时，留抵进项税视同归零且不作账务处理，相当于应收款核销。增值税与营业税的区别增值税与营业税的区别增值税的进项处理增值税的进项处理可以抵扣可以抵扣二、进

11、项抵扣需要取得合规票据。三、必须是一般纳税人 1、专用发票 180天抵扣 使用过的固定资产、旧货无法开具专票2、海关进口增值税专用缴款书 180天抵扣3、农产品收购凭据及普通发票4、中华人民共和国税收缴款凭证一、产生增值税销项的行为，其进项可以抵扣。由此产生需进项转出的如下事项：外购的货物用于简易征收、免税项目、非应税项目的，及管理不善导致的损失、以及用于个人消费与集体福利的作为进项转出。增值税的进项处理增值税的进项处理进项转出进项转出一、简易征收、免税项目、非应税项目进项转出的计算不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额【注：细则无此项】+非增值税应税劳务

12、营业额+免征增值税项目销售额）（当期全部销售额+当期全部营业额）。财税【2011】111号(此处不用换算为不含税价）现在只有收入转出法，按收入比例转出，没有成本比例转出。而且收入是按销售收入转出，如果是中间环节领用，不用转出处理。增值税的进项处理增值税的进项处理进项转出（房地产）进项转出（房地产） 第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）增

13、值税的进项处理增值税的进项处理进项转出进项转出二、其他进项转出的计算已抵扣进项税额的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务，发生进项税不得抵扣的情形（简易计税方法计税项目、非增值税应税劳务、免征增值税项目除外,这三个是按收入进项转出的）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。实践中是以存货的成本*存货的适用税率进行进项转出，这里的存货成本是存货耗用已抵扣的货物或者劳务的成本，资本化利息等不用扣除。理论上是按成本明细按具体税率转出的。增值税的进项处理增值税的进项处理进项转出进项转出三、作为固定资产的进项转出纳税人已抵扣进项税额的固

14、定资产发生条例第十条（一）至（三）项所列情形的，应在当月按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产净值适用税率固定资产净值，是指纳税人按照财务会计制度计提折旧后计算的固定资产净值。（财税【2008】170）增值税的销项处理增值税的销项处理一、销售额允许扣除的项目：受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；符合条件的代垫运输费用；符合条件的代为收取的政府性基金或者行政事业性收费；销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。（单独提供按揭、代办服务业务，并不销售汽车的，应征收营业税。财税【2003】16）现实中，实

15、物折扣是允许的，而且不做无偿赠送处理。折扣只能在发票的金额栏填写，不要填写在备注栏二、折扣可以扣除增值税的销项处理增值税的销项处理三、视同销售1、将货物分为自产、委托加工与外购两大类。两大类货物只要作为投资、或者捐赠转出企业外的，都是视同销售。2、自产、委托加工的货物用于非增值税应税项目（非应税项目而不是免税、简易征收）、集体福利和个人消费（终端承担）。是作为视同销售处理。知识点：免税与简易征收只能是进项转出。外购货物要进项转出，而自产货物需要视同销售，区别就是货物外购后自产加工增值部分是否需补增值税。如果是用于非应税项目或者集体福利或者个人消费，外购货物与自产货物本身存在加工增值的增值税，因

16、而需要不同的表述。增值税的纳税义务时点增值税的纳税义务时点一、基本规定：纳税人销售货物、提供应税劳务、服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。二、但是服务做了更详细的规定，与营业税完全一致，取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。三、对于应税劳务，对于收取价款或者取得索取销售款项凭据则没有明细的规定与解释。四、但是对于货物销售，则有非常明显的规定，分别是：采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；采取托收承付和委托银行收款方式

17、销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天增值税的纳税义务时点增值税的纳税义务时点增值税的纳税义务时点增值

18、税的纳税义务时点其中，货物中的索取销售款凭据与服务中的索取销售款的凭据并不一样，货物中的索取销售款凭据指确认交易形成债权的凭证。比如，合同约定收款日是签订合同一个月收款，那么签订合同之后一个月内，这个合同不算索取价款凭证；但是一个月后，销售方可以凭借这个合同索取货款，这个合同在此时就是索取价款凭证。销售方也是在合同签订后一个月，取得了索取价款凭证纳税人生产经营活动中采取直接收款方式销售货物，已将货物移送对方并暂估销售收入入账，但既未取得销售款或取得索取销售款凭据也未开具销售发票的，其增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（2011年40号

19、公告） 房地产企业营改增的基本规定房地产企业营改增的基本规定税率和征收率增值税的税率和征收率税率征收率17%，销售或进口货物、租赁13%，粮油水电气书报农药化肥11%，交通运输业、邮政业、基础电信服务、建筑业，房地产业、转让土地使用权、销售不动产等。6%，现代服务业、金融业、增值电信服务。 0，出口货物、劳务及服务等3%，小规模，简易办法计税。第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户（个人无偿提供服务不视同销售）向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产

20、、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。差额征税，是否开专票不明房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定四、两年抵扣的不动产范围不明适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资

21、产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。1、除房地产外的一般纳税人，自建、除房地产外的一般纳税人，自建不动产，也分两年抵扣不动产，也分两年抵扣2、房地产自建自用、自建出租的不、房地产自建自用、自建出租的不动产，进项可以直接抵扣。动产，进项可以直接抵扣。3、无形

22、资产不受两年限制，土地使、无形资产不受两年限制，土地使用权，不受两种限制。二级市场买来用权，不受两种限制。二级市场买来的土地，可以直接扣除的土地，可以直接扣除4、融资租入的不动产、融资租入的不动产 施工现场的临时建施工现场的临时建筑物筑物 低于原值低于原值50%的改扩建所耗增值税的改扩建所耗增值税原料行为原料行为 （不动产原值不动产原值,是指取得不动产是指取得不动产时的购置原价或作价。时的购置原价或作价。）一次性扣）一次性扣房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定五、一级开发税负增加差额征税的上述凭证是指：支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。六、建筑业成本1、简易征

23、收，按减去总包差额3%征税2、一般征收，全额征税，2%差额预征。房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定1、销售预征3%，不扣除土地价，只适用于房地产公司，且不区分新旧项目。 。 3%预征高于实际应交税金可抵，是否可退存疑2、房地产旧项目统一按5%全额简易征收，房地产简易是否可以土地差额，其实文件不明，但是根据营业税的政策，是不可以的。如果房地产购入在建工程再开发，简易征收也是应该是可以差额征收的；房地产一般纳税人一般征收按（销售额-土地价）/（1+税率）*税率-进项纳税，目前这仅适用于房地产公司。3、非房地产一般纳税人，购入旧项目，差额5%征收。非房地产一般纳税人，自建旧项目，全

24、额5%征收。非房地产一般纳税人，新项目，全额征收，这里与房地产不同，房地产可以扣除土地，而非房地产公司不可以。预征率不同，如果是自建的，全额5%。如果是购入的，差额5%4、小规模简易征收，自建全额5%。采购差额5%。5、老项目转售的问题，是否存在税率差？七、房地产销项（房地产与非房地产的处理方法不同）七、房地产销项（房地产与非房地产的处理方法不同）房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定七、房地产销项（房地产公司的特殊规定）七、房地产销项（房地产公司的特殊规定）1、自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设

25、施和房屋建设。 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。2、预征：、预征：应预缴税款应预缴税款=预收款预收款（1+适用税率或征收率）适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照按照5%的征收率计算。的征收率计算。房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定

26、3、房地产一般纳税人房地产一般纳税人一般征收一般征收，按（销售，按（销售价款价款-当期允许扣除的土地价款）当期允许扣除的土地价款）/(1+税率）税率）*税率税率-进项纳税，目前这仅适用于房地产公司进项纳税，目前这仅适用于房地产公司，且仅适用于一般征收，且仅适用于一般征收。当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建房地产项目可供销售建筑面积）筑面积）支付的土地价款支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的

27、建筑面积。积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。问题：什么叫可售建筑面积？是产证面积还是建筑面积？问题：什么叫可售建筑面积？是产证面积还是建筑面积？我认为是建筑面积，因为公共配套不含在产证面积中。我认为是建筑面积，因为公共配套不含在产证面积中。七、房地产销项（房地产公司的特殊规定）七、房地产销项（房地产公司的特殊规定）房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定七、房地产

28、销项（房地产公司的特殊规定）七、房地产销项（房地产公司的特殊规定）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。接支付的土地价款。 进项转出进项转出 第十三条第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的建筑工程施工许可证注明的

29、“建设规模建设规模”为依据进行划分。为依据进行划分。不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目（简易计税、免税房地产项目建设规模建设规模房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）4、按期申报、按期申报 第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。以结转下期继续抵减。

30、1、出租就没有再区分房地产与非房地产。简易就是5%，一般就是按3%预征,再正常征收。3%预征是与一般征收方法相关联的，与简单征收没有关系，而出售是与房地产相关联的。2、老项目转租，是否存在税率差？八、房地产租赁九、原留抵进项原增值税一般纳税人兼有销售服原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。项税额中抵扣。原留抵进项，不得用于新增销项，原留抵进项，不得用于新增销项，只能用于

31、以前服务销项。只能用于以前服务销项。房地产企业营改增的政策规定房地产企业营改增的政策规定筹划空间 - 过渡性项目1、尽量在、尽量在430前取得前取得施工证，保施工证，保留选择权留选择权5、期间、期间费用的进费用的进项也要区项也要区分新旧项分新旧项目目4、按新旧、按新旧项目核算成项目核算成本与收入、本与收入、进项税与销进项税与销项税，增值项税，增值税进入按项税进入按项目核算与清目核算与清算时代算时代3、根据合、根据合同与施工证同与施工证的关系，对的关系，对于新旧项目于新旧项目共用合同进共用合同进行梳理。行梳理。2、按公司、按公司-宗地号宗地号-立立项项-规划规划-施施工证工证-预售预售证梳理基本

32、证梳理基本信息信息按占地、建筑面积、可售面积选择最优分摊方法，在政策不明的情况下存在极大的空间。1、土地出让金的分摊标准选择、土地出让金的分摊标准选择2、前期、建安分摊标准的选择、前期、建安分摊标准的选择3、水电费的处理模式对进项的影响、水电费的处理模式对进项的影响5、无法准确识别新老项目的成本划分、无法准确识别新老项目的成本划分6、修改土地取得方式、修改土地取得方式7、老项目进项转出、老项目进项转出按建筑面积、可售面积选择最优分摊方法。按建筑面积、可售面积选择最优分摊方法。对对2016年发生的共用前期费换取增值税专票年发生的共用前期费换取增值税专票水的转售存在销项水的转售存在销项0.13与进

33、项与进项0.06差价，需要差价，需要加价处理加价处理如红线外成本如红线外成本 、无施工证项目成本尽量按新项、无施工证项目成本尽量按新项目取得进项目取得进项消除直接冲抵土地款行为、增加土地出让金开消除直接冲抵土地款行为、增加土地出让金开据金额据金额按进项转出最少的原则转出老项目进项按进项转出最少的原则转出老项目进项筹划空间 - 共同成本筹划空间 - 甲供材2、梳理出高进项税、梳理出高进项税率甲供材率甲供材对于对于0.13与与0.17进项进项税率的材料与设备可税率的材料与设备可以选择甲供以选择甲供1、梳理甲供材供应商，、梳理甲供材供应商，修改采购合同修改采购合同修改采购合同涉税条修改采购合同涉税条

34、款、梳理挂靠供应商款、梳理挂靠供应商筹划空间 - 销售折扣1、销售退回与销售折让、销售退回与销售折让2、买房送赠品的处理、买房送赠品的处理销售折让金额必须销售折让金额必须开具在一张发票上，开具在一张发票上，不得开具在备注栏，不得开具在备注栏，要开在金额栏要开在金额栏将赠品的金额作为将赠品的金额作为折扣金额开具在发折扣金额开具在发票上票上筹划空间 - 销售折扣1、制定管理费用、销售、制定管理费用、销售费用的进项转出表对于费用的进项转出表对于免税、简单征收、集体免税、简单征收、集体福利、个人消费、居民福利、个人消费、居民日常服务、旅客运输、日常服务、旅客运输、娱乐、餐饮进行进项转娱乐、餐饮进行进项

35、转出，建议直接取得普票。出，建议直接取得普票。非常损失按实际成本进非常损失按实际成本进项转出。项转出。2、制定管理费用、制定管理费用、销售费用的视同销销售费用的视同销售表售表存货转移出公司应存货转移出公司应视同销售，原则上视同销售，原则上按平价视同销售按平价视同销售3、包装视同销、包装视同销售为捆绑销售售为捆绑销售筹划空间 - 样本房1、原则上不动产与动产按不同税率开票与销售在同一张发票上开具2、合同按总额列示，合同附件分拆不动产与动产的金额与明细筹划空间 -公配设施3、幼儿园等公配移送、幼儿园等公配移送根据营业税的规定不视同销售，理由是因为幼儿园等根据营业税的规定不视同销售，理由是因为幼儿园

36、等公配的价格已经含在可售面积的价格中。公配属于可公配的价格已经含在可售面积的价格中。公配属于可售面积的附属设施。售面积的附属设施。1、原则上车位单独销售，有独立价格、原则上车位单独销售，有独立价格2、附赠车位有利于土增、附赠车位有利于土增销售合同列明附赠，将车位金额作为折扣金额销售合同列明附赠，将车位金额作为折扣金额在发票上开具。在发票上开具。1、梳理不同的融资方式，贷款、委贷、信托、保理、融资租赁、统借统还2、借信托通道、借信托通道430之前仍然可以进行融资之前仍然可以进行融资性售后回租进行融资，按性售后回租进行融资，按动产租赁计税，取得动产租赁计税，取得0.17进项税。房地产公司无法进项税

37、。房地产公司无法享受此优惠。享受此优惠。可以通过租赁公司为关联可以通过租赁公司为关联公司采购设备公司采购设备由于货款业务无法进项抵由于货款业务无法进项抵扣，同时贷款利息将全部扣，同时贷款利息将全部开具发票。若信托业仍然开具发票。若信托业仍然利用其特殊地位以收据进利用其特殊地位以收据进行企业所得税前扣除，那行企业所得税前扣除，那么借信托通道进行资金拆么借信托通道进行资金拆借将成主要模式。借将成主要模式。筹划空间 -融资筹划空间 -租赁1、分新旧项目清理、分新旧项目清理租赁业务租赁业务430前按前按5%简易简易征收，征收，430后，按后，按3%预征。预征。转租行为仍然按转租行为仍然按新旧项目处理，

38、新旧项目处理，租入旧项目按旧租入旧项目按旧项目租出，租入项目租出，租入新项目按新项目新项目按新项目租出。是否存在租出。是否存在跳税率的问题？跳税率的问题？这里存在一个文这里存在一个文字游戏字游戏免租期存在被认免租期存在被认定视同销售风险，定视同销售风险，建议分拆少部分建议分拆少部分收入规避增值税收入规避增值税与房产税与房产税2、转租行为、转租行为3、免租期、免租期 筹划空间 -租赁4、租金的减免、租金的减免5、租赁人与付款人不一致、租赁人与付款人不一致购进货物或应税劳务支付货款、购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，物或

39、应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。国税发项税额，否则不予抵扣。国税发1995192号号三三流流一一致致仅仅是是习习惯惯理理解解筹划空间 -不动产、固定资产、无形资产1、固定资产、不动产采用先抵扣后转、固定资产、不动产采用先抵扣后转出的原则，统一进行进项抵扣，然后根出的原则，统一进行进项抵扣，然后根据用途进行进项转出。据用途进行进项转出。合同管理采购合同 卖方未按本合同约定开具、送达增值税专用发票的，应按买方要求采取重

40、新开具发票等补救措施，同卖方未按本合同约定开具、送达增值税专用发票的，应按买方要求采取重新开具发票等补救措施，同时，买方有权要求卖方支付合同总价时，买方有权要求卖方支付合同总价【 】%的违约金，违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔的违约金，违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔偿；情节严重的，包括不限于出现卖方未按合同约定开具、送达发票次数达偿；情节严重的，包括不限于出现卖方未按合同约定开具、送达发票次数达【2】次的、卖方违约给买方次的、卖方违约给买方造成严重损失的、买方违约致使合同无法继续履行等情况，买方可终止合同，卖方应赔偿买方因此遭受的造成严重损失的、买方违约致使合同无法继续履

41、行等情况，买方可终止合同，卖方应赔偿买方因此遭受的全部损失，卖方在买方终止合同之日起两年内不得参加买方及其关联公司相同产品的采购活动。全部损失，卖方在买方终止合同之日起两年内不得参加买方及其关联公司相同产品的采购活动。 卖方违反国家法律、法规、规章、政策等规定开具、提供发票的，卖方应自行承担相应法律责任，并卖方违反国家法律、法规、规章、政策等规定开具、提供发票的，卖方应自行承担相应法律责任，并承担如下违约责任：承担如下违约责任： 1、卖方应按买方要求采取重新开具发票等补救措施；、卖方应按买方要求采取重新开具发票等补救措施； 2、卖方应向买方、卖方应向买方支付合同总价支付合同总价【 】% 的违约

42、金，违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔偿；的违约金，违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔偿； 3、卖方已经、卖方已经提交履约保证金的，买方将不予退还；提交履约保证金的，买方将不予退还； 4、买方终止合同，卖方在买方终止合同之日起两年内不得参、买方终止合同，卖方在买方终止合同之日起两年内不得参加买方及其关联公司相同产品的采购活动。加买方及其关联公司相同产品的采购活动。 卖方提供的增值税专用发票票有通过税务部门认证，造卖方提供的增值税专用发票票有通过税务部门认证，造成买方不能抵扣的，卖方应向买方支付未通过认证发票中载明的税款金额作为违约金。违约金不足以弥补成买方不能抵扣的，卖方应向买

43、方支付未通过认证发票中载明的税款金额作为违约金。违约金不足以弥补买方损失的，卖方还应予以赔偿。卖方未按买方要求支付违约金的，买方有权终止合同。买方损失的，卖方还应予以赔偿。卖方未按买方要求支付违约金的，买方有权终止合同。 合同管理土地合同一、增加土地价款的金额一、增加土地价款的金额1、城市配套设施费、城市配套设施费2、白蚁防治费、白蚁防治费3、有线电视配套费、有线电视配套费进项税管理流程第一时间发起报账流程：要求业务经办部门在收到增值税扣税凭证当天即时发第一时间发起报账流程：要求业务经办部门在收到增值税扣税凭证当天即时发起报帐流程；起报帐流程； 超超30天处罚：在增值税扣税凭证开具之日起天处罚

44、：在增值税扣税凭证开具之日起30天内报帐流程未提交至财务部门天内报帐流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行通报处罚的，需对业务经办部门进行通报处罚 超超60天处罚：在增值税扣税凭证开具之日起天处罚：在增值税扣税凭证开具之日起60天内报帐流程未提交至财务部门天内报帐流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行考核处罚；的，需对业务经办部门进行考核处罚； 超超120天处罚：超过增值税扣税凭证天处罚：超过增值税扣税凭证/发票开具日期发票开具日期120天的原则上不允许发起天的原则上不允许发起报帐，如各单位确实需发起报帐流程的，至少需要经过公司业务分管领导和财报帐，如各单位确实需发起报帐流程的，至

45、少需要经过公司业务分管领导和财务分管领导签字审批后进行；务分管领导签字审批后进行； 超期未讣证处罚：对于超期无法认证的增值税扣税凭证，各单位应制定专门的超期未讣证处罚：对于超期无法认证的增值税扣税凭证，各单位应制定专门的考核办法，对责任人进行经济处罚；考核办法，对责任人进行经济处罚； 丢失发票处罚：对于丢失增值税扣税凭证的情况，各单位应制定专门的考核办丢失发票处罚：对于丢失增值税扣税凭证的情况，各单位应制定专门的考核办法，对当亊人进行经济处罚；法，对当亊人进行经济处罚； 发票流转：公司内部增值税扣税凭证的传递，应做到有效交接；发票流转：公司内部增值税扣税凭证的传递，应做到有效交接； 房地产价值

46、链中的营改增挑战-需要协调众多相关方利益房地产企业政府金融机构施工企业购房人租户材料设备供应商物业公司设计广告法律拆迁公司思考第一部分、房地产第一部分、房地产 “营改增营改增”要解决的深层次问题要解决的深层次问题 （一）四个假设前提；（一）四个假设前提；1.房地产企业可以保持现有利润而将所有可能增加的税费转嫁给建筑房地产企业可以保持现有利润而将所有可能增加的税费转嫁给建筑企业；企业； 2.房地产企业和建筑企业都适用一致的增值税税率（房地产企业和建筑企业都适用一致的增值税税率（11%；）；） 3.房地产企业住宅项目完全无法将增加的税费转嫁给下环节的个人消房地产企业住宅项目完全无法将增加的税费转嫁

47、给下环节的个人消费者；费者； 4.暂不考虑其他服务、融资成本的进项税，假设对房地产企业成本影暂不考虑其他服务、融资成本的进项税，假设对房地产企业成本影响不变；响不变； 思考（二）营改增对住宅项目的影响（二）营改增对住宅项目的影响1.房地产企业可抵扣材料比例对房地产企业建筑成本的影响；房地产企业可抵扣材料比例对房地产企业建筑成本的影响；2.房地产企业毛利率对房地产企业成本的影响；房地产企业毛利率对房地产企业成本的影响； 3.住宅开发企业适用税率住宅开发企业适用税率11%、建筑商材料可抵扣比例、建筑商材料可抵扣比例100%；4.住宅开发企业适用税率住宅开发企业适用税率11%、建筑商材料可抵扣比例、

48、建筑商材料可抵扣比例50%； 5.住宅开发企业适用税率住宅开发企业适用税率11%、建筑商材料可抵扣比例、建筑商材料可抵扣比例50%、土地成、土地成本可抵扣；本可抵扣； 思考（三）对税收征收管理的影响（三）对税收征收管理的影响1.房地产业税收征管问题；房地产业税收征管问题； 2.已进行建设开发之房地产项目的过渡性问题；已进行建设开发之房地产项目的过渡性问题；3.商品房预售所引致的留抵税额问题；商品房预售所引致的留抵税额问题；4.房地产开发抵扣链条的完整性、公共配套设施的增值税处理；房地产开发抵扣链条的完整性、公共配套设施的增值税处理；思考第二部分、房地产企业第二部分、房地产企业“营改增营改增“可

49、能的方案可能的方案（一）过渡期政策问题；（一）过渡期政策问题；（二）拿地环节增值税处理的问题；（二）拿地环节增值税处理的问题；（三）前期工程环节的问题；（三）前期工程环节的问题；（四）建安环节的问题；（四）建安环节的问题；（五）融资环节的问题；（五）融资环节的问题；（六）收入方面的问题；（六）收入方面的问题；营改增问题汇总全行业：全行业：一、企业如果利用统借统还业务时，需要准备的材料有哪些，具体要一、企业如果利用统借统还业务时，需要准备的材料有哪些，具体要求是什么？求是什么？二、商贸企业向供货商收取的促销费、地堆费、端头费用营改增后属二、商贸企业向供货商收取的促销费、地堆费、端头费用营改增后属

50、于哪个税目？于哪个税目？三、广告制作按什么税目征税？三、广告制作按什么税目征税？四、针对一家医院，一个新能源地下热泵公司为这家医院建成一个取四、针对一家医院，一个新能源地下热泵公司为这家医院建成一个取暖设备，日后每年收取医院的取暖费。问：收取的取暖费是服务费类暖设备，日后每年收取医院的取暖费。问：收取的取暖费是服务费类发票，还是销售类发票？发票，还是销售类发票？五、我公司是一家只做电梯维修保养的企业，票有电梯销售业务。五、我公司是一家只做电梯维修保养的企业，票有电梯销售业务。国家税务总局关于电梯保养、维修收入征税问题的批复国家税务总局关于电梯保养、维修收入征税问题的批复（国税函（国税函1998

51、390号）只是确定何种情况电梯养护应缴纳营业税，但并未说明号）只是确定何种情况电梯养护应缴纳营业税，但并未说明应按何税目缴纳营业税，请问按照应按何税目缴纳营业税，请问按照“建筑业建筑业修缮修缮”的的3%税率还是税率还是“服务业服务业”的的5%税率缴纳？税率缴纳？营改增问题汇总六、境外单位给境内的建筑设计费，是否需要代扣增值税？设计完全六、境外单位给境内的建筑设计费，是否需要代扣增值税？设计完全发生在境外，如何理解发生在境外，如何理解“发生发生”的概念？是否需要向境内的受益对象的概念？是否需要向境内的受益对象延伸？延伸？七、附件一、二十七条（一）用于简易、免征七、附件一、二十七条（一）用于简易、

52、免征仅指专用于上述项仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）括号内如何目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）括号内如何理解？理解？八、混合销售和兼营如何区分？原混合经营行为八、混合销售和兼营如何区分？原混合经营行为5.1以后是否要按混合以后是否要按混合式兼营处理？如：销售货物并负责运输，原来分开，式兼营处理？如：销售货物并负责运输，原来分开，5.1以后是否按销以后是否按销售行为计税？售行为计税？九、附件二、一、（二）不征收增值税项目其中第九、附件二、一、（二）不征收增值税项目其中第5、资产重组只涉、资产重组只涉及不动产、土地、动产如何处理？及不动产、土地、

53、动产如何处理？2011年年13号公告（取消）、号公告（取消）、51号公号公告（平移）是否执行？告（平移）是否执行？十、非房地产企业的一般纳税人购买的土地款为什么不可以抵扣（无十、非房地产企业的一般纳税人购买的土地款为什么不可以抵扣（无形资产），以公平行业税负？形资产），以公平行业税负？营改增问题汇总十一、简易征收是否可以开专用发票？十一、简易征收是否可以开专用发票？十二、不动产净值是按会计核算，如会计采用加速折旧，是否认可？十二、不动产净值是按会计核算，如会计采用加速折旧，是否认可？十三、购入的投资性房地产是否可以因为不是在账务处理中计入十三、购入的投资性房地产是否可以因为不是在账务处理中计入

54、“固固定资产定资产”而不用采取二年抵扣，而是一性性扣除？而不用采取二年抵扣，而是一性性扣除？十四、工程施工中包含的设备如果所占比例较大，是否会被界定为销十四、工程施工中包含的设备如果所占比例较大，是否会被界定为销售货物，从高适用税率？售货物，从高适用税率？十五、如果十五、如果5.1前购入大批材料，尚未使用，前购入大批材料，尚未使用，5.1后取得专票并用于一后取得专票并用于一般计税的项目，请问进项税是否可以抵扣？般计税的项目，请问进项税是否可以抵扣？十六、一般纳税人自建的房产从十六、一般纳税人自建的房产从5.1前开始，前开始，5.1后结束，进项税该如后结束，进项税该如何抵扣？何抵扣？十七、企业购

55、进其他权益性无形资产无论是专用于简易计税方法计税十七、企业购进其他权益性无形资产无论是专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费，还是兼用于上述项目，项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费，还是兼用于上述项目，均可以抵扣进项税。请问什么是其他权益性无形资产？均可以抵扣进项税。请问什么是其他权益性无形资产？营改增问题汇总建筑业：建筑业：一、无建筑工程施工许可证的建筑工程老项目如何认定？如掘进工程一、无建筑工程施工许可证的建筑工程老项目如何认定？如掘进工程老合同一直延续，是否可作为老项目？是否企业合同注明时间较长，老合同一直延续，是否可作为老项目？是否企业合同注明时间较长，如

56、如2016.1.1合同开始，签到合同开始，签到20年底，如无许可证，是否一直可按简易年底，如无许可证，是否一直可按简易征收？征收？二、二、A房地产无建设施工许可证，无施工合同，但项目已接近封顶，房地产无建设施工许可证，无施工合同，但项目已接近封顶，现在税局要求此项目的施工企业现在税局要求此项目的施工企业B把营业税交了，发票开了，那么房把营业税交了，发票开了，那么房地产如果地产如果4月月30日前依然办不下施工工业化，如何办定日前依然办不下施工工业化，如何办定A房地产是新项房地产是新项目还是老项目，如果定为新项目目还是老项目，如果定为新项目A房地产不但税负增加，也无法取得房地产不但税负增加，也无法

57、取得进项抵扣票？进项抵扣票？三、建筑企业子公司变为分公司对增值税的缴纳有什么影响？三、建筑企业子公司变为分公司对增值税的缴纳有什么影响？四、施工方开具的发票是在劳务发生地还是机构所在地？四、施工方开具的发票是在劳务发生地还是机构所在地？营改增问题汇总房地产房地产一、房地产开发企业开发的房屋，由于销售困难，进行出租，是一、房地产开发企业开发的房屋，由于销售困难，进行出租，是4月月30日前转自持办理房产证合适，还是有机会能出售，先出租不转自持日前转自持办理房产证合适，还是有机会能出售，先出租不转自持合适，关系到二手房售出交税问题。合适，关系到二手房售出交税问题。二、经营性租赁房地产取得的标志是什么

58、？产权证？销售合同？以哪二、经营性租赁房地产取得的标志是什么？产权证？销售合同？以哪个时点开确定取得的时点？房地产企业开发商业项目用于出租是否适个时点开确定取得的时点？房地产企业开发商业项目用于出租是否适用新老项目政策？用新老项目政策？三、房地产企业接手另一家房地产企业的在建项目（营改增之前），三、房地产企业接手另一家房地产企业的在建项目（营改增之前），然后用自己的名义再开发，销售接收的在建项目建成后再销售是否能然后用自己的名义再开发，销售接收的在建项目建成后再销售是否能差额交税？差额交税？四、适用老项目简易征收的房地产项目将自己开发的房子出租给一般四、适用老项目简易征收的房地产项目将自己开发

59、的房子出租给一般纳税能否开具专用发票？纳税能否开具专用发票？五、五、2016年年18号公告，第号公告，第12条规定条规定“应取得预收款的次月申报期向主应取得预收款的次月申报期向主管税务机关预缴税款管税务机关预缴税款”为什么不是在为什么不是在“项目所在地地税机关预缴向机项目所在地地税机关预缴向机构所在地申报纳税构所在地申报纳税”？营改增问题汇总六、六、18号公告第号公告第17条，条，4月月30前收款可开增值税普票，是否交税，报前收款可开增值税普票，是否交税，报表怎么填？表怎么填？七、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应该在哪个时点确七、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应该在哪个时点

60、确认增值税收入，计算销项税额认增值税收入，计算销项税额?是在签订预售合同，收取预收款项的是在签订预售合同，收取预收款项的时候吗时候吗?八、企业在八、企业在2004年年10亿购买亿购买1600亩土地，目前已经开发过半。当时土亩土地，目前已经开发过半。当时土地价款一次性支付，现在分地块进行立项开发，营改增后如何扣除土地价款一次性支付，现在分地块进行立项开发，营改增后如何扣除土地成本？地成本？九、小区内道路，学校，消防站，供热站等都由开发商负责建设并进九、小区内道路，学校，消防站，供热站等都由开发商负责建设并进行移交，营改增后公共配套支出取得的进项票如果抵扣？行移交，营改增后公共配套支出取得的进项票