北京房地产估价师《制度与政策》：计算建筑面积的有关规定模拟试题讲课稿

1、北京 2016 年房地产估价师 制度与政策：计算建筑面积的有关规定模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银 发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A :选择专业化B:产品专业化C:大量定制D:单一市场集中化E:借款合同2、成本法最基本的公式是 _。A 房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B 房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C房地产价值=重新购建价格

2、-建筑物折旧D 房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧3、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金 _。A 不得低于评估价格的50%B. 不得高于评估价格的50%C 由政府决定D.不得低于按照国家规定所确定的最低价4、 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/卅，正常开发成本为1500 元/tf,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100 元/卅，直接成本利润率为6%,则开发后地价为元/tf0A: 1840B: 2840C: 2966D: 3000E:工业用地的监测点评估价格5、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（） 0A .等于报酬率B. 大

3、于报酬率C. 小于报酬率D. 无法知道6、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和 与其配套的线路、 管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工， 建设单 位在开工前应当向申请领取施工许可证0A:工程所在地的县级人民政府B: 工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门C:工程所在地的县级以上人民政府D:工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门E:执行层的组织协调7、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。 按照土地使用权出让年限规定， 如果该项出让合同约定的使用年限届满， B 企业 需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。A:

4、2049年 1 月 1 日一 2049年 12月 31 日B: 2050年 1 月 1 日2050年 12月 31 日C: 2059年1月1日2059年12月31日D: 2060年1月1日2060年12月31日E:房地产估价机构必须加盖公章8、 某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全 部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的 5.5%，买方应承担的税费为 4%，则该宗房地产的正常价格为（）元 /m2。A3507B3592C3627D35589、购买某类房地产，通常抵押贷款占 70，抵押贷款的年利率为 6，自有资 本要求的年收益率为 9

5、，该类房地产的资本化率为。A:60B:69C:88D:90E:工业用地的监测点评估价格10、某高层楼房占用的土地总面积为 800卅，总建筑面积为2 000卅，某人拥有 其中120卅的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土 地数量为卅。A: 40B: 45C: 48D: 50E:工业用地的监测点评估价格11、在城市规划区范围内， 以出让方式取得土地使用权，闲置 1 年以上按出让金 的 _以下征收土地闲置费。A10%B15%C20%D25%12、评估某底层商铺的价格时， 估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺， 丙为 二层商铺 （其成交价格经调整后为底层商铺价格 ），在求取最终价

6、格时， 对甲、乙、 丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A: 0.4、 0.4、 0.2B : 0.3 、 0.4、 0.3C: 0.4、 0.2、 0.4D：0.4，0.3、0.3E:工业用地的监测点评估价格13、 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_。A .半年B1 年C. 1 年半D. 2 年14、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平， 这是房地产市场的自然周期的 _。A .第一阶段B. 第二阶段C. 第三阶段D. 第四阶段15、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元/卅，成交日期

7、为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5， 2.5， 0.5， -1.5， -2.5， -1.0， 1.5%, -1.5%, 0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为元/tf0A: 2938B: 2982C: 3329D: 3379E:工业用地的监测点评估价格16、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款， 符合房地产估价普适技术 性原则中的。A :谨慎原则B:替代原则C:合法原则D:最高最佳利用原则E:工业用地的监测点评估价格17、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为 75英尺。现有一相

8、邻矩形地块乙，临街宽度为 30英尺，临街深度为 125英尺。 运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。A. 65.4B. 81.8C. 87.2D. 109.018、某宗面积为3 000川的工业用地，容积率为0. 8,楼面地价为700元/卅。 现按规划拟改为商业用地，容积率为 5. 0,楼面地价为960元/川。理论上应 补地价万元。A: 78B: 882C: 1 210D: 1 272E:工业用地的监测点评估价格19、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括 _。A 标的非自有性B. 主体的特定性C. 目的的利他性D. 权利义务的对等性20、某类房地产 2000-2008年的价格如表 10

9、-1 所示，根据最小二乘法拟合一直 线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产 2009 年的价格为.A: 4 855. 33 元/ 川B: 4 868. 86 元/ 川C: 4 978. 32 元/卅D: 5 447. 22 元/ 卅E:工业用地的监测点评估价格21、房地产拍卖业务主要来自。A :企业委托B:个人委托C:法院委托D:政府委托E:执行层的组织协调22、建设用地使用权出让，是土地级市场。A: 一B: 二C:三D:四E:房地产估价机构必须加盖公章23、某置业投资者以10000元/川的价格购买了 200川的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，

10、 贷款期为 10年， 年利率为 10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E ：借款合同24、某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、 18万元、 23万元，以后稳定在每年 25万元直到收益期限结束，该类房地 产的报酬率为 8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A. 280B. 285C. 290D. 29525、 随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房 地产权益资金的比例正在逐渐提高。 从来源上看，房地产权益资金主要来源于 _。A. 商

11、业银行B. 储蓄机构C 私人投资者D. 机构投资者二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。A :发行的银行B:银行的银行C:国家的银行D:企业的银行E:社会的银行2、会计核算一般原则具体包括三个方面。A :衡量会计信息质量的一般原则B:确认和计量的一般原则C:起修正作用的一般原则D:起规范作用的一般原则E:起修正作用的特殊原则3、某商场建成于 2000年 10月，收益期限从 2000年10月到 2040年 10月，预 计未来正

12、常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前，该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则 该商场在 2005年 10 月的价值最接近于（）万元。A536B549C557D8164、建筑物的物质折旧包括 _。A 功能衰退B 正常使用的磨损C 环境恶化D 意外的破坏损毁E. 城市规划改变5、国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了保障国家安全、促进国民经济 和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由 _作出房屋征收决定。A 房地产开发企业B. 人民法院C 市、县级人民政府房屋征收部门D.市、县级人民政府6、城市用地包括以下等 10

13、大类。A :居住用地B: 工业用地C:社会用地D:道路广场用地E:市政公用设施用地7、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有 _。A .城市房地产管理法B 土地管理法C. 城市房地产开发经营管理条例D. 城市商品房预售管理办法E. 城市房地产转让管理规定8、下列统计指标中属于变异指标的是 _。A .众数B 调和平均数C. 中位数D 标准差9、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信 息为主的经济信息。A:实行宏观调控B:加强内部经营管理C:合理地进行投资和信贷决策D:优化社会经济资源配置E:加强外部经营管理10、下列属于损益表内容的有。A :负债B:投资收益、营业

14、外收入C:销售收入、销售成本、销售税金、销售利润D:营业外支出、所得税E:净利润11、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑 _。A 通货膨胀影响B. 投资利息因素C. 资金时间价值D. 投资风险补偿12、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。A :会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式 报告B:会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C:企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D:会计报表是会计核算工作的一种专门方法E:会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据13、下列关于近期建设规划，表述正确的是。A:近期建设规划是总体规划的一个组

15、成部分B :城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总 体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划， 制定近期建设规划， 报总体规 划审批机关备案C:近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建 设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局D :自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的 强制性内容E:近期建设规划的规划期限为5年14、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_。A 供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加B 供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C 供

16、给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D 供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少E 供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加15、某公司 3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2 的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似的写字 楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%,目前承租人权益的价值应是 万元。A70.03B71.03C72.03D73.0316、在下列行为中，属于犯罪的有。A :欠税B:偷税C:抗税D:退税E:漏税17、 城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有_。A 房地产面积测绘制度B.

17、 房地产价格申报制度C. 房地产价格评估制度D. 房地产质量认证制度E. 房地产价格评估人员资格认证制度18、下列保险种类中，属于政策性保险的有 _。A .社会养老保险B 农业保险C. 巨灾保险D. 失业保险E. 出口信用保险19、 在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_。A .投资计划与资金筹措表B. 资金来源与运用表C. 营业利润测算表D. 全部投资现金流量表20、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。A:风险产生的原因分析B:风险发生的概率大小分析C:风险因素检验D:风险变量间的相关性分析E:风险概率分布情况分析21、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。A :利息备付率B:资产负债率C:偿债备付率D:流动比率E:速动比率22、从卖房的角度看，成本法的理论依据是 _。A 销售状况价值论B.市场供求价值论C 生产费用价值论D. 经济花费价值论23、 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75和 80，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险.（2005年试题 ）A :市场B:财务C:政策D:经营E:借款合同24、 下列关于房地