浅论如何规范当前房地产中介场

1、浅论如何标准当前房地产中介市场摘要：房地产中介行业作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带,对推动房地产市场 运转起到润滑剂的作用.同时近几年来,随着国家过去几轮和现今这一轮对房地产市场的宏 观调控,加大了房地产市场的标准和调整,在一定程度一定方面解决了房地产中介市场长期以来的一些问题.但是尽管如此,当前我国房地产中介市场依然存在着不少问题.本文通过分析当前房地产中介市场的特点和现状,提出了完善房地产中介市场的建议.关键词：房地产中介市场 现状 标准1房地产中介市场概述随着经济和社会的开展,我国房地产市场日趋成熟.商品房市场和二手房市场的联动局 面也根本形成,而且从市场开展趋势来看,商品房销售贷款

2、,二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程代理, 中介队伍的迅猛开展是适应市场形势变化的结果,中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色.但我国随着房地产业的开展,存量市场也将成为主要市场,在这一开展过程中,中介市场将继续发挥纽带的作用,为房地产的持续开展发挥不可替代的作用.所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪效劳等居间活动的场所和领域.房地产中介市场是房地产市场的重要组成局部,房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中,为房地产业的生产、 流通和消费提供了多元化的中介效劳.房地产中介市

3、场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带,为交易双方提供有效信息,解决供需矛盾,对推动房地产市场运转起到润滑剂的作用.2当前我国房地产中介市场主要问题2.1 政企依然不分,政府监管不力虽然在全国有如温州这样的城市出台了?关于进一步推进中介机构改革和开展的意见?,将开始全面清理标准现有的中介机构,并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构,必须在今年11月底前彻底脱钩改制.但是对于绝大多数地方而言,依然违反国家关于规定 中介效劳机构与政府部门实行脱钩改制的规定,政企不分.主要原因是受利益驱动,房地产中介市场中形成了房产、土地、工商、物价、金融共同参与治理的局面,这些部门间没有建立相关的协助机制

4、, 职能分配不明确, 难以形成对从业人员、 机构的有力监督. 并且, 房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门,对房地产中介市场形成行业垄断,进行非法经营.2.2 法律法规尚须健全和完善房地产商品作为不动产,是一种特殊商品,其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容,需要一套严格而复杂的规程,涉及众多的法律法规. 虽然目前我国首部房产中介法规?房地产经纪治理方法?已经2021-04-01实施.但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为治理进行标准的法律、法规和部门规章、标准性文件,主要仍然是?中华人民共和国城市房地产治理法?、?城市房地产中介效劳治理规定?、?

5、经纪人 治理方法?、关于房地产中介效劳收费的通知?、?关于增强与银行贷款业务有关的房地产抵 押和评估治理工作的通知?、?房地产评估师执业资格测试实施方法?等等,初步形成了一个框架,但还不健全、不完善.2.3 信誉度不高,诚信意识差房地产中介机构作为提供房屋信息效劳的中间商,掌握着买房、卖方双边的信息,而在实际房地产中介市场上, 这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利,损害买卖双方的利益.他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价； 利用职业便利炒房卖方,或以代理名义串通他人炒房卖方.这些投机取消的行为严重制约了房产中介效劳市场的开展.同时由于房产中介的认证资格

6、制度相对不标准,使得进入这种市场显得相对容易,人员大多都不是科班出身,没有取得相关的从行资格譬如房产评估师,加上道德水准的降低,欺诈销售的行为屡见不鲜,让房产中介在市民心中的形象极其低下, 甚至让顾客果断抵抗. 同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通成心抬价、 乘人多购房时机蓄意加价等等,让“失信已经成为房产中介市场开展的一大隐患.2.4 从业人员良莠不齐,整体素质亟待提升房地产中介企业的经营效劳水平在很大程度上取决于从业人员的素质.所以世界上房地产业比拟成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定.如美国实行从业人员准入制度.规定销售人员必须修完房地产原理?,测试合格后一年内须修完6门相关

7、课程,并有2门合格者才能取得销售人员资格； 房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历,并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格.而由于房地产中介业在我国的开展时间不长,尚缺乏一支经过专门练习、严格资质审查的专家队伍,加之目前资格认证 制度不标准.治理不严, 造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差,缺乏应有的敬业精神和职业道德标准.3标准房地产中介市场的对策3.1 严格市场准入制度3.1.1 在机构资质治理方面,对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化, 如明确规定房地产中介机构的注册资金要到达30万元以上,要有具备一定规模的固定经营场所,专业技术人员要占

8、总人数的50限上.同时,划分不同等级资质的标准,规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务.如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务.3.1.2 在人员资格治理方面,要创设执业资格制度,并严格标准,对学历、实务年限、业 务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定.如必须到达大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、 拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业.3.2 标准经营,增强诚信建设一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题,在行业内建立信息传输机制,完善房地产中介企业信用档案,对中

9、介企业的根本情况和失信行为进行全面记录,并充分利用网络手段,将档案在网上公示,便于为各部门和公众查询.另一方面,房地产中介要增强自身的诚信建设、严格自律,结合企业文化制定企业职业道德标准条例,要求员工老实守信；并标准经营条例,秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原那么向客户提供优质效劳,增强客户的信任度.3.3 加大行业监管力度,发挥行业协会作用政府要在立法、制度、治理规定等方面对中介企业的标准化起到一个根本性的推动作用. 第一,科学设置政府治理职能,明确房地产中介效劳业的主管机构,确立政府各治理部门的协作机制.第二,通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度.第三,提升中 介效劳人员的

10、素质.同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度,对各项违规操作给予更加严厉的惩罚举措,肃清行业的不良主体；另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执 行力度,使其真正落实到位.此外,要充分发挥行业协会的作用.国家可以通过立法的形式确立房产中介行业协会的地位和作用,并提出正规化执业的具体要求,包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、 测试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定.赋予 行业协会一定的权利,使之可配合工商部门等政府有关部门对不正当的中介行为进行处分, 从而形成政府、行业协会和房地产经纪人之间的相互配合、监督机制.3.4 健全法律法规,加大执法力度一套合理的法律法规是中介机构顺利开展的保证.但是到目前为止,我国还没有建立起一套系统的标准中介机构健康开展的法规体系.政府要立即推进这一方面的法律法规建设, 推动这一行业的标准化开展.在针对房地产中介行业存在的缺陷和问题的同时,借鉴国外较为成熟的法律文件,进一步完善我国现有的法律法规,使之更具体化和具有可操作性,尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补,对行政监管责任、监管方式、惩戒处分机制都作出全面合理的规定.并且对房产中介市场存在的欺诈违法行为加大查处力度和执法力 度,维持