新编物业管理制度与政策重点资料

1、物业管理制度与政策重点资料1、 前言补充材料物业管理产生的原因：业主共有财产的岀现-共有财产什么情况下才岀现-组团建筑、住宅小区的岀现-导致住宅共用部位、 共用设施设备共有财产岀现-导致共有产权岀现对应的是专有产权，自己私人负责； 建筑物区分所有权-共有产权、共有财产如何管理一业主的共同管理权一管什么、怎么实现一业主大会和业主委员会 实现对共有财产和共同利益的平衡-制定管理规约83页法律效力：对业主、物业使用人发生法律效力；对物业的继受人自动产生效力和业主大会议事规那么等事项-决策权和管理权别离一决策权归业主大会决策内容，共10项，对全体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为由，拒不执行，例如

2、业主以其并非物业效劳合同当事人为由提岀抗辩的，人民法院不予支持。业主个人权利和业主大会决策之间的关系：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作岀与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，如果断定侵犯了业主个人权益，业主可以请求法院要求撤销；除此之外，个人服从集体.。原因是业主大会决策能够代表全体业主的意志，条件是物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主 参加既最少双二分之一，特殊情况双三分之二，少数服从多数。确定业主身 份：取得建筑物专有局部所有权的人，应当认定为业主；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部， 但尚未依法办理所有权登

3、记的人，可以认定为业主。业主专有局部面积的认定方法和业主人数的认定方法，见业主大会和业主委员会指导规那么第 23、24条，第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照以下方法认定专有局部面积 和建筑物总面积：一专有局部面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积 计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；二建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。其计算公式是：专有局部面积/建筑物总面积X100%。因此，只有建筑物总面积等于专有局部面积的总和，上述公式才有意义。否那么，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于100%或者小于100%的情形，这显然是荒唐的

4、第二十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照以下方法认定业主人数和总人数：一业主人数，按照专有局部的数量计算，一 个专有局部按一人计算。但建设单位尚未岀售和虽已岀售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的， 按一人计算；二总人数，按照前项的统计总和计算。管理权交由物业效劳企业实施-委托物业效劳企业依据业主的共同契约，为业主提供公共效劳，维护业主的权益-委托如何实现-市场化是物业管理最主要的特点双向选择、等价 有偿-以业主大会选聘物业效劳企业，业主委员会代表业主与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效之时为分界点， 划分为前期物业效劳合同和物业效劳合同-前期物业效劳合同特点：过渡性即附

5、终止条件、要式合同，课本57页由建设单位和通过招投标 住宅物业强制执行，特例：协议。见课本91页选定的物业效劳企业签订包含物业管理不具有的内容，课本26页，合同的依据是业主临时规约建设单位制定，而且是在物业销售前制定，这时唯一的业主既大业主是建设单位，后续购置物业的业主既小业主的利益如何保证？建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，合法权益见 课本85页；建设单位的义务见课本 32页，临时规约的内容，85页-商品房销售合同包含 前期物业效劳合同内容和遵守临时规约的承诺条款一前期物业效劳合同内容见课本58页-业主大会成立已交付的专有局部面积超过建筑物总面积 50%寸可以成立业主

6、大会， 缺少对业主人数的规定， 但达不到双二分之一的规定， 业主大 会的决议不起作用，业主大会也就没成立，业主委员会和物业效劳企业签订物业效劳合同一物业效劳企业如果变更有交接过程主要是与业主委员会办理物业的承接查验，只要是物业效劳企业第一次介入就要查验，一共几次？具体内容 见课本98页，查验出来的问题要确定维修责任，是否在保修期？不在保修期的处理-物业效劳的内容，见课本 36页-物业效劳的等级，见课本 38页一如何提供，三个义务，课本60页，可以免责-责任的认定，合同责任，64页一-物业效劳费的缴纳：违反物业效劳合同约定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾 期仍不交

7、纳的，物业效劳企业可以向人民法院起诉；物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。已竣工但尚未岀售或者尚未交给物业买受人的 物业，物业效劳费用由建设单位交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业效劳企业可以根据业主的委托提供物业效劳合同约定以外的效劳工程，效劳报酬由双方约定； 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业效劳企业接受 委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。-物业的维护与使用：64页、65页2、

8、 物业效劳企业的相关规定-物业效劳企业必须是独立的法人 -资质等级的认定和承接工程标准，数字标准，按一半递减-物业效劳企业可以将物业管理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域 内的全部物业管理一并委托给他人-物业效劳企业公开作出的效劳承诺及制定的效劳细那么，应当认定为物业效劳合同的组成局部。1 业主是建议权，业主大会是决策权，物业企业是管理权，2 .业主大会决定的 十项内容：必考一制定和修改业主大会议事规那么；二制定和修改管理规约；三选举业主委员会或者更换业主委员会委员；四制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案；五选聘和解聘物业效劳企业；六筹集和使用专项维修资金；双三分之

9、二七改建、重建建筑物及其附属设施；双三分之二八改变共有局部的用途；九利用共有局部进行经营以及所得收益的分配与使用；十法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第一章物业管理概述1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。即物业管理是业主通过选聘物业管理企业 的方式来实现的活动。P12、 ?条例?调整和标准的范围：仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理效劳活动。P13、 是否选聘物业管理企业来对物业实施管理是业主的权力P14、 物业管理活动的根底是物业效劳

10、合同，物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理效劳 为标的所进行的一项交易。P25、?条例?调整的范围：住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。P26、?条例?的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村。7、物业管理活动应当遵循市场原那么。市场原那么是物业管理活动的前提条件，本质是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中别离岀去，决策权属于全体业主，但职能交由物业管理企业实施。P48、非市场性的房屋管理不属于物业管理。9、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个根本特征；市场化是物业管理最主要的特点；双向选择和等价有偿是物业P5-6P4管理市场化的集中表达。10、物业管理起源于19世纪60年代的英国

11、。、1993年，深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规一一?深圳经济特区住宅小区物业管理条例?P611地方性条P10-11我国第一部系统标准物业管理制度的标准性文件，是推动我国全面开展物业管理例，2000年中国物业管理协会成立。12、?城市新建住宅小区管理方法?是活动的基石。全国性的13、 ?条例?规定物业管理的根本制度：1创设了业主大会2业主公约3前期物业管理招投标 4物业承接查验5 物业管理企业资质管理 6物业管理从业人员职业资格 7住宅专项维修资金。?条例?对业主财产权力的尊重和保护，业主大会决定使用。还表达在对侵害业主财产权的救济上。物业管理企业擅自改变物业管理用房和用途，或利用物

12、业共用部位、共用设施 设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部、共用设施设备的维修养护，剩余局部由 这充分表达了保护业主权益的立法精神反复提到P2314、前期物业管理包括通常情况下物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房岀租或是看管等物业管理 事项。P2615、 ?条例?的法律责任的特点：1 行政责任、民事责任并存2处理好行政处分和承当民事责任之间的关系3表达了业主自我管理、自我监督的原那么P3016、 一、 1业主相互之间的关系：物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。2物业管理企业和业主之间是完全平等关系3开发企业与业主以及物业管理企业之间是大业主

13、与小业主的关系。二、?条例?要求，购房人在与开发建设单位签定的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业管.理效劳合同的内容，从而让购房人承当前期物业效劳合同中约定的关于物业管理的权力义务三、开发建设单位在物业管理合同中的义务：1制定业主临时公约并明示买受人 2住宅物业必须通过招投标方式选聘物业管理企业3提供必要的物业管理用房 4不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备 5在保修期限和保养范围内 承当物业的保修责任四?条例?规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权力和义务，即“应当向最终用户收取有关费用，以.及“应当依法承当物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

14、同时明确规定“物业管理企业接受委托代 收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用P31-32新补充材料必看：第十条 首次业主大会会议筹备组由 业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代 表担任。第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规那么的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会 议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人 民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以

15、由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、 乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人 民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第二章物业管理效劳1、一、物业管理效劳的公共性和综合性，物业管理效劳有

16、别于单一客户提供的特约效劳，而具有为某一特定社会群体提 供效劳产品的公共性。二、物业管理的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。这是物业效劳合同区别一般委托合同的一个显着特点。|三、 物业管理效劳的即时性和无形性，物业管理效劳不存在流通环节，生产和消费处于同一过程中。P35-362、物业管理效劳是指业主与物业管理企业通过物业效劳合同约定的公共性效劳。包括两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场在进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生秩序。P363、 物业管理效劳主要包括的内容：1房屋共用部位的维修、养护与管理2房屋共用设施设备的维修、养护与管理3物业管理区域内共用设施设备

17、维修、养护与管理4物业管理区域内的环境卫生与绿化管理效劳5物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项效劳 6物业装饰装修管理效劳 7物业档案资料的管理 8专项维修资金的代管效劳所有权是 业主，双三分之二P374、 物业效劳合同约定以外的效劳：1提供物业效劳合同约定以外的效劳，不是物业管理企业的法定义务。2合同以外的效劳事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定3物业效劳合同约定以外的效劳是一种有偿效劳。P37-385、 于2004年印发了?普通住宅小区物业管理效劳等级标准试行?从物业管理效劳的根本要求、房屋管理、共用设 施设备维修养护、协助维护公共秩序、保法效劳、绿化养护管理六方面界定物业管理效劳

18、的内容。注：与上面八项相对应，公示24小时效劳 ，每年至少一次征询业主意见，满意率80%以上。P386、房屋管理：根据房屋实际使用年限，定期检查房屋使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住宅专项维修资金 使用方案，向业主大会或者业主委员会提岀报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。注：载人电梯24小时正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于95% P397、物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意的问题：1?标准?为普通商品住宅、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业效劳的试行标准。物 业效劳收费实行市场调节价的高档商品住宅

19、的物业效劳不适用本标准。2?标准?根据普通住宅小区物业效劳需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个效劳等级，级别越高， 表示物业效劳标准越高。P458、?物业效劳收费管理方法?不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业管理效劳收费进行管理。P489、物业收费的形式：包干制、酬金制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业效劳计费方式。 物业效劳费包括物业效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润；包干制是普遍采用的形式。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合 同

20、约定的支岀，结余或者缺乏均由业主享有或承当的物业效劳计费方式。预收的物业效劳资金包括：物业效劳支岀和物 业管理企业的酬金；物业效劳支岀为所交纳的业主所有，物业管理企业属代管性质，不得用于合同约定以外的支岀。物 业管理企业应配合业主大会按照物业效劳合同约定聘请专业机构对物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况 进行审计。P4910、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修金予以列支，不得计入物业效劳支出或者物业服 务本钱。P5011、 ?条例?规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业效劳费用的，从其约定。P5012、 在建设单位销售物业之前，建设单位是唯一业主。P51

21、13、 对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。解决争议可以.通过仲裁或向人民法院起诉解决。P5114、 物业效劳合同属于民事合同的范畴P5315、 不同物业管理阶段和不同签约主体分为：前期物业管理合同，物业效劳合同。P5416、 物业效劳合同的主要内容：1物业管理事项2物业效劳质量3物业效劳费用4双方的权力义务5专项综合维 修资金的管理与使用 6物业管理用房7合同期限8违约责任P54-5517、物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资 料；P5518、业主与物业管理企业签订的合同发生效

22、力就意味着前期物业管理阶段结束。.P5619、前期物业效劳合同是要式合同，?条例?要求以书面形式签订。?条例?二十六条规定：前期物业合同可约定期限；期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的合同生效，前期物业效劳合同终止。前期物业效劳合同是一种附终止条件的合同P5720、不属于公共效劳工程的有：承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政效劳等，也可以在前期物业效劳合同列明。P5821、 维护物业管理区域秩序的主要方式：1履行告知义务2履行制止义务3履行报告义务P6022、物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于成心违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依据?民 法通那么?关于相邻权规定

23、，由违规业主承当侵权责任，物业管理企业不承当物业效劳合同的违约责任。P6123、物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。P6324、 对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承当相应的合同责任，而非法定责任。P6325、 物业管理企业承当责任的前提条件：未能履行包括根本不履行和不完全履行两种形式。P6426、无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用 设施用途。P6527、 当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为、只有在征得业主委员会和物

24、业管理企业同意的情况下才可实施。P6628、 ?条例?规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。P6729、?条例?关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三个方面的规定：一是原那么规定了利用共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备 进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。共用部位收益应当 优先用于补充住宅专项维修资金。P67-68第三章物业管理的根本制度1、 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作岀与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。P

25、692、?条例?规定：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中，具备业主身份的情况：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。P703、 指导规那么补充资料召开业主大会临时会议：经专有局部占建筑物总面积 20%以上且占总人数20%以上业主提议的。4、 业主大会可以成立也可不成立。P745、 指导规那么补充资料 业主大会的筹备：物业管理区域内，已交付的专有局部面积超过建筑物总面积50%时，建设单 位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料；一物业管理区域证明

26、；二房屋及建筑物面积清册，三业主名册；四建筑规划总平面图；五交付使 用共用设施设备的证明；六物业效劳用房配置证明；七其他有关文件资料。首次业主大会会议筹备组由 业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。6、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约 生效时临时公约 终止。业主公约对全体业主具有普遍约束力的自律性标准。P827、 业主公约的法律效力：1业主公约对物业使用人也发生法

27、律约束力。2业主公约对物业的继受人即业主自 动产生效力。P838、 ?条例?规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。P849、物业买受人对业主临时公约承诺的义务，通常临时公约作为物业买卖合同的附件，或是在合同中明确规定，要求买受人在物业买卖合同上签字确认。P8510、 对于发生危及的公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维|修养护，无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业管理企业之外的第三方进行维修养护，但事后应当及时告知。P8811、 全体业主授予物业管理企业行使的管理权力：1配合建设单位制定物业共用部位共用设施设

28、备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度； 2以批评、奉劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和. 物业管理规章制度的行为。|P8912、违约责任：1业主违反约定，阻碍物业正常使用造成物业损害及损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院起诉；2业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损，其他业主和物业管理企业 可依据临时公约向人民法院起诉；3建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管 部门投诉，也可向人民法院起诉。P8913、 ?条例?特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。?条例

29、?的例外规定。1对于规模较小的住宅物业 2投标人少于3个的，建设单位可采用协议的方式选聘物业管理企业；?条例?特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，才可以进行。P9114、 邀请招标必须向三个以上物业管理企业发岀投标邀请书。P9215、 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。P9516、 评标委员会成员是 5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。P9517、物业承接查验的内容：首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将记录做为物业管理档案。业主委员会选聘物业管理企业的，应在原

30、合同终止后组织新老物业企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向 业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。P9818、 建设单位向物业管理企业移交的资料：1竣工验收资料2技术资料3物业质量保修文件和物业使用说明文 件4物业管理所必需的其他资料 P9819、 ?条例?第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承当物业的保修责任。P9920、 从事物业管理活动的企业，必须具有独立法人资格。P10121、 物业管理企业的资质等级：1 一级资质，注册资本 500万元以上，专职管理技术人员不少于 30人，中级以上职称 的人员不少于20人；2 二

31、级资质，注册资本 300万元以上，专职管理技术人员不少于 20人，中级以上职称的人员不少于10人；3三级资质，注册资本50万元以上，专职管理技术人员不少于 10人，中级以上职称的人员不少于 5人。P10322、执业资格注册：执业资格实行注册登记制度，取得?执业资格证书?者，应当在规定的期限内到指定的注册管理机 构办理注册登记手续。P11323、物业管理师是指经全国统一考试，取得?中华人民共和国物业管理师资格证书?，并依法注册取得?中华人民共和国物业管理师注册证?，从事物业管理工作的专业管理人员。P11524、 考试成绩实行2年一个周期的滚动管理方法。P11625、 取得?物业管理师资格证书?的

32、人员，经注册前方可以物业管理师的名义执业。P11726、 物业管理师执业每年接受继续教育应当不少于40学时。27、 一、物业管理师应具备的 执业能力：1掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；2具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；3能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；4具有丰富的物业管理实践经验。二、重点掌握物业管理师的 执业范围：1制定并组织实施物业管理方案；2审定并监督执行物业管理财务预算；3查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；4负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；5维护物业管理区域内环境卫生和秩序；6法律、法规规定和物业效

33、劳合同约定的其他事项。P119第四章房地产相关制度与政策1、直接关联房地产的法律：1?城市房地产管理法?、?土地管理法?和?城市规划法?P1272、规划管理的主要方式是依据?城市规划法?审批、核发“一书两证，即工程选址意见书、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证。P1323、房地产开发工程应当按照土地使用权出让合同约定的开工期限开发建设，超过一年未开工开发的，政府可以征收相当 厂于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费，超过 2年未开工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。P1344、 建设单位应当自工程竣工验收合格之是起15日内依照本方法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政

34、主管部门备案。P1365、 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提岀申请，并申报成交价格。P1396、 商品房产预售的条件：1已交付全部土地使用权岀让金，取得土地使用权证书；2持有建设工程规划许可证；3投入开发建设资金到达工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。P1417、 商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办 理权属登记手续。P1418、 1供水、供电、供热、燃气、通信等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设

35、施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；2物业管理方案已经落实。P1429、 商品房销售合同的内容：1商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；2供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；3公共配套建筑的产权归属；P14310、商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有建筑面积 局部为共有产权。P14411、 ?住宅质量保证书?的主要内容：地基根底和主体结构在合理使用寿命年限内承当保修；屋面防水3年，管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期，住宅保修期从开

36、发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；P14612、 房屋租凭合同是面租凭合同。禁止房屋租赁的规定：1未依法取得房屋所有权证的 2共有房屋未取得共有人同意 的3权属有争议的 P14913、 房屋租赁的两项登记备案制度。一房屋行政主管部门鲂备案二公安部门登记备案P15014、 针对中介效劳人员资格、中介效劳机构和中介效劳业务作出行业管理规定。P15115、 房地产两种特定抵押情况和方式：一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押P15516、 房地产抵押合同1 房地产抵押应当签订书面合同2还应在合同订立中注明事项。房地产抵押合同自抵押登记之日 起生效P15716、 房地产权属登记制度：一类

37、是契证登记制度，一类是权证登记制度P16017、 我国根本采用权证登记制度，主要表现：1法律要求房地产权力人必须按期进行房地产权属登记；2对权利申请人提供的文件进行实质性的审查3实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护。P16118、初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种：一是新建房屋进行的初始登记；二是集体土地转为国有土 地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的 初始登记。P16119、转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。权力人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明、以及

38、与房屋转让情况相关的证明文件。P16220、 房屋权属证书的种类：?房屋所有权证?房屋共有权证?房屋他项权证?P16321、 凡权属清楚、产权来源资料齐全的，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；P164第五章专项维修资金新增内容重点看1、住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。解释：1共用部位、共用设施设备：对公有部位、公用设施设备的管理是物业管理效劳的主要内容公共性效劳，物业管理 效劳是公共性效劳，因而，专用部位的效劳不在效劳范围，但该类效劳可以单独约定，单独收费，举例课本37页。分层次理解：课本86页 由单幢建筑物的全体业主

39、共有的共用部位和共用设施设备、 由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备住宅专项维修资金列支范围内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通 过使用建议住宅专项维修资金划转业主大会管理前和划归后该规定有无区别？受益人和负担人相一致谁受益谁分摊的原那么的原那么，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊注意 公有住房的特殊性，交存主体有两个：业主和公房单位，因而，分摊先在业主和公房单位之间进行，分摊依据是交钱比 例；然后在业主间分摊，分摊依据是相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。【住宅楼本体的维修由该栋楼内专有局部占整幢楼总建筑面积2/3以上

40、的业主且占总人数 2/3以上的业主表决通过；住宅小区内全体业主的共用设施、设备的维修须由小区全体业主按照以上比例表决通过。】2保修期：见?房屋建筑工程质量保修方法?、?住宅质量保证书?的规定，其中两者保修的开始时间不同：前者规 定房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算；后者规定住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使 用之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位岀具的质量保修书约定保修期的存续期。但 这些保修范围和保修期限，主要是物业自用部位与自用设施设备，而住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施 设备保修期期满后，有些局部保修期尚无规定，需要物业效劳

41、企业与建设单位在前期物业效劳合同中约定。3 维修的定义：大修、中修通过专项维修资金列支。小修由物业效劳企业组织维修见课本39页、课本50页。维 修费用如何核算：大修、中修费用不得列入物业效劳本钱，通过专项维修资金收回；小修费用列入物业效劳本钱，通过物业效劳收入收回。2、专项维修资金的所有权：业主交存的住宅专项维修资金属于业主 所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金 属于公有住房售房单位所有。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策既业主共同决策，双2/3原那么、政府监督使用方案报主管部门备案监管的原那么。3、交存金额：业主按每平方米造价，不包含在房价中。公房单位缴纳局部

42、包含在房价中4、 缴纳时间：业主 应当在办理房屋入住手续前，公房单位应当在收到售房款之日起30日内。未按规定交存首期住宅专 项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购置人。5、续交条件：业主分户账面住宅专项维修资金余额 缺乏首期交存额30%勺，应当及时续交6、 普通使用程序：分为划转前和划转后划转给业主大会，多了一道程序，就是业主委员会审核。7、 紧急使用程序：不用业主表决，即不用双2/3同意8、使用禁止：依法应当由相关单位承当的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；人为损害等9、滚存使用范围：住宅专项维修资金本身的收益：利息或国债住宅专项

43、维修资金的对象既共用部位和共用设施设备带来的收益：经营收入、报废收入 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，如何处理？首先是依据业主大会决议，如果业主大会没有相关决议，转入住宅专项维修资金滚存使用。顺序不可颠倒。遇到有关业主大会决议的题目，一定要知道业主大会的决议是第一位的，其余都是第二位的。因为业主大会具有决策权，而且决 策对所有的业主具有约束力。 报废问题：住宅共用设施设备报废后回收的残值应该转入住宅专项维修资金滚存使用无论房屋是否存在；而房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主10、过户问题：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余

44、情况并岀具有效证明，该房屋 分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、 身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。建筑物区分所有权重点：1、业主：取得建筑物专有局部所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。2、业主对专有局部的所有权：外人不得干预，业主行使专有局部所有权时，不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主 的合法权利。专有局部的管理不属于物业效劳范围，非公共效劳。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有局部，其 对共有局部享有的共有和共同管

45、理的权利一并转让业主的建筑物区分所有权是一个集合权这三种权利具有不可别离性。在这三种权利中，业主对专有局部的所有权占主导地位业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意全部由利害关系 的业主都同意。3、业主对建筑区划内的共有局部的共有权：对专有局部以外的共有局部， 业主不得以放弃权利为由不履行义务。物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供 效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业效劳企业不得改变物业管理用房的用途。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有 。4、业主对建筑区划内的共有局部的共同管理权： 1共同管理事项：必须掌握。业主共同决定事项，物权法规定了7 项，业主大会和业主委员会指导规那么规定了10项，增加的三项为：四制定物业效劳内容、标准以及