房地产霸王条款38条剖析

1、去年4月以来，福建省工商部门在全省开展了房地产专项整治活动 ，整治对象包 括房地产开发商、房产中介机构、物业公司，严查利用不平等格式条款、虚假违法 广告等侵害消费者合法权益的行为。整治期间，全省各级工商部门共纠正不平等格 式条款350条，撤销38类 霸王条款”督促383家房地产企业及中介机构整改；查处 房地产违法案件504件，为消费者挽回经济损失700多万元。昨日，省工商局将一年多来各级工商部门纠正及查处的房地产不平等格式条款 列举如下，并提醒消费者，如遇到合法权益被以下38条不平等格式条款或类似条款以 及其他行业不平等格式条款侵害，可向当地工商机关举报。1图片文字均为要约邀请，出卖人在买受人

2、签订合同前的广告、宣传资料（楼盘 模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数据、说明等仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双 方的约定为依据。工商:按照规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。2该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人，该商品房所在楼宇的外墙面使用 权属于出卖人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他实 方投资建造的经营性房产和设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于 出卖方。工商:按照规定利用

3、物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关 业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益 应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，商品房的 外墙（包括山墙墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积。为此，商品房外墙面的所有权和使用权属于该幢商品房的全体业主共同所有。3交房通知由出卖人根据合同地址以挂号信形式发出，并在出卖人销售部张贴公 告,公告之日起三个日历日后视为送达；买受人延期办理交房手续的，视为该商品房已 按期交付。工商:该条款是强行交房条款，剥夺了消费者对商品房的审验和拒绝权。4因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖

4、人不承担违约责任，不可抗力因素包 括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到 位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停 水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。工商:该条款对不可抗力”作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围。5买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其 损失。工商:该条款违背合同法所规定的公平原则，单方面免除了因开发商的过错 应承担的退房责任属于违反法律规定，免除经营者自身责任，限制消费者获得违约金 及其他合理赔偿的不平等格式条款。同时，该条款单方面免除了因开发商的过错应承担

5、的退 房责任。6因市政规划变化，消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选 择解除合同，出卖人也可不再另行通知买受人。工商:设计变更属于合同的重大变动，出卖人应通过合理的方式通知买受人。该 条将第三人造成的合同变更的责任转嫁给买受人，并限制了买受人解除合同的权利 免除了出卖人应承担的责任。7出现不可抗力的情况时，合同履行期限自然顺延，出卖人不需通知买受人工商:当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给 对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。8本协议最终解释权归出卖人。工商:该条款属于违反福建省实施消法办法所规定 ，经营者单方享有对 合同解释权的不平等格式

6、条款。9出卖人应当在商品房交付使用后 360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的 资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产 权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。工商:按照规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60日内，将需要 由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；另外，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理 房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。10出卖人逾期交房的违约责任及有关产权登记的约定是双方当事人在平等自 愿的基础上协商

7、确定的，双方同意不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中 的相关比例提出任何调整主张。工商:该条款限制消费者依法变更或解除合同权利的不平等格式条款。11逾期付款超过30天,出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计 应付款的20%向出卖人支付违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买 受人支付违约金。工商:按照规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三 个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约 定的除外。该条款一方面未作催告规定，预先拟定双方不

8、平等的逾期天数；另一方面 在违约金的规定上显失公平。12买受人在接到出卖人入户通知之日起 15日内，到指定的地点办理房产的入户 手续逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每 日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。工商:该条款将未及时办理入户手续的责任全部归于买受人，且附加收取物业管 理费和代管费等其他不合理条件。13出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到 约定标准的，出卖人应整修或更换至本合同约定标准。工商:该条款限制，出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准若达不到约定标准 出卖人可以无限期整修或更换直到合同约定标准，且消费者无法

9、获得相应赔偿，更无 权解除合同。明显违背公平原则。14本认购书签订后7日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付 定金不予退还。工商:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房 买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关 于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出卖人应当将定金返还买受人。15某物业管理协议规定，本小区内业主水、电费由本物业公司代收，另每 户每月收取代收手续费乂日”。工商:物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当 向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受

10、委托代收前款费用的，不得向业主收取 手续费等额外费用。16如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人 不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。工商:按照规定，办理房屋所有权登记的期限届满后一年，由于出卖人的原因，导 致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。17双方签订协议后，若甲方（出卖人将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方 已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。工商:按照规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致 商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋买卖的买受人可以请求解除合 同、返还已付

11、购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款 一倍的赔偿责任。18本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交 XM中裁委员会仲裁。工商:该条款属于限制消费者选择诉讼解决争议权利的不平等格式条款。19面积误差时，买受人不退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房 价款。工商:该条款属于免除经营者责任，限制消费者解除合同或获得违约金和其他合 理赔偿的权利。20房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝，房屋交付使用时，梁、板、 墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。工商:该条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语

12、言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权。21甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，甲、乙双方仍应全额支付内 方的居间服务佣金。工商:按照规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托 人支付从事居间活动支出的必要费用。22若有违名行为，交易过程中产生的费用与其他服务费及买卖双方应付丙方的 佣金优先从违约赔偿金中扣除。工商:该条款限制消费者获得违约金及其他合理赔偿权利，规定消费者承担应当 由经营者承担的经营风险责任的不平等格式条款。23甲（卖方、乙（买方双方应按约定履行合同，若乙方中途不履约，其定金由甲方 与丙方（房产中介方共同各按50%分享。

13、若甲方中途不履约，甲方应在不履约之日三 日内付给乙方双倍的定金违约金乙方与丙方共同各按50%分享此违约金。工商:按照规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受 定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金是约束甲乙双方的一种 债权担保，如一方违约，定金应由守约一方取得，而丙方作为中介方，无权分享定金。24本房产租赁经纪合同成立后，甲（卖方、乙（买方双方在其他未尽事宜方 面或其他需要帮助方面，丙方（房产中介方愿意为甲乙双方继续提供支援相关协助 ，但 这并不意味丙方的居间行为尚未结束，丙方收取的居间佣金在任何状态下不存在退 返。工商:商品房买卖未交易成功，丙方可以收取相

14、应的中介服务费用，但不能收取交 易佣金。25本房产中介协议签订后，乙方（买方支付内方房屋承购意向金1万元，并 同意以约定的房价、付款方式，在丙方（中介方通知成交后当日内签订房屋买卖合同， 如乙方反悔，不予退还。工商:按照规定,意向金（或认购金、预订金、订购金是乙方与甲方（立方就订立 商品房买卖合同的担保金，且应由甲方收取，如因乙方原因未能订立买卖合同的，该意 向金应作为定金由甲方取得，而不应由丙方取得。26某物业管理合同规定，物业管理费、水费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管 理费的住户，物业公司有权停水、停电”。工商:水电的供应及费用的收取是业主与水电供应商之间的合同关系，与物业费的缴纳无关，物业公

15、司无权因为消费者拒缴物业费而停水停电。27在本物业公司管理的停车场停放自行车每月每户乂丘、摩托车X>、轿车x>$£，车辆损坏或丢失及车内物品丢失或损坏均由车主自己承担责任。工商:物业公司收了停车费，却规定丢车由车主自负责任，显失公平。属限制消费 者获得合理赔偿权利的不平等格式条款。28购买人在交房时必须预交半年（或一年的物业管理费。工商:该条款限制了消费者的自主选择服务权和公平交易权。29某物业公司房屋装饰装修管理协议规定，装修期间收取公共楼道装修费 及电梯特护费，按建筑面积每平方米月收X>”。工商:该条款违背消费者意愿附加其他不合理条件，属于违反法规，附加其他不合

16、 理条件的不平等格式条款。30买受人必须同意所购房产的空调支架、样式和规格尺寸，均由物业公司统一 规定或制作，费用由买受人承担，并不得装太阳能热水器。工商:该条款限制了消费者的自主选择服务权和公平交易权。31本住宅小区已经统一为小区居民预留了上网宽带端口，购房者在入户时应交纳500元的宽带初装费。工商:该条款限制了消费者的自主选择服务权和公平交易权。32某物业管理合同规定，未入住小区，仍要交纳物业管理费，否则不移交住 宅钥匙工商:按照规定，物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承 担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约 定。该条款将前期物业管理费

17、用强加给消费者，属不平等格式条款。33某物业公司 入住须知”规定，业主在缴足各项费用的同时，必须交纳2000元 装修押金，否则就不给钥匙工商：该条款属于违反法规，附加其他不合理条件的不平 等格式条款。34某银行个人购房贷款合同规定 商品房抵押期间，未经甲方 （银行）书面同意，丙方（消费者不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、 重复抵押给他人或以其他方式处 理”。工商：最高人民法院关于适用 担保法 若干问题的解释对已抵押财产的出租、转让、赠予等行为未作禁止性规定。该条款对抵押财产的出租、转让、赠予等行为擅自作出禁止性规定，属于不平等格式条款。35某银行个人借款及担保合同规定旦出现合同争议，向乙方（银行所在地法院起 诉”。工商：该条款单方预先拟定诉讼法院，限制了消费者选择诉 讼管辖法院的权利。36某物业管理合同规定，业主装修时，不管运不运垃