写字楼项目策划方案

1、写字楼项目策划方案 序 序 写字楼市场活跃是整个城市经济活动关键实 晴雨表，上海写字楼发展亦印证了这一事实. 1999 年财富论坛、 apec 会议、 世博会等这些极具影响国际性经济集会也将其会场设在上海 种种迹象表明， 经过近 快速发展，上海已成为中国经济发展龙头，其经济地位不管在中国还是在国际全部得到了很大提升，并吸引着越来越多中国外投资商和企业眼光。孕育在这么一个国际化大城市中，上海写字楼市场有着得天独厚优势。回顾上海写字楼市场发展历程，其经历了膨胀、鼎盛和衰退，目前正处于繁荣 复苏时期。中原以期经过本汇报能令产品计划愈加好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案营销

2、工作开展之步骤和方法作事先提点。 目 录 定 位 篇 一、项目定位4 二、目标用户定位7 三、价格定位9 营 销 篇 一、 销售推广策略确定 13 二、 市场推广 19 三、 产品和现场完善提议 21 品定 位 篇 一、 项 目 定 位 1.1 项目概况 所处区域： 徐汇区 地理位置： 东安路 50 弄 18 号 基地面积： 5868 平方米 总建筑面积： 68562 平方米 产品形态： 甲级涉外写字楼 建筑形状： 海螺状 可售面积： 28535 平方米（517 层） 1.2 依据本案本身特征，产品属性定义为： 区域内 5a 级智能化地标性甲级涉外写字楼 诠释：从本案所处区域和特征分析来看，

3、其在本区域内定位相对来说较高，肯定造成开发商营建成本提升，租金价格也随之提升，最终是否受市场所认可，直接关系到本案最终销售情况。不过，一个写字楼是否得到市场认可，首先取决于物业先天条件，如所处位置、交通便利情况、周围配套等条件；其次需要物业品质提升、市场稀缺和产品推广造势。 所以，中原认为：在提升物业品质同时，能够充足利用中原专业经验、对市场敏锐和优异营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充足表现出来，从而淡化其不利原因，把本案提升成一个高级写字楼。 1.3 定位依据 优势分析 n 地段公共交通线路繁多，出行很便捷； n 周围商业配套设施齐全，办公配套条件很好； n 因为生活环境成熟，中高级

4、住宅市场为高级写字楼市场提供生存空间； n 本案周围写字楼供给量还未饱和，还有较大需求空间； n 开发商实力较强，其品牌优势在未来市场推广中会起到很主动作用； 劣势分析 n 本区域写字楼入住率相对于徐家汇商圈周围写字楼较低，是因为本区域地理位置和其相比没有优势可言，要吸引大企业入住必需在营建标准上有所提升； n 本案所处位置并不是传统意义上商务区，所以中国外大企业对本案接收度可能会不是很高，怎样提升本案对打企业吸引力将是我们以后推广中关键； n 从现在写字楼市场来看，作为 5a 级甲级涉外写字楼通常只租不售，因为假如销售话，可能会造成用户层次降低和给管理带来不便，从而影响大企业入住； n 因为

5、本案建设周期较长，造成市场形象不好； 市场分析 本区域是上海传统西部高尚居住地段，而徐家汇商圈中汇金、汇联、港汇、美罗城、东方商厦、第六百货、太平洋百货等组成上海西部最热闹次商业中心，其直接影响到写字楼分布于租金价格。 总来说，徐家汇写字楼分布比较散，关键以美罗大厦、上海实业大厦为代表。 徐家汇商圈近几年写字楼租金价格起伏较大，平均租金在 9697 年达成高峰，然后开始下滑，1999 最低 0.35usd/m2/天， 重新上扬至 0.45usd/m2/天，伴随经济形势不停好转，租金有深入上升空间。而本案处于徐家汇区域边缘，其租金价格相对于商圈内租金价格低 20%左右，所以，徐家汇商圈内写字楼租

6、金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格确实定。 n 市场机会点 上海写字楼整体市场回暖，甲级写字楼需求旺盛，且出售写字楼百分比增加； 甲级写字楼需求激增，购置行为增加，空置率大幅下降； 本区域内现在供给量不大，在未来一到两年内市场需求量不会饱和，还有一定发展空间，但伴随徐汇区政府"办公在徐汇'等政策相继出台，估计在未来 将会有很大供给量，所以本案要抓紧现在开发时机，立即入市，在最短时间内快速去化，取得利润最大化。 本区域地标性写字楼相对比较缺乏； apec 及 wto 将给上海写字楼市场带来良好需求机遇； n 市场威胁 办公楼市场竞争猛烈，徐家汇商圈周围甲级写字楼是本案以

7、后长久和强有力竞争对手； 大楼外立面还未装修，给用户没有直接直观效果，加上以后施工，可能会造成周围环境影响； 大楼周围人气不旺，商务办公气氛通常，因为建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中印象； 附： 多年来上海市写字楼市场区域供给走势 多年来上海市写字楼空置率改变情况 总而言之，即使本案所处区域不是传统意义上高级办公区域，不过一个物业在营业性办公楼的供应量、占用量、空置量0500001000001500002021002500003000001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021单位 平方米供应

8、量占用量空置量营业性办公楼空置率变化051015202530351990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021单位:% 市场中所处位置和它被市场所认同，是取决于多方面，我们不能因为其某首先欠缺，就把它保守定位。所以，中原认为：在本案推广过程中，要在提升物业本身品质基础上，利用优异销售经验、销售理念和独树一帜推广手段，一定会使本案在区域内高级写字楼中占据关键位置。 二、 目 标 客 户 定 位 从区域写字楼内行业分布情况来看，徐家汇周围写字楼入住行业以企业管理机构为主，所以，中原将本案用户依据两种情况分别定为以下： 2.1

9、企业性质 中国外著名企业和办事机构 2.2 行业分类 it、电子信息、电信、金融、贸易、法律等行业 2.3 锁定目标用户 n 重视相对较有吸引力价格； n 较高利用率，取决于办公楼可利用面积和总建筑面积比值，通常要达成65%70%； n 办公空间要含有延展性，优异企业发展较快，职员队伍不停扩大，办公楼空间要有发展余地，能够免去以后搬迁麻烦； n 适宜地理位置，临近交通路线或地铁、商业区、星级酒店等，这么对用户往7.5%4.7%4.7%8.5%74.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%金融保险业 房地产业 .服务业 综合技术服务 企业管理机

10、构徐家汇 来能够提供方便； n 大楼外观要有很好形象，办公楼形象就是企业形象，这么轻易给用户留下好印象； n 较为完善物业管理和商务配套； 三、 价 格 定 位 3.1 租售价格确定 租赁价格： us$0.42/m2/天或 rmb3.5 元/m2/天 销售价格： us$1700/m2 或 rmb14000 元/m2 3.2 价格定位支持： n 支持一：市场价格比较法 周围个案销售价格比较 比较价格定位 拟合程度 比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数 拟

11、合程度 比较系数地理位置 25 105 0.2625 110 0.275 95 0.2375 95 0.2375 100 0.25 100 0.25 120 0.3 120 0.3 100 0.25 100 0.25 100 0.25 100 0.25外观形象 10 90 0.09 90 0.09 100 0.1 85 0.085 95 0.095 100 0.1 120 0.12 110 0.11 90 0.09 90 0.09 95 0.095 95 0.095停车位 7 85 0.0595 90 0.063 100 0.07 85 0.0595 100 0.07 120 0.084 11

12、0 0.077 110 0.077 95 0.0665 90 0.063 100 0.07 90 0.063楼层净高 5 100 0.05 100 0.05 95 0.0475 95 0.0475 100 0.05 110 0.055 110 0.055 110 0.055 95 0.0475 95 0.0475 100 0.05 95 0.0475电梯 8 90 0.072 90 0.072 110 0.099 90 0.072 95 0.076 120 0.096 120 0.096 120 0.096 95 0.076 90 0.072 95 0.0722 90 0.072电讯设备 5

13、90 0.045 95 0.0475 110 0.099 90 0.045 100 0.05 110 0.055 120 0.06 120 0.06 95 0.0475 90 0.045 95 0.0475 90 0.045空调系统 15 95 0.1425 95 0.1425 100 0.15 85 0.1275 110 0.165 120 0.18 130 0.195 130 0.195 100 0.15 95 0.1425 95 0.1425 85 0.1275物管公司 13 85 0.1105 85 0.1105 100 0.13 80 0.104 100 0.13 120 0.156

14、 130 0.169 130 0.169 100 0.13 95 0.1235 95 0.1235 95 0.1235配套设施 12 85 0.102 85 0.102 110 0.132 85 0.102 100 0.12 120 0.144 140 0.168 140 0.168 95 0.114 95 0.114 95 0.114 95 0.114合计 100 0.934 0.9525 1.065 0.88 1.006 1.12 1.24 1.23 0.9715 0.9475 0.9647 0.9375租金价格 比较价格 租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格 比较价格

15、 租金价格 比较价格 租金价格比较价格 租金价格比较价格 租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格 比较价格0.3 0.33 0.3 0.32 0.45 0.42 0.28 0.32 0.4 0.4 0.5 0.45 0.65 0.52 0.6 0.49 0.35 0.36 0.32 0.34 0.35 0.37 0.3 0.32比较项目 权重轻工大厦 金钟大厦 伊泰利大厦 煤科大厦 亚太企业中心 华泰大厦 工商大厦 欧江大厦 怡甸大厦 坤阳国际商务中心 美罗大厦 上海实业中心0.28 0.30.450.250.40.50.65 0.60.350.30.350.2700.20.

16、40.60.8租金价格周边个案租赁价格示意 （单位：us$/平米/天）伊泰大厦煤科大厦亚太企业中心华泰大厦怡甸大厦坤阳国际商务中心美罗大厦上海实业中心轻工大厦金钟大厦工商大厦 a：伊泰利大厦 0.3 0.934 = 0.33 g: 美罗大厦 0.65 0.934 =0.52 b：煤科大厦 0.3 0.9525=0.32 h: 上海实业中心 0.6 0.934 = 0.49 c：亚太企业中心 0.451.065= 0.42 i: 轻工大厦 0.350.9715 =0.36 d: 华泰大厦 0.28 0.88 = 0.32 j: 金钟大厦 0.320.9475=0.34 e: 怡甸大厦 0.4 1

17、.006 = 0.40 k: 工商大厦 0.350.964 = 0.37 f: 坤阳国际商务中心 0.5 1.12 = 0.45 l: 欧江大厦 0.30 0.9375=0.32 确定各比较对象参考系数为： a: 5% b: 5% c:15% d: 5% e:10% f: 30% g:5% h: 5% i:5% j: 5% k:5% l: 5% 综合评价：0.33 x 5% + 0.32 x 5% + 0.42 x 15% + 0.32 x 5%+ 0.40x 10% + 0.45 x 20%+ 0.52 x 10%+ 0.49 x 10%+ 0.36 x 5%+ 0.34 x 5% + 0.

18、37x 5% + 0.32 x 5% = us$ 0.412/平方米 经过市场价格比较法，本案租金定位为： us$0.42/平方米 销售价格确定 因为现在市场上甲级涉外写字楼销售较少，所以在销售价格定位上，中原经过对周围个案租金价格比较，取得本案平均租赁价格，在依据现在市场上销售、租赁价格通常关系，从而得出销售价格。 从现在写字楼投资市场来看，投资开发写字楼开发商通常要求：写字楼投资回报周期为 10 ，即每十二个月投资回报率为：6.5%10%。 即：销售价格= （租金价格*30*12） 每十二个月投资回报率 所以中原依据销售价格和租赁价格这一关系，得出本案销售价格为（本案确定每十二个月投资回报

19、率为 8.5%）： 销售价格 = （0.4*30*12） 8.5 % = 1780us$/m2 考虑到给租赁者一个实惠利润空间（物超所值感觉），中原提议本案最终销售价格为： us$1700/m2 即 rmb14000/m2 n 支持二：成本价格核实法 以中原对本案周围和全市写字楼开发成本了解，能够推算出本案开发单位成本约为 116000 元/平方米，其中包含 4600 元/平方米熟地地价，建安、建筑成本（包含设备、电梯、内外装修）7000 元/平方米。 现在房地产市场盈利率通常在 15%25%之间。 所以，以现在市场较为接收市盈率 20%估算，本案销售价格为： 11600 x （1+20%）=

20、 14000 元/平方米 经过成本核实法本案价格定位为： 14000 元/平方米 n 支持三：区域租金价格走势 徐家汇区域写字楼租金价格走势分析 徐家汇 （单位：美元/平方米天）0.711.10.60.35 0.350.4500.20.40.60.811.21995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 从本案营建标准和所属市场地位来看，金汇大厦租金应略高于区域平均水平，考虑本案在未来市场中高竞争力；加之，本案因为建设周期较长，造成其市场形象受到影响等多方原因影响， 所以，中原提议本案平均租赁价格为：us$0.42/平方米 定营 销 篇 一、 销售推广策略确定 1.1 销

21、售模式选择 从现在写字楼市场销售模式来看，关键分为以下多个方法： n 写字楼销售通常方法 这种方法在很好产品力，和销售道具、媒体宣传配合下去化稳定，资金回笼较快。 n 带租约出售 先租后售，带租约销售，吸引投资客入伙，因为要先租后售，所以物业去化较慢，且资金回笼也不立即。 n 确保固定投资回报出售 在写字楼销售通常方法基础上，采取返租形式，即和用户签署（如 4 年总共 20%固定投资回报率）协议，这种销售方法含有较大吸引力，尤其是一部分投资客，且资金回笼较快，但开发商风险相对来说较大。 n 股份转让 采取股份转让形式，和大集团共同经营本物业，从而取得资金快速回笼。 综上所分析，中原提议本案销售

22、采取以通常销售方法为基础，依据市场对本案接收情况，辅以其它销售模式，如确保固定回报出售或股份转让方法进行销售，达成快速去化效果，取得资金快速回笼。 1.2 价格策略 本案总体价格策略应是遵照低开高走，在销售前期以有震撼力价格快速吸引市场注意和聚集人气；在销售中期价格在逐步上涨全案价格区间估计在 1250015000 元，均价在 14000 元在销售预定阶段，提议 10 楼以下单元以13500 元以下价格（暂定）统一价面世 分阶段价格控制 前期引导期： 在本案预定阶段，以限量发售让利形式推出，公布均价为13500 元/m2 ， （销售面积为：5700 平方米，预售达 20%） 开盘强销期：公布均

23、价为 14000 元/，（销售达 65%） 连续阶段： 单位价格上浮 500 元，公布均价为 14500 元/m2。（销售达 90%） 清盘阶段： 单位价格下浮 500 元，成交价格为 14000 元/ m2。 （销售达 100%） 1.3 销售策略提议 1.实现统一价销售策略 时 间 各销售段 销售率（） 阶段平均价格 1012 月 前期引导期 0<c<20（预定） 13500 14 月 开盘强销期 20<c<65 14000 57 月 连续阶段 65<c<90 14500 89 月 清盘阶段 90<c<100 14000 在销售早期，提议 1

24、0 楼以下实施统一价 13500 元（暂定）销售方法，以快速积累市场人气；在项目处于尾盘期，一样能够采取统一价销售。 2.以租代售销售策略 对部分小用户，她们可能会采取商业贷款付款方法。对于首付款，能够采取以租代售方法。即用户支付 10 万元购房押金，二成剩下房款（首付款）部分必需在1824 个月内付清，未能按时付清，视为违约，10 万元押金不再返还。 1.4 营销推广策略 1. 开盘时机选择 开盘时机 依据本案现实状况和装修施工进度，对于努力争取成为地标性写字楼本案来说，在一切销售铺垫及市场蓄势均未形成情况下，中原提议将开盘日期放于明年年 1 月上旬，而待售楼处交付后专案销售人员可提前 1

25、至 2 个月进驻，开展销售引导并进行 pr 活动造势，待到正式开盘后努力争取一举惊爆市场。 销售时间段预估 以 3 月上旬为正式开盘时间，销售周期为 10 个月左右，此期间去化 100%。 2.分阶段销售实施计划 科学销售控制将提升利润空间，使销售进程良性发展。依据销售案场信息搜集，其反馈可能会对设计调整和优化有一定指导作用，合理销售控制使方案调整更具可行性，保持在售物业产品力优势。中原认为销售控制关键表现在销售时间节点控制上，必需努力完成各销售阶段目标任务；并在要求销售周期内完成销售目标 引导期：（ 0 10 月初 2 12 月底） 主旨： 本期期望售楼处装修完成并开放接待，假如售楼处还未装

26、修好，提议设置一个临时接待处，同时配合新闻公布会及软广告、网络等媒体推广，吸引人气参观、预订，另外，经过中原庞大销售网络（各分行）、以往积累用户，和均瑶集团自己所掌握用户使得较大用户入伙，以促进其它中小用户加入，并依据不一样用户采取对应销售策略，从而达成一定量用户积累，经过本阶段吸纳一定量开盘买势，为开盘是入强销期作好良好市场辅垫。 条件： Ø 制作本案模型置于售楼处。 Ø 投放少许通知性媒体广告配合。 Ø 开盘在即之新闻公布会举行。 Ø 销售印刷品完成。 Ø 现场部署完成 目标： 本期估计完成销售总量 20%预订。 工作： Ø 员工

27、培训并进场接待、造访用户。 Ø 用户信息积累和跟踪。 Ø sp 活动通知及开盘期通知。 Ø 接收预订及系列政策咨询等。 开盘暨强销期（ 1 1 月上旬 4 4 月底） 主旨： 在本阶段进行全方面销售攻势展开，将销售推向.，集中成交。这一阶段媒体推广要"软硬兼施'，经过频繁见报率（基础上是每七天 1 次见报率）来强化用户对本案熟悉度，和对应炒作取得市场认可，加之部分 sp 活动，对应销售策略进行调整，已达成销售速度和利润最优化状态。 条件： Ø 外立面装饰基础完成。 Ø 设备处于准运作状态，内部装饰正处于进行当中。 Ø

28、 广告攻势全方面出击，sp 及媒体硬性诉求全方面展开。 Ø 销售资料进行适度更新 目标： 本期估计完成销售总量 65%左右（含上期估计用户成交）。 工作： Ø 预定用户集中回访，并针对多个集中办公聚集区，设置灯箱、看板，并对其入住企业，派送本案宣传单页； Ø 促销活动配合开展； Ø 强大媒体攻势辅助； Ø 努力争取用户立即集中成交； Ø 进行销售策略及广告策略总结和适度调整； 连续期（ 5 5 月初 7 7 月底） 主旨： 进行销售中段各项调整，此间以软广告诉求为主，硬广告市场保温为辅，继续消化上阶段攻势下产生买势。 条件： 内外装修

29、已基础完成，设备已处于预运作状态，用户能够进入开始各自个性化装修。 目标： 本阶段估计完成销售总量 25%左右。 工作： 员工强销、sp 活动、参与房展会、老用户回访 结案期（清盘阶段）（ 8 8 月初 9 9 月底） 主旨： 9 月份结束本案销售，余量等以后低调去化。 目标： 本期估计完成销售总量 10%左右，差不多全部去化。 工作： Ø 销售资料、文件整理、归档。 Ø 用户资料整合、归档。 Ø 剩下用户最终成交。 由此，则本案将在十二个月内基础完成销售总量全部去化。 销售注意点 Ë 售楼处是用户对一个楼盘第一印象，所以，售楼处务必需做得美观、精巧且富

30、有时代感，让用户耳目一新，对楼盘品质有一个先入为主感觉。 Ë 在实施不一样销售策略时，首先在销售引导阶段，经过用户不一样反应，以市场接收度和利润最大化标准选择对应销售策略，并不定时地进行对应调整。 Ë 本案在销售推广早期阶段，大用户积累时很关键，是否有著名企业入伙会直接影响到本案在以后销售和租赁是否能够快速去化关键所在，而且较大用户通常全部是整层或半层购置，其对本案档次提升和以后物业管理全部有较大帮助。 3. 资金回笼估计 假设上述分阶段行销策略中各阶段销售百分比之各类产品去化速度相同，则全程资金回笼估计以下。 销售时间段 销售率 销售价格 ） 回笼资金（万元） 10 月初

31、 12 月底 预定 20% 13500 元/ 1 月上旬 4 月底 45% 14000 元/ 25681.7 5 月初 7 月底 25% 14500 元/ 10343.94 8 月初 9 月底 10% 14000 元/ 3994.9 总计 100% 14025 元/（均价） 40020.54 二、 市 场 推 广 2.1 广告策略 1、广告总精神 广告宣传标准是以直接销售为主，以广告宣传为辅。广告应以写文章、评论等软广告为主，加强.影响和著名度，配以户外广告辅助宣传，在强销期开始时能够发表部分硬广告用来冲击市场、吸引用户。 2、广告诉求 诉求一（位置诉求）： 徐家汇商务办公区域优越地理位置，是

32、开展商务活动理想选择 钻石位置、钻石地位 诉求二（用户诉求）： 金汇大厦是中国外商界精英摇篮 诉求三（价格、服务诉求）： 金汇大厦让您花三 a 级钱享受五 a 级服务 超值价格、超值享受 2.2 推广费用和媒体选择 1、推广费用预算 对本案而言，销售周期比较短，为达成预期销售效果或期望值，快速传输产品价值，在最短时间里取得市场认同，必需对有限市场推广预算进行合理分配和使用，努努力争取取广告效益最大化。中原认为，提取总销金额 1%即 400 万元作为市场推广费用是较为合理。 2.推广媒介选择 本案产品不一样于住宅产品，所以在媒介选择和组合上应更富特色和针对性。 n 媒体广告 以投资分析报、国际金

33、融报、上海证券报、it 时报、经济观察报china daily和航空杂志为主。 n 户外横幅广告 户外横幅广告价格低，但效果却很显著，将在本案销售中将起到关键作用。户外横幅关键悬挂地点为本案周围（如肇家浜路、东安路、高安路）；虹桥路沿线、漕溪路沿线、等联结市内外辐射范围广路段。 n 派单和邮寄 针对目标用户相对集中区域，如徐家汇、打浦桥等地进行派单或邮寄。 n 利用网络公布信息 在经济网站和门户网站上公布中商大厦公开消息，同时能够经过高级物业代理商互联网主页进行宣传，这是接触企业用户关键路径。在 internet 网上设置中商大厦网址，内有物业地段、周围环境、套内格局、租售用户现场实景等录音带

34、，并配音，令上网者具体了解该物业，在这方面，.中原作为最大之专业地产代理商，在.现在是唯一建立国际 internet 互联网代理机构，可直接将物业信息送上网。 n 中原中介分行网络 上海中原企业现在在上海已经有 9 间分行在分布在全市各个关键区域，比如古北、黄埔、打浦桥、镇宁路、南丹路和浦东等区域，透过分行内部之沟通联络比如 内联网及传真等可将项目资料发至各分行之销售部。相信各区域内有一定潜力买家对此项目有爱好可透过本企业各地分行网络转介而产生销售。 3、推广费用总体分布 ² 报刊类占总体广告费用 50%计，即约 200 万：房地产推广中不可或缺推广手段。楼盘需要经过报刊传达信息、造

35、势、发明来电量和来人量。 ² 户外类费用占总体广告费用 20%计，即约 80 万：首先，考虑到在目标用户集中地域如徐家汇周围沿线等处设置灯箱广告，其次，考虑到本案推广中实际情况，即周围开发项目众多，而户外广告能够吸引周围高层次看房用户，可能成为我们目标用户，且这类广告最为经济、实效。 ² 制作类和派单占总体广告费用 10%计，即约 40 万 ² sp 活动占总体广告费用 20%计，即约 80 万：在项目市场销售期经过合适 sp 活动，扩大楼盘市场影响力，加深目标用户对本案了解，增强购置信心。 三、 产品和现场完善提议 3.1 产品完善提议 1、因为 14 层裙房商

36、铺租赁对象对于整幢大厦品质定性和形象辅助有巨大影响，所以中原提议一楼裙房应以银行和商务中心为佳，配以大堂简练而高级。二楼裙房应以娱乐和健身中心为佳。三楼裙房应以餐饮中心为佳。四楼裙房应以会议和展览中心为佳。 2、在首批用户入驻后，需忍受必需成本牺牲或进行合理成本控制，必需将大楼必需部分试投运行，以满足用户基础需求并打响大厦品牌，做到承诺兑现。 3、.空调在第十二个月运行中能够延长运行时间，9:0022:00，不追加收费；另外 在商务配套和信息传输配套上需完整齐全，为用户达成最高工作效率。 4、在大厦原有建设标准上努力争取更上一层楼，向高级甲级写字楼靠近，不仅在硬 件上，更表现在软件上。硬件上需

37、尤其注意大堂、电梯、隔板等公共部位装修品位。软件上强调就是"服务'。 5、著名物业管理企业介入，提供最优异商务服务和管理理念，让业主宾至如归。比如：戴德梁行、怡高物业、fpd、仲量行等。 3.2. 现场完善 n 售楼处立即交付使用，至迟 11 月中旬，售楼处还能够作为本案专门租赁处，以方便用户租买； n 进行样板商务房设计和装修，至迟 11 月底完成 n 专设一部看房专用电梯 n 大楼主入口和低层环境注意整改 n 物业管理服务跟进，最少增加两名专职保安 1、售楼处内部包装 售楼处内部布局和装潢应遵照实用和个性两大标准。努力争取营建一个温馨、祥和、轻松气氛，尽可能消除用户进售楼处"被推销'心理障碍。 所谓实用标准就是一切以服务和销售作业为宗旨。由此，室内关键物件应包含用于用户洽谈洽谈桌椅，楼盘模型、展现楼盘灯箱和看板等。在部署这些物件时候，一是要注意安排用户进出线路，使其在入座以前，能伴随销售人员引导和讲解，