养老地产可研

1、2015黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告中国黑龙江·黑河市·腾飞集团2015/5/29_目录前言第一章中国养老产业发展现状1.1、中国养老产业现状1.2、中国养老产业发展前景与规模1.3、养老产业对于黑河市腾飞国际养生园 的战略意义第二章项目构想及定位2.1、构想2.2、定位2.3、健康养老产业的定义2.4、养老健康产业的内涵与外延第三章健康养老的新模式 -医养结合3.1、我国目前的养老模式现状、家庭照顾（居家养老）、机构养老、社区养老3.2、医养结合、医养结合的特点、医养结合的建设内容3.3、医养结合的市场定位：精品资料_3.4 医养结合的服务宗旨：第四章项

2、目总体规划4.1、规划依据4.2、规划设想及主要经济技术指标第五章项目实施计划5.1 、实施计划、Step1、step2、step35.2 、打造养老健康新模式的管理体系5.3 、实施步骤5.4 、实施模式5.5 、实施预期5,6 、实施的调整第六章技术经济分析6.1、总占地面积6.2、土地性质6.3、总建筑面积6.4、项目总投资6.5 、经济效益分析6.6 、盈亏平衡分析6.7 、投资利润率精品资料_6.8 、投资回收期6.9 、宏观分析6.10 、综合经济分析第七章资金筹措第八章项目选址8.1 、位置8.2、占地面积8.3 、周边8.4 、交通及其他第九章项目进展计划9.1 、一期工程9.

3、2 、二期工程第十章结论精品资料_前言黑河市 腾飞国际养生园项目 （原 颐心苑老年公寓）占地约2万平方米，原有建筑面积5000 平方米， 房间 170 间，床位 300余张，可容纳 300 余人入住，资金投入5000 万，在省委、省政府，黑河市委、 市政府、 民政局及各级相关部门和领导的关怀和大力支持下，项目取得了较大的发展。按国家、省委、省政府，市委、市政府大力支持民营养老发事业的发展和社会需求，腾飞国际养生园计划投入资金6.08 亿元，建设二期工程，打造一个高档养生养老大型综合体。市政府以出让的形式给予 6 万平方米土地， 建设市中医院医养结合分院、旅游养老、居家养老、候鸟式养老、俄罗斯康

4、复养生、失能区半失能养老区等综合性设施，让老人们在这里享受吃、喝、住、行、医一条龙服务。同时建设餐饮，超市、银行、洗浴、大型托、幼儿所等辅助设施。精品资料_第一章中国养老产业发展现状1.1 、中国养老产业现状据专家测算：2014 年中国老年人口将超过 2 亿， 2025 年达到 3 亿， 2042 年老年人口比例将超过 30，当前养老机构的床位缺口超过 3000 万张。为此国家出台了若干政策：国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见 ，意见提出，加快发展养老服务业， 通过简政放权， 创新体制机制，激发社会活力，营造 参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。，国土资源

5、部办公厅印发养老服务设施用地指导意见。该意见的核心话题是“经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。1.2 、中国养老产业发展前景与规模有专家测算， 2020 养老产业年总产值将近1 万亿元。养老产业涵盖多个方面，包括养老地产、养老服务、医疗保健、精品资料_健康产品、配套服务，项目开发管理等。养老是世界性的社会问题， 解决得好会促进社会的和谐、进步和发展，解决的不好会增加社会的不稳定因素。 因此世界各国对此都极为重视，都在逐年加大养老产业的投入， 目前在发达国家养老产业的投资比重已经占 GDP 的 20% 以上，并在逐年不断上升。万亿产值各业态比重表1.

6、3 、养老产业对于黑河市腾飞国际养生园项目 的战略意义对于黑河市 腾飞养生园 项目 而言，养老产业是 黑河市 腾飞养生园健康产业链条最重要的、 也是发展前景最光明的一环。通过完整的精品资料_产业、服务、社会链条的覆盖，与时俱进，紧随社会发展的脉搏，达到让黑河百姓居家养老、 快乐养老、健康养老，在自身企业不断发展、壮大的同时，为社会公益事业、为和谐社会的建设增光添彩，做出应有的贡献，正是黑河市 腾飞国际养生园 崇高的社会责任和始终追求的远大目标和梦想。第二章项目构想及定位2.1、构想黑河市地处欧亚连接点， 地理位置十分特殊。每年来黑河市旅游、购物、休闲、度假的俄罗斯及东北亚等国的游客多达上百万人

7、次，这些人对中国的中医、中医养生、中医调理十分推崇和欣赏，这就为健康养老项目的产业外延、客户群的丰富提供和开辟了另一类市场。黑河市气候四季分明， 尤其是夏季更是凉爽宜人， 是避暑的绝佳城市，因此近年来每到盛夏季节更是游人如织， 这对于那些候鸟式的旅游、休闲、度假养老人群极具吸引力。本项目的建设不仅为黑河市及周边老年人提供了一个养老为主、医疗为辅，医养结合的高端养老机构， 同时也为上述人群提供了一个旅游、休闲、度假养老的好去处，而本项目的医养结合的模式和完善的养老基础设施，让国内外、黑河市的老年人既能享受到贴心、周到精品资料_的养老服务，又能得到专业医疗保障， 不仅提升了老年人的生活质量，还能提

8、升养老机构的利用率， 同时分流老年慢性病患者， 缓解医院床位紧张的压力，可谓是多赢。养老院的建设也将带动周边的居民就业， 促进区域经济发展， 综合而言，项目经济社会效益明显， 符合我国产业的政策及走可持续发展道路的理念，将对黑河市的经济可持续发展、转型发展、跨越发展做出重大贡献，对于经济社会发展均具有重要意义。黑河腾飞国际养生园 项目概念性规划方案二精品资料_黑河腾飞国际养生园 项目庭院景观小品概念性方案黑河腾飞国际养生园 项目庭院景观概念性方案精品资料_黑河腾飞国际养生园 项目庭院景观夜景概念性方案黑河腾飞国际养生园 项目主入口概念性方案精品资料_黑河市 腾飞国际养生园 居家养老的居住环境方

9、案黑河市 腾飞国际养生园 居家养老的居住环境方案精品资料_黑河市 腾飞国际养生园 居家养老的庭院环境方案2.2 、定位健康养老产业新区医养结合健康养老地产、战略定位一健康养老产业新区不仅仅是健康养老产业园区的开发建设，而是从规划到招商到运营，再到周边养老地产项目的开发集群化发展。依托健康养老产业的发展带动健康养老产业园区的扩张与推进。1、建立专门的产业招商团队，充分利用颐心苑老年公寓在黑河的人力、社会的资源与品牌影响力开展招商工作；2、强化对腾飞养生园 在健康园区的研究，建立专门的养老产业研究机构，研究养老产业发展需求以及标准化的养老产业园区开发运营模式；精品资料_3、在招商过程中建立全国性甚

10、至全球性的企业信息库，利于今后健康养老产业园区复制期的招商工作；4、通过招商进行园区养老用房及办公用房等的销售或出租，从中获取销售或租金收入；5、产业园区的充分招商对其周边土地价值的提升有着重大影响，借此进行周边土地的养老地产的开发从中获利。现代化健康养老产业新区 在城市主城区之外，以健康养老产业为核心、以城市拓展为依托，高度聚集、功能完善、生态环境优美的新兴园区2.3 、健康养老产业的定义与养老健康相关的产业的统称，主要包括：医养结合 ，发展、带动养老事业及养老医疗、保健养老等方面精品资料_的相关产业健康发展。养老地产的开发，以居家养老为主要形式 ，主要以原颐心苑老年公寓为依托， 以原颐心苑

11、老年公寓的设施、 贴心式服务的品质为基础、进行商业化有偿服务、开发、销售。养老健康相关产品 的制造业及与养老健康相关的服务业。 养老医药 、养老医疗器械、 养老保健食品、 养老体育健身用品等； 养老服务业，包括康复疗养、健身休闲、旅游度假、商务办公、餐饮酒店等。2.4 、养老健康产业的内涵与外延内涵：现代养老健康产业包括两项产业活动， 一是养老健康服务（服务活动）；一是养老健康产品生产（制造经营、养老地产） 。外延：根据产业链分析，涵盖 医养结合 的养老医疗保健、养老健身休闲、居家养老等三大健康服务功能 。核心层： 医养结合、养老地产、养老医药、保健品、医疗器械、健康食品。紧密层： 养老康复疗

12、养、健身休闲、旅游度假、咨询培训。支撑层： 为养老产业配套的餐饮酒店、设施、环境等。发展层：养老地产、公益性养老设施、围绕养老地产和公益性养老设施的服务项目、设施等。战略层： 养老地产、公益性养老设施、项目的战略规划。精品资料_第三章、健康养老的新模式-医养结合3.1 、我国目前的养老模式现状目前我国城乡空巢家庭超过 50% ，部分大中城市达到 70% ；目前，世界上主要的养老服务模式有三种：机构养老、社区养老和家庭养老。西方发达国家建造了大量老年福利机构。 养老产业是一个与众多行业相关联的朝阳产业，产业链延伸甚广，包括老年人用品、养老金融产品、医疗保健、养老机构等多个方面。同时，还能带动养老

13、保险、老年地产等诸多行业的发展，具有显著的经济带动效应。基于中国 “未富先老 ”的国情，面对人口老龄化的挑战，中国养老问题日渐严峻，在此基础上，中国出现了居家养老、机构养老、社区养老三种养老模式。精品资料_、家庭照顾（居家养老）中国传统养老模式以家庭养老(也称家庭照顾、居家养老)为主，即养老的物质需要和生活照料由家庭成员提供。、机构养老随着经济的发展，中国在社会福利设施建设方面有了较大的投入，尤其是在政府对老龄化问题的重视下，机构养老的建设有了很大的改善。各种营造类家庭气氛的养老机构纷纷成立，致力于让老人在晚年获得更多家庭的温暖与感觉。 此外，各种机构更加重视以人为本，以客为主的服务建设， 要

14、让老人真正成为机构的主人，从而使老年机构照顾的质量有了保证。 机构服务观念的改变和政府政策的支持是机构照顾可持续发展的重要动力。精品资料_、社区养老社区照顾，是指动员社区资源、 运用非正式支持网络并联合正式服务所提供的支援服务及措施， 让有需要的人在家里得到照顾， 从而能够过正常生活，达到与社区的融合。图表：中国养老模式比较养老模优势劣势式1. 资源的相对不足是家1.满足老人心理需求， 为老庭照顾进一步发展的瓶颈人提供情感支持家庭照顾2.2. 家庭结构苛龄化、小型家庭养老为老人提供了化趋势导致养老功能减弱（居家再就业的岗位养老）3.3. “空巢 ”率的提高，使得老家庭照顾在一定程度上年人被边缘

15、化，得不到社会舒缓了子女压力的认可和接纳1. 机构照顾具有较稳定的1. 机构养老行业监管不到服务质量保证和长期的老年位，部分机构缺乏约束机构养社会政策老2. 目前市场上缺乏成规模2.完善的软、硬件设施丰的养老机构，规模经济不明显，因此，养老成本较家庭精品资料_富、保障老年人的生活照顾及社区养老高。3.帮助老年人重新融入社会，达到 “老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”目标4.市场化的养老方式可有效提高养老服务的供给质量1.扩展社区照顾的规模及1. 在机构中可以得到专内容可以减轻机构照顾的负业督导下的专业服务，而在担社区中照顾中，老年人的问2.题往往容易被忽视社区照顾作为机构养老的“辅助 ”

16、、 “支持 ”性服务时，2. 良好的社区照顾比机社区养可以弥补机构养老供给的不构照顾费用昂贵，这是由于老足社区资源的分散和专业人员3.的稀少所造成的社区养老福利色彩较浓，一般情况下，收费标准较机构养老低精品资料_3.2、医养结合综上所述，机构养老模式能较好的适应中国目前的国情， 人口结构等状况，随着人口老龄化压力的增大和传统家庭养老服务功能的日益弱化 ,老年人特别是高龄老人对社会福利和机构养老服务的需求不断增加 ,养老职能将更多地依赖于社会 ,依赖于机构养老服务的开展。随着机构养老模式在中国大范围的成功推广， 机构养老服务将成为今后中国养老服务的主要模式。目前，全国多个省市正在积极摸索 “医养

17、结合 ”的方式。 北京市推出了 “医养结合 ”试点的扶持政策及相关的行业规范及标准、 质量评价体系。河南省推出了老年医养协作联盟，通过养老机构牵头，医院加盟，实现了区域内的医养协作、双向转诊。、医养结合的特点医养结合的最大特点 便是为老人提供及时、 便利、权威的医疗服务。把医疗和养老结合在一起，有病及时治疗，无病康复养老，成为有病老人、高龄失能老人的最佳去处。通过 “医养结合 ”型的养老新模式，有效解决了老人的养老及就医问题，不仅让老人 “老有所依 ”，更让老人们 “老有所医 ”、医养结合的建设内容医养结合的建设内容包括：精品资料_（1）、养老方面：老年公寓、老年文体活动中心、老年旅行社以及办

18、公区、老年营养膳食中心。（2）、医养方面：医疗康复中心、医疗体检中心、医疗调理中心、医疗监护、护理中心等。（3）、医疗及养老设备方面包括：起居设备、厨卫设备、理疗健身设备、轮椅、轮式担架、等日常设备以及骨科康复减重步态训练器、糖化血红蛋白仪、移动 X 线机、超声诊断扫描仪、心电图仪、肺功能机、脑电图机、脑血流机专业医疗设备等。将与腾飞国际养生园 合作配套的医疗设施3.3、医养结合的市场定位：以腾飞国际养生园 及周边地区为目标市场， 以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体的服务精品资料_中心。护理监护中心精品资料_护理监护中心精品资料_护理监护中心老年休闲娱乐中

19、心精品资料_保健康复中心医疗保健调理中心健康体检中心精品资料_老年膳食营养中心精品资料_老年膳食营养中心3.4 医养结合的服务宗旨：切实解决黑河市及周边地区老年人口养老问题， 充分发挥社会保障作用，更好地履行 “上为党和政府分忧， 下为人民群众解愁 ”的宗旨。项目建成后，为老人们提供养颐养天年、 医疗康复和生活休闲的场所。养老院将设专门的医疗康复护理中心， 专门治疗和护理各种老年病，成为养老院一大特色，集养老、治疗为一体。一般的老年病护理中心无优秀治疗条件， 一旦老人出现病情， 便立即拨打 120，送往其他养老院。本方案集护理与治疗为一体，老人出现病情不用送往其他养老院， 可保证最佳、 最快的

20、抢救时间和治疗时间，让家人安心、放心。精品资料_养、医、护一体的医疗护理中心健身、保健、养生相结合的医疗康复护理中心精品资料_图表：老年病护理中心概况硬件设施护理方式医疗保障1、每个房间、每个房1、依托医均为标间，房间都配有固保，可享受间内配备卫定护理员，“大病不出生间、电视、小时吃院、小病不空调、暖气等住都在房离床 ”的及常用设备，24间。时医疗服小时氧气供务。应。、对2、床头可护理，床头2、为老人每呼叫，随叫24 小时持续日提供三餐随到。高流量吸美食。氧。、所有护士均带证上3、当发生紧岗，保障护急情况可立理专业性。即心电监护。4、吸痰机、呼吸机、彩超、胸透、医疗水平 安全保证、护理优 1、

21、可享受势：每个房 医生、护间都配有固 士、护理员定护理员， 多重照顾提供对 的专业机护理； 构。护理员小时在房 都是经过间，随叫随 专业组织到，安全、 培训，持证放心。、 上岗，保障医疗优势： 医疗安。设备齐全， 2、护理人医务人员齐 员分组管备。房间床 理，建立个头小时 人档案，保吸氧、心电 障安全。监护、呼叫。3、房间内发生紧急情床、电视、况可在第一氧气等设精品资料_纳米治疗等时间内得到备均为全设备齐全。及时救治。新购置，保障使用安5、中西医权、专家优全。威专家轮流势：养老院查房，为老内聚集众多人健康双保名医，无论险。发生紧急情况或者需要调养，均能及时处置包括老年人脑出血、脑梗塞、脑血栓、

22、骨科术后、截瘫康复、机能康复、老年痴呆、临终关怀等。图表：老年病治疗护理中心项目设置序号康复医疗项目1脑出血2脑梗塞3脑血栓4骨科术后5截瘫康复精品资料_6肿瘤康复7机能康复8老年痴呆9临终关怀10其他第四章项目总体规划4.1 、规划依据、中国的养老问题已成为国家的一个大包袱， 而且本界政府也有意通过购买社会服务的方式解决一部分社会公共服务问题， 这就为养老产业带来了一大契机。 因此抢占先机与国家老龄委、 民政部或其它主管部门进行沟通，以“为国家分担养老压力”这一角度与政府达成战略协议，是 腾飞国际养生园 项目的当务之急。、在达成战略合作后邀请国家民政部、 老龄委或相关机构制定相关的养老产品（

23、养老院及养老住宅） 、标准、模式及服务，利用现有的资源为基础快速的将标准上升到国家的标准。、在与政府的沟通过程中，寻求国家土地和资金支持。土地一部分一定要政府的划拨用地，资金要通过国家层面捆绑、银行、险资或其它政策性资金做为项目运作资金，当然为前期快速启动， 可以先精品资料_期承担一部分资金。 另一部分土地应以养老地产开发的形式、以优惠的土地价格取得， 以便进行养老地产的商业开发，进而弥补 腾飞国际养生园因初期资金投入太大、回收期较长而带来的资金短缺的问题。4、先期以“养老院”布局，按黑河当地人口及国家“9073工程”中 %机构养老比例中 5%-10% 的需求体量为首期建造体量， 通过饥渴营销

24、策略以保证项目的顺利发展。5、前期回报以床位租金和出售房产作为来源，偿还国家贷款和施工费用，以此部分租金及出售房屋保证项目的可持续发展与运营。4.2、规划设想及主要经济技术指标： 规划设想：以养老形式为主，医养结合，打造国内全方位、全天候的养老模范园区， 全面完善腾飞国际养生园 的综合功能。 建设位置： 在原“颐心苑老年公寓”院内及东侧。占地面积： 6 万平方米 计划建筑面积 ：约 20 万平方米。 主要建设内容：（1）老年体检中心；（2）老年健身娱乐中心；（3）老年医疗保健中心；（4）老年康复调理中心；（5）老年膳食营养中心；精品资料_（6）居家养老区（7）旅游度假养老区（8）候鸟度假养老区

25、（9）康复调理监护养老区（10）居住护理之家养老区（11）辅助设施功能区（托幼、餐饮，超市、银行、洗浴、娱乐、休闲等）第五章 项目实施5.1 、实施计划、Step1迅速启动可销售部分的设施的宣传、销售、快速回笼资金。达到销售条件的部分项目尽快开始销售，采取有效的营销动作实现项目的快速销售。从土地储备中选取开发难度低、销售环境佳的项目迅速进行开发、销售、回款。、step2深耕精品项目，从中探索一条标准化、可复制的开发模型选取重点项目，充分、发挥集团各方面的优势，高投入、大力度的打造标杆黑河腾飞国际养生园（原颐心苑老年公寓）项目作为养老健康精品资料_产业新区开发的标杆，从中探索养老产业新区开发模式

26、、step3打造集团营销的核心团队分别建立产业新城、健康养老地产开发中心，不拘一格引进专业化人才 建立健康产业新城招商团队、 运营团队及健康养老服务团队提供全方位服务 。另外，在资金充裕的情况下，可以适当的发展个别高售价、高利润的项目；对于开发难度较大、 预计销售周期较长的项目可暂缓其开发节奏并持续借助黑河 腾飞国际养生园 的力量获取符合企业战略发展方向的土地储备。5.2 打造养老健康新模式的管理体系为了实现养老健康产业新区的建设目标，必须先启动养老产业园区部分的规划与招商， 组建专业化团队。 团队组建后并不仅仅为单个项目服务，而是成为养老产业新区项目的核心部分，为使养老健康产业新区在未来的快

27、速复制打下坚实的基础。 养老健康研究团队：专注解决产业发展研究、 产业政策研究与园区规划问题。根据产业发展需求设定入驻企业进驻标准及配套资源标准；根据产业发展的空间需求，优化利用土地资源，合理规划产业园区内部设计。精品资料_养老健康招商团队：专注解决园区招商问题。 建立全球健康产业企业信息库及新区配套资源库，并负责与各类型企业、配套资源深入沟通。根据不同园区的进驻标准从储备企业、 配套资源库中选取适宜的目标企业、配套资源，开展针对性的招商工作。全部项目都必须将居家养老、快乐养老、健康养老、旅游养老等元素融入项目之中， 并且利用企业的自身资源为所有养老业主提供健康服务（体检、健康咨询、健康管理、健康产品等）；健康养老地产则是将常规型住宅产品与养老类产品结合起来在同一个社区内实现融合，更好的满足中国家庭对于“居家养老”的需求；无论是健康产业新区还是健康养老地产，对于现在及未来养老事业来说都是新的细分化的发展方向，并没有已经非常成功的案例，但养老地产已经有了一些成功的企业与项目。知己知彼、百战不殆。我们首先要做的就是深入了解已有的典型项目，对