DTZ戴德梁行2007年第二季度场透视

1、DTZ戴德梁行2007年第二季度市场透视概览宏观经济作为南中国发展的门户，无论从经济、政治、对外贸易、旅游以及文化等方面，广州都呈现出一个繁荣发展的活 力大都市。经济持续快速增长，GDP季度增长率保持在10%以上的水平，产业竞争力明显增强。第二季度，广州各经济指标的增长势头并没有减弱。其中，广州工业产值和零售业销售总额增速较快。外资企业投资热潮保持强劲。另外，2010亚运会的即将到来，给广州经济发展和文化水平提高、城市形象的提升带来利好条件。表一：主要经济指标指标时期单位数值比去年冋期增长 （）国民生产总值一月至六月亿人民币3,198.0114固定资产投资总额一月至六月亿人民币667.756.

2、1规模以上工业产值一月至六月亿人民币4,080.121.9海关进岀口总值一月至六月亿美元345.7119.6实际利用外资金额一月至六月亿美元15.7925.1全市职工平均工资一月至六月人民币18,9818.84城镇居民人均可支配收入一月至六月人民币11,55910.18社会消费品零售总额一月至六月亿人民币1,241.0316.72城市居民消费价格指数一月至六月%102.12.1贷款基准利率（五年以上）五月十九日起执行%7.201.27资料来源：广州市统计局房地产市场2007年1-5月，广州市十区新建商品房交易登记44,910宗，交易登记面积457.24万平方米，交易登记金额363.72亿元，同

3、比分别增长-4.3%、-9.1%和13.9%本季度5-6月期间，央行上调存款储备金和基准利率，这是近10年我国首次同时宣布上调存款准备金率和存款利率。加息再次给购房者带来压力，同时也抑制部分房地产消费行为。值得关注的是，亚运村的建设给广州房地 产市场深刻的影响，给予开发商开发投资的信心，为广州楼市的良性发展创造更好的条件。图一：2007年1-5月一手商品房各用途批准预售面积占比图%资料来源：广州市国土资源和房屋管理图二：2007年1-5月一手商品房各用途交易登记面积占比图图三：2007年1-5月二手房各用途交易登记面积占比图资料来源：广州市国土资源和房屋管理局表二：房地产相关指标指标单位200

4、7年一至六月比去年冋期增长（）房地产开发投资亿人民币266.5128.0房屋竣工面积万平方米560.958.8房屋施工面积万平方米5,73311.28住宅平均价格元/平方米7,462*25.0销售面积万平方米341.01*-35.1写字楼平均价格元/平方米12,025*43.1销售面积万平方米35.34*4.0商业平均价格元/平方米11,628*11.35销售面积万平方米29.65*-2.63*指2007年一月至五月数据资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局土地市场第二季度，广州市土地市场成交活跃。政府推出大量工业用地及商业、金融业用地。本季度广州首次公开出让工 业用地，而且限定工

5、业地块的使用功能和行业，科学城的商业金融地块则限制租售对象。另外，土地供应主要集 中于开发区科学城和永和开发区。今年上半年，随着中心城区土地供应的减少， 开发商积极进行土地储备， 土地竞投更加激烈。 位于珠江新城的n -3 商务办公用地，除本地开发商外，境外企业也纷纷加入竞投，最终创下楼面地价新高，以8,568元/平方米的楼面地价成交。图四：2007年第二季度成交地块用途占比图仓储资料来源：广州市国土资源和房屋管局%商业、金融业47%表三：土地公开出让 2007年第二季度区域地块用途地皮面积（平方米）总建筑面积（平方米）土地使用年限（年）成交价（万人民币）天河珠江新城H -3商务办公6,868

6、.3348,078.314046,000天河珠江新城A4-5商务办公6,381.3657,432.244048,000海珠琶洲 PZB1401旅馆业，商业,金融业32,83685,4004070,000海珠琶洲 PZB1503电信母局5,0068,400402,800科学城科学城KXC-M3-1地块工业29,899-501,794科学城科学城KXC-N3-4地块工业15,040-50903科学城科学城KXC-N3-5地块工业15,213-50913科学城科学城KXCN1-1地块工业20,001-501,201科学城科学城KXCN1-2地块工业20,108-501,207科学城科学城KXCD-C

7、1-7地块工业12,003-50721科学城科学城KXCD-C1-8地块工业12,171-50731科学城科学城KXC- I 1-1地块商业、金融业35,420-402,500科学城科学城KXC-J2-1地块商业、金融业33,415-402,400科学城科学城KXC-J1地块商业、金融业34,708-402,650科学城科学城KXC- I 4-2地块商业、金融业54,248-403,800科学城科学城KXC-P1-2地块商业、金融业25,642-4011,115科学城科学城KXC-P4-2地块商业、金融业34,301-408,888科学城科学城KXC-P4-3地块商业、金融业12,000-40

8、7,205科学城科学城KXC-P5-1地块商业、金融业73,066-408,888永和开发区永和开发区YH-L3-6地块工业17,307-501,039永和开发区永和开发区YH-L3-5地块工业10,387-50624永和开发区永和开发区YH-P-1地块工业17,002-501,021永和开发区永和开发区YH-P-3地块工业44,640-502,678永和开发区永和开发区YH-S-2地块工业50,000-503,000永和开发区永和开发区YH-P-6地块工业61,340-503,681永和开发区永和开发区YH-H5-5地块工业25,687-501,542保税区保税区BSQ-M1-2地块普通仓储

9、13,963-50838资料来源：广州市国土资源和房屋管理局写字楼需求表四：市场吸纳分布区域2007年第二季度（平方米）2007年第一季度（平方米）体育中心CBD93,2926,010珠江新城CBD24,39445,115东山区16,5771,922越秀区-3084,628总量133,95557,675资料来源：DTZ戴德梁行研究部图五：DTZ戴德梁行写字楼指数2000年第一季度=100150.0140.0130.0120.0110.0100.090.080.020072000200120022003200420052006写字楼租金写字楼售价资料来源：DTZ戴德梁行研究部租赁本季度，广州甲级

10、写字楼租赁成交活跃。租赁市场以外资企业新进驻和扩租为主。市场总体吸纳量大幅增长。DTZ戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约133,955平方米，比去年第四季度增加约76,280平方米。金融服务业、贸易业、日用消费品业、专业服务业在第二季度租赁甲级写字楼行为较为活跃。珠江新城CBD和体育中心CBD凭借商业前景的利好，吸引多家实力强大的国内外知名企业进驻。而在东山和越秀两区，原租户 扩租行为也较为频繁。本季度广州甲级写字楼租金继续保持上升的趋势，整体租金水平为16.51美元/平方米/月，比第一季度上升 7.3个百分点。其中，体育中心CBD呈现供不应求的现象，租金上升幅度达7.3个百分

11、点。因新物业的交付使用，使得本季度市场的总体空置率出现上升的现象。DTZ戴德梁行研究数据表明，第二季度广州甲级写字楼整体空置率约为10.14%，比第一季度上升3.32个百分点。从各区情况来看，空置率均有所下跌。而体育中心CBD由于有新物业入伙，空置率比第一季度上升约 11.67个百分点，从而带动空置率的整体上升。表五：2007年第二季度部分租赁成交公司名称项目名称区域成交面积（平方米）博奥杰软件粤海天河城大厦体育中心CBD320苹果电脑公司粤海天河城大厦体育中心CBD240罗思国际粤海天河城大厦体育中心CBD350高露洁粤海天河城大厦体育中心CBD2,000福欧仁德中泰国际广场体育中心CBD1

12、80德克萨斯中泰国际广场体育中心CBD150毕马威国际金融广场珠江新城CBD1,300大连商品交易所发展中心大厦珠江新城CBD1,000新世界中国投资有限公司发展中心大厦珠江新城CBD1,000施耐德发展中心大厦珠江新城CBD2,000梦特娇东山广场东山660 （扩租）*以建筑面积计算资料来源：DTZ戴德梁行研究部及商业部销售和投资市场甲级写字楼良好的投资回报率和升值潜力，吸引了多家外国基金公司。同时，也吸引了国内投资者中长线投资甲级写字楼的意向。一些业权统一、有良好硬件设施和优越地段的甲级写字楼成为关注的焦点。本季度写字楼买卖成交持续活跃。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，4-5月，全市新

13、建写字楼成交面积约为16.97万平方米，与上两月相比增长58.64%。本季度商务部和国家外汇局联合发布了关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，此举将进一步遏制外资在中国内地的炒房行为，也将在一定程度上阻拦部分外资基金的流入，但外资企业对广州甲级写字楼的投资市场前景依然看好。租金、价格和空置率图六：2007年第二季度广州甲级写字楼分区租金和空置率分布米方晋月元美18.017.517.016.516.015.515.014.514.013.513.014.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%I租金空置率资料来源：DTZ戴德梁行研究部:广州甲级写字楼租

14、金和空置率走势米方晋月元美252015105040%199619971998199920002001200220032004200520062007Q1 2007Q235%30%25%20%15%10%5%0%=租金空置率资料来源：DTZ戴德梁行研究部供应第二季度，耀中广场、粤海天河城大厦入伙，为广州甲级写字楼市场新增了约21.56万平方米的办公物业。DTZ戴德梁行研究数据显示，至第二季度末，广州甲级写字楼总存量为153.19万平方米。图八：2007年第二季度甲级写字楼市场存量和新供应2.01.81.61.4,1.2米方1.0平0.8万百0.60.40.20.0jjXIIIIJJIJJ1996

15、1997199819992000200120022003200420052006 2007Q1 2007Q2 2007Q4预计新增供应年平均供应（96-06 ）I存量资料来源：DTZ戴德梁行研究部图九：2007年第二季度广州甲级写字楼市场分布越秀区8%11%体育中心CBD58%资料来源：DTZ戴德梁行研究部展望两大CBD区体育中心和珠江新城的甲级写字楼将陆续入市，年底将有较大面积的供应进入市场。预计下季度写 字楼租赁仍然活跃，可租赁写字楼面积增大促进竞争加剧，租金将会保持平稳。第三季度，由于没有新物业交付 使用，预计整体空置率在经历第二季度的上升后，将会出现下降的现象。销售市场方面，甲级写字楼

16、市场供应维持稳定状态。需求方面，随着经济的快速增长，越来越多的外资企业进入广州发展，写字楼的需求呈现持续上升的局面。本地业绩良好的企业发展日益壮大，直接把选址目标投向带高端商务配套的甲级写字楼市场。股票市场资金的回流，使部分资金转向写字楼市场。以上多方面因素共同推动写字 楼买卖市场持续活跃。表六：广州未来六个月的新写字楼供应区域项目名称写字楼面积（平方米）入住时间体育中心CBD天誉大厦40,390Q4 2007体育中心CBD维多利广场56,300Q4 2007越秀中华国际中心118,800Q4 2007珠江新城CBD国际金融广场64,800Q4 2007珠江新城CBD富力中心162,477Q4

17、 2007珠江新城CBD富力摩根商务中心85,774Q4 2007资料来源：DTZ戴德梁行研究部住宅图十：DTZ戴德梁行住宅指数2000年第一季度=10060.020002001 200220032004200520062007住宅租金住宅售价资料来源:DTZ戴德梁行研究部租赁市场需求得益于春交会的短租约热潮和传统的季节旺季，本季度广州服务式公寓气氛保持活跃。跨国公司的进驻势头强劲。但同时因存在旧客户租约期满，一批外资企业职员的离去，使得本季度空置率依然稳定。而一些优质物业因市场氛围的良好，纷纷调升租金，从而带动整体租金上升。DTZ戴德梁行数据显示，第二季度广州服务式公寓租金水平为18.42美

18、元/平方米/月，比上季度上升 7.03%。而空置率为19.51%，轻微上升0.8%。本季度别墅市场表现稳定。至本季度末，整体空置率为8.21%，上升1.09%，而整体租金轻微上升至14.81美元/平方米/月。租金和空置率表八：2007年第二季度广州高档住宅租金及空置率A-16.7219.62%13.955.25%资料来源：DTZ戴德梁行研究部图十一：2007年第二季度服务式公寓租金和空置率区域分布米方尹戶元美空置率资料来源：DTZ戴德梁行研究部供应本季度位于祁福新村的活力公寓有98套服务式公寓开始投向市场，面积在73-122平方米。该项目地理位置优越，配套完善，受到不少投资者的喜爱。展望下季度

19、依然是广州服务式公寓市场的传统旺季，预计租金将会稳步上升。而空置率保持稳定。天河区一批档次较高的物业以其完善的配套和优质的管理水平将依然成为关注的热点。外资企业进驻广州市场的势头加强，预计下季度天河区外籍租客进驻的情况较为活跃。别墅市场方面，因为供应量有限，预计租金会保持上升的趋势，空置率保持稳定。而白云区依然成为主要的成交 区域。销售市场需求总体住宅市场第二季度，广州总体住宅市场成交量有所上升。广州市国土资源和房屋管局的数据显示，本季度4-5月广州市新增一手住宅成交量为 130.29万平方米，同比增长 39%。从供需比例来看，本季度4-5月广州中心城区一手住宅供需比例为1:1.35，虽然供需

20、相对比例略有缓和，但两者关系依然偏紧。主要原因是：产品户型结构供需的不合理性在本季度表现更为明显。本季度4-5月中心城区的成交量为84.85万平方米，占全市成交的65%，比上季度2-3月减少7.1%。而中心城区供应量所占比例仅为47.8%。另外，高企不下的房价依然是阻碍需求稳步上升的主要因素。强烈的需求使部分购房者转向二手销售或租赁市场。高档住宅市场本季度中心城区高档住宅成交量所占比例与上季度基本持平。根据我司数据，本季度中心城区高档住宅成交量占总成交量的34%。其中，天河区是成交最活跃的区域，所占份额为71%。值得关注的是，珠江新城区域的成交量明显增长，占全市高档住宅成交量的 66%，较上季

21、度增长 22%。图十二：2007年第二季度新开盘的区域分布增城5%荔湾黄埔4%2%从化2%番禺9%白云13%天河28%花都16%海珠16%资料来源：DTZ戴德梁行研究部价格图十四：2007年第二季度高档住宅价格分布方平/币民人资料来源：DTZ戴德梁行研究部投资市场因住宅价格的不断攀升,本季度住宅投资市场保持稳定。尽管政府政策对外资投资房地产的限制,但依然没有减少外资企业投资的热情。一些升值潜力大的优质物业依然成为投资者的关注热点。另外，番禺区和花都区的市政利好的发展，使两区地理位置优越的物业投资成交畅旺。供应总体住宅市场第二季度，广州市一手住宅供应量有所上升。广州市国土资源和房屋管理局数据显示

22、，4-5月广州市新增一手住宅供应量为111.1万平方米，比2-3月增长26%。DTZ戴德梁行研究数据显示，本季度新增住宅供应为11,639套，比上季度增长 11%。其中，天河、海珠、花都和番禺是主要的供应区域，四区总供应量为6,166套，所占份额为53% 。三房两厅单位供应量依然保持最大，但比例明显下降，从上季度的45%下降至36%。而四房以上户型住宅所占比例明显上升，主要表现在四房户型单位所占比例的增长。我司数据显示，第二季度四房户型单位占全市供应的29.4%，较上季度增长14%。从单套住宅面积来看，100平方米以上的套数依然持续增长，本季度已上升至72%，较上季度增长9%。值得关注的是，1

23、40平方米以上的大面积住宅供应套数为5,143套，所占比例从上季度的 23%上升至44%。高档住宅市场第二季度，广州高档住宅的新增量约为3,096套，占全市一手住宅新供应量的27%。其中，天河和海珠是主要供应区域，所占份额为64%。本季度高档住宅主要集中在珠江新城。我司数据显示，本季度珠江新城区域新增高档住宅供应量为926套，占高档住宅总供应的 30%。从单套面积来看，本季度高档住宅的供应主要集中单套面积在120-160平方米和240平方米以上两个面积段的单位。两面积段住宅总套数所占比例为56%。从户型结构来看，广州高档住宅的供应依然以四房以上的大户型为主，所占份额为63%。珠江新城将从本季度

24、高档物业的特点来看，区域性的表现较为明显。随政府的大力支持和商业地产的不断开发,成为广州高档住宅新的供应区域。表九：2007年第二季度主要新开盘高档项目区域项目名称总套数单位建筑面积（平方米）均价（人民币/平方米）天河汇峰153147-20216,000天河隽峰苑168137-18414,000资料来源：DTZ戴德梁行研究部展望尽管下半年中小户型单位的供应会出现，但广州高档物业的均价会有所上升。预计下季度广州住宅价格依然保持稳定。新供应量将主要集中在天河、白云、海珠和番禺区四区。预计供应量将会有所上升，从而缓解中心城区供 应不足的问题。天河、海珠、白云区三区是下季度成交主力。另外，花都和番禺区

25、的成交将会因地铁线路的改善 而有所增长。二手市场概览广州国土资源和房屋管理局数据显示，本季度 4-5月广州全市二手住宅成交面积为114.41万平方米，同比增长13%。同期，二手成交均价为3,884元/平方米，同比增长 13%。从区域需求来看，天河、海珠、白云是二手住宅成交最活跃的区域。本季度4-5月三区成交量为68.54万平方米，占全市总成交量的60%。值得关注的是，受地铁线路的影响，番禺区沿线物业的升值较快，二手成交表现活跃，使得本季度番禺二手成交 量所占比例最大。另外，股市投资资金回笼，部分买家转向二手市场的高档次物业。一些地理位置优越、居住环 境较佳的成熟社区物业成为购房者热捧的对象。价

26、格表十：2007年第二季度二手房成交案例项目名称区域建筑面积（平方米）装修标准成交价（人民币/平方米）帝景夕苑天河124装修9,274汇景新城天河291装修13,746淘金家园越秀80装修10,916华南碧桂园番禺107装修5,794资料来源：DTZ戴德梁行研究部展望受一手住宅均价不断升温的影响，二手住宅的价格也有所上升。预计下季度广州二手住宅均价保持稳定。从成交区域来看，主要集中在天河、海珠、白云和番禺四区。强烈需求的购房者依然会继续关注二手市场。预计下季度 二手住宅成交量将有所上升。商铺概览第二季度，广州零售业发展迅速。广州市统计局数据显示，本季度广州市社会消费品零售额为623.645亿元

27、,同比增长20.2%。受市政改造和经济发展的良好因素影响，本季度商铺市场气氛活跃。但因只租不售商业项目的供应强劲，商铺买卖市场依然较为平静。而租赁市场都呈现较好的发展势头。需求行业需求从行业分布来看，本季度服装、餐饮业和家电业的扩张比较明显。天河城商圈本季度依然表现明显的浓厚商业氛围。另外，北京路商圈、农林下路、中华广场商圈以及江南西路段等成熟商圈，成为不少商家关注的焦点。专业 市场商铺的成交依然集中在荔湾区和越秀区等传统专业市场区域。值得关注的是，农林下路的市政配套不断完善，政府对其发展大力支持的利好条件，给该路段商铺市场的发展以及档次的提升创造机会，弓I起中高档买家的关注。表:2007年第

28、二季度主要成交案例行业客户项目区域营业面积（平方米）服装业铁狮东尼中天购物城天河1,200餐饮业真功夫体育东路天河300餐饮业星巴克珠江新城天河200家电业国美北京路香港城越秀5,000家电业国美好又多荔湾1,800资料来源：DTZ戴德梁行研究部销售和投资需求广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度4-5月全市新建商铺成交量约为9.19万平方米，比2-3月增长6.5%。大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是销售市场成交的热点。另外，体育中心CBD高档写字楼的裙楼商铺因其商业氛围的日渐成熟，吸引不少买家。一些租金回报率稳定的繁华路段临街商铺和入住率高的社区商铺以及大型开发商的商铺项目，吸引私人

29、投资者的入市。租金和价格表十二：2007年第二季度主要商业项目租金行业区域建筑面积（万平方米）（可成交）租金（范围）人民币/平方米天河城天河161F: 1,500-1,800正佳广场天河301F: 600-800中华广场越秀171F: 800-900世贸新天地越秀31F: 500-600资料来源：DTZ戴德梁行研究部供应本季度广州商铺市场供应量明显增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度4-5月广州新批准预售商业物业面积为10.31万平方米，比2-3月增长71%。本季度新供应物业主要集中在天河、白云和番禺四区。值得关注的是，番禺区的商铺供应本季度表现最为充足。石基城市广场的开业，广州大

30、学城uni-mall继续招商。特别是，位于番禺市桥的大型商城一喜盈.嘉立思休闲港本季度开始招商，更好地促进番禺区的商业发展。从供应类型来看，社区商铺依然占有一定的比例。社区商铺的供应主要以天河区、番禺区、白云区和海珠区的大 型社区为主。主题商场也是供应的主要部分。例如，位于天河城商圈的瀚森数码店和天河又一城本季度也进行招商工作，也给该商圈塑造更成熟的商业氛围。表十三：2007年第二季度新开业商业项目物业名称区域商业总建筑面积（平方米）业态天河仓数码博览天河27,000主题商场美克美家越秀3,800主题商场天汇城天河90,000主题商场丽珀SOHO天河28,000主题商场石基城市广场番禺20,0

31、00购物中心资料来源：DTZ戴德梁行研究部展望政府对住宅市场的宏观调控在一定程度上促使了商铺市场的旺盛发展，预计下季度广州商铺租赁市场依然保持活跃。多家名牌商家纷纷开始筹备扩张以迎接销售旺季的到来。而中高档品牌也继续关注广州商铺市场，以待寻找更合适的物业作为入市的准备。一些繁华路段如体育中心CBD，淘金路，农林路等将会有新一轮的租赁热潮。因目前商铺项目依然以租赁为主，商铺销售市场的表现没有租赁市场明显。但一些宏观因素如经济的良好发展，股市市场资金的回流， 人们消费能力的增强等都会促使商铺销售市场的交投活跃。我司预期下半年广州商铺售价保持稳定。工业概览6月30日是工业用地要上市招拍挂出让的大限。第二季度