如何打造旅游综合体

1、如何打造“旅游综合体对于相对复杂的旅游综合体,究竟如何打造？不同类别的综合体,打造模式也必然有 所不同.我们结合实践经验,提炼出最一般的模式,让开发企业在最短的时间内,抓住旅 游综合体的开发要领.主要从四个方面来阐述：一形成概念总体方案,确定打造指向综合打造的指向,既是旅游综合体的核心特征,也是旅游综合体规划打造的第一要领. 实际上包括四大含义：其一,是土地的综合开发.旅游休闲导向型的土地综合开发,是旅游综合体打造的本 质所在,所谓“复合型资源、综合性利用的思想.其二,是产业的综合开展.旅游综合体,是从单个旅游工程到综合旅游聚集区的转变, 实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的

2、泛旅游产业的综合开展架构, 当然,不同的旅游综合体,旅游规划和旅游筹划的侧重将不同.其三,是功能的综合配置.旅游综合体,区别于传统旅游景区的特色之一,就是聚集 了多种旅游功能,既要突出某项功能,又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求.其四,是目标的综合打造.一个成功的旅游综合体,实际上完全有可能开展成为“城 市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片,这是一个综合目标的构架,已经超越 了一般旅游区的层面而对城市、文化同样有着巨大影响.二确立定位突破为先导在旅游综合体未来的开展中,必然面临剧烈的竞争,赢得竞争的关键,在于定位的突 破,主要包括两个方面：其一,是区域功能定位.就是要跳出地块,在

3、区域旅游一体化的结构中,通过发挥自 身的比拟优势,明确自身在区域开展格局中的定位,这是旅游综合体融入大区域城镇开展 与旅游开展的前提.其二,是开发主题定位.旅游筹划主题应该面向市场需求,以创造差异化的吸引力与 感召力为指向,整合自然旅游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源,凸显放大比 较优势,形成一个独特性的主题案名,即要找到“旅游综合体打造的灵魂,这个灵魂 将指导旅游综合体个性文化与特色意境的构建,是非常重要也极具难度的一个环节.三确立功能构架为核心功能构架确实立,是旅游综合体打造的核心所在.旅游综合体在功能构架上,绝不是各种功能简单的堆砌和罗列,而是要充分研究其主 要作用、内在关系和互

4、动模式.根据实践的总结,我们提出,任何一个成功的旅游综合体,在功能构架上无不是由“核 心吸引中央、休闲聚集中央和延伸开展中央三大局部构成.开发旅游综合体,实际上就 是要“打造核心吸引中央、构造休闲聚集中央、创造延伸开展中央：1、打造核心吸引中央打造核心吸引中央,是面向市场需求,创新整合开发核心资源,目的是创造一个或多 个独特的核心吸引物,这是创造核心吸引力的基石所在,在总体旅游规划上,可以是一个 或多个核心旅游休闲工程一一观光景区、主题公园乐园、赛马场、赛车场、影视城、特 色街区、温泉养生中央、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆核心吸引中央的打造是吸引人流、提升土地价值的关键所在.这是旅游综合体

5、打造的 关键,需要对旅游产品有着深入的研究与创新水平,才能实现.2、构造休闲聚集中央构造休闲聚集中央,是为满足由核心吸引物带来的客源各种休闲需求而创造的综合休 闲产品体系,实际上是在泛旅游产业构架下各种休闲业态的聚集 Mall构架的游憩方式, 主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、高尔夫球场、水上游乐工程、滑雪场、马球 场、温泉SPA轧核心吸引中央把人流吸引进来,也形成了最初的消费,但要留住人流并扩大其消费, 就需要创造更多的休闲产品,激发并满足人流的休闲消费需要, 让其成为旅游休闲目的地, 即构造休闲聚集中央.这是旅游综合体的主体功能局部.3、创造延伸开展中央创造延伸开展中央,主要是延伸开

6、展地产业利润主要来源、泛旅游产业、现代效劳 业等相关产业,这是获取土地开发巨大收益的重中之重.对于旅游综合体,核心吸引中央与休闲聚集中央,是关键所在,也是旅游经营的主要 依托,这两局部的成功开发将极大的提升土地价值与品牌价值,也能够创造可持续的现金 流.但是,要真正获得土地开发上的巨大回报,必须进行延伸开展,主要是休闲地产社区、 会议会展的和文化创意产业的开发,以及现代农业、现代效劳业的开发等,最终形成一个 泛旅游产业的开展构架.尤其休闲地产,是最重要的延伸开展中央,包括高端居住小镇、 度假公寓、养生社区、研发园区、文化创意产业园区、企业总部基地等多种形态.考虑到住宅价值表达的周期较长,先期可

7、以先推出局部休闲地产工程,以便快速回笼 资金四确立操作运营为支撑由于是一个复杂的综合旅游开展模式,旅游综合体对于运营的要求极高,也具有相当 的难度.在此,我们立足推进工程操作的角度,从两个方面来谈初步的操作建议：1、寻求专业化、落地化的高水平的智力支持目前,由于竞争相对剧烈,从前期拿地到实际开发,都需要一个高水平的开发方案. 这就要求政府或开发企业十分重视旅游综合体开发方案包括旅游筹划、旅游规划、设计 和运营咨询的编制,在实际操作中,要靠高水平的智力支持来实现.我们认为,对于相 对复杂的旅游综合体来说,高水平的智力支持应当具备以下两项水平：第一,具备多专业配合的团队构架一一透析泛旅游产业的团队

8、大构架,特别是旅游产 品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才.第二,具备全程化咨询的效劳水平一一即要具备从创意筹划到落地运营的综合水平, 由于一个成功的旅游综合体开发方案,必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长,缺一不可. 而“筹划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长各有不同,因而能够落地的规 划设计机构必须是筹划、规划、设计、运营咨询一体化的构架.2、选择特色化、创新化的高水准的运营模式真正的旅游综合体,对旅游综合运营的要求非常高,要表达全局性、长期性、品质性, 在实际的操作中,应该有两种这样的选择：其一,是独立开发,独立运营的模式.在全国,能够这样做的企业并不多,主要是大 型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团,如华侨城、港中旅、国旅、龙城控 股、方特、卓达等.其二,是统筹开发,合作运营的模式.这里面就会形成一个新的运营主体一一旅游综合体运营商,类似于城市运营商、区域运营商,主导地块的规划与开发,并且是一个招商 平台、融资平台、营销平台,做一级半开发,除了开发并独立运营自身比拟擅长的工程外, 综合体内的