申江名邸小区物业自治管理章程（批准稿）

1、规章制度示范文本 | Excellent Model Text 资料编码：CYKJ-FW-747编号：_申江名邸小区物业自治管理章程（批准稿）审核：_时间：_单位：_申江名邸小区物业自治管理章程（批准稿）用户指南：该规章制度资料适用于管理中，通过编订企业的章程、议事规则、生产经营运作、监督、员工的行为规范，再在运作中实践得到不断的完善，使经营管理中议事有法可依。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。申江名邸物业自治管理章程(业主大会表决批准稿)第一章 总则第一条 为了维护全体业主的合法权益，营造高档小区品质的生活氛围，确保全体业主物业保值增值，根据中华人民共和国物权法有关规定，参照

2、国务院物业管理条例和上海市住宅物业管理规定，特制订本章程。第二条 申江名邸小区位于浦东新区申江路881弄、988弄，四至范围：东至镇东村、西至东源丽晶、南至东力新村/东源丽晶、北至赵家沟。占地面积69219平米，总建筑面积42764平米，由东西两部分组成。其中收费面积39427.61：1.东区收费面积22587.5平米、会所建筑面积895.69平米(未含地下室455.45平米);2.西区收费面积15587.14平方米、会所357.28平米(未含地下室795.09平米)。小区总计149户，包括东区100户和会所一户、西区47户和会所业主。第三条 申江名邸物业管理受浦东新区高行镇政府、房地产办事处

3、、东力新村居委会的领导和指导，遵行国家有关法律、法规和条例的相关规定，实行自主决策、自我约束、自治管理、自我服务的管理模式。第二章 物业自治管理的内容第四条 物业自治管理内容包括保安、公共区域绿化养护(含景观水域)、保洁、设备设施的维护保养维修(含消防)、环境治理(含驻车、道路、公共秩序维护)，以及为业主提供的增值服务。第三章 物业自治管理的组织架构第五条 业主大会(代表会议)是申江名邸物业自治管理的最高权利机构。业主大会(代表会议)履行下列职责：(一) 制定和修改业主大会议事规则;(二) 制定和修改管理规约;(三) 选举或更换业主委员会成员和独立监事;(四) 选聘和解聘物业服务企业;决定物业

4、服务的方式(包干、酬金、自管);(五) 筹集和使用专项维修资金;(六) 改建、重建建筑物及其附属设施;(七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第六条 业主委员会是申江名邸物业自治管理的执行机构，受全体业主的监督。业主委员会履行下列职责：(一) 召集业主大会或代表会议，报告物业管理的实施情况;(二) 代表业主大会(代表会议)与选聘的物业服务企业或物业经理人签订物业服务合同;(三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业或物业经理人履行物业服务合同;(四) 监督管理规约的实施;(五) 业主委员会主任因事不在位，由业主委员会副主任行使职权或由主任委托代理人行使职权。(六)

5、业主大会赋予的其他职责。第八条 设申江名邸物业自治管理独立监事一职，独立监事由1人担任。独立监事在配合业主委员会做好物业自治管理的前提下，受业主大会委托，代表业主负责小区自治管理物业资金管理并履行下列职责：(一) 列席业主委员会会议，对业主委员会贯彻落实业主大会(代表会议)决议的执行情况进行监督;(二)及时签署经业主大会审议批准或业主委员会以有关规定作出的预算内费用，对财务资金、集体资产和资源的财产管理及财产使用实行监督，包括物业管理费用的正确使用、费用开支是否合理等，参与制定财务管理制度和财务预算，对业主委员会签署的合同进行审查;(三) 对区内重大事项民主决策情况进行监督，指出并纠正违反决策

6、程序的行为;(四)独立监事外出应委托代理人，对于未能履行独立监事职责经业主委员会三次书面提醒，视为同意本项决定;(五)业主大会(代表会议)委托的其它监督事项。第七条 独立监事由业主推荐并由业主大会(代表会议)选举产生，任期与业主委员会一致。第八条 业主委员会成员与独立监事不得交叉任职。第四章 物业自治管理的形式第九条 自管物业实行小区物业经理负责制，拟聘用具专业资质的物业经理人并受业主委员会的委任、考核和监督。第十条 为减少用工风险，推行对外专业分包、派遣公司人员派遣用工、兼职及聘用退休人员用工等方式。其中：保安、保洁与绿化养护等采取聘用专业公司对外分包的方式，专业外包收费标准应包括标准公共服

7、务、增值服务。增值服务和标准服务的分配比例含激励和惩罚机制。所有增值服务费用全部进入小区统一收费账户，对外支付依据外包合同条款和增值服务规定按月或按季度结算。外包机构所聘人员五险一金由外包公司负责。第十一条 外包人员禁止在小区私自承揽服务，违者可以提前解聘或依据外包合同处罚。推行业主私家绿化养护等增值服务，由业主提出、物业经理制定计划并报业主委员会批准统一安排。第十二条 弱电及智能设备设施的养护，拟聘请专业兼职人员负责，日常维修拟聘用专职维修工，负责公共设备设施的正常维护运行与满足业主维修需求。第十三条 小区设立物业服务中心，作为小区对内对外服务窗口，统一负责物客服、物业费及增值服务费用收取、

8、小区日常巡视检查、报修接待、外包服务的监督考核、各类合同、档案资料、设备台账和业主委员会交办的日常事务等的管理。第十四条 在优先选聘业主志愿服务者的前提下聘用有专业资质的兼职财务人员制定财务管理制度，对财务账目、报表、台账、单据等进行审核和监督。第十五条 拟聘用的物业服务人员编制及待遇由物业经理提出，报业主委员会批准、业主大会备案。第五章 物业自治管理决策流程第十六条 小区自主物业管理决策原则：遵循一切权利属于业主大会，事权、财权、物业管理三权分立，业主委员会负责物业管理日常考核及监督，是物业管理的执行机构;独立监事负责物业管理财务和财产管理，是物业自治管理的资金与财产使用监督机构;物业经理是

9、小区物业管理的第一责任人，接受业主大会的聘任，在业主委员会考核、监督和领导下开展物业管理工作。申江名邸物业自治管理章程(业主大会表决批准稿)第十七条 业主委员会负责物业自管方案审核、年度工作计划、资金预算和决算、对外合作等事项，提请业主大会批准。代表业主大会对外签署经业主大会审批通过的相关合同或协议。第十八条 业主大会(代表会议)认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。第十九条 物业经理负责制定物业管理方案，接受全体业主的考评和监督。考评重点包括物业费收缴率、“四保服务”、环境建设、安全事故和业主满意率等。第二十条 物业经理年终考核满足以下考核条件可以享受13薪(即年终增加一个月的基本工资奖励

10、)。基本考核条件：1.依据业主满意度达到95%以上;2.物业费及增值收入结余10%以上;3.全年无重大盗抢等刑事案件;4.物业管理费收缴率达95%以上;5.无其他违纪。第六章 物业自治管理的财务制度第二十一条 物业管理资金来源由全体业主依据产权面积分摊。若现有物业费收费标准不足以维持物业收支平衡，须依据现有物业服务费收费标准按统一比例上调物业服务费。第二十二条 物业服务费出现年度结余，归全体业主拥有。第二十三条 健全物业服务的财务制度。坚持收支两条线、杜绝坐支、杜绝白条入账，所有的对外采购全部凭正规发票入账。第二十四条 鼓励业主采取网上转账支付物业服务费，积极推行网上支付方式支付员工工资和外包

11、服务费用。第二十五条 每月形成规范报表向业主报告当月收支情况。第二十六条 预算内费用支出：需经物业客服人员填写支付凭证，经物业经理审核，业主委员会分管委员和主任签批后，经独立监事签字后方可对外支付。第二十七条 预算外支出需经业主大会(代表会议)讨论批准。第二十八条 突发事项授权处理：遇应急管理或突发事件，授予业主委员会一次人民币10000元以内的使用权限，用于处理突发事项。在事情发生后20日内，业主委员会必须向业主大会报告处事发原因及处理经过。第二十九条 年度收支结余部分，可用于设备改造及维修或结转下一年度使用，具体情况需经业主大会审批。第三十条 物业年度预算若出现收不抵支，业主委员会需分析具

12、体原因并提出报告，确需调整物业服务费的，应形成方案报业主大会批准。第七章 业主监督与知情权第三十一条 全体物业工作人员及外包公司、物业经理、业主委员会、独立监事均接受全体业主的监督。第三十二条 所有物业服务合同、协议、资金支付等，接受全体业主监督。业主认为有违业主大会决议的，可以提出质询。确有违法违纪损害全体业主合法权益的，可以要求业主委员会、独立监事、物业经理限期改正，限期不改的，可以通过法律程序处理。第三十三条 物业自行管理期间每月定期公布包括业主委员会收支汇总表、物业服务收支汇总表、物业服务公告，公布范围包括：东西区公告栏、申江名邸微信群、申江名邸公众号、业主邮箱等。第八章 物业自治管理

13、保障制度与规则第三十四条 业主针对管理的问题和建议可以向物业经理、业主委员会、独立监事反映，由业主委员会、独立监事统一协调落实业主意见和建议。第三十五条 若业主委员会、独立监事办事不力或未尽责，业主可以通过业主大会(代表会议)来考评业主委员会、独立监事的工作。第三十六条 业主委员会、独立监事对物业服务中的不合理问题及现象要积极监督、组织整改，但切忌不可越过物业经理直接指挥和发布指令。第三十七条 全体业主要积极遵守管理规约，带头维护公共权益，杜绝包括影响小区品质和形象的装修等各种不合理现象，自觉接受物业经理或物业服务人员按(物业管理条例)和管理规约相关规定行使的权利。否则所引起的后果，将由相关业

14、主承担。第三十八条 安全第一，所有装修所涉及的管理、垃圾清运、外来务工都需要管理并依据物业规定收取一定的管理费或押金。第三十九条 杜绝物业工作人员为业主做私活，鼓励物业经理开展有偿的业主家政服务和增值服务。家政及增值服务的收入归全体业主所有，由业主委员会与物业经理共同制定有关办法报业主大会(代表会议)批准。第四十条 业主委员会、独立监事承诺在物业自管中积极工作，无私奉献，不收取任何劳务报酬。鼓励志愿者可以兼职或专职参与物业服务，志愿者可以酌情发放一定津贴。第九章 物业自治管理年限、收费标准第四十一条物业自治管理期限：自物业自治管理之日起，暂定1+2年，第一年管理结束，根据业主大会评议后，如无异议，继续实施两年。第四十二条 物业管理费收费标准：物业管理费用收取原则为年度收支平衡，结余部分归全体业主共有。根据物业经理年度收支预算，20xx年自治管理期间物业管理费收取标准为：东区3.78元/平方米/月(含东区会所)，西区区4.86元/平方