利民物业设备维修工作手册

1、利 民 物 业 服 务 有 限 责 任 公 司 编 号：lmwy 版本号：lm-002设备维护工作手册编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：声明：未经许可，不得翻录。责任部门：技术支持部Lmwy 目 录 Lm -001 设备部组织机构图（暂缺）Lm -002 设备部职责Lm -003 维修工各岗位职责Lm -004 工程维修工作流程Lm -005 室内维修服务工作规程Lm -006 两工以内零星维修项目人工费价目表Lm -007 室内维修方法Lm -008 室内维修服务标准Lm -009 房屋本体维修保养工作一览表Lm -010 公共设施维修保养工作一览表Lm -011 电梯运行维护保养工

2、作制度及流程Lm -012 临时用电管理规定：Lm -013 消防监控中心工作流程Lm -014 设备运行管理Lm -015 设备的维护保养Lm -016 装修申报流程Lm -017 装修验收流程Lm -018 违章装修处理流程Lm -019 装修管理规程编号：lm-002 设备部职责 1）组织做好设备管理，设备状况的经济技术分析。2）参与新增固定资产的选型，设计。3）组织做好固定资产的登记，调拨工作。4）会同财务部门组织做好固定资产的清查，报废工作。5）组织做好设备事故的调查，分析，上报，做到及时抢修，迅速恢复设备正常工作。6）组织做好电梯的监督，使用，检验工作。7）组织对设备，建筑物，设备

3、基础的定期检查，鉴定评级，及时消除缺陷和隐患，确保设备处于良好状态。8）组织，建立，健全设备技术档案及有关基层材料台帐。9）组织编写设备维护，检修，检测，监测等技术规程，定期修订设备管理标准和工作标准。10）组织编写、落实设备管理规划和维修计划。11）按时完成领导交办的各种任务。编号：lm-003 维修工各岗位职责 一，维修电工的岗位职责1. 严格遵守公司的员工守则和各项规章制度，服从领导，除完成日常维修任务外，有计划的承担其他工程任务。2. 努力学习技术，熟练的掌握小区电气设备原理和实际操作及维修。3. 制定所辖设备的检修计划，按时保质保量的完成。并填写好记录与表格。4. 积极协调各项工作，

4、出现故障时，无条件的返回故障现场。听从值班领导的指挥。5. 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。6. 交班时，设备出现故障，上一班必须协同下一班排除故障后，才能下班，配电设备发生事故时不能离岗。7. 请假、补休必须在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。8. 每月进行一次分管设备的维修保养工作。9. 搞好班内外的卫生清洁工作。二，维修管钳工的岗位职责其主要任务是：负责冷热水供水系统，排水系统，消防水系统设备的运行管理和维修保养工作;负责污水处理系统的设备运行管理和维修保养;负责消防门，楼宇门，隔离门及机械五金构件的维修保养工作。岗位职责是：1 熟悉给排水系统（各种水泵、阀门、管道

5、、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况。掌握操作规程和维修保养知识，按要求正确使用。2 负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见故障。保证系统处于良好运转状态。3 当班期间及时巡视检查上下水系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。4 及时进行设备的维修保养，记录应完整并存档保管。5 做好应急（漏水、漏气、污水外溢）抢修工作，接到应急报告要迅速奔赴现场，及时进出抢修，重大泄漏应在领导和技术人员指导下进行。6 积极配合其他工种工作，努力完成领导交办的各项任务。7 积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。工程维修工作流程编号：lm-004 类别工 作 流 程高、低压配电管理一、

6、工作时间：8：0018.00；下班后由值班人员管理 二、主要工作： 1、负责高、低压配电的运行、停送电倒闸操作、记录及检查巡视。 2、负责小区设备间及楼层运行设备的管理、操作、记录及检查巡视。 3、高、低压配电巡视抄表记录时间为：8点，14点 4、负责水源热泵及系统的开机、关机操作及运行数据记录。 5、负责地下车库设备的管理、巡视及记录。 6、负责夜景照明的开启和关闭。 7、配合其他人员的设备维护、维修工作。 8、执行完成班长交给的其它工作。 综合维修（常白班）一、 工作时间： 上午8：0012：00； 下午14：0018：00 周六、周日轮休二、 主要工作：班长：负责维修班的全面工作（包括监

7、控），具有日常工作调度指挥权。1、负责安排参与设备、设施的计划性维修及各种临时性报修，抢修。2、每日负责检查重要设备、设施的运行性能、工作情况。3、每日负责检查各项工作记录、设备运行记录的填写情况。4、负责检查各维保责任区的设备维护保养情况及卫生责任区的卫生清洁情况。5、安排当日的各项工作，并对员工完成的工作质量进行检查。6、对员工在实际工作中遇到的困难问题给予协助、指导和帮助。7、每月25日报下月工作计划和材料申购计划。8、每周对楼层公共设施进行巡视检查不少于两次。9、每周负责召开班会一次。9、执行完成管理处交给的其它工作。维修工：1、 执行完成设备、设施的计划性维修与保养。2、 接受执行临

8、时性报修，各种设备、设施的突发性抢修。3、 每日对楼层公共设施进行巡视检查，并将巡查情况及时通报班长。4、 对自己责任区的设备做经常性的检查巡视。5、 对自己的卫生责任区做经常的打扫清洁。6、 执行完成班长交给的其它工作。注：工程维修班所有人员：每月25日前完成各自设备责任区的设备维护保养工作。对发现的设备、设施故障及隐患要及时向班长和主管报告。室内维修服务工作规程编号：lm-005 1.0 目的 确保维修服务规范运作，保证维修服务质量及服务水平；2.0 适用范围 适用于本公司内各业主（住户）委托的日常室内维修、安装；3.0 作业程序3.1 准备工作3.1.1 管理处值班人员接到住户电话应说：

9、“您好！XXX管理处。”住户若有请修需求（包括住户直接到管理处来访报修），值班人员应耐心询问，并在电话记录本上详细记录以下内容：3.1.1.1日期；时间；3.1.1.2申请人；3.1.1.3地址，联系电话；3.1.1.4请（报）修内容；3.1.1.5预约派工时间；3.1.1.6是否属保修期；3.1.1.7所需材料名称及用量；3.1.1.8其它要求。3.1.2 值班人员根据请修情况判断是否有能力去维修，若没有能力应抱歉地对住户说：“对不起，我们没有此项服务。”并作适当解释。3.1.3 若有能力维修，但暂时没有人手，应对住户说：“对不起，我们暂时没有人。”并约定维修时间，若有人手应说：“我们马上派

10、人去维修。”3.1.4 报修完毕后，值班人员应对电话报修的住户说：“再见”。对来访报修的住户说：“您走好！”3.1.5 管理员负责将3.1.1中的1-5项记录在派工单的相应栏目，并填写“记录时间”及“记录人”两个栏目。3.1.6 管理员将填好的派工单一式三联（第一联：用户，第二联：管理处，第三联：财务部）交维修工，若使用公司材料或工具应由维修工填写出库单领用或借用，若使用住户提供的材料，由维修工负责检验其质量是否符合使用要求，包括对材料供应商口碑的评价，合格证的检查及其性能的现场检验等，如属材料不合格顾客坚持要求使用须业主（住户）在派工单上签字认可，对可能出现的问题由业主（住户）自负。3.2

11、维修服务3.2.1 维修工收到派工单后，如实填写“接单时间”，携带工具包, 两工以内零星维修项目人工费价目表, 鞋套,抹布,小铲子, 在15分钟内到达请修人处。3.2.2 到达预约地点后,首先应按门铃或敲门三下，待住户问话后应有礼貌地回答：“您好，我是管理处的维修工（水工/电工）。请问是否您家的XXX需要维修？”经住户允许后方可进屋。3.2.3进屋后应主动换成自备的鞋套（塑料袋），才可在屋内走动；3.2.4 实际维修、安装项目与报修项目不同或超出范围时，视情况维修工应及时通知管理员，必要时要通知管理处主任协商，若超出服务范围，按3.1.2执行；3.2.5 维修工根据实际维修项目及住户的有关情况

12、（领钥匙时间）判断其是否属有偿服务及是否在保修期内，若需适当收取费用，维修工根据实际项目、判断规定收费标准向住户说明，经住户认可后开始维修；3.2.6 各项目的维修程序按室内维修方法执行，有关服务标准见室内维修服务标准；3.2.7 维修完毕后，维修人员应负责清理干净作业现场，并将住户的家具及物品归到原位、并填写派工单的以下栏目：3.2.7.1 “开工时间”；3.2.7.2 “完工时间”；3.2.7.3 “维修工时”；3.2.7.4 “维修员”及“维修人员”；3.2.7.5 使用维修材料名称，提供方、规格、数量、单价及计价；3.2.7.6 服务费及合计计费（大写）（注：若材料由住户提供，则材料费

13、不须计入派工单）；3.2.8 维修工请业主在派工单上签名认可后留下用户联；3.2.9 收费员负责收费（收费员上门或住户到管理处），并开据相关票据。一般维修项目严格按照两工以内零星维修项目人工费价目表收费，若不属于一般维修项目，不好报价或费用太高时，应向主任或工程方面负责人请示，不可随意报价收费。3.2.10 收费员负责将票据的号码及此次维修的有关特殊情况是否保修期记录在派工单 的“备注”栏；3.2.11返回管理处后将派工单剩下的两联交管理员、由管理员和主任签字认可后，第二联：管理处由管理员保存；第三联：财务部由收费员保存。（注：合同中有规定的按合同规定执行）。4.0 相关文件与记录。4.1 出

14、库单； 4.2 派工单； 4.3 室内维修方法； 4.4 室内维修服务标准； 4.5 两工以内零星维修项目人工费价目表； 4.6 维修登记表； 4.7 来访登记表； 两工以内零星维修项目人工费价目表编号：lm-006 序号项目单位工时金额（元）备注水工：1拆装分户水表只115指1/2、3/4水表修理安装2换装龙头只0.35包括换橡皮等3换浴缸洁具套345普通式4换面盆落水（、弯）只115塑料、不锈钢制品5换水池落水（、弯）只1.520铸铁制品6换地漏落水只1.520规格不分7修理坐便器只345拆装、疏通等8换装坐便器盖幅0.559修理水箱洁具套0.510内部零件等10换水箱洁具套1.520拆、

15、换11疏通下水支管处2.55012疏通污水总管处1100不包括脚手架费13疏通地下总管处2.510014低水箱加固只0.51015换上水管（支管）处1.2104、6管16调换低水箱套1.72017调换高水箱套23018调换拆装、阀门只120电工：19拆装分户电表只1.520修理、安装20换暗开关只0.3521拆换插座只0.35指各种规格22换灯头、灯罩只0.2523电线线路整理间23024修理日光灯套0.51018-4825换漏电保护器个0.81526配电盘检查个11527拆换闸刀个1.520装修工41修门锁把110拆装普通、手执、弹子锁42疏通落水管处1.520不包括脚手架费序号项目单位工时

16、金额（元）1拆、装浴盆的三联阀个2202拆、安面盆的双联阀个1.5203拆装菜盆的冷热水咀个3204更换各种联接软管根0.5105更换各类阀芯个1206修接铝塑复合管处550不包括打墙和地坪9暖气管件拆换修理个220铸铁制品10暖气管件拆换修理个1.520铜制 室内维修方法编号：lm-007 1.0 维修目的。 为加强小区住户室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便。2.0 维修原则。2.1 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件；2.2 修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原

17、则；2.3 方便业主（住户）的原则；3.0 维修依据：3.1 符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定；3.2 符合维修服务标准有关条款标准；4.0 住户室内维修标准；4.1 楼层面漏水；4.1.1维修程序：4.1.1.1预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来；4.1.1.2如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶；4.1.1.3如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面；4.1.1.4其它地方漏水，应将相关部位及时处理；4.1.1.5检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象；4.1.1.6维修完毕后，请住户在派工单上签名验收

18、；4.1.2 告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施；4.2 换锁（木门、铁门）；4.2.1维修程序：4.2.1.1木门锁、铁门锁：检查何处损坏，如能修理，及时修理，如不能修理到正常使用，应予以更换；4.2.1.2检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如；4.2.1.3维修完毕后，请住户在派工单上签名验收；4.2.2 告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油；4.3 个别楼层停水；4.3.1 维修程序：4.3.1.1先检查是哪一楼哪一层没有水；4.3.1.2然后关掉总阀；4.3.1.3拆开支阀，取出滤网；4.3.1.4清洗滤

19、网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水；4.3.1.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水；4.3.1.6维修完毕后，请住户在派工单上签名验收；4.3.2告知住户使用须知：楼层停水应及时通知管理处专业人员前来检查维修；4.4维修墙内水管；4.4.1 维修程序：4.4.1.1先查找原因；4.4.1.2关好室内所有用水阀门；4.4.1.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水；4.4.1.4维修时先关水表前的总阀，打通漏水处墙面，取出破损水管；4.4.1.5装入新水管；4.4.1.6检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查；4.4.1.7如无漏水

20、，补好水泥，恢复装修饰面；4.4.1.8维修完毕后，请住户在派工单上签名验收； 室内维修服务标准编号：lm-008 序号内容服务标准备注1服务质量顾客满意率85%；2服务态度热情、礼貌、举止、言谈得体；3提供材料合格率提供材料的合格率为95%；4预约维修时间接到维修通知后无特殊情况15分钟内到达报修处；按业主（住户）约定时间到达如暂没有维修人员应向住户解释，另约时间；5维修时间原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时）较难故障不超过3天；特殊情况要向业主（住户）解释清楚，并组织突击，尽快维修好；A厨房、卫生间、阳台等设施出现堵漏或无水等小故障30分钟内，一般不超过2小时；B水管、

21、闸、阀、水表渗漏一般在2小时内，最长不超过8小时；如需改管道,视实际情况由班长或管理员确定；C厨房、卫生间等渗水到楼下一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天；维修后两周内组织一次回访；D房间无电1小时内供上电，如需重新购材料，4小时内，较复杂的1天内供电1、 市网停电，对供电系统进行维修保养除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电通知；2、 顾客自行装修改线后发生的室内停电在本公司服务范围外，但公司应及时向用户提供临时供电服务，按规定收取费用。E电器维修小维修不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮，门铃、插座损坏等小故障30分钟内维修好1、 不仅达到维修标准，还要符合安全要

22、求；2、 维修范围应在与业主签定的服务合同范围之内。房屋本体维修保养工作一览表编号：lm-009 序号项目标准检查、保养内容及周期维修方法1地基基础观测房屋无倾斜，地基无明显沉降，移位，墙 体无严重裂纹等。每年进行一次全面观测发现问题，报告产权人和上级主管单位。1、如墙体脚破损或严重腐蚀：1）将破损松散部位凿除至结实层、对于风化起壳，腐蚀松的部分清除；2）用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；3）恢复勒脚饰面；2、如基础墙 体出现裂缝或产生不均匀沉降：1）如不严重应做好巡查和记录；2）如有扩展趋势或情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定；2梁、柱、板主

23、体无倾斜、变形，渗漏，开裂和非收缩性裂，无露筋等发现问题随时修补每1年进行一次全面检查1、露筋；1）将露部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；2）用钢丝刷清洁干净；3）充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；4）用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。2、有裂缝1）如裂缝较小（如发丝）且在饰面面层留待查看，如有新扩展趋势再作处理；2）如裂缝较宽，较深，应及时处理；沿裂缝 用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒；用水将裂绽基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆，准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用；用抹子将补缝材料完全填入裂缝内，压光，然后修复饰面；

24、3墙体，墙面（大理石、马赛克、条砖、瓷面砖喷漆）喷涂均匀饰面，安装（砌、贴）牢固，表面平整，洁净，色泽协调一致。每年全面检查1次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，马赛克外墙8年清洗1次，室外喷涂墙体墙面8年喷涂一次，室内楼道，楼梯墙3-4年全面修补，粉刷一次。3、有孔洞：1）将孔洞周边已松散的砼凿除并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；2）用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔洞；3）充分喷水湿润孔洞内壁；4）如是小孔洞 ，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆压平、抹光，如果孔洞大，则在涂刷完一道水泥浆后，用比原先的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好；5）按原样准做好饰面；4、破坏情况较严重（

25、如变形，裂缝程度已超过规定范围应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般先做地基，基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）；1）裂墙（1）先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层凿成外八字形；（2）用钢丝刷扫清内杂物，然后充分喷水湿润；（3）均匀地涂刷一道素水泥浆；（4）再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥砂浆填缝、抹平；（5）用同

26、规格、尺寸墙体饰面材料修复饰面；2）砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损；（1）先将酥碱或破损部位的砖块轻轻的擦掉，并清扫干净浮动灰尘；（2）充分喷水湿润破损面；（3）用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌，（注意所用砌块应先充分湿润）；3）墙体室外饰面缺损（1）将缺损饰面及其周边松散层一并凿除；（2）用钢丝刷清扫干净浮动灰尘；（3）充分喷水湿润破损面；（4）均匀地涂刷素水泥浆；（5）用1：3防水水泥砂浆填平，然后修复饰面；4、墙体室内饰面缺损同3中（1）（2）（3）（4）（5）。外墙渗水5、（1）外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的应先将渗水处清洁；然后用水泥砂浆重新补实，并构成向

27、下泄水斜缝。（2）窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰。内外留有水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；（3）在外墙渗水部位采用“一布四胶”浆或刷浆修理具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网络布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用于）1：0.5水泥砂浆面层；（4）外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后将1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面；（5）墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝 ，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在条外用水泥砂浆勾缝和封闭；（6）用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲

28、除，范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一层胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次见“室内维修方法”5楼梯、扶手无混凝土、碳化产生裂缝，剥落，钢质部分无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，扶手表面无明显色裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查1次，需刷漆的扶手3-4年全面修补刷漆1、如不能修复，应及时更换新配件；2、使之与栏板连接牢固；3、修复饰面；6屋面隔热层防水层屋面防水层无

29、老化、破裂，开裂，轴裂，色裂观象，板端缝 ，伸缩缝油膏紧贴，天沟，落水管，落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补；1、隔热层缺损：及时更换，用1：3水泥合砂浆、嵌缝；2、屋面漏（渗）水（刚性屋面）用胶泥或板油修理平屋面板漏水产生变形，裂缝 ，原则性防水层分仓缝处漏水。7散水坡雨檐台、连廊建筑物外墙连接完好无脱离开缝现象，无排水不畅现象每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，及时检查发现问题修复。发现损坏及时更换 公共设施维修保养工作一览表编号：lm-010 序号项目标准检查保养内容及周期维修方法1公共门窗、木门、

30、铁门防火门、窗、铝合金窗（推拉、平开）牢固，平整，美观无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全；发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次。详见住户室内维修方法中有关“门窗维修办法执行”2水箱、水池完好、无渗漏水现场，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封每月检查1次发现问题及时修复，按政府部门规定定期清洗3天面扶栏，避雷带，公共防盗网无破损，变形无明显锈蚀每半年检查一次，发现问题及时修补。4消防设施无损坏，开关自如，清洁无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保证水压正常。按消防管理规定执行。详见“消防设施保养规定”5公用电器楼梯灯完好，灯开关正

31、常，电表箱，电信线路箱完好，无不安全现象15天检查一次，发现损坏及时更换，属电信局，设施通知其及时维修详见“室内维修方法”的相关规定6电子对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常、门锁、扶手完好每周检查一次，每半年保养一次；检查附件是否齐全，有无配件损坏；更换配件，达到预期效果，维修后请住户验证，检验维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的，维修完毕后，请住户在派工单上签名验收；7信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，没有明显损坏完好率100%每月检查1次；如有损坏及时更换；8房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰，醒目，标识齐全，标识牌无损坏标识牌损坏或陈旧

32、及时维修更换；9上、下、雨、污水管无堵塞，漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝，破洞；每月检查1次，每次雨季前检查1次，发现问题及时维修。1、如雨水管道堵塞，排水不畅，应先找堵塞位置和原因；2、如因杂物堵塞引起清除杂物，使之通畅；3、如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础）使管道放置平稳。4、如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳；5、如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥表麻丝或防水水泥砂浆砌筑，最后修复；10设备房、水泵房、配电房、电梯房通风良好、无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全

33、，标识清楚，有足够的照明应急灯，消防灭火器 ，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地面高）要求刷漆，水泵房部位，墙面、地面刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月全面检查1次，平时发现问题立即修补。详见“机电设备管理规程”的有关规定。11室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每月检查1次。保证造型完好，如发现局部残损，应及时修复。 12A给排水雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型，重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度比不超过+2cm，与绿地比不超过+8cm，个别因

34、地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。一季度全面检查一次，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶不振响为准。如有损坏及时更换BCD明暗沟给排水管道（含绿化用水管阀）化粪池沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞水管水阀完好，无阻塞污水井发现问题随时维修，每半年全面检查一次，发现渗漏，滴水或拉损及时维修,半年全面检查一次。1）如池水外溢或排水不畅，打开井盖，请掏池内沉淀 物和堵塞物并制定定期清掏制度；2）如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；3）如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好

35、防渗处理。13路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发现损坏及时维修高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养1次。1、灯不亮参照住户室内维修方法中关于“灯不亮的维修规定”；14室外停车设施、消防设施地面或地面砖无破损严重现象消防设施完好。发现损坏及时更换或维修，每天巡查一遍。屋面漏水（雨水渗漏）如是钢砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层，如因结构损坏而导致漏水，应加固结构部分，再重做防水层，如是玻璃层面，可用沥表崩丝堵塞补损孔洞；A车棚车棚无安全隐患每周检查一次，半年保养一次。 B值班室门窗、墙面，锁完好，无损坏，需悬挂管理规等镜框整齐规范发现问题随时修补，每半年保养

36、一次C道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如，无损坏配件齐全，手动，自动控制正常按“汽车道闸保养”执行按“汽车道闸保养”执行D车位区域，禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰、醒目、标识符合要求，线条直、宽度一致每年重刷一次每天巡查，如有不清晰或被损坏及时重画F室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次。详见“消防设施保养”15清洁设施 A垃圾屋、池中转站（含垃圾屋门锁）门、外体瓷等完好，无破损，无锈蚀，有垃圾入口处标识，垃圾屋、池、周围的排水沟，散水坡利于排水随时检查，发现问题随时维修，每半年全面保养1次；B垃圾车、垃圾桶（箱）完好，无破损，

37、无锈蚀随时检查，发现问题随时维修，每半年全面保养1次；16文化宣传，娱乐设施，包括游泳池等。宣传栏无损坏，无剥落和锈蚀，标识齐全，内外整洁，围栏架无明显锈蚀，休息用的凳、椅无破损；每半年保养一次，游泳池每半年全面修补1次详见“文化娱乐设施维养”17室外各类围墙护栏围墙整体外观一致，没有明显破损和面层剥落发现问题随时修补，护栏1-2年刷1次。注：相关文件或记录：a)公共设施维修保养记录；b）房屋本体及公共设施日巡查记录。 lm- 011 电梯 一，电梯维修人员岗位职责1. 严格执行管理制度，按照维修、保养技术要求对电梯进行日、周、月、季、半年的维保工作，并及时做好保养、维修记录；2. 严格遵守安

38、全操作规程，出现故障应及时上报有关人员，参与调查与分析会议；3. 工作中若发生解决不了的故障应及时上报维修负责人，协助解决；4. 若电梯出现故障，应尽快赶到现场，及时修理，以保证电梯尽快投入正常运行，并做好故障记录备案待查；5. 维修人员必须监守自己的工作岗位，始终保持对电梯正常运行的高度负责精神；6. 保证机房、井道、轿厢、底坑等各设备完好无损，机房内不应有各种杂物；7. 保证主机、控制柜及其它安全设施运转良好；8. 服从上一级领导的工作安排，搞好自己的本职工作。二，电梯管理人员工作守则1、 热爱本职工作，钻研专业知识和有关国家对电梯管理的有关法规、标准、条例；2、 熟悉本单位有关电梯管理和

39、规章制度，并组织有关人员实施和组织检查；3、 督促有关部门及维修保养单位进行电梯正常运行的巡视和检查；4、 以身作则、坚持原则、始终贯彻“安全第一”的工作方针；5、 定期组织不同人员的专业培训及安全教育。三，电梯维修人员工作守则1、 必须持有有关部门颁发的特种设备操作证上岗；2、 应具有与所承担的维修工作相适应的技术能力与水平；3、 努力学习和掌握国家技术监督局关于电梯维保、维修工作的有关技术规范及要求，钻研专业知识和维修技术；4、 模范遵守和执行维保、修理单位的各种规章制度；5、 熟知维修保养工作的安全操作规程及有关日、周、月、季的保养内容；6、 服从工作安排，严格执行本单位的各项管理制度；

40、7、 工作中应与有关人员（司机、其他的维修人员）密切配合，做到不违章操作，严禁各种事故的发生；8、 工作中，不做与自己本职工作无关的其它事情，确保安全施工。四，电梯维修保养安全操作规程为贯彻执行国务院颁发的特种设备监察条例，国家总局及市质量技术监察局的有关规定，根据特种设备维修、保养的具体要求，编制该操作规程。凡从事本专业的工作人员应严格遵守执行。（一）、一般安全规定：1、 上岗人员要取得特种设备操作证后方能参与维修、保养工作；2、 凡是正式上岗人员一定要熟知维修、保养人员安全操作规程；3、 严禁酒后操作和连续长时间工作；4、 对电梯进行维修、保养作业，必须放置“保养、检修”警示牌；5、 电梯

41、维修应以检修速度运行电梯，维修完毕后以正常速度试车时。工作人员应撤离维修现场或站在安全的位置上；6、 维修、保养工作至少应由两名持证人员进行；7、 工作前必须穿戴好工作服，穿好绝缘鞋，严禁穿拖鞋、高跟鞋或赤脚作业；8、 电梯在维修、保养期间严禁载客；9、 电梯在盘车行走时，严禁任何人出入轿厢；10、 应熟悉自己维护、保养电梯的型号、规程及一般故障的解决办法；11、 严禁同时在机房、轿顶、轿内、底坑任何两部位同时进行维修和保养工作。（二）、维修、保养人员安全操作规程：在轿厢内工作时：1、 进入轿厢前，首先看清轿厢是否停在本层，切不可只看楼层显示即进入层门、轿门防止踏空坠落；2、 进入轿厢后，要检

42、查操纵盘各按钮是否可靠，急停开关是否起 作用，轿内照明是否正常；3、 在轿厢内检修维护时，严禁将外层门敞开走车，如检查门锁时，检查完毕应及时将门并闭以免他人坠落；4、 因故障层门暂不能关闭时，必须派专人监护或安好防护栏，挂好明显警示标志，防止他人误入井道。5、 在轿厢内工作时，身体各部位不得超越轿厢地坎以外，若必须将身体某部位伸出时，一定要断开急停开关；6、 无论何种情况严禁将身体站在轿厢与层门外之间的位置，以防“剪切”事故的发生。在机房内工作时：1、在机房内进行维修工作时，必须将电源开关切断（除因工作需要，且有绝对把握外），挂好明显标记（如严禁合闸）并派专人看守；2、在机房操纵轿厢时，必须与

43、轿厢内或轿顶上、底坑下人员联系好，将层门、轿门关闭完好，门锁作用正常，方可开车。严禁在层门敞开的情况下移动轿厢；3、在机房盘车前，必须与轿厢内、轿顶上、底坑下的人员联系好，为防止抱闸打开时轿厢产生意外溜车，操纵盘车人员应继续工作，并做好随时刹车准备；4、接近带电体工作时，要有防护触电措施并有专人监护；5、检查、维修控制柜内各电器元件时，必须断电工作；6、维修用手持电动工具须由专人保管，使用时按规定做好接零保护。在轿顶上工作时：1、 在轿顶工作必须戴好安全帽，穿好绝缘鞋，袖口、裤口均应扣紧；2、 在轿顶上不应超过三人同时工作；3、 在轿顶上工作不准开快车，必须用检修速度运行，且应由轿顶控制开或停

44、；4、 轿厢行驶时，不准将身体任何部位探出安全护栏杆；5、 在进入轿厢顶部之前，首先看清楚轿厢是否在本层理想的位置上，不可只看楼层指示灯。即进入轿顶，防止踏空坠落；6、 在任何情况下，不可将身体跨于层门与轿门之间工作，更不可将身体某部位探于中间梁下、层门口下及各种支架进行工作。若确属工作需要。应具有切实可行的安全措施并切断总电源；7、 在对电梯进行维护时，相邻电梯应相互呼应，以确保安全，如果确实难以达到安全要求时，应将相邻电梯关闭；8、 在轿顶工作时，轿内操作人员必须听从轿顶操作人员指挥；9、 在轿顶维修完毕，离开轿厢时，操作人员把层门关好，轿顶各开关恢复正常。在底坑工作时：1、在底坑内工作应

45、戴好安全帽，将急停开关断开，禁止在电缆、绳索或导轨上滑行、摇荡或攀爬；2、工作时需要用上、下底坑使用爬梯时，梯脚要落在实处，梯子上端不得靠在导轨上；3、要检查换速、限位和极限等安全开关时，维修人员必须注意选好安全可靠的身体位置，司机配合要精神集中，听从维修人员的统一指挥，开车前一定要重复口令；4、在底坑工作确需要开车时，维修人员一定要站在安全位置。以防被电缆、轿厢护脚板及平衡链兜碰倒；5、底坑在有维修人员工作时，轿厢应停止运行，如需要启动电梯上、下行时，启动之前，维修人员一定要注意站在安全位置；6、在底坑工作完毕后，维修人员应恢复各开关，确认完全正常后，方可爬登出底坑，关好层门后，进行试运行；

46、7、工作完毕后，在爬登出底坑时，电梯轿厢至少应停靠距最低层三层以上，以确保维修人员安全撤离。Lm-016五，电梯运行安全操作规程电梯司机在上岗之前要对其操作电梯性能有一个详细的了解，掌握各运行环节之间的关系，熟悉各种按钮和开关的功能及通讯设施的正确使用。电梯司机要有高度的责任感和良好的职业道德。爱护设备，精神集中，为乘客提供安全、优质的服务。电梯司机必须严格遵守本操作规程：（一）、一般安全规定：1、 严禁无证上岗。电梯司机必须经过专业培训考核取得技术监督局颁发的电梯司机特种作业操作证；2、 凡正式上岗人员，一定要严格执行本安全操作规程，严禁工作时谈笑打闹，做与本职工作无关的事情；3、 上班时必

47、须穿好工作服，戴好胸标志，严禁穿拖鞋或赤脚作业。（二）、电梯行驶前的准备工作：1、上岗前要了解一般电梯运行情况，做好交接班手续；2、在开启层门进入轿厢前，应看清楚轿厢是否停在该层站，（一般应停靠在基站）切忌莽撞。在合上有关的开关（如照明运行电源和风扇等开关）确定运行方式后，做一次简单的试运行，包括启动、运行、换速、平层、停车，开关门等是否正常，安全触板（光幕）和急停开关是否起作用，楼层显示灯和按键指示是否显示正常。若发现问题，要及时通知维修人员。3、保持轿厢、层门口卫生清洁，应特别注意层、轿门地坎槽内有无杂物，如有杂物应及时清除，以免影响层、轿门的正常开启和关闭；4、 在层门外，不能用手扒启层

48、门，当层、轿门未完全关闭时不能启动电梯。（三）、电梯行驶中注意事项：1、 严禁电梯超载运行，当客用电梯超载时要劝阻后进入的乘客自动退出轿厢，暂等下次运行。2、 客梯不允许装载货物，轿厢内不准许运易燃、易爆等危险品；3、 轿厢内严禁吸烟，劝阻乘客不要在轿厢内打逗蹦跳；4、 货梯使用时，不允许用开启轿厢安全窗、轿厢安全门等方法运送超长超大物件；5、 病床梯运送病人时，其他人员应礼让病人先行到达有关层站；6、 在开、关门之际，应注意乘客不要触摸或紧靠轿门，以防夹伤。学龄前儿童应由成年人陪同搭乘电梯；7、 劝告乘客勿逗留在轿厢内闲谈，影响电梯的运送效率；8、 不允许使用轿内检修开关、急停开关或电源开关

49、做正常行驶中的信号；9、 在电梯正常行驶中，不得做突然转向，必要时应使电梯就近平层停车，然后换向；10、 电梯在正常行驶时若突然发生停驶或失控等故障，司机应立即搬动急停开关，保持镇静，并将电梯打成检修状态，劝阻乘客切勿撬门逃生，应立即通知维修人员进行救援和修理；11、 若基站以外某层楼发生火灾时，司机应保持冷静，并尽快将电梯开到基层锁梯，禁止乘客利用电梯逃生；12、 凡是操作运行的电梯必须由专职司机操作，司机本人的特种作业操作证应随时携带，备有关人员检查；13、 当司机需要暂时离开轿厢时，应将电梯开至基站，锁好电梯并 悬挂“稍候”告示牌，并尽快返回工作岗位，以免乘梯人的长时间等待；14、 电梯停用时，须将电梯轿厢停在基站，关闭操纵盘上照明、电风扇、电源开关，用电暖气时拔出电源插头，锁好电梯。（四）、当电梯发生下列故障时，司机应立即关闭电源开关，并通过轿内报警装置（电话、警铃）及时通知维修人员或管理人员进行故障排除；1、 对没有揿按手柄开关控制在电梯，当层门、轿门关闭后、没有启动行驶指令就自动行驶的电梯，应立即停机检修；2、 层、轿门打开后，按动轿厢内选目的层按钮或有呼梯信号仍能开动的电梯；3、 电梯运行方向与指令方向相反时；4、 电梯运行速度有明显加快或下降，行驶中有异常声响、震动或冲击时；5、 内选、外呼、平层和指令信号失灵、失控时；6、 预选层门不能