房屋租赁场现状与发展对策

1、房屋租赁市场现状与发展对策房屋租赁市场现状与发展对策房屋租赁作为房地产市场的交易形式，对于构筑多层次的住房市场， 加强流动人口的管理， 保障民生等方面都具有重要的意义。 本文对我 市房屋租赁市场现状进行调研，分析存在的问题，提出发展建议。 一、江左房屋租赁市场发展现状（一）基本情况。据江左市公安局 2009 年统计，全市（包括县市） 共有暂住人口 320 万，其中市区约有暂住人口 285 万，通过租赁房屋 解决住房问题的有 218.9 万，约占市区暂住人口的 76.8%。 1租赁市场呈现量价齐升的态势，但年底租赁交易量趋缓，租金价 格微降。今年以来，我市房屋租赁市场总体上相对稳定，呈现量价齐

2、升的态势，在 3月达到高峰。据统计 3 月份租赁成交量环比上涨 27.1%， 同比上涨 7.1%，成交均价环比 2月份也有 3.6%的增长。从 11月份开 始，江左房屋租赁市场开始进入一年一度的租赁淡季， 租赁交易量趋 缓，租金价格微降。据我爱我家市场研究中心数据统计显示， 11 月数据截止 11月 30日下午 5 点）江左租赁市场的租金价格环比上月有所下探，月平均租金为 2330 元/平方米，环比微降 0.21%，比去年同期涨幅为 3.88%，同时成交量较上月也有所下滑，环比下降 ，市 场整体运行呈现租赁价格下跌，成交量下滑的特点。 4.13% 2各城区租赁成交量差异较明显。3租赁市场供需基

3、本平衡。从供需比例和成交情况来看，今年月份 由于江左买卖市场的持 2 江左租赁市场供需双方基本达到平衡。 房屋租赁市场现状与发展对策 续高温，去年很多因观望房价走势的购房者由选择租房过渡转战买卖 市场外加年底回家过节人群的增加， 从而导致了客户需求的回落。 自 3月份开始，江左的租赁市场一下子活跃起来。据统计， 3 月租房客 户的需求量环比 1 月上涨了 84%，同比上涨 17.5%，涨幅近一倍，与 此同时，房源的供应量在 3 月份也大幅增加，据统计，与 2 月相比， 3 月的租赁房源的供应量环比上涨 104.8%。4 月份出台的楼市新政， 在一定程度上刺激了江左的租赁市场。 新政后许多购房者

4、暂时放弃购 房计划，继续观望，促使租赁市场“由购转租”者增加，前期“由租 转售”的房东在此时也开始对楼市持观望态度，重新转战租赁市场， 市场供需双方大比例的增长幅度， 从而加大了租赁市场成交量持续升 温的局面。4租房人群。我市的租房人群大体分为四类，一是困难群体，二是 农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人， 四是工作流动性较大 或收入不稳定的人群。（二）管理情况。自 2007年 1月江左市房屋租赁管理规定实施 以来，江左市积极组织各区开展房屋租赁备案登记工作， 加强了对房 屋租赁市场的管理， 租赁管理工作得到了进一步加强， 城镇房屋租赁 进一步推进。 2007 年江左市五城区共办理房屋租赁

5、登记备案； 2008 年，五城区共办理 2M8074 件，备案建筑面积合计 282.37 万房屋租赁 登记备案 8961件，备案建筑面积合计 348.99万 M ；20092年，五城 区共办理房屋租赁登记备案 12579 件，备案建筑面积合计。 今年上半 年，五城区共办理房屋租赁登记备案 8520件， 2M391.2 万备案建筑 面积合计 256.9万 M。 2租、售、“（三）公共租赁房建设和保障情况。 近年来，我市坚持房屋租赁市场现状与发展对策 改”三位一体方针，大力推进和完善由廉租住房、经济适用房、公共 租赁住房、拆迁安置房（限价商品房） 、危改房和人才专项用房组成 的“六房并举”住房保障

6、体系建设，着力打造保障性住房体系的“江 左模式”。我市从 2005 年开始探索建立经济租赁住房制度，解决“夹 心层”住房难问题。截至 2010 年底，我市市、区两级已建、在建和 筹集的公共租赁住房已近 190 万平方米，并在城西塘北、庆隆、蒋村， 城东牛田、三里亭，城北花园岗等 6 个地块落实了约 171亩土地用于 公共租赁住房建设，预计可建公共租赁住房约 37 万平方米，建成后 将解决约 6000 户家庭的住房困难。此外，我市还从已筹集的廉租住 房房源中调剂了 1230套房源，合计建筑面积 7.52 万平方米，用于公 共租房配租。、江左房屋租赁市场存在的主要问题 （一）房屋租赁市场发展滞后。

7、我国居民家庭偏好拥有住房，我国房 地产业普遍存在重 “拥有产权房” 轻“租房”的特点。江左也不例外， 全社会的注意力聚焦于买房， 房屋租赁被严重忽视。 即便在发达国家 和地区，租房都是解决住房问题的重要选项。在美国， 2009 年自有 住房率为 67%、租房率 33%（纽约曼哈顿 90%居民租房）；在德国， 租赁住房率达 58%，年轻人 77%租房；在法国， 35%的人租房， 17% 的人租住廉租屋， 6%为住免费房特困人群；在日本大城市，买第一 套房屋的人平均年龄为 35 岁，东京 91.5%的人租房成婚；在韩国首 尔，一般工作 10至 15 年后才能买房，之前都是租房；在香港， 200 万

8、人住公共租屋，占总人口 29%。而在我国，居民产权房比例高达 90%。我市租房市场短缺与不完善加剧了楼市结构失调，一窝蜂地买 房抬升了房价，成为工薪阶层不可承受之痛。中国指数研究院的统。 江左房屋 3601月，江左房屋租售比突破 10至 1年 2009计显示， 房屋租赁市场现状与发展对策 销售价格上涨速度远远快于房屋租赁价格， 又进一步加剧房屋租售比 失衡，也使房屋租赁市场的发展远远滞后于房屋买卖市场的发展。（二）房屋租赁管理工作滞后。由于房屋租赁市场这几年发展迅猛， 而市场管理却没有及时跟上， 且房屋租赁市场本身涉及的管理主体较 多，管理对象也很复杂，因此暴露出的问题越来越多，集中体现在：

9、一是房屋租赁管理的法律法规相对滞后。 1995年 5月 9日建设部发 布城市房屋租赁管理办法 ，今年 12 月 1 日住房和城乡建设部出台 商品房屋租赁管理办法 （2011年2月 1日施行，城市房屋租赁 管理办法同时废止） ，两个办法的出台竟相隔了 15 年。江左 市房屋租赁管理规定于 2007 年才颁布实施。 二是租赁管理覆盖率 较低。 2009年，出租住宅备案件数只占总备案件数的 20%。房屋租 赁管理因为租赁关系隐蔽原因导致租赁管理的覆盖面较低， 租赁当事 人依法办理房屋租赁登记备案手续的比率不高。 而针对当前房屋租赁 管理又缺乏处罚依据， 如租赁当事人拒不提供租赁合同导致租赁金额 及处

10、罚额度无法确定。同时，由于房屋租赁管理对象复杂，是一项综 合性的社会管理工作，江左市房屋租赁管理规定 中对公安、消防、 工商、税务等部门在租赁管理中的重要作用不够突出， 致使可执行性 及可操作性的难度加大。 三是 隐形租赁市场大量存在。 未经房地产管 理部门登记备案的隐形租赁市场大量存在， 部分城区隐形租赁市场所 占比重超过依法设立的租赁市场。 对此，房地产管理部门缺乏有力的 制约和管理措施，同时，在制定行业政策和管理规范时，由于缺乏准 确的市场行情， 在实施市场管理时往往偏离实际情况， 影响房屋租赁 市场的健康发展。（三）房屋租赁的纠纷较多，治安问题比较突出。 一是 房屋租赁的纠 纷较多，主

11、要表现在租金支付、损害赔偿、转租、房屋本身问题 房屋租赁市场现状与发展对策等方面。如房屋产权不明， 临时建筑或违章建筑，新建房屋未完成验 收，或者消防等其他附属设施未验收， 房屋设施老化易形成安全隐患。法律规定，房屋产权不明， 临时建筑或违章建筑不能用来出租，已经 达成的租赁协议属无效合同， 承租人随时有被赶出的风险。 房屋及其 附属设施未验收或者房屋设施老化则存在安全风险， 对承租人的人身 安全形成威胁。 二是 群租现象突出，当前，承租方将房屋人为地分割 成若干空间， 分租给若干人的情况非常普遍。 这种租房人数大大超过 房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差， 同时也出现

12、了安全、 消防等诸多隐患。 三是 出租房屋存在着较大的社 会治安隐患。近年来，发生在出租房的抢劫、 盗窃等案件的比例攀升。 许多流窜作案的抢劫、 贩毒、赌博等违法犯罪份子都是利用出租房屋 作为窝点和作案场所， “出租房”成为不可忽视的治安隐患所在。 三、国内外规范发展房屋租赁市场的经验借鉴 (一)美国“租控制”实现房地产资源的有效利用。 “租赁控制体制 ( Rent Control System)”简称“租控制” ，是美国政府旨在通过抑制 飞速上涨的房屋价格、 城市人口的急剧增加以及通货膨胀而采取的保 障房屋承租人的法律体系。考察“租控”资料的来源要追溯到二战时 期。由于战争期间房屋短缺， 1

13、943 年美国联邦政府实施了对房地产 租赁市场进行管理的一套法津体系。 该体系可以帮助地方政府更好地 了解到房地产承租人向房产主交付的租金额度成该是多少， 从而确保 战时国内社会秩序的稳定。由于“租控制”带有明显的政府干预市场 的作用，不利于和平时期的经济发展，所以在二战结束后“租控制” 就终止了，但是在有些地方，由于相继而来的经济繁荣与超速发展， 为了平衡区域经济差异， 避免经济发展失衡， 美国政府在少数城市仍 然保延续”租控制“，比如纽约， ”稳压摇“作为经济系统中的”租控制“留了房屋租赁市场现状与发展对策 至今。在纽约 承租人如果继续租赁房产用以个人居住的话，房产主 往往不仅不能拒绝，而

14、且不可以提高租金的价格。 1979 年，在具有 可比性的两个城市达拉斯与三藩市，没有推行“租控制”的达拉斯新 建造单元达 11000套而房屋空置率达 16%，实施“租控制” 的三藩市 新建单元仅有 2000 套，空置率为 1.6%。“租控制”对调控美国当时 的房地产市场起到了非常好的效果。 主要体现在三个方面： 一是推进 现有房地产资源的有效利用； 二是在竞争性住房需求中分配现有短缺 资源；三是通过潜在承租人理性利用现有房源。 （二）德国租赁繁荣促住房市场稳定。德国房屋租赁市场的繁荣，对 稳定住房市场需求和避免房价大幅上涨起到了重要作用。 目前，德国 租房者占多数，有 60%左右的居民租房，其

15、中年轻人 77%左右为租 房族。德国租房比例高， 重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美 的保障。德国房屋租赁市场的发展大致经历了两个阶段： 一是社会福 利房阶段。 二战后到上世纪末， 德国大规模兴建社会福利住房以低收 入者的住房问题。 德国早期的社会保障用房开发经验是国际范围内被 广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房， 由社会投资人开发建设， 并向住房者收取低于市场价格的租金， 租金 与市价的差额由政府补贴给投资人。 政府通常向住房建设投资者提供 无息住房建设贷款， 该贷款偿还期可长达 30年至 35年。社会福利住 房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。 2

16、003 年德 国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴， 30 年来德国共为此花 费了 300 多亿欧元。 目前社会福利住房比例约在 10%左右。二是租赁 市场发展阶段。 自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决， 福利房逐渐退出历史舞台， 但德国政府并未放松对整个住房和租房市 场的管理。德国民法典等多项法律对房租价格进行了强有力 房屋租赁市场现状与发展对策 的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。 例如，房东须书面陈述涨价理由， 并且在一般情况下还须举出三个同 类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到 同类住房的通常水平，当事人还必须连续 15 个月

17、内没涨过价，而且 涨幅一般不得超过 10%。根据法律，德国每个州、 市及乡镇都设有独 立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、 质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房 东的房租超过“合理房租” 20%，就构成违法行为，超过 50%就构成 犯罪，这就使得租房市场极为稳定。 因此它制定的价格一般都能得到 执行。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困 家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。（三）深圳完善的管理体系规范发展房屋租赁市场。 深圳加强房屋租 赁管理的主要做法： 一是建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。 在 深圳市规划国土局下设房屋租赁

18、管理办公室， 负责全市房屋租赁的宏 观管理工作。按照行政区划， 分别在全市 6 个区设立区房屋租赁管理 办公室，在各街道办事处和各镇设立了 54 个房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。 市租赁办、 区租 赁办和租赁所构成了深圳市房屋租赁的三级管理系统。 完善的机构体 系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供了有力的保障。 二是 制订一套完备的法规制度体系。 先后通过市人大、市政府出台了深 圳经济特区房屋租赁管理条例 及深圳经济特区房屋租赁管理条例 实施细则、深圳经济特区出租屋管理若干规定 ，形成了以一个法 规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规制度体系。 在法律上

19、确立了 深圳市房屋租赁管理部门的行政执法主体资格； 对房屋租赁市场通过 对租赁合建立了房屋租赁合同登记制度，实行了市场准入政策； 房屋租赁市场现状与发展对策 同的登记备案， 加强政府对出租屋的管理； 建立了出租管理的部门协 作制度，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门 的协作关系，对出租屋实施综合管理，取得了较好的效果。三是建立 一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制。 深圳市在房屋租赁市场 管理工作中坚持做到四个统一： 首先是统一执法主体。 深圳市房屋租 赁部门是全市房屋租赁管理的行政执法部门，在各租赁所设立窗口， 统一对外，避免了多头管理。其次是统一执法依据。充分发挥市租赁

20、 办业务指导和宏观管理的职能，加强政策调研，在一个法规、两个规 章的基础上， 统一制定了大量具体执法的政策和规定， 在全市 6 个区 统一执行，避免了政出多门。三是统一工作规程。编制了一套房屋租 赁管理的操作规程， 对房屋租赁管理的各项工作要求和各个环节均作 了明确的规定，确保全市房屋租赁照章运作。四是统一考核指标。每 年在全市范围内对租赁系统各基层部门统一进行工作考核， 检验基层 部门的管理能力、 服务水平和工作成效， 将所有考核指标进行量化评 比。四是建立房屋租赁指导价格体系。 为了指导房屋租赁市场的健康 发展，制定了房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人 确定租金水平提供价格参

21、照。 指导租金是以市场租金价格水平为依据， 政府在进行充分的市场调研的基础上， 采取科学的测算方法， 定期制 定和公布的不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。为 了确立指导租金的法律地位，在深圳经济特区房屋租赁条例中对 指导租金的公布和作用予以明确的规定， “市主管部门应根据房屋租 赁市场价格水平定期颁布指导租金。 当事人可参照指导租金约定租金 数额。”五是确立部门协作机制。 深圳市采取部门协作的方式强化管 理，并将其制度化，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋要 求各有关部门在办理涉及有关出租屋的租赁管理部门的协作关系， 房屋租赁市场现状与发展对策 业务时，按规定必须认真审查其

22、是否持有房屋租赁管理部门核发的租 赁许可证， 严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理， 不得用于 超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必 须配合有关部门进行计划生育审查、 暂住户口登记、 社会治安管理等 工作。还摸索出了租赁所与派出所“房户合一”管理，租赁所、派出 所和物业管理公司合作的“三位一体”管理，以及多部门联合办公管 理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式。（四）东莞创新管理模式 多管齐下加强房屋租赁管理。“管房 ”与“管人”相结合。东莞市专门举办“流动人员和出租屋信息管理系统”应 用培训班；成立流动人员和出租屋信息服务中心，截至目前，已录入 信息可

23、达到 200 万人。樟木头、长安等镇利用这些录入信息成功破获 了数起案件。今年 6 月，东莞市政府办公室发布了 关于全面开展 “安 全文明出租屋”创建活动的意见 ，提出力争通过 3 年努力，使全市 90%以上的出租屋达到安全文明出租屋的要求。通过对“人”的管理 达到规范房屋租赁市场的目的。不断创新物业托管模式。东莞市从 2009年开始在城区开展物业托管试点。黄江镇长龙村率先试行出租 屋物业托管模式， 引进广东省华侨物业管理公司正式签约进驻， 首先 设立出租屋管理服务点， 全面接管流动人员和出租屋管理服务站； 进 一步加强监管消除治安隐患；充分利用人力资源，提高管理效率；而 且根据当地村民和市场

24、需要， 推出出租屋委托物业服务模式； 出租屋 的登记、办证建档率达到 100%。这种模式获得了中国物业管理协会 的肯定和好评。 加强对承租人的权益保障。 东莞稳步推进承租人人身 意外保险，长安和樟木头两个镇作为人身意外伤害保险的试点镇。 四、从“四个关系”正确认识发展房屋租赁市场的意义 有两个含义，一是” 居者有其屋“的关系。”租房“与”买房“（一） 房屋租赁市场现状与发展对策 拥有产权房，二是有房住。 对于我国的住房制度，经济学家吴敬琏有 个形象说法：政府的责任是“居者有其屋” ，不是“居者买其屋”，租 房也是解决住房问题的现实选择。1“买房”市场和“租房”市场，是构成一个健康完整的住房市场

25、的 不可或缺的两个组成部分。 如果缺少租赁市场的支持， 必然导致市场 仅由消费性置业单独支撑， 出现房地产的业态失衡， 将不利于房地产 市场的健康发展， 甚至会对住房市场产生破坏性伤害。 规范房屋租赁 市场，是构筑多层次的住房市场、完善房地产市场体系的必然要求。 2发展房屋租赁市场有助于形成合理的房地产市场定价机制。因为 租金与房价有直接的关系，租金折现后可以真实反应房地产的价格， 也是确立房地产定价体系的重要依据之一。 3培育规范的房屋租赁市场，能够促进房地产资源的流动和合理配 置，也有助于促进投资趋于理性。房屋租赁市场的需求上升后，整个 房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下， 将

26、一部分住房 需求吸纳到存量房市场中， 从而使增量市场以致土地市场达到相对均 衡状态。同时，也有利于引导居民树立购买与租赁并重的消费观念， 根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房， 对房地产供给的压 力、房价上涨压力都会起到一定程度上的缓解作用。（二）“管房”与“管人”的关系。随着经济的快速发展、城市化进 程的推进和大量外来人才来杭创业， 我市流动人口数量呈逐年上升趋 势。根据江左市公安局提供的资料， 2009 年江左市区暂住人口规模 已达 284.93万人，比 2000年增加 223.9 万人，年均增加 24.9万人， 年均增长率为 18.7%，远高于户籍人口年均 1.6%的增长率水平。同

27、 现象日趋增加。据江左市人口和计生委 江左市流动”举家流动“时， 房屋租赁市场现状与发展对策 人口引导调控研究调研组调查数据，在我市外来人口中，来杭时间 在 1 年以上的比例占 80.9%，其中居住 6 年以上的占 24.2%；有 54% 的被调查者有家庭成员同来江左， 其中 80.8%的已婚外来就业者的配 偶同在江左；在有子女的已婚外来就业者中，有 46.5%的人带子女在 杭，另有 37.7%的外来就业者配偶与子女均在杭， 实现“举家流动”。 而外来人口“举家”留杭，给我市的城市经营与管理带来了不小的压 力，其中住房问题就是其中之一。 出租房屋成为外来流动人口的主要 落脚点， 也是流动人口管

28、理和社会治安综合治理的重点和难点。 加强 出租房屋管理，通过“以房管人” ，摸清流动人口的底数，掌握相关 信息，是加强流动人口服务管理的一项源头性、 基础性、关键性工作。 由此可见， 建立一套租赁房屋与流动人口信息管理系统， 健全房屋租 赁市场的综合管理机制，实现“管房”与“管人”的有机结合，不仅 有利于规范房屋租赁市场， 还有利于加强我市流动人口管理、 改善其 生活环境、稳定社会安定。（三）租赁房管理与保障民生的关系。房地产具有双重属性，它兼具 消费品和投资品的双重属性，它又承担着两个任务，一是保增长，二 是保民生。消费品属性是房地产业的基本属性之一，在“衣食住行” 中的“住”是老百姓基本的

29、生活要求，因此解决老百姓的住房问题也 就成为了重要的民生问题。1廉租房和公共租赁房是“保障房”体系的重要组成部分，是政府 解决中低收入住房问题的重要途径。 日前， 江左市在长三角地区率先 推出的 600 套公共租赁房正式接受申请，年底将完成配租。通过“以 租代买”的方式，解决两个“夹心层”住房问题：第一个夹心层是符合经济适用住房条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家 庭；房屋租赁市场现状与发展对策 第二个夹心层是刚工作的大学毕业生、创业人才。2加强房屋租赁市场管理是构建安全、和谐社会的重要途径。房屋 租赁市场的发展，可以解决广大人民群众“住有所居” ，有益于与房 地产业的平稳健康发展，还

30、有利于解决安全问题、群租现象、危旧房 出租问题，从而促进和谐社会的构建。3从微观角度看，加强房屋租赁市场的管理，将“地下”交易行为 纳入管理范围，及时、准确掌握出租房信息，有利于保护出租人、承 租人的合法权益。（四）租赁房管理与社区管理的关系。 目前房屋租赁市场存在的较为 突出的问题目前绝大部分租赁行为属于“地下”行为，这既不利于维 护租赁方和承租方等的权益， 又加大了物业管理的难度， 尤其是不利 于老小区物业环境的改善， 也不利于承租人享受社区服务、 参与社会 管理。加强房屋租赁市场的管理，充分发挥社区管理职能，促进租赁 房管理与社区管理的融合， 既能提高租赁房管理效率， 又使承租人充 分享

31、受社区服务资源。五、加快江左房屋租赁市场发展的对策（一）完善政策 1完善房屋租赁管理规定。住房和城乡建设部商品房屋租赁江左市房 日施行，我市应抓紧完善 12 月年管理办法 将于 2011屋租赁 管理规定 。首先 ，关于租赁备案制度，进一步规范各项租赁房屋管 理制度，建立健全各项管理措施，统一制作表、簿、证、册、图，形 成系统、规范的管理档案资料。要立足长远，加强对租赁房屋的跟踪 管理工作。建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租群“， 关于 其次赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。 房屋租赁市场现状与发展对策 租”问题，商品房屋租赁管理办法规定： “出租住房的，应当以原 设计的房

32、间为最小出租单位， 人均租住建筑面积不得低于当地人民政 府规定的最低标准。厨房、 卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人 员居住。”我市应对此进行明确，可以从一定程度上减少“群租”现 象，减少消防、安全隐患。第三，关于保障出租人、 承租人权益方面， 应根据商品房屋租赁管理办法规定明确如下内容：房屋租赁合同 期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；承租人转租房屋的，应 当经过出租人书面同意。 2增强房屋租赁管理办法的可操作性。随着房屋租赁市场的快速发 展，迫切需要有针对性地设立或者细化相关管理条文。 在房屋的出租 条件方面，对未取得房屋产权证及未经过规划、 施工许可的出租房屋， 建议由其上级主管部

33、门或本部门 （无上级主管部门的） 提供情况说明， 内容包括建造年份、结构、面积、权利人、实际使用人等，同时提供 相关材料证明该房屋属于合法建造并通过竣工验收合格的房屋。 在房 屋的用地性质方面， 城市规模的不断扩张带动了城乡结合部集体土地 上的房屋租赁市场， 而现行的房屋租赁管理办法主要明确的是国有土 地上的房屋，因此需要把集体土地性质的房屋租赁纳入管理办法之中。 对集体土地房屋的出租，建议由村、镇、区相关部门出具相关建房审 批证明，如属单位房，则提供由土管部门出具的相关建房审批证明。（二）建立机制 1建立基层房屋租赁管理网络。如深圳市基本建立了较健全的“两 级政府、三级管理”的体制，对房屋租

34、赁市场进行管理，设立了基多 人，有效地保证了 800个，管理人员 54层房屋租赁管理所（站） 房屋租赁市场现状与发展对策 房屋租赁市场的健康发展。根据江左市房屋租赁管理规定 ，落实 房屋租赁管理人员、经费等保障。市、区、乡（镇）人民政府和街道 办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调， 落实管理经费、 组织 与人员，做好本辖区内的房屋租赁管理工作； 江左市人民政府关于 取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分收费标准的通知 规定行政事业性收费取消、 暂停和降低标准后， 有关执收单位依法履 行行政管理职能所需经费，由同级财政酌情予以保障。 2建立房屋租赁协作管理机制。借鉴深圳房屋租赁所与派出

35、所“房 户合一”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所、物业管理公司“三 位一体”协作管理的模式； 房屋租赁所、派出所与村委会协作管理的 模式等，加强对房屋租赁管理工作的统一协调。 一是 建立部门之间的 信息通报制度和联系人制度， 定期在部门与部门之间通报各自掌握的 信息；二是 建立租赁房屋协管机制， 如与公安建立外来流动人口信息 通报制，与工商部门联系将租赁房屋登记备案作为领取营业执照的前 置条件之一， 并在每年工商营业执照年检时， 将租赁房屋登记备案证 作为年检的必备要件。积极与公安、工商、税务等部门协调，充分利 用社区民警、治安协管员的作用，加大对房屋租赁市场的管理； 三是 进行联合执法，会

36、同公安、综合治理、工商、税务等部门适时开展出 租房屋清理整顿工作，依法对非法出租房屋的出租人给予依法惩处。 四是尽快建立政府部门之间房屋租赁有关的信息共享和交流制度， 维 护社会稳定和治安秩序，促进房屋租赁市场的发展。 3依靠基层组织力量加强对房屋租赁的管理。一方面应加强对房屋 租赁的行政管理外，另一方面也可依据物权法的相关规定充分发 挥业主大会、业主委员会的自律管理作用，对违反业主公约、业 房屋租赁市场现状与发展对策 主大会决定的租赁问题通过民事诉讼的途径进行解决。 同时，居委会 （村委员） 应发挥在房屋租赁管理中的基础性作用， 协助相关部门做 好房屋租赁工作。（三）构筑平台 1构筑房屋租赁

37、管理信息平台。 一是 依托房管部门现有的房地产市 场信息平台，开展网上登记、租赁、就业、计生、流动人员管理等各 项工作。二是 与横向部门加强租赁信息交流， 建立区域性的房屋租赁 信息数据库， 加快推进房地产市场信息系统的全面建设。 三是以房管 人，建立租赁房屋管理档案。详细记录房屋所有权人、房屋质量、承 租人等情况。在此基础上， 将租赁房屋的承租人的具体情况，包括计 生、户口登记等纳入房屋管理档案，通过这一档案的记录，开展税收 等行政管理事务，从而实现房屋租赁管理的信息共享。 2构筑社区房屋租赁服务平台。房屋租赁管理和房屋租赁服务之间 是相互配合，相辅相成的。 房屋租赁管理部门应向其所处社区范围内 的房屋租赁当事人提供租赁服务， 如定期发布房屋出租信息、 公布市 场房屋租金价格等， 具有其他房地产中介服务机构无可比拟的优越性 和可信度。在租赁行政管理过程中，完善的房屋管理档案，有利于向 承租人提供符合法律法规规定的合格出租