楼市汇报与展望

1、2006 年广州楼市总结与 07 年展望2006 年广州楼市总结2006 年的广州楼市充满悖论，业内总结出来的称呼也五花八门， “政策年”、“土地出让年”、 “结构调整年”、 “楼价飞涨年” 等等不一而足， 都或多或少地概括出今年楼市的运行特征。 本应 成为楼市“营销年”的 2006 年，却鲜有营销创新，与去年相比 亦逊色许多。综观全年，我们认为，楼市的整体表现可用“先扬后抑、变化调 整”来形容。 而促成这一总体特征形成的最大因素， 确实是“国 六条”及其相关政策。1. 土地一级市场精彩纷呈土地供应量再创新高表 1：近几年土地一级市场公开出让情况玄龙豐It察用捻少槌（万A 早方扫1叩刖年415

2、. K$2 .丹坤術所惟用她7992 年1DU.J9即料年H7W4 竿91T1月St 4911.301 Hl 15材杯前住用地申护、宙跻力心用地8奈“ “商住用血6系、商孙扣弘用地1耒、胡fiffl地叮寄佰鼻;Hhffl地H扛% '配虞用地2索d,甫时地1&护、奇务洞地口趴qi' ?蛀用地1耒资料来源：经纬物业市场调研部总用地面积、规划总建筑面积等同比数倍激增。今年1-11月，广州市共进行了 14次国有土地使用权的公开出让，总出让宗数 为32宗。总用地面积突破190万平方米，高达190.05万平方米， 是去年全年的4.6倍；规划总建筑面积为 445.47万平方米，是 去

3、年全年的2.2倍。但从用地性质来看，截至11月共拍出商住用地只有16宗，总用地面积143.01万平方米，占全市总的比例 为 75.2 %。依照2006年广州市经营性国有土地使用权公开出让打算，今年广州市（含增城、从化）经营性用地打算出让82幅地块，总用地面积850.93万平方米；其中，全市十区打算出让62幅，总用地面积589.67万平方米。年底前仍将有近40万平方米的土 地入市，届时全市十区的土地出让面积有可能突破230万平方米，约占出让打算的40% 从交易方式来看，“挂牌”仍占主导，有27宗地块采纳此方式;但从9月份开始，“招标”开始大行其道，当月公开出让的5宗 地块中就有4宗是通过招标来完

4、成交易的。 此外，广州市在今年 11月首次在全国范围内使用“双限双竞”的出让方式。截至今 年11月，进展商在拿地投入上已逾百亿元人民币，高达125.25亿元。楼面地价仍居高不下圈n近年土抱一集市场交曷愉播嫌翁势 数協副I:广州市血局J30CH10£«0.0W-«.oy经纬物业市场调研部的统计数据显示，今年1-11月份全市土地一级市场（其中还包括医疗用地、专业市场用地、烂尾地）的平 均楼面地价是2812元/平方米。与去年全年相比，上涨的幅度高 达17.1 %。今年1-11月土地一级市场的楼面地价已从 3年前的 2400元/平方米左右，大幅跃升至 2800元/平方米以

5、上的价格水 平，跨度在400元/平方米左右。图乱各区SE板块楼面地输同比情况兀f甲科米但从同区域、同类型的地块涨幅来看，2006年的楼面地价涨势更加迅猛。海珠区、荔湾区的商住地块楼面地价同比分不上涨了78.9 %和37.3 %;天河区珠江新城商务办公地块、沙河板块商住地块的楼面地价同比分不上涨了46.9 %和42.9 %“双限双竞”的新型出让方式在降低楼价方面起到了一定的作 用。实行“双限双竞”前，金沙洲的楼面地价差不多跃升至 4033 元/平方米；实行“双限双竞”后，金沙洲的楼面地价调低到 2386 元/平方米，下降幅度为40%左右。白云、萝岗成供应大户各区土地J5地面秧出让悟况（澤也：万平

6、方隸 来猊;广州市插皆咸13. K. W白云25.50, 1 剽从公开出让地块的用地面积来看， 白云、萝岗、荔湾分列前三位。白云区公开出让的总用地面积为 60.24 万平方米， 萝岗区公开出 让的总用地面积为 43.88 万平方米， 荔湾区则以 32.89 万平方米 排在第三。萝岗区的进展步伐迅速，从今年下半年开始，不断有 新的地块出让； 而在政府旧城改造的推动下， 荔湾区的土地供应 也迎头赶上，为老城区的后续供应增添了“活水”2. 楼市政策令人目不暇接2006年政策出台的时刻、时机与 05 年颇有相似之处，然而出台 的政策更加细化，着重调整住房结构，操纵房价，抑制投机、投 资需求， 将细化方

7、面的内容重点落实。 下面就今年几个阻碍力比 较大的政策作简略的剖析：表 2：今年要紧楼市政策一览rtrt岀音1确議帝樹ft< n37 B矣if从* 円 n 0feT±ir 冬机伺堑菽垒朮利摩心2T个育舟威亠叭国車现诵儘虑 黑，滋绘僵民藝塗斜奠求，IT 0世it盂號苗趣 傑供应疽枸*輕收* ff 瓠土神躱済适用舟 證世爭力颈峻榊軀薜小.力宙視百世哥斤竈问豪*了帥朋年鳥地 产瀏植舟新> /I2?0黄千iflfiff捆代国兀樂U斟刎MX,轮出曲早力駄 莊T谄旳捕滙1调壑住矗羡应细 枸.悌定住馬符祚开启戟市燮播 価建住An 比啊环科崔丹 盘薪话*科344唐嘗业悦活苗曽現1T夫5

8、Ji '日虑，巾人卄邹洋料典舍探猎收逊亠歩郴訓按机扣飓制住沖 誰机曲胃Mi也i+jft feAlt2门外，it e啊瓠st谡卸心市场外 番*扎加鲁却囂财卄蔺栈資企业屠 堆产开发统营和域外叽 恂粘吓人的确齿曽建，貼缁卢市第内母 横机彳盘科哺那魅檢铁 胛討均幽 翳抠越栉 TttAJtCtn 诉b与卑黑二尖fl冒於起，上 &屋融机构淳争號耳年 袖心冲不酉分点.别宰檢蚩和資袖 賢的舍玉册甚T * 舟金业无fcfeVl 務驾地衢营视膛.零减fi固交忙 下幣+曲期栽市 殳淖蛊*期的 史桑目网上湖暉報卓备會事、-从L1月诂目越，上鋼 蒔翼M签融以栏甘默睢4舍車dJ牛百分点、廉輻爲助4i的动述

9、 实祀+再坎疑禹壽 藍准备盘車.玖观 宙凭騎牲桂国女裔畳眾拧的甥 来电量册阳.- 实幵叢裔站蚩 g疑蒔更垛张3. 商品住宅市场价格高企供不应求仍然比较突出®4； 01-061-11/1品性宅预售成交情况1200 rU200仲2(0220002m笹a)rwasi-11匚二1涉督M毛S19297HJO3753.7206221B3E*威空712.117902?909.16eeejoe910J92esi.se 融纳熬10JG71 W诬1.®1.MGOO -600，3001.71.3a卫0152006年1-11月广州市商品住宅的预售面积为638.48万平方米，同比上涨了 12%左右。

10、可能全年批准预售面积将达到700-740万平方米，同比涨幅在 5% -12 %左右。商品住宅供应在经历了 2002-2005年逐年下滑之后，2006年开始进入恢复时期。在供应 量增加的情况下，今年的成交量也出现了上涨的趋势，06年1-11 月住宅成交面积为861.58万平方米，同比上涨了 4%左右，且 市场吸纳率也高达1.35，讲明今年的整体需求依旧旺盛，市场 整体上仍处于供不应求的局面，住房空置面积得到进一步消化。E5 : 2mm年-11月塔月商思住宅僕求悟况（藪愴棗鳩：广州中底昏局除2002年外，近几年的成交面积一直大于预售面积，市场吸纳 率稳步攀升，至今年上半年升至 1.65，供不应求凸

11、显。今年上 半年总成交面积在509.64万平方米（房管局核实后数据，比月 度累加数据略多）左右，月均成交面积在85万平方米左右。上半年价格飙升，加之新政促成观望氛围形成，下半年开始成交呈现疲软状态，而进入11月份，成交有所反弹，但这要紧归功于 黄金周的效应。综观06年楼市，整体呈现出“上半年供远小于 求，下半年供求趋于短暂平衡”的态势。成交面积先放量后收缩图6:近两年各月裔品住宅成交对比万平祕翻和刊市房管局）对比去年、今年各月商品住宅的成交面积，能够发觉，今年上半 年的月度成交量差不多（5月除外）都高过去年，下半年的月度 成交量则差不多上都低于去年同期。 一向被业内称为“金九”的 9月份（图中所示的10月数据），在今年竟已成为下半年成交 最少的一个月份，确实值得业界反思。表3:近两年商品住宅成交面积、均价对比