幕墙使用、保养、维修说明书

1、维修及保修服务承诺本章概要：为了保证我司的工程质量，令业主满意，我司建立了完善的售后服务制度，为业主提供最优质的服务。为保证业主能够正确使用、保养及维护幕墙产品，我司在竣工时另提交幕墙保养及维护手册。本章内容包括：售后服务及质量保证措施幕墙清洗方案幕墙使用维护计划工程回访18.1 售后服务及质量保证措施1）流程说明（ 1）工程完工后，工程部及商务部每季度走访业主，了解业主在幕墙使用过程中出现的问题。（ 2） 工程部设置热线电话，收集顾客反馈的产品信息，接受顾客举报、投诉。（ 3） 根据顾客意见及投诉，迅速做出反应，到现场查明情况分析原因，并填写工程质量问题记录单。（ 4） 记录问题种类、存在部

2、位、产生原因、并写明解决方案。（ 5） 查明原因后提出解决方案，必要时与设计共同商定解决方案。（ 6） 对于简单问题，例如修补密封胶等，可直接进行维修。（ 7） 对较复杂的问题，需制定详细的维修服务计划，由工程部组织各部门安排维修准备工作。（ 8） 由设计部给出维修方案设计图纸，物资部采购所需材料，加工厂进行生产加工。（ 9） 维修材料运至现场后，该工程的项目负责人开始组织安装工人进行维修服务。（ 10） 工程部项目负责人指导工人按维修方案实施维修，并控制维修质量。（ 11） 维修结束后，移交顾客检查验收，并在验收单上签字。由工程部将验收单存档。（ 12） 销售部应以名片形式制作售后服务卡发放

3、给客户。2）售后服务及质量保修措施（ 13） 备用计划为了实现工程保修的及时完善，真正让客户满意的目标，我司除制定工程维修保养的具体措施方案外，还将根据本幕墙工程质量技术要求以及业主提议，在工程竣工前确定维修用的一切备用构件数量计划，并进行相应的采购、加工及妥善库存，以便维修之用。大体计划如下：所有备用构件均按照要求采用与本工程幕墙相同标准和型号的材料。提供的备用构件大致包括：同标准同颜色同尺寸的石材板块，同标准型号的玻璃，五 金配件，部分标准门窗成品。计划玻璃备片提供标准规格及尺寸，以便工程竣工后玻璃厂家能及时生产和送货。计划石材备片按最大规格尺寸选取，维修时可按板块破损情况切割更换。计划型

4、材相对其他材料较少备料，因型材无特殊情况轻易不会损坏。计划多备五金配件，因开启部位使用频率较高，相应开启装置较容易损坏。（ 2） 保修维护计划保修期限：工程质量保修期为二年，保修期从竣工验收合格之日起计算。服务控制目的: 为了实现所有产品的售后服务，以便对交付使用的竣工工程进行监控，使顾客得到满意的服务。范围: 本程序适用于公司对所承接工程的业主或物业管理部门提供服务。工程部保持产品的售后服务并对售后服务归口管理。设计部负责编写产品使用说明书，明确产品的特性、用途及使用方法。质检部负责出具交付业主的产品合格证。作业程序：工程竣工验收后，由工程部及时同业主或物业管理公司签订保修期维修协议。在保修

5、期内，定期现场检查、访问用户，遇突变情况随时回访，并做好回访服务记录。在保修期范围内，凡是产品质量问题或施工所造成的问题，由本公司负责免费修理，若产品遇到人为的损坏，工程部负责修理，费用由损坏人负责。保修期内由项目经理组织原项目人员主动对交付使用的工程进行服务和听取顾客对工程的意见，填写质量表，报设计部、质检室备案。工程竣工交付使用后，在合同规定期内定期回访，了解产品使用过程中存在的不足或需改进之处。技术性回访: 由工程部负责对已建工程进行技术性回访，了解新材料、新工艺、 新技术等技术性能和使用效果。由设计部会同有关部门对已建工程或在建工程调查工程质量，获取科学依据，理好记录，为改进完善和推广

6、创造条件。对所有回访和保修予以记录，并提交书面报告，作为技术资料归档。幕墙工程竣工验收时，我司向业主提供幕墙使用维护说明书。我司在幕墙交付使用前为业主培训幕墙维修、维护人员。（ 3） 检查、维修计划当发现螺栓有松动应及时拧紧或焊牢（业主入住后一个月进行检查）。若发现连接件锈蚀应及时除锈、补漆（半年检查一次，发现应及时修补）。当发现玻璃松动、破损应及时修复更换（来电来函24 小时内赶到）。当发现石材裂缝、破损应及时更换（来电来函24 小时内赶到）。当发现密封胶和胶条脱落和损坏应及时更换（每年一次）。当发现幕墙构件及连接件损坏或连接件与主体结构的锚固松动或脱落应及时更换或采取加固措施，加固、修复。

7、检查幕墙排水系统，当发现堵塞及时疏通，天沟处在雷雨季节应预先检查（每年雷雨 季节进行检查）4) 注意事项不得在四级以上风力及大雨天气进行幕墙外侧的检查、保养及维修工作。对幕墙检查情况、保养、维修时所采取的机具设备必须牢固、操作方便、安全可靠。凡高处作业者必须遵守JGJ80的有关规定建筑施工高处作业安全技术规范。备用构件：我司将备好石材、玻璃等各种材料，以方便业主在以后的使用中更换。18.2 幕墙清洗方案在本工程正式竣工接收前，我方负责清洁所有幕墙及本分包工程内的其它安装项目，包括室内及室外，我方同时负责提供书面证明，以确定所采用的清洁剂适用于工程有关材料， 包括铝合金、玻璃、 铝板及密封胶等。

8、为了避免在清洗过程中损坏幕墙装饰面的情况，幕墙的清洗应请专业的幕墙清洗队伍来进行，具体清洁方案由专业清洁公司制定，我司负责审核和监督，并报业主、监理及总包单位批准。1) 幕墙清洗的对象主要包括：铝板、玻璃、石材面板等装饰面。2) 幕墙外装饰面的清洗整体外装工程，应在施工完毕后，进行一次室内、室外全面彻底清洗。清洗顺序：按照由上至下、先室内后室外的顺序清洗。清洗方法：石材面板、金属板、玻璃清洗时，用中性清洗剂，铝合金型材用型材清洗剂， 清洗剂间不能互相产生反应，不能错用，清洗时应隔离。清洗前须先以清洗剂作检查，证明对铝合金无腐蚀作用之后方可使用，清洗后用清水冲洗干净。清洗主要工具：本工程的所有幕

9、墙清洗采用幕墙专用擦窗机清洗。幕墙清洗的方法：禁止使用钢丝刷、钢丝绒、金属刀作为清洁工具。在清洗前须检查清洗工具上有无粘附砂子、金属屑等。3) 注意事项幕墙清洁一般按从上到下的顺序进行。幕墙的清洗要使用柔软的棉布进行，严禁使用尖利的金属进行刮削。在使用中性溶剂清洗后要迅速用清水进行冲洗，保证无清洗剂留在幕墙的表面。幕墙清洗后需尽快将室内外的水迹擦干。幕墙的清洗应请专业的幕墙清洗队伍来进行，以免在清洗的过程中出现损坏幕墙装饰面的现象。18.3 幕墙使用维护计划为保证本工程在正常使用和维护下，达到其设计使用年限，特制定本幕墙使用维护计划。依据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068 和玻璃幕墙工程

10、技术规范JGJ102-2003 的规定，幕墙属于易于替换的结构件，幕墙设计使用年限属二类，其设计使用年限为25 年。幕墙使用耐候性材料，所有幕墙杆件表面均进行表面处理。幕墙防雷采用金属杆件与已和主体防雷体系连通的后设锚板连接的方式。本工程控制静电等级为一级。幕墙为围护构件，仅考虑下列作用效应：幕墙本身自重、风荷载、地震作用效应，不 分担主体结构所受作用。幕墙周围建筑物改扩建时，应将风环境的改变对幕墙的影响进行评估，并根据评估结 果采取相应的措施。幕墙应按设计的规定正常使用，并且特别注意以下事项：序 号内容1不得在幕墙上施加设计以外的任何荷载。2进行室内装修时，室内装修分格应与幕墙杆件协调（不得

11、在玻璃部分分 格） ，并且与幕墙杆件间留变形缝，用密封材料填缝，不得紧靠幕墙杆件。3不得在幕墙表面上设霓虹灯、招牌及广告。4窗帘盒不得固定在玻璃幕墙上，窗帘应距玻璃幕墙一定距离。5在距玻璃幕墙2m范围内不得敷设埋入地下的上、下管道及其它金属管线。6在楼板外缘应设踏脚线，防止物件滚动撞击玻璃幕墙。7不得随意改变幕墙分格。8不得随意在玻璃幕墙上添加遮阳设施。不得穿越玻璃面板设置金属管线（合理设置穿越玻璃幕墙的金属管线要有防雷设施）。9不得将污水或其它含有害物质的水向玻璃幕墙排放。10应保持幕墙表面清洁，避免锐器及腐蚀性气体和液体与幕墙表面接触。11应保持幕墙排水系统的畅通，发现堵塞应及时疏通。12

12、在使用中如发现门、窗开启不灵或附件损坏等现象时，应及时修理或更换。13当发现幕墙构件或附件的螺栓、螺钉松动或腐蚀时，应及时拧紧或更换。14当发现幕墙构件锈蚀时，应及时除绣补漆或采取其他防锈措施。防火隔断层严禁进水。 在屋顶（及有防雷设施处）设置广告牌时，应保护好幕墙防雷体系。 点式玻璃支承结构之间不得设置其他设施。 不允许用硬物刻画或磨擦玻璃镀膜面层及金属杆件涂漆（镀膜）表面，伤害其表面。 幕墙工程验收交工后，使用单位应及时制订幕墙的保养、维修计划与制度。 幕墙的保养应按下列要求进行序号内容1应根据幕墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙的次数与周期，每年应至少清洗 1 次，清洗镀膜玻璃膜面时不允许使

13、用清洗液，必须用柔软、纯棉布擦试。2清洗幕墙外面的机械设备（如清洗机或吊篮等）应操作灵活方便，以免擦伤幕墙墙面。3雨天或4 级以上风力的天气情况下不宜使用开启窗；6 级以上风力时，应全部关闭开启窗。幕墙的检查与维修应按下列要求进行1) 当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；2) 当发现玻璃、石材松动、开裂、破损、中空玻璃空气层结露应及时修复或更换；3) 隐框玻璃幕墙更换玻璃应用固化期满的组件更换，不得直接在玻璃幕墙上更换；4) 当发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补与更换；5) 当发现幕墙构件及连接件损坏，或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复；

14、6) 定期检查幕墙排水系统，当发现堵塞，应及时疏通；7) 当五金件有脱落、损坏或动能障碍时，应及时进行更换和修复；8) 当遇台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固；9) 对钢构件、连接件检查其锈蚀并及时处理或更换。10) 对防火隔断层每半年检查一次，如发现防火棉受潮应及时更换；11)在对防雷系统接地电阻每年检测基础上，对防雷系统每年检测一次，如发现杆件与主体结构不连通，应及时修理。对防雷金属接闪器每年检查一次，如发现锈蚀、搭接不够，应及时修理更换。12) 检查开启部分是否启闭灵活，五金附件是否有功能障碍或损坏，安装螺栓或螺钉是否松动和失效。用户在正

15、常使用幕墙时，每隔 5 年应进行一次全面的检查，对玻璃、铝板、石材板块、密封条、密封胶、结构硅酮密封胶等应在不利的位置进行检查。在竣工验收交付使用10年后对结构硅酮密封胶进行首次粘结性能检查，此后每5 年检查一次。在对幕墙进行保养和维修中应符合下列安全规定序 号内容1不得在4 级以上风力大雨天气进行幕墙外侧的检查、保养与维修工作；2对幕墙进行检查、清洗、保养、维修时所采用的机具设备(清洗机、吊 篮)必须牢固、操作方便、安全可靠；3在玻璃幕墙的保养与维修工作中，凡属高处作业者，必须遵守现行国家标准建筑施工高处作业安全技术规范( JGJ80)的有关规定。本幕墙工程竣工后，我司将为业主提供两年时间的

16、免费保修服务。18.4 工程回访1)工程回访计划工程部负责对已交付使用的工程在合同规定保修期内，进行回访一次。并作出详细的2)回访实施：工程部按计划对相应的工程进行回访，记录填写工程回访记录，工程回访表须经业主方的人员确认并签署意见对产品作出评价。若工程回访中发现质量问题，由工程部负责组织维修。在回访中发现的或业主反映的问题，由回访人员与业主共同组织分析，找出问题原因，分清是施工质量责任还是使用不当责任。作出记录，双方确认。属于本公司责任，由售后服务部免费保修；非我方责任（包括使用不当及其它损坏等）由工程部组织有偿维修。商务部进行成本预算，工程部交业主方签字确认方予以维修。工程维修完成由工程部

17、交业主验收，填写工程回访记录经业主方人员确认签字幕墙使用维护说明书玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003 规定： “幕墙工程竣工验收时，承包商应向业主提供幕墙使用维护说明书一一般规定1 幕墙使用维护说明书应包括下列内容：2 ） 幕墙的设计依据、主要性能参数及幕墙结构的设计使用年限；3 ）使用注意事项；4 ）环境条件变化对幕墙工程的影响；5 ）日常与定期的维护、保养要求；6 ）幕墙的主要结构特点及易损零部件更换方法；7 ）备品、备件清单及主要易损件的名称、规格；8 ）承包商的保修责任。9 幕墙工程承包商在幕墙交付使用前应为业主培训幕墙维修、维护人员。10 幕墙交付使用后，业主应根据幕墙使用维

18、护说明书的相关要求及时制定幕墙的维修、保养计划与制度。11 雨天或4 级以上风力的天气情况下不宜使用开启窗；6 级以上风力时，应全部关闭开启窗。12 幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修工作不得在4 级以上风力和大雨（雪）天气下进行。13 幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修使用的作业机具方便、安全可靠；每次使用前都应进行安全装置的检查，确保设备与人员安全。14 幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修的作业中，凡属高空作业者，应符合现行行业标准建筑施工高处作业安全技术规范JGJ80 的有关规定。二检查与维护1 日常维护和保养应符合下列规定：1 ）应保持幕墙表面整洁，避免锐器及腐蚀性气体和液体与幕墙表面

19、接触；2）应保持幕墙排水系统的畅通，发现堵塞应及时疏通；3）在使用过程中如发现门、窗启闭不灵或附件损坏等现象时，应及时修理或更换；4）当发现密封胶或密封胶条脱落或损坏时，应及时进行修补与更换；5）当发现幕墙构件或附件的螺栓、螺钉松动或锈蚀时，应及时拧紧或更换。6）当发现幕墙构件锈蚀时，应及时除锈或采取其他防锈措施。2 定期检查和维护应符合下列规定：在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年应检查一次。检查项目应包括：1） ） 幕墙整体有无变形、错位、松动，如有，则应对该部位对应的隐蔽结构进行进一步检查；幕墙的主要承力构件、连接构件和连接螺栓等是否损坏、连接是否可靠、

20、有无锈蚀等；2） 玻璃面板有无松动和损坏；3） 密封胶有无脱胶、开裂、起泡，密封胶条有无脱落、老化等损坏现象；4） 开启部分是否启闭灵活，五金附件是否有功能障碍或损坏，安装螺栓或螺钉是否松动和失效；5） 幕墙排水系统是否通畅。应对第1 款检查项目中不符合要求者进行维修或更换；施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程在工程竣工验收后六个月时，必须对该工程进行一次全面的预拉力检查和调整，此后每三年应检查一次。幕墙工程使用十年后应对该工程不同部位的结构硅酮密封胶进行粘接性能的抽样检查；此后每三年宜检查一次。3 灾后检查和修复应符合下列规定：1 ）当幕墙遭遇强风袭击后，应及时对幕墙进行全面的检查，修复或更

21、换损坏的构件。对施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程，应进行一次全面的预拉力检查和调整。2）当幕墙遭遇地震、火灾等灾害后，应由专业技术人员对幕墙进行全面的检查，并根据损坏程度制定处理方案，及时处理。三清洗2 业主应根据幕墙表面的积灰污染程度，确定其清洗次数，但不应少于每年一次。3 清洗幕墙应按幕墙使用维护说明书要求选用清洗液。4 清洗幕墙过程中不得撞击和损伤幕墙。附录（参考件） 玻璃幕墙使用维护说明书（草案）第一条为保证玻璃幕墙在正常使用和维护下，达到其设计使用年限，特制定玻璃幕墙使用维护说明书。第二条依据建筑结构可靠度设计统一标准、 GB50068 和玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-200

22、3 的规定，玻璃幕墙属于易于替换的结构件，玻璃幕墙设计使用年限属二类，其设计使用年限为25 年。第三条 玻璃幕墙设计基准期取为50 年。1 本工程玻璃幕墙基本风压取× ×× KN/m2 ，地面粗糙度类别取×类，风荷载标准值：墙面区 ×××KN/ m2 ；墙角区×××KN/ m2 。2 本工程玻璃幕墙抗震按×度设防，设计基本地震加速度取0. ×g。3 本工程玻璃幕墙杆件，采用× × × ×（铝合金、耐候钢、彩色钢板等），其强度标准值为：&

23、#215;××N/ mm2 。4 本工程玻璃幕墙玻璃采用××× 玻璃（浮法玻璃、钢化玻璃、半钢化玻璃、×× ×玻璃+× ×× 玻璃的夹层玻璃、×× ×玻璃+× A+× × ×玻璃的中空玻璃）其强度标准值为×××N/mm2 。5 本工程拉杆采用× × × × × ×（牌号）不锈钢，其强度标准值为×××

24、N/ mm2 。6 本工程拉索采用× × × × × × （牌号）不锈钢纹线，其破断拉力为× × × N/ mm2 。7 本工程点式配件，采用××××（牌号）钢爪、××××（牌号）连接件、× × × ×（牌号）吊夹。其材料强度标准值为××××N/ mm2 。第四条 玻璃幕墙使用耐气候性材料，除不锈钢外，均进行表面处理。1 本工程杆件使用的铝合材料，

25、经阳极氧化处理，膜厚AA× × 级（复合膜× 级） （氟碳喷涂× 涂，膜厚××m ） （静电粉末喷涂，局部膜厚40 m T 120m）2 本工程杆件使用彩色钢板冷弯构件，采用外用聚酯（硅改性聚酯、外用丙烯酸），涂层厚度 20 m ，塑料溶胶，涂层厚度 100m 。3 本工程杆件使用耐候钢。4 本工程杆件使用钢构件，采用聚酯（丙烯酸），涂层厚度××m 。第五条 本工程玻璃幕墙采用：1 浮法玻璃2 钢化玻璃3 半钢化玻璃4 阳光控制镀膜玻璃（真空磁控溅射法生产工艺、在线热喷涂生产工艺）5 低辐射镀膜玻璃（真空磁控溅射生

26、产工艺、在线热喷涂生产工艺）6 夹层玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）7 中空玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）第六条 本工程玻璃幕墙采用：1 构件式（单元式）玻璃幕墙；2 明框（内侧装玻璃、外侧装玻璃）玻璃幕墙；3 隐框（内嵌式、外扣式、外挂内装式、外挂外装式、外顿式、外插式）玻璃幕墙。第七条 玻璃幕墙防雷采用全属杆件与已和主体结构防雷体系连通的预埋件后设锚板（例如用膨胀螺栓固定锚板）连接的方式。本工程控制静电等级为× 级。第八条玻璃幕墙层间防火隔断采用在1.5mm 厚钢板上设置 100mm厚防火棉。第九条玻璃幕墙为围护构件，不能承担建筑物上（除玻璃幕墙自重以外）的竖向荷载

27、。第十条玻璃幕墙周围建筑物改扩建时，应将风环境改变对玻璃幕墙的影响进行评估，并根据评估结果采取相应的措施。第十一条玻璃幕墙应按设计的规定正常使用，并且特别注意以下事项：1 不得在玻璃幕墙上施加设计以外的任何荷载。点支承幕墙的支承装置只用来支承幕墙玻璃和玻璃承受的风荷载或地震作用，不应在支承装置上附加其它设备和重物。2 进行室内装修时，室内装修分格应与幕墙杆件协调（不得在玻璃部分分格），并且与玻璃幕墙杆件间留变形缝，用密封材料填缝，不得紧靠幕墙杆件。3 不得在玻璃幕墙表面上设霓虹灯、招牌及广告。4 窗帘盒不得固定在玻璃幕墙上，窗帘应距玻璃幕墙一定距离，窗帘材料应为纯棉，不能使用化纤材料。5 在距

28、玻璃幕墙2m 范围内不得敷设埋入地下的上、下管道及其他金属管线，以避免反击。6 在楼板外缘应设踏脚线，防止物件滚动撞击玻璃幕墙。7 不得随意将玻璃面板明框改为隐框（隐框改为明框）或更换为石材面板。不得随意改变幕墙分格。8 不得随意在玻璃幕墙上添加遮阳设施。不得穿越玻璃面板设置金属管线（合理设置穿越玻璃幕墙的金属管线要有防雷设施）。9 不得将污水或其它含有有害物质的水向玻璃幕墙排放。第十二条清洁房间时，不得使用水冲洗，以免水流入防火隔断，使防火棉失效。第十三条在屋顶（及有防雷设施处）设置广告牌时，应保护好幕墙防雷体系。第十四条对玻璃肋玻璃幕墙玻璃肋之间，张拉索杆点式玻璃幕墙支承结构之间不得设置其他设施。第十五条不允许用硬物刻划或磨擦玻璃镀膜面层及金属杆件涂漆（镀膜）表面，伤害其表面。第十六条玻璃幕墙工程验收交工后，使用单位应及时制订幕墙的保养、维修计划与制度。第十七条玻璃幕墙的保养应按下列要求进行；1 应根据幕墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙的次数与周期，每年应至少清洗1 次，清洗镀