第四章成本法_2

1、成本法成本法学习内容学习内容 主要内容主要内容5.15.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成5.3成本法的计算公式5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧 5.6成本法运用举例 （一）概念：（一）概念：成本法成本法是求取估价对象在估是求取估价对象在估价时点的价时点的重置价格和重建价格重置价格和重建价格，扣除，扣除折折旧旧，以此估算估价对象的客观合理价格，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。或价值的方法。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本 +适用对象+使用条件+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（二）理论依据：（二）理论

2、依据：从卖方的角度来看：销售价格销售价格成本成本= =各项费用及正常的利润和税金各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格支付的最高价格他所预计的重新开发建造该房地他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价产所需花费的代价 u新近开发建造、计划开发建造或者可以新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。假设重新开发建造的房地产，均适合。u特别适用于既无收益又很少发生交易的特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价房地产的估价 u单纯建筑物的估价单纯建筑物的估价 u市场不完善或狭小市场上无法运用比较市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的

3、房地产。法估价的房地产。 u房地产保险房地产保险( (包括投保和理赔包括投保和理赔) )及其他损及其他损害赔偿中的估价害赔偿中的估价 适适用用对对象象+概念+理论依据+使用条件+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例 +概念+理论依据+适用对象+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例注意：注意：1.1.区分实际成本和客观成本区分实际成本和客观成本 2.2.依据市场供求确定评估价值依据市场供求确定评估价值供大于求时，价值应下调供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调求大于供时，价值应上

4、调难成本法使用条件成本法使用条件 +概念+理论依据+适用对象+使用条件+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（一）房地产价格的基本组成：（一）房地产价格的基本组成：u土地取得成本土地取得成本u开发成本开发成本u管理费用管理费用u投资利息投资利息u销售费用销售费用u销售税费销售税费u开发利润成本法估价步骤成本法估价步骤管理费用开发成本土地取得成本开发利润投资利润率开发成本土地取得成本开发利润直接成本利润率值开发完成后的房地产价开发利润销售利润率销售费用管理费用开发成本土地取得成本开发利润成本利润率（二）农地征用的估价规定（二

5、）农地征用的估价规定 n 征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。价格进行的评估。n征地估价内容及补偿标准征地估价内容及补偿标准 ：（1）土地补偿费：）土地补偿费： 为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置补助费：）征用耕地的安置补助费： 每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费；）青苗补偿费和

6、地上附着物补偿费； （4）征地房屋拆迁补偿费。）征地房屋拆迁补偿费。基本原理基本原理+价格构成+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 n 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。n城市房屋拆迁管理条例是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件 。n城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停

7、产、停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。 基本原理基本原理+价格构成+征地估价+商品房+经济适用住房计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 n拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。构筑物和依托在其实体上的权益。n城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评

8、估价格确定。积等因素，以房地产市场评估价格确定。 n拆迁估价的工作方式拆迁估价的工作方式 。基本原理基本原理+价格构成+征地估价计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（四）现行商品房和经济适用住房价格构成（四）现行商品房和经济适用住房价格构成 u商品房商品房= =成本成本+ +利润利润+ +税金税金+ +地段差价地段差价 u经济适用房经济适用房= =成本成本+ +利润利润+ +税金税金 （一）最基本的公式（一）最基本的公式 估算价格估算价格= =重新购建价格重新购建价格 - - 折旧折旧 （二）适用于新开发土地的成本公式（二）适用于新开发土地的成本公式 新开发土地

9、价格新开发土地价格 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 土地开发成本土地开发成本 + +管理费用管理费用 + + 投资利息投资利息 + + 税费税费 + + 开发利润开发利润 基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例 新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。 新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价 = =（取得开发区用地的（取得开发区用地的总费用总费用 + + 土地开发总费用土地开发总费用 + + 总管理费用总管

10、理费用+ + 总投总投资利息资利息 + + 总销售费用总销售费用 + + 总销售税费总销售税费 + + 总开发总开发利润）利润）( (开发区用地总面积开发区用地总面积 可转让土地面可转让土地面积的比率积的比率) ) 用途、区位等因素修正系数用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率可转让土地面积的比率 = = 开发完成后可转让土开发完成后可转让土地总面积地总面积 开发区总面积开发区总面积 100% 100%对于新开发区土地的对于新开发区土地的分宗分宗估价估价 1 1计算开发区全部土地的平均价格。计算开发区全部土地的平均价格。2 2计算开发区可转让土地的平均价格。计算开发区可转让土地的平均价

11、格。3 3计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。年限、容积率等进行适当的增减修正。基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例步骤步骤【解】由题意：设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：V=1.2+2.5+1.2*（1+10%）3-1.2 +2.5*（1+10%）1.5-2.5+ V （5.5%+9.5%）单价=V/（总面积*60%）新建房地价格新建房地价格 = = 土地取得成本土地取

12、得成本 + + 土地开发成本土地开发成本 + + 建筑物建造成本建筑物建造成本 + + 管理费用管理费用 + + 投资利息投资利息 + + 销售费用销售费用 + + 销售税费销售税费 + + 开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格 = = 建筑物建造成本建筑物建造成本 + + 管理费用管理费用 + + 投资利息投资利息+ +销售费用销售费用+ + 销售税费销售税费 + + 开发利润开发利润 （三）适用于新建房地产的基本公式（三）适用于新建房地产的基本公式 新建房地产采用成本法估价时一般不应扣新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素除折旧，但应考虑其

13、工程质量和周围环境等因素给予适当修正。给予适当修正。基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例旧房地价格旧房地价格 = = 土地的重新取得价格土地的重新取得价格 + + 建筑物的建筑物的重新构建价格重新构建价格 - - 建筑物的折旧建筑物的折旧 旧建筑物价格旧建筑物价格 = = 建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格 - - 建筑建筑物的折旧物的折旧 （四）（四）适用于旧房地产的基本公式适用于旧房地产的基本公式 基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例，指在估价时点的建筑及装修材料价格，指在估价时点的建筑及

14、装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。相同的新建筑物的正常价格。，是指在估价时点的建筑及装修材料价，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。相同的新建筑物的正常价格。（一）（一）重置价格和重建价格的基本含义重置价格

15、和重建价格的基本含义 一般重建价格一般重建价格大于重置价格大于重置价格基本原理价格构成计算公式建筑物折旧运用举例重置价格重置价格=直接成本直接成本+间接成本间接成本（二）（二）重置价格的成本构成重置价格的成本构成 （三）（三）重置价格的估算重置价格的估算基本原理价格构成计算公式建筑物折旧运用举例 建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损的现象，建筑物在着时间的推移而发生价值减损的现象，建筑物在使用年限内减少的建筑物价值的货币表现称折旧使用年限内减少的建筑物价值的货币表现称折旧额，房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑额，房地产估价中

16、折旧是指在估价时点待估建筑物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的一种减价修正。一种减价修正。 （一）建筑物折旧的概念和实质会计折旧是原始账会计折旧是原始账面价值的减损面价值的减损估价的折旧是价值估价的折旧是价值的减损修正的减损修正基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例 （一）建筑物折旧的概念和实质折旧的实质（类型）折旧的实质（类型）1.1.物质折旧：物质折旧：是由物理因素引起的折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。 2.2.功能折旧：功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导

17、致在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。 3.3.经济折旧：经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失。 包括包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府政策变化等政策变化等。 基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导

18、致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元） （二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表对经租房产折旧时采用的一些参数的有关规定如下： 基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例房屋结构分类 表4-4序号结构类型定 义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比

19、较齐全2砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、砖坏房

20、、土草房、竹木捆绑房等 （二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例 各种结构房屋的耐用年限（单位：年） 表4-5结构 用途钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等生产用房504040303030受腐蚀的生产用房353030202020非生产用房605050404040简易结构10 各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构和简易结构为构和简易结构为0 0、砖混结构、砖混结构2 2、砖木结构一等、砖木结构一等6 6、砖木结构二等、砖木结构二等4 4

21、、砖木结构三等、砖木结构三等3 3。 （二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据，房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为完好房、基本完好房、一般损坏房、重损坏房完好房、基本完好房、一般损坏房、重损坏房和危险房和危险房等五类。 （二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 基本原理价格构成计算

22、公式重置价格运用举例房屋完损等级的判定依据和成新度房屋完损等级的判定依据和成新度 表表4-64-6房屋完损等级判 断 依 据新旧程度完好房结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的十、九、八成基本完好房结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的七、六成一般损坏房结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部

23、件的五、四成严重损坏房房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的三成以下危险房承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力随时有倒塌可能，不能确保住用安全的1.1.年限法：年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历

24、年工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。剩余寿命应为剩余经济寿命。 基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例 【例例4-64-6】某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积100 m100 m2 2，经过年数，经过年数1010

25、年，单位建筑面积的重置价格年，单位建筑面积的重置价格500500元元m m2 2，经济寿命，经济寿命3030年，残值率年，残值率5 5，试用直线法计算该建筑物的年折，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。旧额、折旧总额，并估计其现值。【解】已知 C = 500100 = 50000（元） R = 5；N = 30年；t = 10年则：年折旧额Di = C( 1 - R ) / N =50000(1-5%)/30 = 1583元 折旧总额D = 1583 10 = 15830元 建筑物现值V = 50000 15830 = 34170元2 2实际观察法：实际观察法：通过估价人

26、员对待估建筑物通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等的结构、装修、设备等完好情况完好情况进行实地观察，进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧总的折旧程度或成新度。程度或成新度。 3 3综合法：年限法与实际观察法的结合综合法：年限法与实际观察法的结合 估价方法从粗到细分为估价方法从粗到细分为综合折旧法、分类折综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法旧加总法和个别折旧加总法。 u宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目；宜先将建筑物区分为可修复项目和不可

27、修复项目；u对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；u对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目；对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目；其次采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额其次采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额u将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。相加，便得到建筑物的折旧总额。实务中实务中基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例 【例例4-74-7】某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为180180万元，经济寿命为万元，经济

28、寿命为5050年，年，有效经过年数为有效经过年数为1010年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为2 2万元；万元；装修的重置价格为装修的重置价格为3030万元，平均寿命为万元，平均寿命为5 5年，已使用年，已使用3 3年；设备年；设备的重置价格为的重置价格为6060万元，平均寿命为万元，平均寿命为1515年，已使用年，已使用1010年。残值率年。残值率假设均为零，试计算其折旧总额。假设均为零，试计算其折旧总额。【解】折旧总额的计算分为以下几个部分： （1）可修复部分的折旧额： 门窗等损坏的折旧额门窗等损坏的折旧额 = 2= 2（万元）（万元） （2）短寿命项目的折旧额

29、： 装修的折旧额装修的折旧额 = 30 = 30 （1/ 5 1/ 5 ）3 = 183 = 18（万元）（万元） 设备的折旧率设备的折旧率 = 60 = 60 （1/ 151/ 15）10 = 4010 = 40（万元）（万元） （3）长寿命项目的折旧额： =(180230 - 60)1/5010 = 17.6（万元）（万元） 该建筑物的折旧总额该建筑物的折旧总额 = 2 + 18 + 40 + 17.6 = 77.6（万元）（万元）真题链接真题链接20052005年年 某幢写字楼，土地面积某幢写字楼，土地面积40004000，总建筑面积为，总建筑面积为90009000，建成于，建成于19901990年年1010月月1 1日，日，土地