商业武汉市万达楚河汉街经营模式分析分解

1、品牌品牌 生意生意 东沙模式东沙模式 万达带来的新冲击万达带来的新冲击 武汉公司武汉公司 20112011年年1010月月 2011年年9月月30日日9：18Am 楚河连通东沙，汉街开业楚河连通东沙，汉街开业 1/共27页 1.1 1.1 9.30 9.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业楚河连通东湖沙湖，汉街开业 ? 细雨濛濛,人流如织。 ?开业日超过1010万人万人，国庆期间客流超200200万（人流量最高日达约万（人流量最高日达约5050万人）万人），长假过后仍保持7-87-8万人万人/ /天天。 ?“道听途说”据公司设计部同事C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科

2、可做不来，这是万达的。 2/共27页 1.2 1.2 1.5 1.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力 ? 十大国际潮牌引领十大国际潮牌引领 ? 集成度超越西单大悦城,国内第一 ? GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武汉首开 ? 香港名店进驻香港名店进驻 ? 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， ? 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；? 121121户知名商家云集户知名商家云集 个性潮流区个性潮流区 入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、城、阿吉

3、豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、黄记煌、GXGGXG、牙买加蓝咖啡、牙买加蓝咖啡、ME&CITYME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、骏德酒业、一茶一坐、LEELEE、汤臣小厨、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、杰之行、泡沫剧、A+ A+ 国际时尚区国际时尚区 品味生活区品味生活区 入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、入驻品牌：入驻品牌：ASAS、摩根、优衣库、欧时力、摩根、优衣库、欧时力、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7PH7、柏

4、斯琴、柏斯琴地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达行、行、KARTELLKARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通3G3G咖啡、咖啡、C&AC&A、ZARAZARA、GAPGAP、PLORYPLORY、H&MH&M、体验馆、体验馆、MORELLATOMORELLATO、SECTORSECTOR、无印良品、无印良品、I DOI DO、ONLYONLY、Jack&JonesJack&Jones、PRICHPRICH、NIKENIKE、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红茶坊、馨赏论道生活馆、四

5、季恋、莎莎、秀玉红茶坊、馨赏LAVAZZA LAVAZZA 家、阿玛施、欧尼迩、果平方家、阿玛施、欧尼迩、果平方 3/共27页 1.3 1.3 运用文化元素，接驳城市规划，打造运用文化元素，接驳城市规划，打造 2121世纪的清明上河图世纪的清明上河图 由执导过由执导过澳门澳门水舞间的弗兰克水舞间的弗兰克德贡等三大顶级艺术德贡等三大顶级艺术大师联手打造的秀场大师联手打造的秀场 屈原屈原/ /昭君昭君/ /药圣药圣/ /知音知音/ /太极太极5 5个名人广场，以个名人广场，以 纪念纪念湖北湖北历史文化名人，提高历史文化名人，提高楚汉文化楚汉文化的影响力的影响力 楚河上的游船带游客阅读楚汉文化楚河上

6、的游船带游客阅读楚汉文化 以楚文化为元素的汉街大戏台以楚文化为元素的汉街大戏台 以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D4D5D6D互动影互动影院及室内过山车院及室内过山车 4/共27页 1.4 1.4 省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观 ? 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞公园-首义广场-汉街参观汉街参观-威斯汀酒店用餐威斯汀酒店用餐） ? 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导干部，最大干部参观团人数达

7、80人 ?开业典礼上 ?省长王国生：省长王国生： “该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福指数、增强武汉核心竞争力 。” ? 市委书记阮成发市委书记阮成发 ： “该工程构造了城市的新中心 ，让楚河汉街走向世界 ，让武汉成为世界旅游目的地 。” ? 万达集团王健林万达集团王健林 ： “汉街是空前的，更是绝后的 。” 5/共27页 解读万达东沙项目解读万达东沙项目 6/共27页 2.1 2.1 规划起点高规划起点高做航母，而不是一个项目做航母，而不是一个项目 ?武汉中央文化区武汉中央文化区 定位为“中国第一中国第一”“”“世界一流世界一流”“”“业内朝拜之地业内朝拜之地”

8、。 ?项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约 340万平方米，号称纯文化投资达 80亿元，总投资 500亿，是万达集团目前 投资额最大投资额最大 、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地世界级文化旅游目的地 。 宣传总规模规模 340340万 摘牌总建面 260260万 文化旅游：20万 商业：24万 酒店：酒店：1616万万 写字楼：写字楼：4545万万 住宅：155万 配套配套：3 3万 其他：7777万（地下部分） 7/共27页 2.2 2.2 联合政府做政绩工程联合政府做政绩工程辛亥百年辛亥百年 / /楚汉文化、沙湖

9、连通楚汉文化、沙湖连通 8/共27页 2.3 2.3 先做名片先做名片迎合政府与客户，改变土地属性迎合政府与客户，改变土地属性 ?开工到开业仅 8 8个月个月 ?通过城市名片，完善城市功能、改造城市形象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会 9/共27页 客户客户 运营运营 土地土地 产品产品 发现东沙模式发现东沙模式 10/共27页 3.1 3.1 土地选择土地选择地段地段+ +规模规模+ +符合城市发展方向符合城市发展方向 ?内环核心内环核心 ?快速通道快速通道 ?地铁出口地铁出口 ?旧改城区旧改城区 ?两湖连通工程两湖连通工程 ?武昌总部商务区武昌总部商务区 汉街汉街2011 2011 1

10、1/共27页 3.2 3.2 产品组合产品组合 15-20% 15-20% 带动带动 80-85% 80-85% 产品组合产品组合 = = 城市名片城市名片+ +万达广场万达广场+ +酒店酒店 + + 金街金街+ +写字楼写字楼+ +住宅住宅 高尚居住区 游艇码头 高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼 宣传项目总建面 340340万 摘牌土地总建面 260260万 持有公建：持有公建： 3939万万 =汉街8 8万+酒店9 9万+酒楼5 5万+剧院2万+万达广场1515万 销售公建：销售公建： 7070万万 =9栋写字楼46万+汉街4万+金街5万+住宅底商13万+写字楼底商 2万 住宅：住宅：1

11、55155万万 市政配套：市政配套： 7676万万 教育2万+电影公园8万及其他66万 万达广场全国旗舰店 汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店 12/共27页 3.3 3.3 产品组合拉动客户量与质产品组合拉动客户量与质 三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性占比占比15-20% 15-20% + + 城市名片城市名片 汉街汉街+ +剧院剧院+ +电影公园电影公园 + +楚河楚河+ +游艇码头游艇码头 世界级文化旅游目的地世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会改造城市形象，带来经济发展机会 + + 万达商用万达商用 万达广场万

12、达广场 + +威斯汀威斯汀+ +君悦君悦+ +皇冠假日皇冠假日 武汉总部商务区武汉总部商务区 提升区域档次和客群提升区域档次和客群 三条产品线充分溢价，提供现金流和利润三条产品线充分溢价，提供现金流和利润占比占比80-85% 80-85% 产品产品 商业 写字楼 面积（万方） 20 45 均价（万元/） 4-5 1.8 周围价格（万元/） 2-2.5 1.2 品牌价值品牌价值 100% 100% 50% 50% 住宅 13/共27页 155 1.7-2 1.3-1.5 20% 20% 3.4 3.4 运营的高速度严考核运营的高速度严考核 1010年年1212月月 1111年年6 6月月 111

13、1年年1010月月 1212年年2 2月月 开发速度开发速度 借助原有标准化工期模块表，注重产品合力借助原有标准化工期模块表，注重产品合力 1010年年8 8月月 1313年年1212月月 4 4个月个月 开工开工 -12.5-12.5亿（保证金）亿（保证金） 1111年年8 8月月 6 6个月个月 街铺上市街铺上市 / /住宅开住宅开工工8 8 个个月月写字楼上市写字楼上市 / / 酒店开工酒店开工 1010个月个月 汉街开业汉街开业 1414个月个月 住宅部分上市住宅部分上市 / /万达广场开万达广场开工工 2424个月个月 写字楼写字楼/ /住宅交付，酒店开业，万达广场开业住宅交付，酒店

14、开业，万达广场开业 14/共27页 3.5 3.5 东沙模式的借力与效果东沙模式的借力与效果 周转与回报周转与回报 依托生意模式，更大力度利用杠杆依托生意模式，更大力度利用杠杆 自有价值：城市名片塑造能力自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入带来效益：两湖连通工程地产集团投入 城市界面城市界面 改变改变 自有价值：商业酒店招商能力自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前带来效益：现金流产品预售条件提前 项目资金项目资金 自平衡自平衡 自有价值：整体规划能力与愿意代建自有价值：整体规划能力与愿意代建 带来效益：低地价且地价延期投入带来效益：低地价且地价

15、延期投入 轻松周转轻松周转 提升回报提升回报 15/共27页 3.5 3.5 东沙模式的借力与效果东沙模式的借力与效果 ? 汉街项目从拿地到开盘仅10个月，两次开盘销售逾12亿元。 内街（临楚河段）内街（临楚河段） 汉街 写字楼 出租率 90% 外街（一期外街（一期J2，J4段）段） 开盘时间 销售价格 套数 面积段 销售额 去化率 2011.6.24 56万/ 58套 100400 6亿 当日售罄 写字楼（一期写字楼（一期K3段）段） 开盘时间 销售价格 套数 面积段 销售额 去化率 2011.8.27 1.6万/ 203套 110-260 超过6亿 当日去化90%以上 租金 主力店、次主力

16、店主力店、次主力店：有9-10个月的免租期，1-3楼平均月租金约80-100元/ 大型餐饮：大型餐饮： 1-3楼平均月租金约为60-80元/ 中小型餐饮：中小型餐饮： 1-2楼平均月租金约为120-200元/ 零售：零售： 1-3楼平均月租金约为200元/ 桥下小店：桥下小店： 仅1层，平均月租金350/（万达对外宣对外宣称称的平均租金） 16/共27页 东沙模式的影响力东沙模式的影响力 17/共27页 4.1 4.1 政府支持，更多优质土地资源政府支持，更多优质土地资源 ? 预计带来4万就业、6亿/年持续税收、满足周边200万居民生活需求 ? 从开工到开业，万达汉街一直都备受省委、市委领导关

17、照。 ? 市、区级干部频繁联系万达高层洽谈合作 18/共27页 4.2 4.2 客户喜欢，商家追捧，口碑赚足客户喜欢，商家追捧，口碑赚足 ?投资者：投资者： 受追捧，认购权炒到 100万/个； ?商家：商家：品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队等； ?消费者：消费者： 逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。 武汉人：武汉人：“我们以后不用总去香港购物淘时尚。我们以后不用总去香港购物淘时尚。” 外地游客：外地游客：“实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。” 商家：商家：“我们来对了。我们来对了。” 19/共27页 4.3 4.3

18、 行业内的引领地位行业内的引领地位 ? 汉街开业后不到半个月，已成为业内认可的新地标。 本地某知名开发商13日出街广告截图 “三分钟抵达楚河汉街三分钟抵达楚河汉街” 20/共27页 4.4 4.4 影响力的支称影响力的支称- -专业能力之规划设计专业能力之规划设计 依托点依托点万达商业规划研究院（北京统筹）万达商业规划研究院（北京统筹） 由200余名多年专业从事商业设计的设计师组成的规划研究院，负责万达集团在全国各地所有商业项目的规划设计以及与酒店公司、文化影视公司的设计对接。 有经验、有学历、有视野、有统筹、有标准有经验、有学历、有视野、有统筹、有标准。 21/共27页 4.4 4.4 影响力的支称影响力的支称- -专业能力之商业营运专业能力之商业营运 1.51