城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

1、管理规范示范文本 | Excellent Model Text 资料编码：CYKJ-FW-194编号：_城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法审核：_时间：_单位：_城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法用户指南：该管理规范资料适用于管理中，为使规则公开化，让所有人保持集体的协调，维护集体的利益，从而充分发挥团体的力量，实现管理有法可依，内部运行有规则保障。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(20xx)有关的物业管理文本，城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(20xx)第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共

2、和国价格法和物业管理条例，制定本办法。.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(20xx)第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，制定本办法。第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国

3、物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合

4、同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十条建设单

5、位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理

6、企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十三条物业服务收费采取酬金

7、制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务

8、费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应

9、收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条本办法自20x

10、x年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(计价费266号)同时废止。- end -篇2：项目物业服务收费常见问题解答项目物业服务收费常见问题解答1.什么是物业服务费，通常包括哪些收费项目?答：物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。2.物业公共服务费具体收费标准如何确定?答：物业公共服务费是指物业服务企业按照合同约定提供具有公共性的物业基本

11、服务，向业主或物业使用人收取的费用。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，具体收费标准由建设单位在政府指导价规定范围内，通过招投标等方式与选聘的物业服务企业合同约定;业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定。各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定。3.何谓物业公共服务“菜单式”收费标准?答：近日，苏州市物价局、苏州市住建局制定公布了普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准(简称标准

12、)。标准将物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个等级，等级越高服务越周到细致，收费标准也就相应越高。并按照小区收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，同等级的服务项目，小区面积越大，平均单位收费标准越低。物业公共服务费等于各项服务收费之和。业主选择物业服务时，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，如同“点菜”，丰俭由人，任意搭配，因此，分类分项分级的物业公共服务收费标准也被形象化称为“菜单式”收费标准。4.“菜单式”收费标准如何使用，能否举例说明?答：

13、在前期物业招投标或业主大会成立后选聘物业服务企业时，建设单位或业主大会、业主委员会可以结合小区的特点和实际情况，自主选择服务项目、服务等级进行组合，最终确定本小区的物业公共服务费标准。例如，某普通住宅小区计费面积120xx0 m2，综合服务选择五级标准，政府指导价为0.45元/m2/月;共用部位和共用设施设备维护选择三级标准，政府指导价为0.33元/m2/月;公共秩序维护选择四级标准，政府指导价为0.68元/m2/月;保洁服务选择四级标准，政府指导价为0.52元/m2/月;绿化养护服务选择五级标准，政府指导价为0.06元/m2/月;物业公共服务收费的政府指导价为上述5项收费之和，即2.04元/

14、m2/月。则该住宅小区前期物业公共服务费收费标准应当在不高于2.04元/m2/月的范围内通过招投标等形式确定，招投标价格不得擅自超出政府指导价规定。同时，政府指导价也可以作为业主大会成立后服务双方协商定价的参考，当然这时收费标准不再具有强制约束力。5.为什么要出台“菜单式”收费标准?标准的出台会不会引起现有住宅小区物业收费涨价?答：长期以来，在物业服务过程中，业主常常感到“服务不到位”、“收费不合理”，而物业服务企业也抱怨“收费难”，双方没有一个相对公正、具体可行的评价标准，由此积累的矛盾和引发的纠纷日益增多，对行业健康发展产生了消极影响。此次出台的物业公共服务“菜单式”收费标准，通过“细化服

15、务内容、量化服务标准、规范化服务收费”，使服务内容、服务标准与收费标准对应起来，为物业服务双方提供统一规范的衡量尺度，较大程度地保障业主的费用支出与享受服务、物业企业的服务成本与收入水平相适应，从而促进物业服务质价相符和明明白白消费，有利于物业服务行业健康稳定发展。对于现有的住宅小区，在标准实施之前已经依法通过协议、合同等形式约定物业公共服务费标准的，继续按原约定执行;需要调整收费标准的，应当严格按照规定，经业主大会、业主大会授权的业主委员会或者“双过半”的业主同意后方可实施。因此，这次出台的政府指导价标准，落实到具体住宅小区的物业公共服务收费标准仍由业主“说了算”，所以不会引起现有住宅小区物

16、业收费标准的普遍上涨。6.住宅小区入住以后，如果物业公共服务费标准需要调整，应当履行什么程序?答：住宅小区入住以后，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会尚未成立，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上(简称“双过半”)的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。业主大会成立之后，普通住宅物业公共服务费标准根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定

17、，与物业服务企业合同约定实施调整。7.在计算物业公共服务费时，计费面积以什么为准?答：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积(车库除外)为计费面积;尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计费。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。8.业主应当从何时起开始交纳物业服务费用?答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。9.房屋交由他人使用的，物业服务费用由谁承担?答：物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。10.房屋空置期间物

18、业公共服务费有何优惠措施?答：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。11.住宅小区汽车停放收费项目和对应服务内容有哪些?答：住宅小区汽车停放收费通常包括收取汽车停放费和车位租金。其中，汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构接受业主委托，对公共、共用的车位、车库及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取

19、的费用，包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。车位租金是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。12.住宅小区汽车停放收费标准如何确定?需要调整的应当履行什么程序?答：汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整收费标准的，应当根据

20、业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。车位租金由车位所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。13.新公布的住宅小区汽车停放收费政府指导价标准是如何规定的?答：露天车位汽车停放费和车位租金为125元/车位·月，室内车位(库)汽车停放费为50元/车位·月，车位租金为200元/车位·月，机械车位汽车停放费为100元/车位·月，车位租金为150元/车位·月，访客等临时停车收费为5元/

21、次，人防车位按照同一车辆停放区域内的停放收费标准执行，省另有规定的从其规定。上述标准为基准价，具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车实行计次收费，连续停车不超过12小时为1次，超过12小时的重新计收。对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业

22、服务企业不得收取任何费用。14.住宅小区汽车停放收费政府指导价新标准出台以后，现有住宅小区汽车停放收费是否调整?答：此次住宅小区汽车停放收费政府指导价调整主要是针对住宅小区地面车位拥挤而地下车位闲置这个带有普遍性的问题，通过政策引导逐步缩小地面与地下停车收费差距，缓解车位供需结构性矛盾，促进停车资源有效利用。但就具体小区而言，是否需要调整收费应根据小区具体情况而定，不搞一刀切，尽可能使价格政策发挥应有作用，避免无谓增加居民经济负担。为此，文件明确规定，新的政府指导价标准出台后，现有住宅小区停车收费标准继续按原合同约定执行，约定期满后按新定指导价重新商定。其中，汽车停放费标准需要调整的，应当根据

23、业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行;车位租金需要调整的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。15.需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当如何办理?所得收益如何使用?答：占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服

24、务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。16.住宅小区实行不固定车位、先到先停管理方式的，应当如何收费?答：为提高车位使用效率，鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当执行政府指导价的规定。17.公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取?答：物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用，由物业服务企业收取并集中支付给供水、供电等企业，称为代收代交费用。代收代交费用由物业服

25、务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。18.物业交付使用后新增共用设施设备的，费用如何处理?答：物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。19.房屋或车位交付使用时发放的出入证(卡)是否需要另行付费?答：新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用

26、和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)。业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，物业服务企业可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。20.对临时来访人员实行持证管理的，如何收费?答：物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取证(卡)制作工本费。21.共有部分、共用设施收益如何分配?答：利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权

27、的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。22.业主对物业服务质量不满意时，应该如何维护自身权益?答：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。23.物业服务收费明码标价和财务公开的内容有哪些?答：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示

28、企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督，每次公示时间不少于15天。实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制计费方式的，物业服务

29、企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。24.业主不按照约定履行交费义务怎么办?答：业主应当按照物业服务合同约定，履行按时交纳物业服务费的义务。若业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。25.物业服务企业可否向业主收取装修押金?答：物业服务企业不得以任何名义、任何方式向业主、物业使用人收取装修押金或保证金等费用。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服

30、务需要收费的，可根据实际成本向价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准后方可收费。篇3：苏州市物业服务收费管理实施细则(20xx)苏州市物业服务收费管理实施细则第一章 总则第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、中华人民共和国物权法、江苏省物业管理条例、苏州市住宅区物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。第三条 本细则所称物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套

31、的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。第四条尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的具体实施办法和有关政策规定，指导全

32、市物业服务收费的管理工作。各县级市(含吴江区，下同)、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的政策落实和监督管理工作。第二章 物业公共服务收费管理第六条 本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。第七条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业公共服务等级标准或分类分项分级标准，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。市价格主管

33、部门会同市物业管理行政主管部门负责制定苏州市区的物业公共服务费基准价与浮动幅度，各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定本地区的物业公共服务费基准价与浮动幅度。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务等级标准或分类分项分级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。第八条新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当在政府指导价范围内，依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。前期物业服务委托合同由物业服务企业在签订之日起10个工作日内报物业项目所在地的县级市、

34、区价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当将备案的前期物业服务委托合同通过政府网站等形式公示。前期物业公共服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高标准。少数物业项目因提供政府指导价未涵盖的服务内容和服务标准，确需超出政府指导价最高标准的，可在发布招标公告前20个工作日向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门提出单独核定收费标准的申请。经核定的收费标准，同时作为该项目前期物业招投标的最高收费标准。新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务

35、费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。第九条新建普通住宅物业交付使用之后，物业公共服务收费标准按照合同约定执行。业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调

36、整并约定执行。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定执行。第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。保障性住房的物业公共服务收费，按照所在地政府有关规定执行。第十一条物业公共服务费可以

37、采取包干制或酬金制等计费方式。具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定;业主大会成立前，由建设单位、物业服务企业、业主在前期物业服务委托合同、前期物业服务协议中约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十二条物业公共服务费一般由下列因素构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保

38、养费用;(3)清洁卫生费用;(4)绿化养护费用;(5)秩序维护费用;(6)物业服务企业办公费用;(7)物业服务企业的固定资产折旧;(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)管理费分摊(酬金制不含此项);(10)经业主大会同意的其他费用;(11)法定税费以及合理利润(或酬金)。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。第十三条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。物业管理区域内共用设施

39、设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。第十四条 物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服

40、务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。第十六条新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。第十七条物业服务企业可以根据合同约定预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过12个月。第三章 汽车停放收费管理第十八条 汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理

41、所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成：(1)管理服务人员费用;(2)车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;(3)清洁卫生费用;(4)秩序维护费用;(5)法定税费等。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。市价格主管部

42、门会同市物业管理行政主管部门负责制定苏州市区的基准价与浮动幅度，各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定本地区的基准价与浮动幅度。第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约

43、定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区内的汽车停放费和车位租金具体收费标准应当符合政府指导价的规定。为提高车位使用效率，鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当符合政府指导价的规定。第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金的具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省有关

44、规定执行。第二十四条 在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。第二十五条 物业管理区域内的非机动车停放服务收费按照当地政

45、府价格主管部门的有关规定执行。第四章 其他服务收费管理第二十六条 本细则所称特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务标准协商确定。第二十七条 本细则所称代办服务费，是指物业服务企业接受委托，提供代办服务，向委托人收取的费用。代办服务费收费标准由委托双方根据服务内容、服务标准协商确定。第二十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接受

46、供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。第二十九条代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。已经计入物业服务费成本的，不得重复计收。代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。物业服务企业可以按照规定向业主预收一定

47、数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。第三十条 新建房屋交付使用时，配套的共用设施设备一般不得在房价外加收价款，必不可少的附随商品也不得另行收费。物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业

48、服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)。物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。第三十一条利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。第

49、五章 行为规范第三十二条物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。第三十四条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服