商业商家选址专题研究

1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号商业（商家选址）专题研究绝对保密外部报告精选之 商业专题研究商业专题研究（商家选址）（商家选址）主力百货类选址要求主力百货类选址要求主力超市类选址要求主力超市类选址要求餐饮类商家选址要求餐饮类商家选址要求酒店类商家选址要求酒店类商家选址要求电器类商家选址要求电器类商家选址要求休闲娱乐类选址要求休闲娱乐类选址要求主力百货篇技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区经营楼层选择14层（亦可酌情考虑）需求面积

2、（）1500020000单层面积（）5000左右层高要求（）首层层高5.5m,二层以上层高4.5m楼板承重（kg/）350kg/给排水供水100DN供配电2500KVA中央空调200220Kcal / 店内垂直交通提供自动人行扶梯23部/层、货梯2部卸货区（）200主力百货选址要求主力百货选址要求：（共性要求）：（共性要求）技术指标技术指标具体要求具体要求柱间距8 x 8 m燃气管道提供配口排污20DN店前走道开阔、临街或临广场停车场位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围2050元/月左右 （一线城市如深圳）交付租金形式扣点或纯租金租赁年限1020年免租期不同区域有不

3、同标准，一般一年左右发展商品牌影响力非常重要主力百货选址要求主力百货选址要求：（共性要求）：（共性要求）商家示例：商家示例：主力超市篇技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区经营楼层选择14层（亦可酌情考虑）需求面积（）1000020000单层面积（）5000左右层高要求（）首层层高5.5m,二层以上层高4.5m楼板承重（kg/）500kg/ 一般800kg/为宜给排水符合国家标准供配电2500KVA中央空调200220Kcal / 店内垂直交通提供自动人行扶梯、货梯2部卸货区（）300主力超市选址要求主力超市选址要求：（共性要求）：（共性要求）技术指标技术指

4、标具体要求具体要求柱间距8 x 8 m燃气管道需要排污提供独立的排屋管道、排烟管道、化粪池及隔油池店前走道开阔停车场位置、数量具体情况而定物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围30元/月左右 （一线城市如深圳）交付租金形式一般是纯租金租赁年限1020年免租期半年以上，一年左右发展商品牌影响力相当重要主力超市选址要求主力超市选址要求：（共性要求）：（共性要求）商家示例：商家示例：商圈要求：商圈要求：1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、

5、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场； 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。物业要求：物业要求：1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，净高在4.5米以上； 3、楼板承重在800千克/平方米以上； 4、柱距要求9米以上； 5、正门至少提供2个主出入口； 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。 停车场地要求停车场地要求 ： 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。 个案解析个案解析商圈要求商圈要

6、求 ： 1、城市交通十字路口处物业。 2、位置要求：交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)； 人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道。物业要求物业要求 ： 1、建筑占地面积15000平方米以上； 2、最多不超过两层；总建筑面积2-4万/平方米；建筑物长宽比例：10 7 或10 6. 停车场地要求停车场地要求 ：至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上。 合作要求：合作要求：1.转租租户由家乐福负责管理；2.租赁合同一般是20 年-30 年。个案解析个案解析商圈要求：商圈要求：二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6 条以上公交

7、线，店面日均人流量6万以上。 三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条 以上公交线，店面日均人流量4万以上 物业条件物业条件 ： 层高：5米。 柱距：8米8米。 楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。 总建筑面积：12000平方米。 单层建筑面积：12000平方米 ; 多层建筑面积：6000平方米/层。 地面停车场面积：2000平方米 ; 地下停车场面积：8000平方米。 库房面积：2000平方米。 办公区面积：600平方米。 卸货区面积：300平方米。 卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。 卸货通道(消防通道)宽幅：3米。 能

8、源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可 满足经营需要。 合作方式：合作方式： 租赁，期限20年。个案解析个案解析首选物业：首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用：物业使用： 租赁，合作 需求面积：需求面积： 2000平米; 合同期限：合同期限： 5-10年 世纪联华世纪联华(CENTURYmart)的选址标准：的选址标准：1)应接近公司现有业务区域；2)虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区；3)人口规模应在300万以上；4)城市间交通便利，有高速公路相联系；5)城市分布呈面状，尽量避免线状分布；6)

9、城市间相互距离不超过三个小时车程；7)在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心。 开店方式：开店方式：直营、加盟个案解析个案解析首选物业：首选物业：商业综合体，购物中心，商业街 物业使用：物业使用：租赁，合作 需求面积：需求面积：2000-9500平米； 合同期限：合同期限：10-20年对物业的要求对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米

10、；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场；8、店铺面积应在2000平米以上；对停车场的要求对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。个案解析个案解析个案解析个案解析首选物业：首选物业： 商业综合体，商业街 物业使用：物业使用： 租赁，合作 需求面积：需求面积： 8000-1.5万平米; 合同期限：合同期限： 1

11、0-20年 选址标准：选址标准： (1)面积在8000平方以上；(2)以半径1.2公里的商圈，人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域；(3)城市间交通便利，有高速公路相联系；(4)城市分布呈面状，尽量避免线状分布。 开店方式：开店方式： 直营 餐饮类商家篇 技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域成熟繁华商圈、大型商场附近经营楼层选择以首层为主，25层均可需求面积（）5005000单层面积（）500左右层高要求（）层高3m以上楼板承重（kg/）350kg/给排水接驳到位供配电国家标准（一般来说，1000不少于300千瓦）中央空调商洽店内垂直交通要

12、求有卸货区（）60100特色类餐饮选址要求特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩）（例如：民间瓦缸、漓江又一轩）技术指标技术指标具体要求具体要求柱间距灵活燃气管道必须有排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道要求较高，最好无绿化停车场位置、数量店前，尽可能多物业交付装修标准国家标准租金承受范围视位置而定交付租金形式现付或转账租赁年限810年免租期面谈，一般为装修期特色类餐饮选址要求特色类餐饮选址要求：特色类餐饮选址要求特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩、湘菜馆）（例如：民间瓦缸、漓江又一轩、湘菜馆）商家示例：商家示例：技术指标技术指标具体要求具体要求选址区

13、域一线城市经营楼层选择13层需求面积（）3000单层面积（）1000层高要求（）3m以上楼板承重（kg/）350kg/给排水接驳到位供配电150KW中央空调国家标准店内垂直交通需要卸货区（）没要求概念餐饮商家选址要求概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）（例：王子厨房、毛家饭店）技术指标技术指标具体要求具体要求柱间距（m）视具体位置，要求不大燃气管道需要排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道越宽越好停车场位置、数量3000的面积需要80100个车位物业交付装修标准毛坯租金承受范围不超过100元/交付租金形式转账租赁年限10年免租期面谈，一般半年概念餐饮商家选址要求概念

14、餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）（例：王子厨房、毛家饭店）商家示例：商家示例：金汉斯：现酿啤酒和营养烤 品主题餐厅面积需求：10005000拓展区域：全国技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域城市核心商圈、城市主干道、次级商圈等区域经营楼层选择一、二层需求面积（）2002000单层面积（）至少200层高要求（）3.5m弱电要求无特殊要求给排水需要供配电150KW中央空调需要店内垂直交通最好有中西快餐商家选址共性要求中西快餐商家选址共性要求：（：（肯德基、麦当劳、永和大王肯德基、麦当劳、永和大王）技术指标技术指标具体要求具体要求燃气管道需要排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等

15、设施店前走道走道通畅，店内可视性强停车场位置、数量不太要求物业交付装修标准简单要求租金承受范围一般100元/月以内或保底扣点（部分区域商洽）交付租金形式现付或转账租赁年限515年免租期面谈，一般为装修期中西快餐商家选址共性要求中西快餐商家选址共性要求：（：（肯德基、麦当劳、必胜客肯德基、麦当劳、必胜客）商家示例：商家示例：技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽，临街、场地开阔、进出方便物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗需求面积（）400层高 柱距层高不小于3.5M ；柱距6M以上楼板承重（kg/） 部分区域500公斤/；大部分区域为350公斤/供电供水提供或

16、有位置建设给排水/排油/排污/道 配电负荷：250千伏安硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置；停车位提供临时卸货车位其他门脸上方提供招牌安装位置；直营或加盟；租期10年以上个案解析：麦当劳个案解析：麦当劳技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域同麦当劳（跟进策略）物业形态尽量方正或整齐、临街有大窗需求面积（）350 门面12M单层面积（）至少200层高 柱距净高不低于3M楼板承重（kg/）厨房区楼板负荷为450公斤/；餐厅区为250公斤/供电供水200KW的用电量；25吨水/天；提供或有位置建设给排水/排油/排污/道硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置；提供两条电话线路停车位提供临时卸货车位其

17、他门脸上方提供招牌安装位置；直营或加盟；租期10年以上个案解析：个案解析：KFC技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域大城市及潜力发展较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈需求面积（）单层450480；双层500600楼板承重大于450公斤/供电供水供水需2分管、排水需要4分管。水压2.53.5公斤，保证每天20吨；配电：250千瓦通风通暖留有排烟出口，可放通风机；有放置外机的地方排污环保排屋需要4分管，并有34立方米的隔污池，满足正常的环保条件合作方式直营个案解析：必胜客个案解析：必胜客技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域核心商圈、次级商圈经营楼层选择12层需求面积

18、（）200400单层面积（）200层高要求（）3.5 （净高）楼板承重（kg/）350（厨房400）给排水符合国家标准 供配电100KW中央空调需要租赁年限通常为5年 中式快餐商家选址共性要求中式快餐商家选址共性要求：（：（真功夫、蒸功夫真功夫、蒸功夫 、外婆家、永和大王、外婆家、永和大王 等等）商家示例：商家示例：技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域商业中心区或美食街经营楼层选择15层需求面积（）20005000单层面积（）1000层高要求（）4M楼板承重（kh/）350kg/给排水接驳到位供配电满足工业用电标准中央空调需要店内垂直交通升降梯两部、观光梯一部商务海鲜酒楼商家选址要求商务海

19、鲜酒楼商家选址要求：技术指标技术指标具体要求具体要求燃气管道配备管道煤气排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道宽阔停车场位置、数量100个停车位以上，要有地面停车位物业交付装修标准看具体情况而定租金承受范围不超过80元/（一线城市：深圳）交付租金形式转账租赁年限1015年免租期根据项目市场的成熟程度来定商务海鲜酒楼商家选址要求商务海鲜酒楼商家选址要求：商家示例：商家示例：海港海港 海鲜酒楼海鲜酒楼技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域城市核心商圈、商务办公区域经营楼层选择13层需求面积（）300以上层高要求（）净高4.5M楼板承重（kg/）350kg/给排水接驳到位供配电符合

20、国家工业用电标准中央空调200220cal / ，预留空调机位店内垂直交通提供自动二氧化碳梯26个，消防安全通道12个配送区部分商家需要，60左右亚洲美食商家选址要求亚洲美食商家选址要求：技术指标技术指标具体要求具体要求柱间距（m）8*10燃气管道需要排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道宽阔停车场位置、数量20150个停车位，需要部分地面停车位物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围不超过80元/（部分区域需洽谈）交付租金形式转账租赁年限15年免租期312个月亚洲美食商家选址要求亚洲美食商家选址要求：日本料理日本料理商家示例：商家示例：技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域核

21、心商圈、次级商圈经营楼层选择12层需求面积（）1801500单层面积（）180以上楼层沉重（kg/）350（厨房400）层高要求（）3.5M弱电要求无特殊要求给排水需要供配电100KW以上中央空调需要咖啡西餐商家选址要求咖啡西餐商家选址要求：技术指标技术指标具体要求具体要求燃气管道需要排污要求有烟气道、排污化油池、垃圾中转站店前走道宽阔停车场位置、数量不少于20个物业交付装修标准毛坯租金承受范围洽谈交付租金形式主要不纯租金，也有保底租金加扣点形式租赁年限6年以上免租期面谈，3个月以上咖啡西餐商家选址要求咖啡西餐商家选址要求：星巴克咖啡商家示例：商家示例： 酒店类商家篇要求：要求： 四星级饭店需

22、要有中央空调（别墅式度假饭店除外）；有背景音乐系统；18小时提供外币兑换服务；至少有40间(套)可供出租的客房；70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电话副机、吹风机；客房内设微型酒吧；餐厅餐具按中西餐习惯成套配置、无破损；3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；代购交通、影剧、参观等票务；提供市内观光服务；能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。四星级酒店四星级酒店一、酒店总体设计要求一、酒店总体设计要求 u建议四星级酒店设置在主干道上作为酒店主要出入口。 u 酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。 u总统套房应设置在

23、噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。 u建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护; u施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。 u满足环保、节能要求。设计标准以国家最新节能标准设计。 u充分采用节能材料，降低使用能耗。 u尽量使用本土材料，有效控制成本。 四星级酒店四星级酒店二、酒店与商业、写字楼关系要求二、酒店与商业、写字楼关系要求 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性; 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要; 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对 商业 的干扰，建议主出入口设置于主干

24、道上。 四星级酒店四星级酒店三、酒店建筑首层三、酒店建筑首层 u 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅 舒适 u大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应 u大堂建议挑空处理 u有与酒店规模、相适应的总服务台;并在入口、服务梯附近设置行李房; u在非经营区设客人休息场所 u门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提 供 特殊服务 u大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客 人的隐私 u设置宴会展示。 四星级酒店四星级酒店四、客房及标准层四、客房及标准层 u客房面积 34-37平方米

25、 u标准层平面设计尽量规整简洁。 u客房区走廊净高不低于2.4米。 五、酒店配套功能五、酒店配套功能 u酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、 超市、多功能厅、医务室、后勤用房等。 u停车场100个停车位以上 四星级酒店四星级酒店设备设备u电梯配置要达到或接近舒适型标准，每70间客房配备一部客用电梯、及两部独立员工电梯 u提供24小时热水; u电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜; u设公用电话 u自备发电系统 电梯厅及电梯、扶梯电梯厅及电梯、扶梯u在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。 u拥有300多个房间和(或)17层以上的酒店需要单

26、独研究以确定的电梯、能力和速 度要求。 u客梯必须达到最高3米的要求，开门尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），货梯开门尺寸 1.8米（W）*2.5米（H） 四星级酒店四星级酒店经济型酒店选址要求经济型酒店选址要求：如家快捷酒店：如家快捷酒店技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心。(六大中心区域) 最好是“金角银边”(十字路口)开放城市全国省会城市、直辖市等经济比较发达的城市(GDP在800亿以上的地级城市及全国经济10强县市)，有充足的商务客源。需求面积建筑物的建筑面积在3000-6000以内，出房数量约在

27、80130间； 供水配电水-用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电-用电不低于400KVA 其他周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；具有良好的可见性，有一定的广告位。交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线。 合作租赁1520年经济型酒店选址要求经济型酒店选址要求：汉庭快捷酒店：汉庭快捷酒店技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域靠近大型商业中心、商务中心、展览中心、游乐中心、交通中心、交易中心，有充足的客源支持； 开放城市省会城市、直辖市及全国主要经济发达的城市； 华东、华北地区经济发达的二、三线商

28、旅城市；汉庭尚未布点的经济发达商旅城市。需求面积建筑面积25006000平米；汉庭全季酒店、汉庭快捷8012间，汉庭客栈150200间；供水配电用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100；用电不低于3KVA/间；其他具有良好的可视性及广告效果； 周边进出通畅并有一定的停车位。有煤气管道接入或可以接入。合作租赁1020年 ；直营、加盟 家电类商家篇技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域商业核心区、大卖场附近、大型社区经营楼层选择一般是13层，最好是首层需求面积（）4000单层面积（）2000左右层高要求（）3.5M楼板承重（kg/）500 kg/给排水国家标准供配电国家标准中央

29、空调需要店内垂直交通提供自动人行扶梯2部 / 步梯2部以上、货梯1部电器商家选址要求电器商家选址要求：技术指标技术指标具体要求具体要求柱间距（m）8*10 M店前走道开阔，足够的广告位置停车场位置、数量根据实际情况而定物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围以实际情况而定交付租金形式纯租金租赁年限810年免租期半年或一年以上发展商品牌影响力相当重要电器商家选址要求电器商家选址要求：商家示例：商家示例： 休闲娱乐篇技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域大型商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持一定距离经营楼层选择一般是13层，最好是首层需求面积（）30004000通常两层广告位要求315M的门头广告位层高要求（）2.8M楼板承重（kg/）350kg/供配电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；停车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5一个车位计算，停车场地应该在900以上装修要求做墙体隔音及内部小面积分隔改造合作方式租期5年以上； 租金23元/天*KTV选址要求选址要求：商家示例：商家示例：技术指标技术指标具体要求具体要求选址区域二三级城区中主要商圈，3公里内不少于20万人城市商圈；有独立的垂直交通经营楼层选择项目顶层不高于6层需求面积（）1500物业形状影厅内中空层高要求（） 柱距净高不