房地产营改增热点难点问题

1、房地产营改增热点难点问题1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购 买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产， 是竣工时间还是实际投入使用时 间？答：（1）“取得的不动产”中的取得方式包括租入。（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产， 暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取 得时间。（3）纳税人自建不动产，取得时间应为建筑工程施工许 可证注明的合同开工日期； 建筑工程施工许可证未注明合 同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证的，应为建筑工 程承包合同注明的开工日期。2般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动

2、产，其 自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动 产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不 动产。（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服 务。(3) 企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。3. 房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学 校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无 偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额， 也不要做进项 税额

3、转出。4. 政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公 司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税 款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现 时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。5. 房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理 了产权登记，企业直接出售或出租后再出售， 如何判断其销售的 是一手房、还是二手房？是执行 纳税人转让不动产增值税征收 管理暂行办法，还是执行房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用纳税人

4、转让不动产增值税征收管理暂行办法；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用房地产开发企业销售自行开发的房地产 项目增值税征收管理暂行办法。6. 开发单位代街道发放拆迁补偿款， 款由政府通过街道转账 给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道（政府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票，不作 收入？答：开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通 发票，开票时应在备注里注明拆迁补偿款（不征税）。7. 房地产开发企业按照营业税改征增值税试点有关事项 的规定（财税201636号）规定，可从销售额中扣除的向 政府部门支付的

5、土地价款包括哪些？答：根据财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府 部门支付的征地和拆迁补偿费用、 土地前期开发费用和土地出让 收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。 纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。8. 房地产开发企业以总公司名义拿地，总公司先行支付土地 价款（取得

6、的财政收据抬头为总公司），后又成立分公司（子公 司），以分公司（子公司）名义开发房地产项目，分公司（子公 司）按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售额中抵减上述土地价款？答：根据财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体） 受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房 地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更 协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）

7、政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下， 签署变更协议或 补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。9. 房地产企业销售自行开发的毛坯房同时赠送家电业务， 是 否需要视同销售？房地产企业销售自行开发的精装房 （装修标准 里包含家电、家具等），是否需要视同销售？答：房地产企业销售毛坯房或精装房 （装修标准里包含家电、 家具等），不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税，对销 售收入全额按销售不动产征收增值税。10. 买房送物业费，需要做视同销售处理吗？答：不需要。11. 房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案或 未备案从而缴纳增值税或免

8、缴增值税吗？答：未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴纳增值 税，因为应税行为没有发生。12. 土地出让金返还（指政府不指定用途）需要冲减土地成 本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？答：如不是降低地价的返还款， 则房地产企业还可以原来支 付的土地价款扣减房地产销售额。13. 房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？答：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行 为。对以买卖方式转让的不动产，应对照商品房买卖合同上 约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交 房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务 发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，

9、以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不 动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生 时间。对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房 地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时 间。14. 房地产开发企业预收款的范围如何确定？答：房地产开发企业的预收款， 为不动产交付业主之前所收 到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。15代收的办证等费用是否属于价外费用？答：房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时，代收 转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项，不属于价外费用的范围。16. 房地产开发企业出租

10、不动产，城市综合体、商业地产的 运营公司出租商铺，工业企业、政府产业园区出租厂房、企业孵 化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的， 是否要按照视同 销售缴纳增值税？答：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期不属于视同销售情形。17. 国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第18号）中“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售面积” 是指计入容积率的建筑面积， 是否包括 无法办理产权证的地下车位建筑面积？答：不包括。18. 企业转让建设用地指标收入是否要缴纳增值税?答：按“销售无形资产-其他权益性无形

11、资产”缴纳增值税。19“房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收 款时按3%预征率预缴增值税”，何时清缴？预售过程中与其他 项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴后是按月 清算，还是达到销售时点后统一清算， 是否月度时仅预缴即可？答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%勺预征率预缴增值税。其中，一般纳税人应在 取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定 的纳税期限向主管国税机关预缴税款。按照营业税改征增值税试点实施办法的规定，纳税人采 取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为

12、收到预 收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得 索取销售款项凭据的当天。纳税人销售不动产，应按照营业税 改征增值税试点实施办法规定的纳税义务发生时间，计算应纳 税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完 的预缴税款可以结转下期继续抵减。20. 房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是不是用当 期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再 计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？答：允许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积计算 确定，而是根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）第五

13、条规定，按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积 一房地产项目可供销售建筑面积） X支付的土地价款当期销售房 地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应 的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积， 是指房地产项目可以出售的 总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公 共设施的建筑面积。21. 房地产开发企业从销售额中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，但在实际中，一 般缴纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据，缴纳其他土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。所以是否从销售额中扣 除的土地价款必须取得省级以上

14、（含省级）财政部门监制的财政 票据？答：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府 委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。上述财政票据包括财政 部监制的安徽省政府非税收入一般缴款书（收据）。22. 国家税务总局公告2016年第18号第五条中土地价款扣 除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还是预售证面积？答：土地价款扣除使用的建筑面积是指当期销售房地产项目 建筑面积，即当期纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。23. 同一法人多个项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金

15、 是否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产 项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 因此，一个项目的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。24. 房地产开发企业一个项目开发的房产全部销售后，如有 进项留抵税额，如何处理？答：房地产开发企业的进项留抵税额，可以结转下期继续抵扣，但按现行税收政策规定不能退税。25. 关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，转让几 十年使用权。该转让行为土地增值税一般被视同

16、转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税？答：根据销售服务、无形资产、不动产注释，销售不动 产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用 权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。26. 房地产开发企业在2016年4月30日前取得的土地分成若干期开发，有的在2016年4月30日前取得建筑工程施工许 可证，有的在2016年5月1日以后取得建筑工程施工许可 证，该地块上开发的所有房地产是作为一个整体开发项目，根 据其取得的第一个 建筑工程施工许可证 时间判定是否属于

17、房 地产老项目？还是将每期作为一个独立的房地产项目，根据每期取得的建筑工程施工许可证 的时间或合同约定开工时间判定 是否属于房地产老项目？答：房地产开发企业对2016年4月30日前取得的土地采取 分期开发的，且第一个建筑工程施工许可证的开工时间在 2016年4月30日之前的，企业可以将该土地上各期开发的房地 产作为一个整体开发项目，选择适用房地产老项目增值税简易计 税政策；也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目，根据每期取得的建筑工程施工许可证的时间或合同约定开工时间， 选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。27. 房地产开发企业自己建设、自己运营的酒店、商铺、停 车场、电影院等不动产，其

18、进项税额是否需要分期抵扣？答：根据不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税 务总局公告2016年第15号）的规定，房地产开发企业自行开发 的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时 建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。因此房地产开发企业的上述不动产，不需要实行分期抵扣。28. 房地产老项目转租是否适用简易征收？答：根据营业税改征增值税试点有关事项的规定 的规定， 一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适 用简易计税方法，按5%勺征收率计算应纳税额。29 不动产进项税额分期抵扣暂行办法的第二条“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产

19、，以及在施工现场修建的临时建筑物、 构筑物，其进项税额不适用上述分 2年抵扣的规定。”请问：这里所指“在施工现场修建的临时建 筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”是指房产企业不需要分期抵扣， 还是进行该项目施工的施工企业不 需要分期抵扣？ 一些企业的办公楼 2016年4月30日前已在建， 2016年5月1日后完工，是否全部采购的料工费可以分两年分 别按60% 40%氐扣进项，还是只有 5月1号之后的可以按此方 法抵扣进项？答：不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告2016年第15号）中施工现场修建的临时建筑物、构筑物的进项税额不适用分期抵扣规定，是指修建临时建筑物或

20、构筑物的 纳税人应将上述临建设施的进项税额一次性从销项税额中扣除。根据不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告2016年第15号）第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有 关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%第二 年抵扣比例为40%因此，对于2016年4月30日前已在建的办 公楼，只有5月1日之后取得的进项税额才可适用不动产分期抵 扣规定。30. 房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项 目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计 税？答：根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值 税征收管

21、理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）的 规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老 项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房 地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。31. 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，5月1日前已销售一部分，并缴纳营业税，5月1日后取得的销售收入，选择简易计税方法计税的， 是否可以扣除对 应的土地价款？答：房地产开发企业中的一般纳税人， 销售自行开发的房地 产老项目，选择简易计税方法计税的，

22、 以取得的全部价款和价外 费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。32. 房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同 一施工许可证下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗?答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。33. 营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预 缴和申报都怎么操作？答：根据国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售 自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般

23、计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主 管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵 减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管 国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵 减。34. 全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行 为如何缴纳增值税？答：房地产开发企业营改增之前，国税函1998554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业以下简称甲方取 得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位以下简称乙方 的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后， 甲方替乙方办理产权转移等手续。 甲方的上述行为属于销售不动 产，应按销售不动产税目征收营业税；如甲方自备施工力量 修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按建筑业税目征收营 业税。”营改增后，房地产开发企业以下简称甲方取得土地使用 权并办理施工手续后根据其他单位以下简称乙方的要求进行 施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲