房地产企业财务风险管理及其防范

1、2009年 2 月(总第 98期 大众商务 No. 2, 2009Popular Business (Cumulatively, NO. 98房地产企业财务风险管理及其防范赵莹(徐州投资总公司 , 江苏徐州 221000=摘 要通过介绍一般房地产企业财务管理风险的表现形式 , 对我国房地产企业 财务风险管理的现状进行分析 , 提出目前我国房地产企业应从树立风险意识 , 建立风险防范防止措施 ; 优化资本结构, 降低筹资风险 ; 加强 投资项目管理 , 控制投资风险 ; 加强工作人员的财务管理素质四个方面防范财务管理风险。=关键词房地产企业 ; 财务风险; 防范中图分类号 :F811. 2 文献

2、标识码 :A 文章编号 :100928283(2009 0220054202我国的房地产市场是起步于 80年代中期的新兴行业 , 到目前为止是发展最为迅 速的行业之一 , 为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。而现今很多房地产企业 资产负债率很高 , 很多企业承受着巨大的财务风险。这些风险已经成为很多房地产 企业必须面对并且加以解决的棘手问题。财务风险是财务系统由于内外环境各种难以预料或无法预料和控制的因素作用 使财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失或额外收益。房地产企业作为典型 的资金密集型行业 , 具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点。这些特点 决定了一般房地产企业面临的财务风

3、险主要表现为一下几个方面 :1. 1按期偿债风险大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款四部 分组成, 自有资本金比重相当低 , 开发资金大部分来源于银行信贷。同时 , 由于房地 产企业资金回收期长 , 预期利润具有很大的不确定性 , 因此, 企业面临极大的财务风 险。一旦企业未能有效预测并控制风险 , 发生不能支付到期银行借款本息的概率就 非常大。此外 , 很多房地产企业受高收益驱使 , 盲目进行多渠道融资活动 , 如将资金 空转、大额存单质押贷款 , 很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。1. 2 利率变动风险房地产企业在负债经营期间 , 由于通货膨胀等影响 ,

4、贷款利率发生增长变化 , 利 率的增长必然增加公司的资金成本 , 从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地 产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最 为致命的不测风险。1. 3再筹资风险房地产企业如果资产负债率过高 , 企业对债权人的偿债保证将降低 , 这势必会增 加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。利（这次美国的次贷危机便是一例 。因此, 在房地产投资开发过程中 , 借人资本 比例越大 , 资产负债率越高 , 财务杠杆利益越大 , 伴随其产生的财务风险也越大。2. 3财务涉及面广 , 管理难度较大当前我国房地产开发企业所反映的财务关系却比较复杂 ,

5、房地产企业的财务关 系一般表现为房地产开发企业与其投资者 , 政府税务、审计等管理部门 , 债权人, 债 务人, 企业职工及内部各单位之间的经济关系。由于房地产企业的经济活动中会有 大量的、频繁的资金往来结算活动 , 所以涉及面比较广 , 承担的风险和责任也就相应 的大。2. 4 利率变动风险大房地产企业在负债经营期间 , 由于通货膨胀等的影响 , 贷款利率会发变化。尤其 是 2007年, 股市房地产都异常火爆 , 政府为了进行宏观调控 , 抑制通货膨胀和经济泡 沫的出现 , 执行加息的政策 , 致使利率的增长进而增加公司的资金成本 , 而抵消了房 地产企业预期的经济效益 , 而贷款利率的上升

6、导致的房产市场的萎缩更是对房产市 场带来致命一击 , 成为当前房地产企业的重大财务风险之一。1 房地产企业财务风险表现形式3防范房地产企业财务管理风险的对策3. 1树立风险意识 , 建立风险防范防止措施房地产企业必须针对自身情况树立风险意识 , 科学预测一些可能出现的财务风 险, 并且设立风险防范机制等应对方案。及时对于管理中的财务风险进行预测和防 范。例如 , 对于项目财务的控制要有专门的应对机制 , 可以通过低风险利率贷款来减 少筹资风险 , 通过商品结构的调整来降低财务风险。此外 , 企业要认真分析内外部环 境, 制定多种应对宏观环境的措施 , 提高自身的生存适应能力。3. 2优化资本结

7、构 , 降低筹资风险企业负债经营会给企业带来杠杆效益 , 加大企业的经济效益 , 但这并不意味着负 债比例越高越好。随着负债比例的上升 , 企业的财务风险也会逐渐加大。企业有贷 款就有利息支出 , 就必然有财务风险存在。因此 , 必须严格控制负债经营规模。但是 在不同的资本结构下 , 财务风险是不同的。对房地产企业来说 , 可以利用本身的良好 信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源 , 充分发挥财务杠杆的作用 , 利用杠 杆效益抵消财务风险带来的消极影响 ; 另一方面应把债务风险控制在集团可以接受 的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系 , 寻求最佳的资本结构 , 将 财务风险

8、降到最低。3. 3加强投资项目管理 , 控制投资风险房地产项目投资风险有其自身特点 , 如投资规模大、开发周期长等 , 这些特点都 决定了房地产投资项目是一项极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等 因素的影响 , 具有高风险的综合经济活动。通过事先对投资项目 , 针对其可能面临的 风险, 单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制 :1合理预期投资效益 , 加 强投资方案的可行性研究。0运用投资组合理论，合理进行投资组合。？采用风险回 避措施, 避免投资风险。 ?积极采取其他措施 , 控制投资风险。 ?开展财务分析3. 4加强工作人员的财务管理素质提高房地产企业的财务管理水平 ,

9、首先要提高财务人员的财务管理素质。业务的好坏直接跟人的素质有关系, 财务人员 （下转第67页2当前我国房地产企业财务风险管理的现状主要存在以下几方面的问题 :2. 1 资产负债率偏高总体说来, 我国房地产行业存在诸多问题 , 从财务管理的角度来说 ,调查显示, 目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达 75%以上, 远高于 60%的警戒线。在房地产企业的项目投资中 , 需要大量的资金参与运作 , 在所谓的借 贷到资金投资房地产就能赚钱的高回报利益趋动下 , 很多房地产企业一旦有机会面 临项目时 , 就会盲目地、不合规范地进行各种各样的借债行为 , 却忽略了从财务预算 方面去考虑分析 , 对开

10、发的房地产项目没从征地成本上、资金运作方面、经济效益 的回报率及税收筹划上作细致的财务预算 , 疏忽了成本控制 , 从而加大项目成本的投 资风险 , 影响了经济效益 , 使得房地产企业普遍存在资产负债率偏高这个问题。2. 2资本方式单一 , 资本结构不当这是指企业资本总额中自有资本和借人资本比例不恰当对收益产生负面影响而 形成的财务风险。房地产开发企业一般用自有资金 /拿地0, 用土地向银行抵押借入 资金进行房地产产品生产。当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款 , 对银 行信贷依赖程度相当高 , 在这种情况下 , 一旦出现风险 , 所有风险都压在银行身上 , 对 国民经济非常不作者简介

11、 :赵莹, 高级统计师全部可扣除项目金额 =500+55=555(万元 增值额 =800+200-555=445万元增值率 =445/555100%=80. 18%,按规定适用 40%的累进税率应缴土地增值税税额 =44540%-5555%=150. 25万元(2 假如该企业和购买者 签定合同时 , 仅在合同上注明 800万元的房地产转让价格 , 同时签订一份附属办公设 备购销合同 , 则:销售税金及附加 =8005%(1+7%+3% =44万元(5%的营业税、 7%的城建税和 3%的教育费附加 全部可扣除项目金额 为:500+44=544(万元 增值额 =800-544=256万元增值率=2

12、56/544100%=47. 06%,按规定适用 30%的累进税率应缴土地增值税税额 =25630%=76. 8万元可见, 分开单独处理少纳土地增值税 73. 45(150. 25-76. 8万元。另外 , 由于购销 合同适用 0. 3j 的印花税税率 , 比产权转移数据适用的 0. 5j 的税率要低 , 也可以节省 不少印花税 , 可谓一举两得。2. 2. 2分两次签订售房合同在所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时 , 房地产开 发企业便和购买者签订房地产转移合同 ; 当附属设备安装或装潢、装饰完毕后 , 房 地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同 , 这

13、样该企业则只需 就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税 , 而第二份合同上注明的金额属于营业 税征税范围 , 不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多, 这样就使得纳税人的应纳税额有所减少 , 达到了节税的目的。2. 2. 3对扣除项目进行筹划根据 5 土地增值税暂行条例 6 及其实施细则的规定 , 纳税人可以将取得土地使 用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金 和财政部规定的其他扣除项目从转让房地产取得的收入中扣除。因此 , 房地产开发 企业可以对房地产开发成本项目进行合理的控制 , 以调整土地增值税扣除项目的金 额, 从而减轻相应的税务负

14、担。其中 , 房地产开发费用中的利息支出应如何计算 5 土 地增值税暂行条例实施细则 6 做了明确的规定 :凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的 , 允许据实扣除 , 但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率 计算的金额 , 其他房地产开发费用则按取得土地使用权和房地产开发成本的5%以内计算扣除 ; 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的, 房地产开发费用按取得土地使用权和房地产开发成本的 10%以内计算扣除。所 以, 房地产开发企业可以选择适当的利息扣除方式进行土地增值税的税务筹划。案例:如果某房地产公司某个开发项目取得土地使用权的支出为 2000万元

15、, 房 地产开发成本为 4000万元, 应计算分摊的利息费用为 M 万元（低于商业银行同类同 期贷款利率计算的金额 , 则:1 如果某房地产公司提供相关的金融机构证明 , 房地产开发费用 =M +（2000+4000 5%=M +300（万元 。2 如果某房地产公司不提供相关的金融机构证明 , 房地产开发费用 =（2000+4000 10%=600（万元 。对于某房地产公司而言 , 该项开发项目应计算分摊的利息费用 M （上接第 54页 一方面要提高自己的业务水平 , 另一方面还要学习工程管理、成本控制等房地产专 业上的知识。此外还要加强财务人员的职业道德修养 , 这样可以有助于提高企业的 形

16、象。房地产企业可以开展一些业务培训工作来加强财务人员的素质。其次 , 能够 定期对财务人员进行业务水平的考察和培训 , 必要时还可以引入考试等竞争淘汰机 制。2008年以来, 受世界金融危机的影响 , 房地产行业开始进入经营相对困难的时 期, 尽管国家采取多项积极措施对房地产市场进行宏观调控 , 但是整个行业依然面临 着严峻的形势。但是旺盛的购房需求和经济的持续快速发展使得房地产行业较长时 期内会保持持续发展 , 并且对于拉长经济增长周期具有十分重要的意义。因此在当 前形势下分析房地产行业中的财务风险及防范 , 无论在理论上 , 还是实践中都对我国 经济保持良好的运行形态具有极大的促进作用如果

17、高于 300万元, 则可以争取提供相关的金融机构证明 , 据实扣除利息费用 , 以便降低房地产的增值额 ; 如果应计算分摊的利息费用 M 低于 300万, 房地产公司 就不必按该项目计算分摊利息支出 , 也不必提供金融机构证明 , 这样就可以多扣除房 地产开发费用 , 降低房地产的增值额 , 从而避免多缴税。2. 2. 4对不同的增值率房产进行筹划这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行 几处房地产的开发业务 , 不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同 , 这就会导 致有的房屋开发出来销售后的增值率较高 , 而有的房屋增值率较低 , 这种不均匀的状 态实际会加重

18、企业的税收负担 , 这就要求企业对开发成本进行必要的调整 , 使得各处 开发业务的增值率大致相同 , 从而节省税款。例如, 某房地产开发公司同时开发 A 、B 两幢商品房 , 且处于同一片土地上 , 销 售 A 房产取得收入 300万元, 允许扣除的金额为 200万元; 销售 B 房产取得收入 400, 允许扣除的项目金额为 100万元, 对这两处房产 , 公司是分开核算还是合并核算 能带来节税的好处呢 ?1、分开核算 A 房产的增值率 =(300-200 A 200100%=50%, 适用税率为 30%, 应缴纳的土地增值税为 :(300-200 30%=30(万元 B 房产的增值率 =(400-100 A 100100%=300%, 适用 税率为 60%, 应缴纳的土地增值税为 :（400-100 60%-10035%=145（万元 共缴纳土地增值税 175万元（30+145 。 2、合并核算两幢房产的收入总额为 :300+400=70