仲元广场项目可行性分析

1、仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目仲元广场投资可行性报告【仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目】V4惠州市仲元实业有限公司2019-1一、市场研究（一）惠州宏观经济形势综述1至10月，我市宏观经济运行质量良好，主要经济指标增幅继 续走在珠三角或全省前列。电子和石化两大支柱产业对我市经济发展 的拉动作用明显，1-10月，电子行业在三星电子、科锐、龙旗电子 等企业的强力带动下，呈加快发展势头，实现增加值351.9亿元，增 长26.9% ；石化行业在中海炼油、中海壳牌、中海开氏等重点石化企 业满负荷生产的带动下，实现增加值258.9亿元，增长16%。2017 年石化产业方面，中海炼油、中海壳牌、中

2、海开氏、比亚迪、海能发 等重点石化项目将保持平稳增长，仁信聚苯乙烯、可隆化工新材料、 等项目计划于2017年投产；电子信息产业方面，宝明精工、ASM 先进科技项目、中兴新通讯设备项目、长城开发移动通讯（一期）项 目、康冠平板显示项目、科锐、龙旗 电子和三大企业集团等将有一定 增长。预计石化和电子两大产业在明年也将持续平稳增长。（二）仲恺高新区经济发展年内，仲恺高新区实现地区生产总值530亿元，增长21%，规 模以上工业总产值2556亿元，增长28%，税收总额92亿元，增长 32% ；公共财政预算收入13亿元，增长41%。全年人均 GDP12.47万元；R&D经费支出占GDP比重4.6%

3、 ；每万 元 GDP电耗617千瓦时。先后引进信利AMOLED等项目128个，总 投资近300亿元。（三）惠州市与仲恺区城市楼市市场发展分析仲恺高新区是88家国家级高新区之一，经过多年发展，吸引 了来自十多个国家和地区、近2000家中外企业投资设厂，形成了以 LED、移动互联网、平板显示、新能源、云计算为主导的4+战 略性新兴产业，成为国内重要的电子 信息产业基地。”他说，正是有 着这样优越的产业基础，仲恺吸引了大大小小几十家房企进驻，成为 近几年楼市发展的热点片区。“不仅如此，仲恺未来的生活配套还将进一步提升。十三五' 规划中，仲恺还将新建仲恺中学初中部、陈江白云学 校、仲恺第一小

4、学、惠南实验学校、东江东兴学校等，改扩建11所公办学校。同 时，将建成北大附属仲恺实验学校、华中师范附属惠州实验学校、仲 恺大欣实验学校等3所民办学校，区域教育资源会越来越丰富。除了仲恺区人民医院以外，还将 建成潼湖卫生院新院、区中医医院新院、惠环第二社区卫生服务中 心、东江社区卫生服务中心等，仲恺人再也不用为看病烦恼。此外， 像恒裕集团打造的五星级酒店，也让高端商务人群留在了仲恺，未来 将建成恺视网、星恺大剧院、数字图书馆、文化馆等文体设施，更加 提升了区域的居住品质。、项目概况一）项目位置1、项目城际价值分析 仲元广场位于广东惠州市仲恺高新技术开发区黄金 地段，隶属于惠环街道办。南面与深莞

5、惠城际轻轨无缝连接，无论去深圳、东莞、广州都具备一小时生活圈。随着粤港澳大湾区的开发，仲元广场得天独厚的轨道交通优势与仲恺高新区的产业优势，将成为深莞惠安家、置业的首选之地。第13页共24页可行性分析报告仲元广场用地南面紧邻仲恺大道，西面为和畅三路，北面为规划道路，东边临和畅二路。并且政府还配备了一个1.5万平方米的市政广场被项目用地环抱，无缝连接惠环城轨站。2、项目周边配套西面为仲恺区最大的三甲医院一一中信惠州医院。周边高档社区、大型商业林立，地理位置非常优越（二）项目改造政府控制性规划指标仲元广场位于惠州市仲恺高新技术开 发区ZK9地块。项目规划占地55410平米，其中40605平方米属于

6、三旧 改造用地，其中14805平米属国有用地，我司已于2013年1月通过拍卖 获取，整个土地位于仲恺大道珠三角城际轨道惠环站的北侧，政府配置了 15000平方米的市政广场，政府要求地块需要统一规划，统一开发，方能发 挥最大经济效益；上图为红线内为项目用地现状容积率：3.54商住比：44 ： 56仲元广场总用地面积：55410平方米，分为两个部分组成。其中三旧改造占地面积为40605平方米，竞买挂牌用地14805平方米。总建筑面积：275108平方米（地下室78600平米，计容面积：196508平米）,其中计容建筑面积为：196508平方米（其中商业85600平米，住宅110360平米）。1、“

7、三旧”项目地块ZK90901，40605平方米。住建局已出规划设计条件告知书（“三旧”改造项目）（调整）（2017年12月26日），计容积率建筑面积<=129886平方米（其中 商业建筑面积38965平方米，住宅建筑面积90921平方米），容积率 3.2，建筑密度<38%，绿地率>=25%，建筑高度<100米。配套设施包括 物业服务用房建筑面积>=260平方米，社区公共服务用房建筑面积 =>189平方米。机动车停车配建标准为每100平方米计容积率建筑面积 =>1个配置。2016年3月15日三旧办出文关于仲恺高新区9号小区ZK9- 09-01号地块旧厂房

8、进行“三旧”改造项目的批复惠仲三旧办20163 号。2、竞买地块ZK9-05-01Z地块，13947平方米，计容积率面积14805平方米，建筑面积<=66622平方米（其中商业=<46635平方米、住宅=<19439平方米、配套设施物业服务用房建 筑面积=>200平方米、社区公共服务用房=>40平方米、环卫工作人作息站 建筑面积=>60平方米、公共厕所建筑面积=>80平方米），容积率4.5，建 筑限高v 100米，建筑密度<45%，绿地率<25%。已签定国有建设土地交地确认书、国有建设用地使用权出让合同（正、副本）、国有建设用地使用权出让合

9、同（合同补充条款）。3、ZK9-06地块为惠州市仲恺轻轨广场市政用地；ZK9-06地块为惠州市仲恺广场市政用地，其土地面积为15000平方米，可设计地下停车场及公共汽车总站，同步可以计算整个项目的配套的覆 盖率与绿化率。1 :仲元广场总体指标：占地面积55410平米容积率3.54总建筑面积275108平米覆盖率40%地下室面积78600平米车位2000计容建筑面积196558平米地下室2层商业面积85600平米商住比44 : 56首层商业面积16500平米商业公寓面积69100平米住宅面积110360平米2 ：三旧指标:ZK9-09-01占地面积40605平米容积率3.2总建筑面积181846

10、平米覆盖率38%地下室面积51960平米车位1300计容建筑面积129886平米地下室2层商业面积38965平米商住比30 : 70首层商业面积12000平米商业公寓面积26965平米住宅面积90921平米3 :搞牌指标：ZK9-05-01Z占地面积14805平米容积率4.5总建筑面积93262平米覆盖率45%地下室面积26640平米车位700计容建筑面积66622平米地下室2层商业面积46635平米商住比70 : 30首层商业面积4500平米商业公寓面积42135平米住宅面积19439平米三、项目定位及价值分析（一）项目SWOT分析优势（S） 项目位于黄金大道仲恺大道与和畅二路，南面与政府规

11、划 市政广场一体化运营距离轻轨口惠环站无缝连接，可以打造真正意义的轻轨物 业。陈江、仲恺距惠州市区心里 距陈江馍3公里位于仲恺核心商圈，可以打造一个集教育和商业完美配套 的花园小中信三甲医院和惠环医院仅一分钟路程，方便快捷。直径1公里范围有两大公园：仲恺中心公园和国家4A级风仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目 景区红花湖。TPARK时尚公园商业综合体已经运营，恒裕世纪广场也规划了几 万平方米的购物中心；同时，区域新增森林公园7个，村级公园36 个；在原有的教育基础上，扩增优质学位达到2.8万个。目前，仲恺区 人民医院已经启动新院建设，预计年中能够建成并投入

12、使用。劣势（W） 因刚好是四环路的施工周期范围内，对路面和周边环境的 影响会造 成小区环境的污染。城际轨道还没有完全连通深圳与广州;机会（O）宽松的政策环境使楼市热销的局面从2015年下半年延续到 了 2016年，在楼市量价齐飞的背景下，房企资金充裕，楼市信心十 足，加之房企大鳄并购重组大潮来袭，房企拿地积极性高涨，引发了 2016年的“地王狂潮”，强一、二线城市地市高热，土地溢价飙升。>在仲恺政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见（惠府201098号）等文件精神的指示，为响应该政策、积极配合“三旧”改造工作的开展，分析结论：>1 '市场分析结论通过对当前宏观经

13、济形式、惠州市房地产市场的调查和分析，综 合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经 成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论由于项目是“三旧”改造项目，通过财务评价分析，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险 能力，本项目 在经济上是合 理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建 议尽快办理相关审批手续，做好规 划设计，投入开发建设。四、项目定位及价值分析第15页共24页可行性分析报告仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目(-)、项目定位仲恺地标：城市生活综合体与轨道交通一体化示范项目以轨道交通、巴士区

14、间站、城市广场、城市生活综合体一体化 的城市功能单元，打造仲恺的第三产业的形象工程，形成城市中心的“一 站式”生活模式。浓缩城市概念解析.道交通一体#城市综合体门居住 H T商务办公1 T酒店服务l -4休闲购物* T文化交流| 一餐饮娱乐一集文化、居住、商务、休闲购物、餐饮娱乐、酒店服务“六位一体”的城市功能综合体，浓缩用户的时间与成本，各功能产生互动效应，芾动各 物业升值住户出门即隹享受全新多元化、高效室的都会'一站式”生活模式二)客户定位我们大致将潜在客户锁定在以下群体中：1、在莞惠高铁沿线上班的年轻白领，每天上下班交通 便2、仲恺高新区内松山、惠台、惠环工业区的中层技术人 员和

15、基层管理，他们属首次置业，经济能力有限不能选择 大户 型，另外他们都属技术和基层管理，要随时到岗，不能 离生产 太远，而我们项目所处位置非常中心；第13页共24页 可行性分析报告仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目3、小型公司、仲恺大企业的服务机构购买用于办公或办公居家两用；4、高新区企业高层或公职人员了解当地消费习惯，看中投资回 报的，购买用于投资；5、深圳、东莞、惠城区及其他珠三角地区投资客。（三）价格定位综合市场因素，该项目住宅的平均售价应该定位在10000元人民币/平方米，预计总销售额为11亿元人民币；商务公寓平均售价应该定位13000元人民币/平方米，预计总销售额为 9亿元人民币；首

16、层商铺平均售价应该定位在20000元人民币/平方米以上，预计总销 售额为3.3亿元人民币；本项目为仲恺区中心位置，车位也会有良好的市场需求，本项目的车 位计划按2500元人民币/平方米销售，预计总销售额为2亿元人第30页共24页可行性分析报告民币；综上所述，本项目静态总价值约25.3亿元整体静态销售预测单价面积总额元/平米平米（万元）商铺20000.001650033000商业公寓13000.006910189831住宅1000.00110359110359地下室2500.00249819634小计252825根据销售的时间以及本项目独到的产品设计（超宽栋距、超高底 层商铺）的个性化及实用性特

17、征，价格仍有提高的空间。四、仲元广场建筑规划设计方案仲元广场位于惠州市仲恺大道旁，协和医院与大荣超市之间， 项目三面沿街，南侧的仲恺大道为惠州仲恺区的商业主干道，昭示性好， 交通通达性强，西侧和北侧为城市规划道路。东南角为仲恺大型市政广场 且与仲恺大道的惠环轻轨站相邻。为了将本项目打造为仲恺的地标性建筑，临轻轨站与轻轨广场的南 面，本项目拟建筑一栋高层SOH。公寓，集酒店、办公、青年创业公寓一 体化商务接待多功能区。另行规划了六栋城市中心高级住宅，通过空中长廊与临街商铺 的围合规划相连，形成独立的居住区现代服务业”的城市发展格局在临城市道路处均布置广场，下沉湖景广场为空间凝聚中心的设计概 念引

18、入，可以有效的使南面主商业广场和西面商务商业广场以及 不同功能、 不同形态要求的商务公寓、购物公园等各功能体串联，整合于一体。住宅区在布局上形成明确的功能体独立，在保证相对独立的空间区隔 的同时，又兼顾了各功能互补区域的自然空间过渡和融合。北面住宅区相 对安静，结合绿化非常适合都市生活体。-TT-一）东南角为城市交通广场，空中与城市轻轨站相连，形成城市空中花园，地面为公交及出租车停泊港，形成架空花园，地下一层为城市车辆停泊港，二层立体空间广场形成公共服务性的“城市客厅”五、投资分析1'投资估算（1 ）仲元广场总投资为14.5亿元；总投资为14.5亿元，7377元/平米（按计容面积计算）

19、；其中：土地费用约2.24亿元，1140元/平米；建造费用7.35亿，3740元/平米；（建安6.86亿元、配套0.49万元）建设期管理费、销售费用、财务约2.35亿元；销售增值税、土地增值税（按30%计算）等其他税费约2.57亿元；（2）第一期投资为5.43亿元；投资为5.43亿元，9110元/平米（按计容面积计算）；其中：土地费用约1.1亿元；建造费用2.45亿，4115元/平米；（建安2.27亿元、配套0.18万元）建设期管理费、销售费用、财务约198亿元；销售增值税、土地增值税（按30%计算）等其他税费约0.8亿元；第一期单价成本较高，有两个原因，第一点是土地成本均在第一期体现，第二点，融资的财务成本 4800元也只需要在第一期体现。2、资金筹措项目建设资金部分由开发商自筹，部分通过申请银行贷款及商 品房预售收入再投入予以解决。由于本项目分为三期开发，实际上解决第一期的开发资金就可以实现 滚动开发。3、项目经济效益预测及社会效益 经测算，本项目全部投资的财务内部收 益率为42.6%，财务净现值为13.34亿元，税后利润10.77亿元。