一起商铺租赁合同纠纷的代理意见

1、一起商铺租赁合同纠纷的代理意见有的合同纠纷，合同条款对一些主要内容表述不清，但结合缔约目的和缔约过程的一些表意，依然可以推导出合同必须恪守的基本内容，从而得出根本性违约的结论。但在合同描述不清、需要对于事实做一番推断的情形下，法官的思维总体上倾向于保守，不得不将很多的篇幅用以陈述是否构成违约上。代理词审判长、审判员：湖北 * 律师事务所受武汉市 * 街*市场 5 位商铺租户 * 、* 、* 、* 、* 的委托，指派 * 律师担任其与武汉市 * 商业运营管理有限公司及武汉市 *置业有限公司商铺租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。 经过调查和质证， 下面本着事实和法律发表如下代理意见：我们总的观点是：

2、被告擅自改变商铺所在的市场首层、 泛首层原先承诺的市场定位，是单方改变合同标的的行为， 属根本性违约， 其根本违约造成了原告的经营困难，致使无法在此继续经营， 原告有权要求解除合同， 并要求两被告赔偿违约金，返还保证金。在庭审过程中，被告的代理人已经承认其违约的事实，即：合同标的所在的* 市场首层、泛首层已经引进内衣、 布匹等其他商品， 原先的品牌精品女装市场的市场定位已经改变，这也和原告提交的证据相吻合（照片、协商函等）。他们只是不承认合同约定了 “品牌精品女装” 的市场定位， 也不承认原先向原告做过“品牌精品女装”的市场定位承诺。因此我们重点阐述： “品牌精品女装市场的商铺”，才是本案真正

3、的合同标的。 违背了该市场定位的承诺， 就是根本性违约。一、就法律层面，本案招商宣传广告已经具备要约条件， 应该视为要约。 其宣称的“品牌精品女装”的市场定位，应当视为合同内容 。合同法第十五条规定：“ 商业广告的内容符合要约规定的， 视为要约。”第十四条规定： “要约是希望和他人订立合同的意思表示， 该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”被告发布招商信息，明确市场的首层、泛首层就是经营“ 品牌精品女装”，就是向商户明确了招租的商铺是 “品牌精品女装市场的商铺” ，这是缔约和履约的基础。俗话说，买什么吆喝什么，你不能挂了羊头然后来

4、卖狗肉，然后说我没有承诺或者说我不受该表意的约束， 这既不符合诚信原则， 也不是解读合同、 理解合同的正确办法。因此， 被告在招商广告中明示“本市场地位品牌精品女装，并承诺做相应的宣传和市场推广工作”，既明确具体，也应该受其约束，符合要约的规定，应该视为要约的重要组成部分。准确理解商业广告怎样成为要约， 在什么条件下成为要约， 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条的规定提供了很典范的法学解读视角： “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有

5、重大影响的， 应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ”即：具体确定和对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约，且合同是否载入该内容，并不影响其成为合同条款，并不影响违约方违反该内容承担违约责任。具体到本案， “品牌精品女装”的市场定位具体明确，而且市场定位是特定商户选择商铺的决定性因素， 其意义和重要性远远大于 “商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺” 对于商品房的意义和作用， 因此按这个法学的思维逻辑，即使合同中没有明确 * 市场首层、泛首层的“品牌精品女装”的市场定位，招商广告关于该市场的定位

6、也应视为要约， 该市场定位亦应当视为合同条款，被告违反的，应当承担违约责任。而且如果按被告代理人的观点， 被告不受商业广告关于 “品牌精品女装” 的市场定位的约束，那意味着该广告是用来引诱客户缔约的欺诈手段， 按合同法第 54 条“ 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，原告也有权起诉要求解除合同， 返还保证金，并同时要求被告承担缔约过失责任。二、就事实层面，“品牌精品女装”的市场定位， 是原被告双方缔约的基础和前提，对合同是否缔结具有决定性的影响， 决定了本案诉争合同的标的应该是“品牌精品女装市场的商

7、铺”。准确理解合同， 应该遵循商业惯例和商业规律， 也应该遵循公平的原则。 市场的具体定位， 对于经营者而言， 是决定其是否进入的关键性因素， 可以说经营者要先定市场，然后再定商铺，如果被告提供的是单纯的房子，原告不会签约，如果被告宣传的市场定位是帽子、鞋袜、日杂、内衣等其他项目，作为经营品牌女装的原告，也不会缔约。因此，本案合同的标的，准确具体的表述应该是 “品牌精品女装市场的商铺”。这是把握招商、缔约、履约全过程得出的结论，也是基于诚信原则、公平原则和商业规律得出的结论。即使在被告单方面提供的租赁合同文本中没有明示 “品牌精品女装” 的市场定位，也是理应包含的隐形条款，是合同标的商铺不可分

8、割的一个部分。否则，按被告代理人的观点， 合同只约定了租户应该经营什么， 没有约束被告， 被告即使将市场变为菜市场， 也是其权利，那公理何在？原告等租户的利益如何保护？被告代理人的思维逻辑就是： 我叫卖的是羊肉，想买羊肉的顾客就来买羊肉，然后卖方将羊肉换为狗肉， 买方说他违约， 于是其辩称我合同签的是卖肉， 又不是只能卖羊肉，这显然是偷换概念，玩文字游戏。总之，应该按事实和法律解读合同，而不能用僵化呆板的合同条款歪曲事实。三、就整体而言，原被告签订的商铺租赁合同约定“乙方所租赁经营的商铺仅限于经营女装”，和招商广告的承诺的市场定位一脉相承，从招商到签约及履约的全过程也说明“品牌精品女装市场的商

9、铺”是双方必须执行的合同标的。准确把握本案合同本质， 不能割裂招商广告和基于招商广告签订的商铺租赁合同，孤立地看待招商广告和合同的意义，而应该从招商广告内容、合同条款、履行合同的事实等环节整体把握合同的内容。具体到本案，被告发布的招商广告确定的是“品牌精品女装”市场的商铺招租包括原告在内的经营女装的商户基于该市场定位与被告签订商铺租赁合同原被告签订的商铺租赁合同约定“乙方所租赁经营的商铺仅限于经营女装”后被告改变市场定位，引进内衣布匹等商品，引起纠纷，原先女装商户纷纷与原告交涉、上访、提起诉讼。整个招商、缔约、履约、纠纷的整个过程可以看出，各个环节一脉相承、相互印证，体现了“品牌精品女装市场的

10、商铺”是双方必须执行的合同标的这样一个基本事实。同时，理解合同内容不能局限于合同条款本身，应该穿过条款，从事实层面把握合同双方的缔约意图， 从缔约意图把握合同条款的真实内容，用公平和诚实信用的原则解读合同条款的真实含义。没有“品牌精品女装”市场的宣传，原告作为经营女装的商户绝不会与被告缔约，这是可以依照商业规律推导出的结论。因此不能摆脱“品牌精品女装”市场这个大前提谈商铺。被告代理人认为，合同没有明示只能经营女装， 就得出限于经营女装只能约束租赁的商户， 不能约束被告，是机械僵化地理解合同条款，是不符合合同法的精神的。四、基于诚信原则和公平原则，被告应该履行其主要合同义务，把握市场定位，做好市

11、场的宣传和推广工作，而不是擅自改变市场定位，损害承租商户的利益。在庭审中，被告代理人辩称，虽然被告有定位品牌精品女装的想法，但后来因为市场表现不理想， 不得已变更市场经营内容， 因此是市场决定的而不是其随意变更。该意见是没有道理的。被告作为市场经营管理方，不能等同于普通的单个商铺出租人，被告有义务通过自己的专业经营， 激发整个市场的活力。 我们也认可市场有个培育期， 在培育期市场尤为艰难， 但对于这个商业风险， 最好的解决方式是经营好已有的市场定位， 做好宣传和推广工作， 这也是市场经营管理方的责任和义务。现在被告变更市场定位， 本质上就是通过恶意违约转嫁风险， 是用危害已有客户的方法规避其自

12、有的风险。 因此他们应该承担相应的违约责任， 这也是合同法 诚信原则和公平原则的应有之意。五、被告擅自改变市场定位，造成承租商户的经营困难，致 使合同目的难以实现，是根本性违约行为。根本性违约的判断标准， 是是否会影响合同目的的实现。 市场定位是本案商铺租赁合同的基础， 有了市场定位， 才有相应的市场宣称和市场推广， 才有相应的市场知名度和对客户的号召力和吸引力， 这是一脉相承、 具有因果关系的。 所以市场定位是关乎合同目的的关键性因素。原告之所以进驻市场， 是因为市场定位符合其经营范围， 市场方有承诺做商业推广，基于美好的商业前景， 基于良好客源和利润的预期， 基于该市场的品牌效应和规模效应

13、可能带来的巨大商机， 才进驻该市场。 但现在，市场方罔顾基本承诺，擅自改变市场定位， 大规模引进内衣和布匹进驻市场， 改变了市场给予客户的基本定位， 严重影响了客源和流量， 严重损害了原告的基本利益， 也致使合同目的难以实现，是根本性违约行为。被告引进内衣、布匹之初，全体租户一致反对，多次要求被告改正，还数次上访，要求政府干预，但被告一直置若罔闻，不予理睬，我行我素，这也是引发本次诉讼的根本原因。六、被告的根本性违约行为， 损害承租商户的利益， 应该依法承担违约责任。被告违背承诺，将“品牌精品女装”改为混杂内衣，布匹等各类商品的主营业态定位不明确的市场， 影响到市场知名度和对客户的号召力和吸引

14、力， 影响到包括原告在内的商户的正常经营。 整个市场原先的经营特色和卖点荡然无存， 精品女装的规模效应不复存在， 原告的营业额一落千丈， 已无法继续在该市场正常经营，利益遭受极大的损失。合同法第九十四条规定 “有下列情形之一的， 当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质， 当事人可以要求恢复原状、 采取其他补救措施， 并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的， 损失赔偿额应当相当于因违约所造

15、成的损失， 包括合同履行后可以获得的利益， 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴于被告的根本性违约， 原告具有合同解除权， 而且有权要求被告赔偿包括预期利益在内的损失。 因履约保证金原本归原告所有， 现被告违约解除合同， 被告理应返还。合同虽然没有直接约定根本性违约的损失计算方法或违约责任，但依照合同的第 条的约定，规定了单方解约的违约责任。 鉴于被告的根本性违约， 造成合同的事实继续履行不能， 实际效果等同于单方解约的后果， 因此按公平原则比照该条计算违约责任，符合合同法的精神，应该得到合议庭的支持。七、关于租赁合同实际解除的时间。事实上，合同双方争议发生后， 已经实际解除了合同。 原告提交的证据可以证明，原告 *2007 年 6 月就搬离了涉案商铺，其他四名原告也于 2007 年 11 月搬离，这应该是双方实际解除合同的时间。现在上述商铺均已由被告转租他人。该事实与各原告第一缴租年度时间可以对应，也与商铺使用的现