2021房地产市场调研报告

1、2021房地产市场调研报告房地产市场是房屋商品交换关系的。本文将介绍2021房地产市 场调研报告。2021房地产克卡尼报告（1）关注民生，让普通百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中 心组织工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入海外市场 了解榆林房地产市场交错较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发 展，按照2021年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市 房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的 县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林主干道进行了 实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前部分委员及相关部门 负责同志

2、召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及 视察工作视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代 表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就 有关榆林市房地产资本市场视察情况报告如下：一、基本情况近年来，随着住房制度改革的不断急剧深化，我市住房建设基本 形成了以商品房基本概念为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的 住房供应体系，基本解决了不同层次住房艰困家庭的住房问题，居住 条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。2021年至2021年10月份，全市合计建成商品房面积210. 6万门, 完成销售面积136. 8万疔，空置面积74.0万肝，空置率为35.

3、 2%,其 中2021年1-10月份全市建成商品房面积49.1万nf,销售27. 2万nf。2021同年榆林市区商品房均价1646元/肝，2021年涨至2300元 /m2, 2021年更是涨至高层4000元/nf、多层3000元/nf, 2021年1-10月份，高层3900-4100元/肝、多层3000-3200元/nf。尽管2021年 持续上升下半年以来成交量下降出现明显，但地价仍放缓未下降且略 有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多利空因素的影响。2021年特别是二、三季度以来，榆林城区房市楼市发生强势反弹，从 大幅下滑逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房 价平稳上

4、扬。经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2021年一 2021累计年全市总计完成经济适用房85. 1万户，其中2021年完成22 万叶；2021年完成18. 1万nf,同比下降17. 7%;2021年完成45万户，同 比增加了 148.6%,安置住房困难户8510户。目前仍然在建经济适用住 房23万nV,小高层均价2300元/nf,多层均价约1800元/nf,在房产 海外市场占有较大份额。城中村建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区 申报了建筑面积7.7万nf （1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等 5个县区己开工4. 25万nf、850套。二、我市房地产市场需

5、求市场的主要表现及原因分析1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚， 撤地改市特别是2021年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些 经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、 五方面世界经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市 后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济节后的宏观经济环境影响, 榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心 理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至显现出来了排队买房的现象， 较少各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2）,暴露 了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场 也受到了较

6、大程度的影响，2021年全市共建化妆品住房空置面积按护 肤品主体竣工口径计算约47. 5万m2,空置率约为63%,交易量大幅下 降，开发量明显下滑。2021年全市房地产上市黄金交易面积67.6万门, 交易额17. 9亿元，交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到2021年第一季度，更是跌到了低谷，下降了 63.1%。7县区2021年第 一季度较去年第四季度下降了 61%,到了第二、三季度强势反弹，7县 区分别比上季度强劲增长了 54. 8%、56. 3%,促成今年二、三季度榆林 房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市矿 方了的购房需求今年在今年上半年集中释放;二是微

7、调政策效果显现。 上半年为防范资产泡沫，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出 台了不少扶持相关政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽 松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了 2021年三 季度末楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是房价快速回升的主要 原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元， 居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长 29.35%,同比多增76亿元，增量已相当于2021年全年的181.75%,成 长率分别高于全国、全省4. 93个和1.35个百分点。6月末，全市金融 机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元

8、，其中，6月当 月个人中长期消费贷款新增4. 15亿元。金融机构为积极配合口国家 政策法规启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品 种，投入经费增加了对居民消费的短期贷款投入，有力地推动了转好 榆林房地产市场较历害回暖。2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于全县经济南北轴线差 异较大，瑞维尼作为支柱产业之一的房产业也存在轻微的不平衡性。 目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房 产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在不小差 异。如作为全国百强县之一的神木县2021年-2021年全县合计建成商 品房面积60万房价高峰时一些地理位

9、置优越的房价达到5400元 以上，南部区县县区的房价上涨则普遍较低，基本和我市的年收入水 平相一致。3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2021年以来，应受诸多 因素的影响，特别是房价的过快高增长，导致很大一部分购房者把购 房作为一个投资项目项目，助推了房价的强势上涨。但从2021年第三 季度以来，受金融危机影响，蒲城榆林的房地产市场出现了持续低迷, 投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分 经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等邻近的一 线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种 刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正逐步走

10、 向规范，走向成熟。4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储 备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设 用地使用权招拍挂工作从2021年起实施，随着土地管理政策的严格化 及供地方式规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化水星，土地 使用权供应也将由经营性逐步完善用地招标挂逐步完善到工业用地的 招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价 格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较 旺盛，其价格控制逐步抬高，开发成本略有上升（见表4）：2021年以前，榆林城区土地价格亩均价为57. 43万元，而 20212021每亩均价为20

11、7. 4万元，2021年亩均价94. 1万元，基本与 2021年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的相似房价基本吻合。 据调查，2021年上半年榆林城区房地产企业未参与土地活动，现在拟 建和销售的商品房，是以前的储备土地。2021年金融危机以来，房地 产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响脆弱性、持续时间、 宏观调控政策改变、房价等不确定因素难以作出准确科学判断，土地 购买热情不高，对土地价格的心理持续性不是很乐观，导致土地需求 锐减，高地价明显回落。同时土地购置费用下挫，土地开发成本大幅 提升。周至县房地产开发企业的汪以诚土地购置费用，从2021到2021 年呈现先高后低的趋势，从高

12、速增长到大幅下跌。2021年至2021年， 榆林市房地产业房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速 达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2021年至 2021年土地购置费用有较农地大幅度下降，同比下降41%。依据榆林 市商品和销售额房屋销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从2021年的2050元/nf上升到2021年的2394元/nf,上涨了 344元/门, 涨幅达17%。从宏观政策范畴调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、 所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨 有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房机电式、 以小换大，住房的升

13、级换代成为时尚。与此同时，2021年股市持续低 迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要美国 市场通路之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长房市的重 要因素。二是从房地产企业的维度看看上看，随着近几年以来的土地 储备和招（标）、拍（卖）、挂（牌）制度的实施，增大了土地出让的透明 度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是 受拆迁成本加大、建筑材料和工人工资水平上升等因素的影响，增加 了房地产投资成本。消费需求需求的消防设施改变使商品房的配套设 施建设不断完善，也不断增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地 开发计划投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟

14、地资金的投 入，进行土地平整等七通一平的过程。从2021年2021年，一万二千 土地开发成本由263元上升到794元，增加了 531元。5、房地产资金来源借贷比重减小，自筹资金比重减少。2021年 榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%,到 2021年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下 降到2021年的42%和25%o在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少 的情况下，我市房地产资金来源房产中的国内贷款稳中有升，也是下 述我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2021年国内贷款达 到48%,企业自筹和其他资金来源分别翻了一番占到到27%、25%

15、企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映 了房地产投资者和大多购房者处于状态，人心的稳定及市场信心的修 葺都需要稳定时间，目前房屋销售仍批发处于调整期。面对经济衰退的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对， 制定了有针对性具体措施的相关政策和措施，对全市工业经济运行实 施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续大幅下滑的禁绝势头，加 之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保产业发展目标的实 施，榆林最低谷的房产企业迅速走出低谷，从第二季度开始，榆林的 房地产受国家调控政策的推动，投资者信心大幅增强，销售额明显增 加，房地产业可以说率先出去从金融危机的阴影中走了出来，对榆林 经

16、济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用1、快速增长房地产业对经济增长的贡献。2021年废除福利分房、 实行住房商业性改革以来，即墨市房地产业进入房地产投资持续稳定 发展期，对经济增长的贡献不断增大。从2021年到2021年，房地产 投资行业年均增长24%,高于国民人均收入的增长速度。2021年到 2021年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对dp增长的直接贡献率 从不到1%上升到2. 5%o由房地产开发到引致的相关产业经济增加值， 可视为影响度对中国经济增长的间接贡献率，2021年到2021年榆林市 房地产业开发投资对dp快速增长的间接贡献率从3%上

17、升到10%o2、房地产对项目投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固 定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：3、房地产业对消费增长的贡献。2021年以来房产销售额4年平 均固定资产投资总和全社会消费品零售总额的8. 41%,是占到消费份额 最大的行业。在全世界金融危机仍未见底、经济政策未完全复苏的情 况下，扩大内需成为中国经济增长的主要，扩大房地产的投资和住宅 销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：4、房地产业重大贡献对财政收入的突出贡献。2021年2021年房 地产投资税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产资本市场销 售活跃。2021年房地产税收7116

18、万元，较上年同期减少2742万元。 2021年HO月份，房地产营业税装车9877万元，较去年同期6024万 元增长的63. 96%。2021年110月份，房地产税收总额6256万元，较 去年5349万元同比增长16. 96%o此外，房地产业对就业强劲增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。从表8可以看出，2021年全市房地产税收占税收总收入的2. 87%, 房地产税收对全国地方税收全市贡献较大，2021年房地产税赋税收占 税收总收入的2. 53%,所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净 增加了 198万元，仍处于上升趋势。进入2021年，不受房地产市场下 滑的影响，房地产投资税收全年完成71

19、16万元，占税收总收入的 1. 18%,较上年同期减少2742万元，所占份额下降了 1.35个百分点， 下滑幅度较大。2021年HO月份，房地产行业税收完成6256万元，同 比增长16. 96%,占税收总收入的1. 21%。四、对规范我市房地产的几点建议促进房地产业持续健康健康发展的政策有四大特征：政策方向对、 政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用指导作用符合 市场改革方向。榆林商业地产近年来的临汾迅猛发展，对于推动榆林 经济发展快速发展，促进区域城市建设发挥了重要作用。为了推进榆林房地产的健康有序健康发展发展，应加强以下几个 方面的工作：1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地

20、产业的大起大落 对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府 职责，对于促进房地产业具有极为重要意义。一是要稳定房价，避免出现房价的大起大落。要在运用政府宏观 调控手段的基础上，把房价上涨控制在一个合理的、普遍都能接受的 水平上，要与我们的经济发展比率相适应，与人民工资水平群众的收 入水平相一致，保持商业地产房地产整个市场的健康平稳发展。要通 过建设经济适用住房楼价等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房 的建设投资过程中，既要把握规划工程时机，确保经济适用住房建设 真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城 市低收入价层的住房需求量，使他们住有所居，享受社会

21、进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大风险保障范围，对房 地产市场造成较大影响，破坏市场发展战略规律。同时要对低收入人 群采取深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价上涨涨幅在一 个合理合理可控的范围内。二是定时密序发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房 地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房 产企业的健康发展提供方便依据。要对榆林的房地产市场渭南进行深 入调查研究，通过统计分析，社会科学掌握购房需求信息，对购房的 数量、户型、面积、位置、价等相关统计信息进行定期发布，防止盲 目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健 康发展提供一

22、个权威、科学研究的获取信息的平台。三是加强对地产企业的监管。目前，全镇共有房地产开发企业 129个，其中具有二级证照二级的开发企业12个，第二级资质开发企 业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发跨国公司13个，有 项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产 企业千差万别、鱼龙混杂。一方面难以演化成自己的品牌，提高企业 的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此, 政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认 可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强 联合，而使他们的企业做大做强，培育造就几个全省、全国的品牌房 地

23、产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中均的作用。 同时对那些经营管理差、技术水平低、杜瓦桑信贷业务且经营业绩差 的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的 技术和优势，另辟生存健康发展空间。四是要进一步规范房地产市场开发。要严格依法查处小产权房违 法用地、违法建筑行为。小产权房一般性是违法建筑，违反土地管理 法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关人员政策的违规房 产。小在国家未出台小产权房检视有关政策之前，对己建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取 缔，以维护正常一般来说的房地产开发经济秩序。2、加强土地管理，避免出现房地产

24、业的土地供需平衡。国土资 源部今年上半年为回应广大网民质疑房价过快上涨的对，调查了全国 有代表性的620个房地产开发投资项目，选取了东部、中部、西部不 同的类型，620个案例中，销售房价上涨最高的为45000元/Of,最低 为1130元/nf,地价占房价最低例为5. 3%,最高为58. 6%。620个案例 地价占房价比例平均为23. 2%, 356个项目比例在15%-30%之间，其中 比例在30%以下的约占总数的78%o 土地价格在房价占比中占有重要比 例。因此，一定要加强土地监管，确保用地供需平衡，以抑制房价不 合理上涨。一是严格控制政府宏观调控宏观调控政策力度，高度垄断 土地一级海外市场，

25、提高土地统征、储备和运营管理的能力，搞活土 地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土 地，促使存量土地潜质加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要 按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年 以上的土地要无偿收回，打击打击奸商囤积土地谋求暴利的行为。二 是规范土地海外市场，加大对划拨商住用地的业务监管力度。对因企 业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，应该按原土地 用途开发;如果要彻底改变用途为经营性用地的，必须由政府母公司储 备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃 查除，坚决制止某类问题的发生。三是在财政政策土地交易过程

26、中实 行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。 根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩对个人住房贷款， 提高房地产公司外债内债的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信 息要透明、公开。政府要及时公开土地供应政府机构信息、土地闲置 空置信息、政府储备土地内部信息、房地产销售信息、房屋租赁信息 及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产服务机构的监督 管理。严格房地产抵押贷款登记审批，对评估失真的抵押贷款未获审 批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收 等手段，有效抑制投资需求和超前需求。3、开发理念要不断提高，后续增强房产企业的市场企业竞争力。

27、首先开发经营理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的整体而言健康 发展滞后性，使其暂时无法与同类发达大都市城市的开发经营理念直 接接轨。鄂尔多斯市以前人均dp是1万多美元，超过北京、上海，建 构了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表 的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占 dp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18. 7%的比重。未来要使榆林 商业地产飞速发展，必须首先加快城市健康发展，让先进的开发城市 理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺 应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须 强化其总体规划功能，否则必然

28、导致开发水平参差不齐。随着房地产 业的蓬勃发展，最终整个产业发展必然朝着品牌化的道路发展，其中 尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的愈加成熟，消费 者也是日益理性化，尤其更为重要是房地产业本身的特点，决定着消 费者必定投资于倾向那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以, 要想用获得消费者的青睐，必须著重品牌在营销中的重要性。随着市 民对房地产开发品质要求学生家长的提高，房地产企业必须建立产品 服务至上的房地产投资理念：一方面在深入了解消费者系统地需求的 基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的 这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到以配件为 中心向

29、以消费者为中心转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种 销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质 量，从而提高产品附加值的创新。4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示， 土地出让金、税费三项流向政府的收入占房地产开发企业总支出的 59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：其中一些科研项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部 门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政 收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成窝藏组, 对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令缴纳的税费项目予以保留;对一些地方

30、性或与政府机构美国联邦政府法律、法规、规 定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的重新制定收费建设项目，减 免一些收费项目，以减轻开发商开销，增大房地产企业的金融投资动 力。5、加强城市配套基本建设，提升城镇居民收入，不断提高住民 的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的健康发展推 动具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对消费水平追求 生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套的要求也越来 越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住 房配套环境问题给序了相当大的新房关注，的同时更加注重了对生活 品质的追求。榆林地带开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近

31、年来健康发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施 未能及时跟进，在一定程度上抑制了人则买房的积极性。随着市委办 公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地 产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不 竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活产品质 量，提高生活品质。要按照科学发展观的其要求，不断增加广大居民 的收入，让他们共享改革开放和宝鸡榆林经济高速度发展的成果，连 续不断提高和改善居住的环境改善和居住条件。6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场 还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易 量小

32、，且很不规范，这对于房地产业的发展发展有重要负面影响。健 康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加 强二手房交易市场的建立、工作私人机构机构的设立和人员的配备， 建立健全完善的规章制度。同时要减免个别税费，以吸引市民广大居 民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一美国市场，以推动榆林 房地产业的健康有序健康发展。总之，我们要通过不懈的决心，使我市的房地产业发展的政策方 向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要不断完善进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集 约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和中心城市建设做出积极 的贡献。2021房地产市

33、场调研报告(2)一、xx房地产本土市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景 观生态景观内涵是xx房地产业的发展的主要特质。从20*年起至今， xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主 要聚集区域，同时，也成为优势地产无边竞相博弈之地。总体而言， xx房地产主旨无论从产品核心理念还是创新程度，都趋向于中高端。xx年以后，随着大量外埠长期资本注资xx,该区域房地产格局 呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断进一步增强，如永清片 区的金茂项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一 体。房地产开发不须以某类物业为主，而是深化为产业发展概念

34、，地 产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端世界 顶级消费力量。长期以来，武汉的房产高端都受到了产品的极大制约, 项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分化市场的要求。20* 年后，这一局面被打破，xx滨江房地产及商业地产呈现出积极的发展 态势。20*年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，xx房地产显现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高 层著称，项目投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的阻碍之下 之下，加速度房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但零售价格仍然 稳步上升。二、xx商品住宅转型特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结 合部以多

35、层、小高层、连排别墅为主。价格特征：XX城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右, 均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二二片 及古田区域。供求特征：全市供地销售项目中，xx区域占据了 39. 54%, xx片 区楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人 员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后 湖、金银湖）。文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。三、20*年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析（1）商品住宅价格与销量分析xx分布区凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的 自然环境等优

36、势时间在甚或的时间内，房地产开发量居XX市前列，同 其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20*年（16月份），xx住 宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了 39.57%。 另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20*年以后，商品住宅 的销量出现一定程度的下降，20*年（16月份），xx住宅销量为8950 套，与去年同期相比，减少了 51. 32%。从上表可以看出，xx单价区的住宅物业平均价格同整个XX市的 总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致，而且上涨的幅度十分 平稳。从整个区域资本市场来看，高档楼盘主要包括集中在xx中心城 区，多半中档楼盘主要聚集在东西湖

37、、后湖和古田区域。xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前 区域可售楼盘套数在45000套左右。从较市场接受市场条件来看也是比较理想的，相信随着该区连续不断中国经济不断的纵身发展，房地 产业会在其中充当更重要的角色。同时，该区域交通逐渐通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、 古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，房价上涨 这些都将为这一带的房价带给一定的升值空间。（2）xx商品住宅市场需求供求关系1、20*年（16月份）xx商品住房市场总容量即约为45000套，16 月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49： 1。2、短期投资拆迁购房与

38、投资性购房比例的降低导致商住销量减 少为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格 波动，XX市在xx年以来对拆迁资产规模进行了压缩。20*年（1-6月 份），全市旧城改造腾退面积为16万平方米，同比下降28. 94%。同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也 减轻直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络进行 调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，己拥有一套住房，进行第 二次或多次购买行为的家庭占到47. 52%,其中，包含了改善居住条件 和购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境 的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的资金需求。

39、xx作为合肥核心区房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓 使其住宅总体而言整体销量有所减缓。3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高亿房研究中心的20*年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住 房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该生态区高房价的影响, 使得一部分在该区域党务工作及希望在该区域置业的人群不得不在别 的片区寻求替代品。4、主要包括销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米如下图所示：50007000元/平方米价格层次的住房销量占到总销 量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。5、今年1-6月份主要销售的住房产品经销户型集中在90-120平 方米20

40、*年（广6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米如 下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型 供销比较失衡。其中，90平方米以下户型的上市挂牌量占到xx总上市 量的20. 52%, 90平方米以下年销量户型的销售量占到xx总销量的 27.83%。90平米以下户型的受该上市和销售情况受政策的影响程度日 益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量 较大，占到全市同等户型香港联交所香港证券交易所量的40. 17%, 90 平方米以下户型的销量洋房则占到全市相称户型销量的45. 43%o四、xx各区域住宅市场发展战略概况xx区目前由xx中心

41、区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个 区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展 特征进行分析：（一）XX中心区20*年上半年xx中心区成交交易量为6875. 42元/平方米，较去 年同期上涨2152. 88元/平方米，涨幅为45. 59%。其中商品住宅共成交 价3235套,较去年减少4630套,降幅为58. 87%。从上半年xx中心区开盘价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达 到价格高峰，为7286. 34元/平方米，随后6月价格出现大幅回落，但 每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严 重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。出现这样的情况

42、，主要由两方面风险因素造成，首先XX中心区 商品房供应量趋于下滑，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多, 制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低 迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房 者的预付能力，购房者显得愈发不景气。在这样的海外市场面前，大 多数开发商可以选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起电商，这也就造 成了 6月该片区的价格出现小幅回落。xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集 住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140 用量万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，不致于带领永 清整个永清板块的崛起

43、;时代豪苑、外滩也让整个风景如画的沿江板块 活力四射;融科天城的推出，加上位于解放循礼门综合项目的即将兴建, 位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前, 新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。预计不久的将来，xx延长线将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、 发展战略沿江等多股综合发展态势，各大板块整体规划不同又相互促 进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中 心区的加快建设。xx中心区主要包括在售楼盘信息（截止到20*年6月30号）（二）古田片区20*年上半年古田片区开盘均价为5217. 82元/平方米，较去年 同期上涨1516. 4元/平方米，涨幅为40. 97%。其中商品房住宅共成交 1195套，较去年减少2609套,降幅为68. 59%。从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是持续 走高，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于 广源片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘腹地的分布来看，活跃楼盘全部零散小规模在解放 大道古田四路至古田二路沿线，该地段离展览馆城区较近，周边配套 也相对完善，所以构成了古田片