长沙公寓市场及产品沟通

1、2016.3长沙公寓市场、客户、产品沟通 公寓市场总体情况公寓客户分析公寓产品指标分析长沙整体公寓市场量价情况基于代理公寓项目客户认知12公寓指标产品解析2报告思路公寓整体市场：长沙整体六区一县共计在售公寓项目76个，总体量为289.6万方，主要集中雨花、天心、岳麓区域，个数和体量分别占总量的72%和75%.60平米以内成交套数成交面积占比月均整体月均2013年1301080万平米13%10846.7万方2014年691265万平米9%5765.42万方2015年395133.7万平米4%3292.8万方市场公寓主流产品面积段为30-60平米，近三年公寓产品成交呈下降趋势，2015年整体月均成

2、交为2.8万方；（按照目市场在售公寓60个计算，整体单项目月度成交均值为15套；市场典型销售较好项目在30-50套/月不等）。1、整体去化（住宅性质）公寓整体市场：小面积公寓整体成交占比压缩，成交量逐年递减，商业公寓市场接受度较低，去化速度慢，库存压力较大。2、整体去化（商业性质）商业性质公寓面临仅40年产权、5成首付、物业费水电费较高、租金水平不高等情况（过度性客户门槛高、投资性客户预期信心不足），市场接受度较低，一般月成交套数为6-10套/月，去化速度较慢、去化压力较大的整体局面.公寓整体市场：受到地段位置、综合资源占有情况、附加值等因素的影响，各区公寓价格差别较大，其中万家丽路沿线在70

3、00元/平米。p万家丽路公寓带和西站商圈覆盖面积广，项目多，质素良莠不齐，故整佑均价居中，6500-7000元/左右；p芙蓉路公寓圈与北城中心公寓圈由于个别高端项目支撑 ，成交量相对较小，但价格较高；p星沙公寓圈由于位置原因，价格和其他不在同一水平 ，成交量也是个别项目去化较快。整体市场：不同地域公寓核心驱动力不同，产品溢价能力及去化速度差别较大。市中心以核心地段为驱动力项目单价高，客户面窄，去化较慢；次中心大盘依赖综合体配套价值吸纳客户，去化相对较好；依托外部资源（产业园、景观资源、固定人流租赁资源支撑）且具备较高性价比项目去化也相对较好。市中心单体公寓项目1次中心大型综合体社区公寓2次中心

4、外部强势资源型项目3 主要依赖项目所处地段位置，从稀缺性、精装等对项目进行价值诉求推广； 单纯从投资的角度对客户进行诉求，去化周期较长； 以项目大社区、大配套为核心驱动力，依赖项目商业配套成熟度、社区业主资源，实现公寓产品的营销去化； 客户面较宽，生活配套成熟，接受度高，去化相对较好； 主要依托项目外部资源优势，强化产品价值及附加值提升项目市场关注度； 以特殊化销售方式（低首付、送学位、性价比等）实现去化；整体市场：分片区公寓市场解析.整体市场：分片区公寓市场解析.整体市场：分片区公寓市场解析.数据显示，各大片区均供过于求，星沙相对较好，透析数据背后的项目，其实各区域公寓市场均不理想.整体市场

5、：市场公寓供销均严重不平衡，整体市场存量约160万方，按照每月5万方去化，需要32个月。长沙整体公寓市场量价情况基于代理公寓项目客户认知12公寓指标产品解析2报告思路以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户需求面积雅阁国际成交客户购买面积雅阁国际成交客户购买面积 类别 40-50 50-60 60-70 70-80 90-100 合计 数量8986164123百分比 72%7%5%13%3%100%达美美立方启示1通过对认筹及认购客户的不断分析，小面积公寓市场接受度最高，整体面积越小去化越快，以【28-35平米】为核心需求区间，40平米是临界点，尤其商业性质公寓更要注重通过面积控制进而控制总价.

6、以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户置业目的启示2投资客户占比均在一半以上，在【60%-70%,主要用于长期投资保障，其次为中小企业商务办公类客户，主要用于自购自营，过度性需求客户占比最小，整体主导客户群体为投资型客户.美立方客户美立方客户类型类型占比占比购买用途购买用途纯投资客户60%纯投资，靠租金或升值后抛售盈利自营客户（含酒店、宾馆等）25%自主办公用，或改造位酒店旅馆经营过度性客户15%自住，陪读，给父母养老刚需自用过渡客户主要以无房刚需客户群为主，而且大多为自力更生购买住房，主要考虑低总价高性价比，多数为上班族。投资类客户一般有1套以上产权物业，看好房地产市场发展前景，有意识投资具

7、有保值升值功能的物业，以防范因通胀引起的资本贬值，更加关注物业的投资回报以未来的价值升值。特殊类客用途客户主要是用于酒店、家庭旅馆、中小型办公等特殊用途性客户。陪读及父母养老使用客户改善类业主，距离父母不能太远，照顾方便；主要也都是用于自住。置业目的雅阁客户雅阁客户类型类型占比占比购买用途购买用途纯投资客户70%纯投资自营客户（含酒店、宾馆等）20%自主办公用用途过度性客户10%自住，企业园上班以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户置业敏感点启示3不同客户群体核心关注点不同，投资类客户主要关注投资回报率、出租容易度、投资总价；自营客户主要关注地段氛围、产品单价，自住较为关注低首付、性价比等.客

8、户客户类型类型置业敏感点置业敏感点纯投资客户1、投资回报率；2、是否容易出租；3、投资总价；4、地段位置及升值潜力；5、是否带装修自营客户（含酒店、宾馆等）1、项目整体昭示性及地段位置；2、项目周边配套成熟度；3、销售单价；4、产品结构组合；5、自身商业商务氛围过度性客户1、销售单价；2、产品面积；3、首付情况；4、地段位置；5、生活配套（地铁、学位等）以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户付款方式启示4整体客户付款以按揭为主，占比约7层左右，首付分期是实现小公寓销售较为有效的销售政策，根据交房时间一般为1-2年分期周期.达美美立方付款方式一次性按揭低首付占比10%72%18%雅阁国际付款方式

9、一次性按揭占比35%65%长沙整体公寓市场量价情况基于代理公寓项目客户认知12公寓指标产品解析2报告思路长沙市场整体公寓产权及装修数据统计长沙市场整体公寓体量及套数长沙市场整体公寓单梯服务户数长沙市场整体公寓平层面积及层高基于市场分析的产品方向建议面积段占比功能说明分部位置30-35平米90%单间非边户55平米10%两房一厅边户户型配比建议装修建议考虑到投资型客户、自营客户、自住客户的需求，建议本案采取做分层装修，满足投资型客户容易出租、自住型客户拎包入住的实际需求；另外还可以通过装修做适度溢价.项目电梯配比电梯品牌车位配比配套中央空调蓝湾国际广场4台电梯奥的斯1：0.31层商业，酒店待定有明

10、城国际中心8台电梯蒂森克虏伯地下4层车位3层商业，整体招商有东塘瑞府12梯478户韩国现代1：0.5无无万博汇2梯3或4户西子奥的斯1:11层商业无壹号公馆2梯21户日立、三菱1：0.21-2楼商业有东宸19公馆4梯18户未定未定裙楼商业无西子一间4梯17户未定1:0.7裙楼商业无嘉斯茂广场4台电梯未定 1：1（商业共用）酒店管理与配套有德思勤城市广场华晨世纪广场长房时代城2梯4户蒂森1:0.8超市、影城、酒店无 市场普遍通过商业配套、附加值来提升产品价值，选用品牌电梯，部分公寓会配有中央空调和24小时热水，提高配套服务与溢价空间。市场典型项目附加值提升参考项目大堂装修外墙材质商业裙楼空中花园层高赠送面积蓝湾国际广场 五星级酒店豪装，6.6米调高设置全石材干挂全石材干挂有2.920%明城国际中心 五星级入户大堂，三个大堂，进口石材地面玻璃幕墙玻璃幕墙3东塘瑞府400平米入户大堂，大理石瓷