物业接管验收建议书2010[1]912

1、物业接管验收建议书 2010年 9月12日序 号内 容页 数封 页第1页目 录第23页第一项前 言第4页第二项接管验收的目的与职责第5页1接管验收的目的2接管验收行为对象3接管验收职责第三项接管验收工作内容第67页1公共设备及其总系统2办公单元区域设备设施3公共区域内设备设施第四项接管验收的工作程序第810页1接管验收的前提条件1.1总体工程所达到的验收条件1.2竣工验收资料完整的条件1.3环境条件2验收的准备工作3验收的实施4验收后的处理第五项接管验收方法与标准第1113页1强电各系统的检验方法1.1验收范围1.2主要检测内容及方法2弱电（安防）各系统的检测方法第1415页2.1验收范围2.

2、2验收要求2.3安全防范系统及检测标准3楼宇自控系统的验收检查方法第1617页3.1验收范围3.2验收要求3.3检测记录与移交文件3.4主控项目检测方法4消防系统检查和验收方法第1821页4.1验收标准4.2验收方案5暖通各系统的检验方法第2223页5.1验收范围5.2检测验收要求6土建检查与验收方法第2425页6.1验收范围6.2检测验收要求第六项接管验收的组织实施计划第2631页1接管验收前具体准备工作2接管验收团队2.1接管验收团队架构2.2团队分工与职责3各专业系统主要验收内容3.1暖通/给排水/强弱电3.2消防喷淋/安防系统3.3土建装修第七项楼宇接管验收流程图第32页验收表格汇总(

3、后附) 一、前 言 接管验收是物业管理公司在对物业进行管理前不可缺少的重要环节，是确保物业正常运行的有效监控和必要手段。接管验收指的是物业公司按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，施工单位工程质量的竣工验收情况和相关市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。无论对于开发商或物业管理企业，接管验收均是一项非常重要、复杂且关键的工作，它直接关系着未来各硬件系统是否可以顺利投入运行管理，界定交接多方的权责关系等等。 因此特制定了<项目接管验收建议书>，建议书中针对综合楼宇项目接管验收的方法、程序，如何组织实施以及检验标准、需移交的产权与技

4、术资料等方面作出了阐述，并附接管验收流程图以及各专业系统的验收记录表格等，供借鉴与参考。二、接管验收的目的与职责1、接管验收的目的（1）明确交接双方的责权利关系；（2）确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；（3）确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全；（4）为日后物业的管理创造条件。2、 接管验收行为对象接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程，是由开发企业或建设单位与物业共同组成的联合验收小组接管验收物业管理企业开发企业（建设单位）或业主委员会接管验收3、 接管验收职责1) 项目物业管理处接到物业竣工验收的通知报告后，项目主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成

5、验收小组；2) 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收；3) 验收小组按移交设备清单要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收；4) 验收小组对物业按运行系统验收，详见后述系统验收内容与检验方法；5) 验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。 35三、接管验收工作内容概述：简单来说，接管验收的内容分为三大类： 1、公共设备机房及其总系统 2、办公单元区域内设备设施 3、项目公共区域内设备设施1、 公共设备机房及其总系统

6、公共设备机房及其总系统的接管验收实际上是按专业来区分的，为使整个接管验收工作更专业及更优化，通常接管验收下述系统时也是由相关专业的工程人员进行的。(1) 主体结构地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程(2) 电气工程变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、防雷系统、接地系统、应急发电机系统(3) 垂直运输客用电梯、消防货用电梯、自动扶梯(4) 水卫工程给排水系统、生活冷水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程(5) 一次能源工程燃气管道系统(6

7、) 暖通与空调工程制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统(7) 安保工程消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统、保安自动化系统、 公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系统、远红外防范系统(8) 系统集成工程楼宇自动化系统、 通讯自动化系统、 办公自动化系统、 结构化综合布线系统(9) 有线电视、卫星天线及调频天线工程。(10) 电讯接入工程(11) 户外工程围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水污水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源2 、办公

8、单元区域设备设施一般来说，办公单元区域及单元内设备设施的接管验收是按区域，并由不同的专业一起作综合性地进行 (包括物业管理人员、强电技工、空调/给排水技工及弱电技工)。接管验收的内容包括但不限于下列项目：地面 、墙面 、顶棚 、户门 、照明灯具 、空调末端设备、给排水设施 、喷淋头、 感烟探测器 、电源插座3 、公共区域内设备设施与办公单元区域一样，项目公共区域及区域内设备设施的接管验收也是按区域，由不同的专业一起作综合性地进行。 建议将公共区域分不同楼层及不同区域进行接管验收。接管验收的内容包括但不限于下列项目：地面 、墙面 、顶棚 、电梯前室、大堂 、照明灯具 、空调末端设备、给排水设施、

9、喷淋头 、感烟探测器 、动力电源配电箱、照明电源配电箱、外墙 、外围 、扶梯及电梯 、地下停车场 、园林及绿化四、接管验收的工作程序1、接管验收的前提条件（1）总体工程应达到的验收条件l 总体工程应通过质检站的验收并取得相关合格资料l 消防系统整体已通过消防局的验收并取得相关合格资料（2）竣工验收资料完整的条件l 产权资料a) 项目批准文件；b) 占地批准文件；c) 规划说明书；d) 环境预评价书；e) 建筑执照；f) 开工许可证书；g) 规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、 绿地规划图。h) 供用电合同；i) 供用水合同；j) 供用热源（热水、蒸汽）合同；k) 供

10、用天然气合同；l) 污水排放协议；m) 通讯协议；l 技术资料a) 设计说明；b) 施工说明；c) 设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；d) 竣工图含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；e) 地质勘察报告；f) 工程合同及开竣工报告；g) 工程预决算；h) 图纸会审记录；i) 工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；j) 隐检验收签证；k) 沉降观察记录；l) 竣工质量核定证明书；m) 消防验收报告；n) 饮用水检测证书；o) 钢材、水泥等主材质量保证书；p) 新材料、构配件的鉴定合格证书；q) 水、电、空调、卫生器具、电梯等

11、设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。r) 砂浆、混凝土试块、试压报告；s) 供水、空调试压报告；t) 水平衡、风平衡测试报告；u) 高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告;v) 避雷系统测试报告；w) 接地系统测试报告；x) 排水系统试验报告；y) 楼宇自控试验报告；z) 卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。（3） 环境条件l 大厦内部各附属功能用房（卫生间、前台等）具备使用条件。l 施工总包应完成大厦内部竣工后的清理工作。l 大厦内部所有的门及门锁应安装、调试完毕具备

12、移交条件。l 大厦内部所有的标识应安装完毕。 l 施工总包应完成红线区域内的所有道路、绿化、广场路面施工、划线等作业。l 施工总包应完成大厦外围与其他施工区域的隔离围挡的安装作业；以及完成室外安防监控、消防等设备设施的安装，具备安防管理的条件。2、接管验收的准备工作(1) 收集工程图纸， 熟悉现场，与开发商确定准确验收时间，以此为依(2) 制定接管验收进度计划(3) 编制接管验收表格(4) 购买筹备验收所用工具(5) 确定接管验收团队及全员培训3、验收的实施(1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2) 在预验收过程检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整

13、改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。(3) 对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4) 设备的实物验收，要做到符合以下几点：i 设计图纸与设备的规格型号、数量符合ii 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范iii 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在物业移交书中(5) 对物业其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在相应表格内。4、验收后的处理(1) 验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。(2) 验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评定及意见

14、书，呈交物业驻场项目经理。(3) 验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈物业驻场项目经理及建设单位（发展商）监理公司，解决记录在交接记录中。(4) 验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。(5) 办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料存档。五、接管验收方法与标准1、强电各系统的检验方法1.1、验收范围大厦范围的配电室、电气系统和其他系统的电气部分1.2、主要检测验收内容及方法l 图纸资料部分（一）有关供电部门的图纸及资料:（1） 高压供电方案批准书（2） 供用电协议书（3） 电费协议（4） 供电部门批准的设计施工图纸（5） 供

15、电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录（6） 高压电缆送电前的试验记录（7） 委托供电局代维协议（8） 电缆分界室设备及设计资料(二) 设计图纸资料（1） 电气设计图纸及说明书（2） 电气设计变更（3） 应急发电机及相关设计资料（三） 设备厂家图纸资料a) 高压柜厂家接线图纸及使用说明书及开关调试记录b) 配电室直流盘出厂试验记录接线图及使用说明书c) 低压盘箱柜厂家接线图纸及设备说明书d) 变压器出厂试验记录及使用说明书e) 电容器柜厂家接线图纸及设备说明书f) 应急发电机使用说明相关图纸及受电设备厂家图纸g) 接地装置测试记录h) 变频器厂家说明书及调试记录i) 电动机出厂试验记录及使用

16、说明书（四） 竣工图纸:（1） 施工单位或开发商的竣工图纸（2） 向供电部门提供的申请送电的竣工报告（3） 电气隐蔽工程自检及监理单位汇检记录(五)变配电室送电后的运行情况记录:(1) 运行情况记录( 运行日志、事故及异常情况记录)(2) 总电量及电费转帐记录档案(3) 设备检修及故障记录l 配电室（一） 高压柜（1） 检查设备规格是否符合设计图纸（2） 检查一次接线系统是否符合设计图纸（3） 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸（4） 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全（5） 分段安排停电;进行全面检查、清扫、紧固、查线（二） 直流盘（1） 检查设备规格是否符合设计图纸（2） 检查一次接

17、线系统是否符合设计图纸（3） 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸（4） 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全（5） 分段安排停电;进行全面检查、清扫、紧固、查线（三） 变压器（1） 检查名牌数据符合设计要求（2） 检查通风及温控系统工作正常（3） 组织停电全面检查紧固（四） 低压盘（1） 检查设备规格是否符合设计图纸（2） 检查一次接线系统是否符合设计图纸（3） 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸（4） 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全（5） 分段安排停电;进行全面检查、清扫、紧固、查线（6） 填写低压配线供电情况表（五） 地下电缆室（1） 检查电缆敷设是否符合规范要求（2） 检查

18、有无未封堵孔洞（3） 检查有无渗漏、积水（4） 检查有无消防报警设施（六） 其他 （1） 检查专用工具、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全（2） 检查房屋、土建结构.有无渗漏和未封堵空洞（3） 检查配电室消防报警是否灵敏（4） 照明及通风系统检查l 公用动力设备供电系统:包括冷机供电、空调供电、风机供电、水泵供电、电梯供电等（一） 各盘、箱、柜电源（1） 主供电源在低压盘上开关编号（2） 备用电源在低压盘上开关编号（3） 电源互投的条件及有无优先 (作自投及复归检查)（4） 两路电源的电缆截面、路由及大约长度参数（二） 配电箱（1） 接线系统是否符合设计（2） 二次接线是否符合厂家图纸（3） 各元器

19、件设备规范、运行电流登录档案（4） 仪表、指示灯、控制切换开关、标识牌正常（三） 电动机（1） 检查名牌数据符合设计要求（2） 运行声音正常、温度不高、振动不超标、电流正常（3） 外观、地线及接线部位检查（4） 电缆截面、路由及大约长度参数（四） 变频器(1) 检查名牌数据及接线系统符合设计要求(2) 控制和自动调节系统工作正常(3) 记录运行电流、频率正常变化范围(五) 设备成套供货配电柜（1） 检查元器件及接线系统符合厂家说明书要求（2） 控制和自动调节系统工作正常（3） 记录运行电流范围（4） 各元器件设备规范登录档案l 公用区照明及动力供电系统:(一) 封闭母线（1） 供电电源在低压盘

20、上开关编号（2） 电源电缆截面、路由及大约长度参数（3） 插接箱数量设备规范、运行电流（4） 插接母线接头位置及数量(二) 电缆桥架（1） 路由及电缆数量、走向是否符合设计（2） 桥架吊架牢靠、接地线齐全（3） 电缆排列整齐、固定合理、公用区盖板齐全(三) 各盘、箱、柜电源（1） 主供电源在低压盘上开关编号或来自其他盘、箱、柜（2） 备用电源在低压盘上开关编号或来自其他盘、箱、柜（3） 电源互投的条件及有无优先.(作自投及复归检查)（4） 电源的电缆截面、路由及大约长度参数(四) 照明配电箱及其他配电箱（1） 检查接线系统、元器件符合设计要求（2） 运行情况正常、温度不高、电流正常（3） 二次

21、接线是否符合厂家图纸（4） 外观、地线及接线部位检查（5） 仪表、指示灯、控制切换开关、标识牌正常2、弱电（安防）各系统的检验方法2.1、验收范围电视监控系统、巡更系统、停车管理系统等各子系统2.2、验收要求安全防范系统施工质量的检验，应根据系统设计方案、合同规定、施工图纸来检查工程的实际施工情况。2.3、安全防范系统功能检测标准1. 防范范围、重点防范部位的设防情况、防范功能、以及技防设备的运行是否达到设计要求，有无防范死角；2. 开通稳定运行时间的检测；3. 监控中心系统记录(包括大厦监控的图像记录和报警记录)的质量和保存时间是否达到设计要求等；l 电视监控系统的检测（1） 检测内容a)

22、系统功能检测：摄像机的防拆、防破坏等纵深防御功能检测； 云台转动、镜头、光圈的调节、调焦、变倍，图像切换、防护罩功能的检测。b) 图像质量检测：在摄像机的标准照度下进行，进行图像的清晰度、灰度、系统信噪比、电源干扰、单频干扰、脉冲干扰等检测。（2） 检测方法系统功能检测采用主观评价法，若清晰度、灰度在客观测试中已检测为合乎规定，可对噪声及各种干扰信号进行主观评价。a) 系统整体功能检测根据系统设计方案进行功能检测。包括：电视监控系统的监控范围、现场设备的接入率及完好率；开通稳定运行时间；矩阵监控主机的切换、遥控、编程、巡检、记录等功能；系统跟踪性能等。b) 对数字视频录像式监控系统还应检测主机

23、宕机的记录、图像显示和记录速度、图像质量、对前端设备的控制功能、以及通信接口功能、远端联网功能等。c) 对数字硬盘录像监控系统除检测其记录速度外，还应检测记录的检索、查找等功能。d) 系统联动功能检测对电视监控系统与安全防范系统其他子系统的联动功能进行检测，包括巡更系统、停车管理系统等的联动控制功能。电视监控系统工作站应保存至少1个月的图像记录。e) 摄像机抽检的数量应不低于10，摄像机数量少于10台时全部检测。被抽检设备的合格率为90时为合格。系统功能和联动功能全部检测，合格率为100时为合格。l 停车管理系统 （1）检测内容停车管理系统功能检测应分别对入口管理系统、出口管理系统和管理中心的

24、功能进行检测。a) 车辆探测器对出入车辆的探测灵敏度检测，抗干扰性能检测；b) 自动栅栏升降功能检测，防砸车功能检测；c) 读卡器功能检测，对无效卡的识别功能；对非接触IC卡读卡器还 应检测读卡距离和灵敏度是否与设计指标相符；d) 发卡(票)器功能检测，吐卡功能是否正常、入场日期、时间等记录是否正确；e) 管理中心计费、显示、收费、统计、信息储存等功能的检测；f) 出/入口管理工作站及与管理中心站的通讯是否正常；g) 对具图像识别功能的汽车库管理系统应分别检测出/入口车牌和车辆图像记录的清晰度、调用图像信息的符合情况；h) 停车管理系统与入侵报警系统的联动控制功能检测；电视监视系统摄像机对进出

25、车库的车辆的监视等；i) 空车位及收费显示；j) 管理中心工作站应保存至少1个月(或按合同规定)的车辆出入数据记录。3、楼宇自控系统的验收检查办法3.1、验收范围楼宇自控系统的监控范围为空调与通风系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、热交换系统、冷却系统、电梯系统等各子系统。3.2、验收要求 智能建筑工程的检测和验收，由施工单位按施工检测、系统检测及竣工验收诸环节制定各子分部工程及整个分部工程的检测验收大纲和验收办法。3.3、检测记录与移交文件1. 工程合同技术文件；2. 竣工图纸：（1） 设计说明；（2） 系统结构图；（3） 各子系统控制原理图；（4） 设备布置及管线平面图；（5） 控制系

26、统配电箱电气原理图；（6） 相关监控设备电气端子接线图；（7） 中央控制室设备布置图；（8） 设备清单等。3. 系统设备产品说明书。4. 系统技术、操作和维护手册。5. 设备及系统测试记录：（1） 设备测试记录；（2） 系统功能检查及测试记录；（3） 系统联动功能测试记录；（4） 系统试运行记录等。6. 其它文件：（1） 系统设备出厂测试报告及进场验收记录；（2） 系统施工质量检查记录；（3） 相关工程质量事故报告表；（4） 工程设计变更单；7. 各智能化子系统已进行了系统管理人员和操作人员的培训，并有培训记录，系统管理人员和操作人员已可以独立工作。8. 楼宇自控系统在通过工程验收后方可正式交

27、付使用，未经工程竣工验收的楼宇自控系统不应投入正式运行。当验收不合格时，应由工程承接单位整修返工，直至自检合格后再组织验收。3.4、主控项目检测1. 变配电系统功能检测2. 照明系统功能检测3. 给排水系统功能检测4. 热源和热交换系统功能检测5. 冷却水系统功能检测6. 中央管理工作站与操作分站功能检测7. 楼宇自控系统与子系统（设备）间的数据通讯接口功能检测8. 现场设备安装质量检查9. 现场设备性能测试10. 实时性能测试11. 维护功能检测12. 可靠性测试4、消防系统检查和验收方法4.1、验收标准1. 消防水泵，消防电梯等消防用电设备电源（包括直流备用电源）的自动切换装置应进行3次切

28、换试验，每次均正常。2. 火灾探测器（包括手动报警按钮）和火灾报警控制器，分别按实际安装数量100%的进行模拟火灾响应和故障报警试验，试验时每个功能应重复12次。3. 室内消火栓的功能验收应在出水压力符合国家有关建筑防火规范的条件下，进行下列功能抽检：a) 工作泵、备用泵转换运行13次。b) 消防中控室内操作启、停泵13次。c) 消火栓操作启泵按钮按100%的比例试验。4. 自动喷水灭火系统（含湿式、干式、干湿试、雨淋、喷雾等）抽验下列控制功能。a) 工作泵、备用泵转换运行13次。b) 消防中控室内操作启、停泵13次。c) 水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等按安装数的10%30%的比例 进行未端

29、放水实验。5. 防火门、防火卷帘门，通风空调和防排烟设备应按10%20%的比例抽查人工开、闭、联动控制试验。6. 消防电梯应进行12次人工控制和自动控制功能验收，在消防态势下，应能消除轿内操作和轿外招呼信号，直返基站。7. 火灾事故广播应按10%20%的比例进行以下功能试验：a) 在消防中控室选层广播。b) 共用的扬声器强行切换试验。c) 备用广音机功能试验。8. 消防通讯设备进行通话功能试验验收交接记录a) 消防设施验收单b) 消防系统强度、严密性试验记录表c) 自动喷水灭火系统联动试验记录表d) 火灾自动报警系统验收标准e) 消防水泵结合器及室外消火栓安装工程验收记录表f) 室内消火栓系统

30、安装工程验收记录表4.2、验收方案1. 对消防互投电源箱进行测试：（2名电工，1名施工人员）l 现场人为制造互投电源故障，检查配电柜动作情况。2. 火灾报警系统联动功能情况的测试：（1名电工，1名中控值班员，1名保安消防员、1名空调工，1名施工人员）l 将火灾报警系统设置为自动状态，按火灾联动报警设计要求，每个楼层选一处报警点，用吹烟测试仪点报感烟探测器，观察消防联动关系应正常，即：启动消防送/排风机，打开报警层的排烟风口，鸣响报警层及上下层的消防警铃，切断报警层及上下层的非消防电源，切断配电室内的非消防电源；l 启用火灾应急广播系统通报火警点；3. 防火卷帘门的测试：（1名电工、1名施工人员

31、）l 现场手动起/降防火卷帘门，观察降落是否正常。l 在消防系统设置为自动状态时，从消防中控室发地址码启动防火卷帘门， 观察防火卷帘门分步降落是否正常。l 用吹烟测试仪、加温测试仪分别点报感烟探测器、感温探测器，观察防火卷帘门分步降落是否正常。4. 消防水泵（消火栓泵）使用功能情况的测试：（2名电工，1名水工、1名中控值班员、2名施工人员）l 对未端消火栓进行放水，观察消火栓稳压泵启动是否正常。l 采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能。l 现场手动启动消防泵，检查水泵星/角转换是否正常。l 由中控室远程启动消防水泵，按设计规定设置消防水泵自动停泵时间（此时间在试泵时可根据情况自行调整，但试

32、验完毕后要恢复到原设计时间）；l 在消防系统设置为自动状态时，利用消火栓内部的消火栓按扭启动消防水泵；l 中控室值班员用消防广播系统向现场测试人员通报各设备的启动状况。5. 喷淋水泵使用功能情况的测试：（1名电工，2名水工、1名中控值班员、2名施工人员）l 现场手动开关喷淋水支路总水管和干、湿式报警上的信号蝶阀，中控室观察报警信号是否正确。l 现场手动启动喷淋泵，检查水泵星/角转换是否正常。l 由中控室远程启动喷淋水泵，检查水泵启动是否正常。；l 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水系统进行未端放水，观察稳压水泵是否启动，同时采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能。l 在消防系统设置为自动状

33、态时，对喷淋水系统未端和湿式报警器同时 进行放水，检查喷淋水泵是否正常启动。l 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统进行未端放气试验，观察稳压气泵是否正常启动。l 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统区域内的感温探测器进行加温试验，观察快速排气阀是否打开，当干式报警器压力开关报警后，喷淋水泵是否正常启动。l 中控室值班员用消防广播系统向现场测试人员通报各设备的启动状况。6. 雨淋水泵使用功能情况的测试：（2名电工，1名水工、1名消防执机员、2名施工人员）l 现场手动开关喷淋水支路总水管和雨淋阀报警上的信号蝶阀，中控室观察报警信号是否正确。l 现场手动启动雨淋泵，检查水泵星/角转

34、换是否正常。l 由中控室远程启动雨淋水泵，检查水泵启动是否正常。l 在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统未端和湿式报警器同时进行放水，检查喷淋水泵是否正常启动。l 在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统区域内的感温探测器进行加温试验，观察喷淋水泵是否正常启动。l 中控室值班员用消防广播系统向现场测试人员通报各设备的启动情况。7. 消防风机的测试：（1名电工，1名中控值班员、1名施工人员）l 现场手动测试消防风机的启动功能是否正常；l 现场手动启动消防风机，风机正常运转后手动关闭风机管道上的防火阀，观察风机是否自动关停。l 将风机配电箱设为自动状态，由消防中控室远程进行消防风机的启/停试验

35、；l 将风机配电箱设为自动状态，手动打开排烟风阀，观察消防风机是否正常启动；l 在消防系统设置为自动状态时，从消防中控室发地址码启动排烟风阀，观察消防风机是否正常启动。l 中控室值班员用消防广播系统向现场测试人员通报各设备的启动状况。8. 电梯消防功能的检测（1名电梯工、1名施工人员、1名电工）l 用电梯钥匙开启电梯归首开关，检查轿内、外控制功能是否被取消，电梯是否回归机站。l 将火灾报警系统设置为自动状态，按火灾联动报警设计要求，在楼层选一处报警点，用吹烟测试仪点报感烟探测器，观察电梯是否联动迫首。l 采用电梯机房报警电话，电梯轿厢对讲电话测试三方通话功能。9. 消防通讯设备进行通话功能试验

36、。（1名安保人员、1名施工人员）l 采用消防电话测试电梯机房、配电室、水泵房、楼层公共区域内的消防插孔电话与中控室的通讯功能。10. 消防水箱的检测。（1名水工、1名施工人员）l 测试低于消防水位时是否自动进行补水；水泵房内消防水箱的水位指示与实际水位是否一致。5、暖通系统检查和验收方法5.1、验收范围大厦范围内空调、通风系统、冷冻和冷却系统，给排水系统，热源和热交换系统，消防水系统和消防排风系统5.2、检测验收要求1. 冷却系统(1) 资料接管核对；a) 循环泵的说明书和合格证；b) 冷却塔的设计说明书和合格证，填料的型号及出厂合格证；c) 冷却系统竣工报告和竣工图；d) 冷却系统吹尘、冲洗

37、报告；e) 冷却系统管线的试漏报告；f) 冷却泵、冷却塔的试车报告；g) 各种阀门的产品合格证；h) 设计功能说明；(2) 设备、设施冷却循环泵a) 水泵出入口法兰、入口管线；b) 仪器仪表计量器具；c) 泵体进出阀门有无跑冒滴漏；冷却塔d) 风扇；e) 布水器及喷头；f) 冷却塔的补水设备；g) 浮漂是否灵活可靠h) 冷却塔变速器；i) 强电检查电机及配电柜；j) 弱电检查自控系统；k) 塔体及塔底；l) 检查系统所有阀门；m) 仪表及阀门是否灵活；n) 强电检查泵电机及配电柜；o) 弱电检查自控系统；系统管线p) 冷却水管线冲洗记录；q) 补水管线的清洗记录；2. 板式换热器(1) 各种仪

38、器、仪表、阀门；(2) 系统是否有跑、冒、滴、漏现象；(3) 停止循环泵，检查过滤器；3. 污水泵(1) 检查污水坑；(2) 检查污水泵出口阀门；(3) 手动、自动各系统的启泵及排水状况；4. 喷淋、消防泵(1) 水箱及高位水箱；(2) 泵进出口阀及旁通阀门；(3) 仪器仪表；(4) 消防稳压泵5. 风机盘管热交换器(1) 各种仪器、仪表、阀门；(2) 系统是否有跑、冒、滴、漏现象；6. 生活水变频泵(1) 出入口法兰、出入口管线；(2) 检查仪器仪表计量器具；(3) 是否达到工作压力；(4) 泵排查：盘车；检查密封情况；试车是否有异响、噪声；(5) 水泵出入口法兰、出入口管线；(6) 检查仪

39、器仪表计；6、土建检查和验收方法6.1、验收范围大厦范围内玻璃幕墙、石材幕墙、防水、门窗、装修等6.2检测验收要求1. 玻璃幕墙(1) 资料接管核对工程施工合同，开、竣工报告；设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件；材料出厂质量证书，结构硅酮密封胶相容性试验报告及墙物理； 性能检验报告；预置构件出厂质量证书；隐蔽工程验收文件；施工安装自检记录；工程维保日期；(2) 工程验收玻璃幕墙与主体结构连接的各种预埋件、连接件、紧固件必须安装牢固， 其数量、规格、位置、连接方法和防腐处理应符合设计要求。各种连接件、紧固件的螺栓应有防松措施；焊接连接应符合设计要求和焊接规范的规定。玻璃幕墙四周、玻璃幕墙内表

40、面抗体结构之间的连接节点、各种变形缝、墙角的连接节点应符合设计要求和技术标准的规定。玻璃幕墙应无渗漏。玻璃幕墙结构胶和密封胶的打柱应饱满、密实、连续、均匀无气泡、宽度和厚度应符合设计要求和技术标准规定。玻璃幕墙开启窗的配件应齐全，安装应牢固，安装位置和开启方向、角度应正确，开启应灵活，关闭应严密。玻璃幕墙防雷装置必须与主体结构的防雷装置可靠连接。玻璃幕墙表面应平整、洁净；色泽应均匀一致不得有污染。防火、保温材料填充应饱满、均匀，表面应密实、平整。装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形，波纹、局部压砸或缺陷。2. 石材幕墙(1) 资料接管核对工程施工合同，开竣、工报告；图纸会审记录，竣工图；

41、主要材料进场检测记录；隐蔽工程验收记录；整体验收记录；(2)工程验收石材幕墙的防雷装置必须与主体结构防雷装置可靠连接；石材幕墙的防火、保温、防潮材料的位置应符合设计要求，填充应密实、均匀、厚度一致；石材表面和板缝注胶应饱满、密实、连续、均匀、无气泡，板缝宽度和厚度应符合设计要求和技术标准的规定；石材幕墙应无渗漏；石材幕墙表面应平整、洁净，无污染、缺损和裂痕。颜色和花纹应调整一致，无明显色差，无明显修痕；石材幕墙的压条应平直、洁净、接口严密、安装牢固；石材接缝的密封胶缝应横平竖直、深浅一致、宽窄均匀、光滑顺直；3. 门窗(1)资料接管核对门窗工程的施工图、设计说明及其他设计文件；材料产品合格证书

42、、性能检测报告、进场验收记录和复验记录；特种门及其附件的生产许可文件；隐蔽工程验收记录；施工记录及维保日期；(2)工程验收木门窗框的安装必须牢固。木门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活，关闭严密，无倒翘。木门窗表面应洁净，不得有刨痕、锤印。木门窗的割角、拼缝应严密平整。门窗框、扇裁口应顺直，刨面应平整。木门窗上的槽、孔应边缘整齐，无毛刺。木门窗与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满。金属门窗框和副框的安装必须牢固。金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。金属门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。金属门窗表面应洁净、平整、光滑

43、、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹。金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不脱槽。4. 装修吊顶(1)资料接管核对吊顶工程的施工图、设计说明及其他设计文件材料的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验记录隐蔽工程验收记录施工记录(2)工程验收石膏板的接缝应按其施工工艺标准进行板缝防裂处理饰面板上的灯具、烟感器、喷头、风口百叶等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、严密。六、接管验收的组织实施计划1、接管验收前的准备工作(1) 收集工程图纸，熟悉现场，与开发商确定

44、准确验收时间，以此为依据制定接管验收总体进度计划(2) 编制接管验收计划时间表(3) 建立接管验收团队(4) 编制接管验收表格(5) 购买筹备验收所用工具(6) 接管验收整体方案的全员培训2、接管验收团队 (1) 接管验收团队架构项目物业经理综合接管团队报告分析撰写团队工程验收团队物业、保安经理报告撰写负责人电气主管暖通主管装修技工产权+技术资料撰写秘书暖通技工钥匙接管各系统验收小组强电技工单元及公区接管弱电技工电梯消防/全体 (2) 团队分工与职责工程部经理在此次验收中主要负责大厦整体现场接管验收的组织、管理工作，负责与开发商、工程人员沟通，安排人员培训，拟定验收计划并负责实施，及对总体验收

45、项目的5的进行抽样验收，以确保验收品质，负责验收记录的签字确认。暖通主管在此次验收中协助工程部经理，组织空调、给排水系统的专项验收；在验收过程中遵照接管验收方案和验收标准中的规定要求，督导、检查所辖人员的验收工作，汇总规整验收数据和表格，并提出专项验收报告。电气主管在此次验收中协助工程部经理，组织强电、弱电（包括消防系统）系统的专项验收；在验收过程中遵照接管验收方案和验收标准中的规定要求，督导、检查所辖人员的验收工作，汇总规整验收数据和表格，并提出专项验收报告。l 工程验收团队职责 1. 强电组 (1) 负责对变配电室内高压变电系统、低压配电系统、变压器、高压柜、低压柜、电量计量仪表等设备、设

46、施线路进行检查、测试(2) 公用动力设备供电系统:包括冷机供电、空调供电、风机供电、水泵供电、电梯的供电系统(3) 公用区域照明及动力供电系统: 封闭母线（路由及电缆数量、走向）、电缆桥架、各层照明配电箱及其他配电箱、配电小室，楼内照明、应急照明/疏散指示、广场照明、泛光照明的功能检测和数量清点(4) 负责强电竖井，防雷、接地系统的检查和检测(5) 负责各层计量系统仪表的检查和核对 2. 弱电组(1) 负责消防系统、楼宇自控系统、保安监控系统、综合布线系统、有线电视系统、停车场管理系统、手机信号增强系统、弱电竖井(2) 负责消防喷淋头、烟、温感探测器、消火栓箱、灭火器 3. 暖通空调及给排水组

47、(1) 负责制冷机房、空调机房、新风机房、冷却系统、防排烟系统、送排风系统、厨房排烟、燃气工程以及相关的管线、附属设备、设施(2) 负责给水系统、消火栓系统、喷淋系统、软水设备的检查和检测(3) 负责排水系统、污水系统、雨水系统、淋浴间、卫生间、地漏、管道间、室外管网(4) 负责燃气系统的检测和清点(5) 负责各系统计量仪表的检查和核对 4. 土建、装修组(1) 负责玻璃幕墙、石材内、外墙、地面、室外广场、道路及绿化的检查和核对(2) 负责大厦公共区域及租户区域的装修检查和核对，包括所有功能用房的门、窗、灯箱、吊顶天花(3) 负责对地上卫生间、设备机房及物业管理用房等功能用房的装修部分进行检查

48、和核对 5. 资料验收组负责收集、整理此次接管验收的所有资料、表格、验收报告l 综合接管团队职责(1) 负责接管大厦内、外部保安防范工作(2) 负责接管项目的产权、技术资料等(3) 负责接管大厦所有钥匙(4) 负责租户区域及公共区域的接管验收l 报告分析撰写团队职责(1) 负责组织项目接管验收工作总结(2) 负责撰写整体接管验收报告3、各专业系统主要验收内容l 暖通/给排水/强弱电系统（1）风机盘管（凝结水盘排水、倒坡试验，噪声、三速、过滤网、手阀检查）（2）卫生间洗手盆、浴缸及地漏（通水、排水、外观检查）（3）卫生间排气扇（噪声、排风效果、外观检查）（4）停车场管理系统（感应计数装置、读卡装

49、置、挡杆、计算机管理系统等检查）（5）综合布线系统（信息插座信号检查）（6）有线电视系统（机房设备、用户终端信号检查）（7）多表远传系统（远传采集数据与现场读数比较检查）（8）公共显示系统（显示器安装牢固程度、显示器本身、信号接入检查）（9）楼宇自控系统（现场控制器动作状态、DDC控制器功能、中央控制中心采集控制状态检查）（10）送排风、排烟风机（就地/远传运转试验，噪声测试，电机绝缘电阻检查）（11）水泵类（启动/运行电流，手动/自动运转，温度，噪声，密封情况，电机绝缘电阻检查）（12）中央空调（启动/运行电流，制冷/制热效果，高/低压力，噪声，电机绝缘电阻检查，外观检查）（13）空气处理系

50、统设备（启动/运行电流，制冷/制热效果，进/出水压力，噪声，电机绝缘电阻检查，表冷器，外观检查（14）排水系统（排水口，检查口，通球试验）（15）室外市政工程（井盖标识，境内卫生，内壁井圈施工质量检查）（16）变压器（风扇是否能按照设计温度起停，试运行，低压侧中性点、基础钢、变压器柜门与接地装置可靠连接等检查）（17）高、低压柜及配电箱、屏、柜（测量、计量仪表完好，测量准。各种指示灯指示正确。电气交接试验。交流耐压试验。母线连接牢固、色标明显。继电保护装置、逻辑元件、中央控制器等装置联动正确。直流屏电池组冲放电满足设计要求。配电箱、屏、柜门内应贴有本设备的控制区域图纸等检查）。（18）机房及相关基础设施（机房应有双路电源，应急灯具应保证在停电后的照明。门口应设有防鼠挡板。变、配电室配有高低压绝缘用具，室内