房地产开发企业增值税发票管理办法

1、工程采购增值税操作规范增值税发票管理制度（暂行）<修订稿>2016年4月Page 3 of 21增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）目录一、概述及适用范围3二、发票管理目标3三、增值税发票管理涉及的岗位及主要职责4四、发票领购5五、物业租赁发票开具7六、地产销售发票开具10七、酒店住房/餐饮业务发票开具12八、物业管理发票开具15九、发票开具的操作规范18十、红字专用发票开具21十一、发票取得和认证24一、 概述及适用范围1. 概述为加强公司增值税发票的管理，规范公司经营行为，保护公司财产安全，减少公司涉税风险，根据中华人民共和国税收征收管理法和中华人民共和国发票管理办法等有关

2、规定，结合我司的实际情况，制定本规定。2. 范围本规定适用于公司收到及发出的增值税发票（包括增值税专用发票和普通发票）的相关经办人员。二、 发票管理目标1. 销项端增值税发票管控目标（开票）增值税销项端发票的管理包括增值税专用发票的管理和增值税普通发票的管理。Ø 不得虚开发票：包括重复开票或超额开票- 没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税发票；- 有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税发票；- 进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税发票。Ø 对开具错误的

3、发票或者发生销货退回及时进行作废或者进行红冲。其中：1) 对于增值税专用发票作废，必须同时满足以下三个条件：- 收回退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；- 销售方尚未抄税并且尚未记账；- 购买方尚未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。2) 对于增值税普通发票，要求在开票当月收回发票联次即可进行发票作废。3) 开具红字发票的情况（包括专用发票和普通发票）- 一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的；- 销货部分退回及发生销售折让的。Ø 防止发票遗失- 空白发票遗失- 开具出的发票在送达客户前遗失2. 进项

4、端增值税发票管控目标（索票）营改增后，只有同时满足以下三个主要条件，进项税金额才可以抵扣。Ø 能够取得增值税抵扣凭证Ø 抵扣凭证应在开具发票之日起180日内认证Ø 有关支出的用途符合规定因此，索票端发票管理的目标：Ø 及时取得可以抵扣的增值税凭证Ø 及时进行认证：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票Ø 防止发票遗失：防止收到发票后遗失（如遗失票据，则不能进行进项抵扣）三、 增值税发票管理涉及的岗位及主要职责岗位主要职责发票开具岗负责开具增值税发票，审核作废本部门开具的发票并重新开具，本部门红字发票的申请审核及开

5、具。销项端发票管理岗负责向税务机关领购空白发票，保管空白发票，处理发票遗失的事宜（包括发表遗失声明并到税务机关重新开具发票），保管发票记账联，缴销到期的发票。该岗位设置可根据实际业务量大小选择与其它岗位（如发票开具岗）进行兼岗。发票章管理岗负责保管增值税发票专用章，审核开具的发票，加盖发票专用章。建议该岗位设置1名人员，可与其他岗位兼职，但需与发票开具岗人员分开。进项端发票搜集岗各岗位负责各自业务的增值税发票（包括专用发票和普通发票）的取得、认证、入账及台账管理（各岗位应采用统一的台账形式）进项端发票管理岗月末负责抵扣联统一封装（可由一个发票收集岗位的兼职）。业务部门相关人员1、 提供开票信息

6、给财务部门；2、 取得发票后，对发票信息进行初步审核，并发起支付申请。四、 发票领购1. 流程图2. 管理要求编码业务环节管理要求执行岗位操作系统1发票网上验旧预计当月空白发票存量不足时，应及时在网上报送发票使用情况，进行验旧工作。销项端发票管理岗不涉及2申请领购准备申购发票资料，经财务负责人审核后提交税务机关申请领购发票。销项端发票管理岗不涉及3空白发票入库保管按照规定在指定地点存放和保管发票并定期盘点，不得擅自损坏和随意存放。销项端发票管理岗不涉及3. 操作规范3.1 发票领购和领用发票领购的管控要点为监控用票需求，预计足够的空白发票余量，防止无空白发票使用的情况发生。当预计空白票余量不足

7、一个月用量时，开票人员发起领用申请，及时进行领购。3.2.空白发票保管要求1) 专柜存放空白增值税专用发票应视同现金管理，存放在专用保险柜中，确保发票安全，做到防盗、防失、防潮、防霉烂毁损、防虫蛀鼠咬。2) 专人保管指定专人保管空白发票。领取空白发票，一律由专人统一办理，其他人员不得替代。3) 定期盘点每月末发票保管人员要对空白发票进行盘点，以检查是否账实相符。盘点空白发票存量不足时，应及时验旧和申购发票。五、 物业租赁发票开具1. 流程图注释：表示该环节所涉及的系统2. 管理要求编码业务环节管理要求执行部门操作系统1收款并账务处理财务会计审核资金入账情况，确认收到客户款项后，进行收款账务处理

8、，并通知发票开具岗开具发票。财务会计Oracle系统2开具发票1. 从租户合同信息中获得开票信息，建立台账对开票信息进行管理，包括租户类型、纳税人识别号、税务登记地址、开户银行、银行帐号和电话；2. 财务部门初次开票前应比对原始合同，复核上述开票信息，与合同约定的开票信息审核一致后开具发票；3. 对于要求开具增值税专用发票的客户，应取得其一般纳税人开票信息，包括完整公司名称、纳税人识别号、税务登记地址、开户银行、银行帐号和电话；对于不能提供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员确认后，一律开具增值税普通发票；租户为个人的，不得开具增值税专用发票；4. 原则上，要求开具增值税专用发票的客户必须同时

9、满足以下条件：-合同流：受票单位必须与相关合同一致；如不一致，应进行相应的合同变更。资金流：租金应由受票单位账户划转至我司（开票单位）账户，做到发票和资金的一致性。如租金由非受票单位支付，应向其索取加盖受票单位公章的证明信函，说明付款方与受票单位之关系。5. 开票信息的新增和变更由财务负责人核对；6. 发票应按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具；7. 对于客户预开发票的要求，应设定严格的制度进行管控：1) 客户提出预开发票的要求应经财务经理审批；2) 对于预开发票的客户应规定其必须在一定时限（例如30日）内完成付款；如超过规定时限仍未收款，考虑开具红字发票。发票开具岗开票系统3加盖发票专用章开

10、票后加盖公司发票专用章。发票章管理岗不涉及4发票派送或领取登记发票派送：为防止发票滞留至开票处，应规定在开票后及时（如1周内）由专人将发票（发票联和抵扣联）派送至客户并做好签收工作。领取登记：1. 外部租户支付款项后才能到财务部领取发票。若在开票后一定时期内租户未领取发票，负责人员应及时提醒，避免因超过发票认证期后租户不能抵扣进项，从而要求重开票的情况；2. 内部客户可先取发票后付款，财务部应对该类租户单独建立台账进行管理，并定期跟踪其付款情况。销项端发票管理岗不涉及5发票保管1. 已开具的发票记账联传递给财务会计入账；2. 已开具的发票记账联应按顺序整理并保存，发现缺本少页的应及时查找原因；

11、已经开具的发票记账联和发票登记簿，应当保存5年。保存期满，报经税务机关查验后销毁。销项端发票管理岗不涉及六、 地产销售发票开具1. 流程图注释：表示该环节所涉及的系统2. 管理要求编码业务环节管理要求执行部门操作系统1复核开票信息财务负责人应复核客户填写的开票信息表，是否与金蝶系统、原始合同的信息一致，保证开票的准确性。若有不一致的，需要客户重新填写开票信息。财务负责人不涉及2开具发票1. 根据客户开票信息表，向已付清全款且满足合同约定开票条件的客户开具发票，并回收已开出的收据；对于不能提供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员确认后，一律开具增值税普通发票；客户为个人的，不得开具增值税专用发票

12、；2. 原则上，要求开具增值税专用发票的购房者必须同时满足以下条件：-合同流：受票单位必须与相关合同一致；如不一致，应进行相应的合同变更。资金流：购房款应由受票单位账户划转至我司（开票单位）账户，做到发票和资金的一致性。如购房款由非受票单位支付，应向其索取加盖受票单位公章的证明信函，说明付款方与受票单位之关系。3. 开票信息的新增和变更由财务负责人核对；4. 发票应按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具。5. 对2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。发票开具岗开票系统3加盖发票专用章开票后加盖公司发

13、票专用章。发票章管理岗不涉及4发票保管1. 已开具的发票记账联传递给财务会计入账；2. 已开具的发票记账联应按顺序整理并保存，发现缺本少页的应及时查找原因；已经开具的发票记账联和发票登记簿，应当保存5年。保存期满，报经税务机关查验后销毁。销项端发票管理岗不涉及七、 酒店住房/餐饮业务发票开具1. 流程图注释：表示该环节所涉及的系统2. 管理要求编码业务环节管理要求执行部门操作系统01生成账单业务部门负责人向客户发放账单。业务部门负责人酒店业务系统02开具发票（普票：业务部门专票：财务部）根据相关规定及合同要求开具发票：1. 服务收入：· 从捷信达系统选择对应账单及开票金额，导出开票文

14、件，再导入开票系统进行开票；· 开票信息由业务人员按照合同或客人提供的信息，开具发票，并由财务负责人核对。2. 开具发票应当按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，提供多项应税服务的，应按实际提供的服务项目及金额分别列示，不得开具与所提供服务不一致的发票。3. 发票开具后应加盖公司发票专用章。4. 对于要求开具增值税专用发票的客户，应取得其一般纳税人开票信息。个人以现金结算并要求以公司名义开具增值税专用发票的，应要求对方出具证明材料，包括：-· 开票资料（开票单位全称、地址、电话、开户行、账号及银行账户等）· 营业执照复印件· 一般纳税人资格证书复印件&#

15、183; 税务登记证复印件· 授权委托书· 经办人身份证原件及复印件。5. 对于根据相关规定不能开具专用发票的业务（如餐饮服务，具体见本章第3节、禁止事项）或不能提供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员确认后，一律开具增值税普通发票。6. 增加发票复核程序，指定责任人复核开票员开具的发票，防止错开、虚开增值税发票。业务部门 / 财务部发票岗酒店业务系统开票系统03账务处理财务会计审核资金入账情况，确认收到客户款项后，进行收款账务处理，并通知发票岗开具发票。财务会计财务系统04发票派送（普票：业务部门专票：财务部）开票后应在1周内由专人将发票（发票联和抵扣联）派送至客户并做好

16、签收工作：1. 对于直接交付发票给客户的，派送人员需要求签收，并保存签收回执单。2. 对于通过邮递方式把发票交付给客户的，发票岗需妥善保存快递单据。业务部门 / 财务部发票岗不涉及05发票保管已开具的发票记账联传递给财务会计入账。财务会计不涉及3. 禁止事项1) 开票人员应根据实际提供的业务及金额开具发票，同时提供多项服务的，应分别列明业务名称、金额及税率，不得合并在一个项目开具发票，如客户消费中既包括客房消费也包括泳衣及餐饮消费，应分别列示。2) 开票人员应当按消费内容如实开具，不得虚构经营活动虚开发票，不得开具票物(服务)不符发票，不得变更品名、金额开具增值税专用发票。不得开具专用发票的服

17、务：餐饮、温泉、SPA、零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽、化妆品等消费品、以及销售免税货物（如避孕药品和用具）。3) 销售购物券（卡）、提货券（卡）等有价证券（卡）时以及持券（卡）部分消费时，暂不得开具增值税专用发票，可以开具销售收据或增值税普通发票；待实际全额消费具体货物或服务后，再视具体消费项目以及本制度第九章的开票操作规范，判定能否开具专用发票。如判定可以开具专用发票，财务人员需要向客户回收之前开具的全部增值税普通发票，才能换开专用发票，且受票单位原则上必须与之前开具的普通发票完全一致。除上述各项外，需要开具专用发票的业务原则上不收取现金。对于例如个人因公到店消费，应要求其以对公转账或刷卡

18、消费。特殊情况下如收取现金，需向受票单位开具收款收据，并由交款人亲笔签名确认。八、 物业管理发票开具1. 流程图注释：表示该环节所涉及的系统系统在哪里？需要标在上面的流程图里。需要和我们指引里的流程图配合一致已修改2. 管理要求编码业务环节管理要求执行部门操作系统01发出账单财务负责人每月向客户发放账单。财务负责人思源系统02催促付款如出现欠费情况，由业务部门人员负责催缴。项目财务人员不涉及03确认收款财务会计审核资金入账情况，确认收到客户款项后，进行收款账务处理，并通知发票岗开具发票。财务会计财务系统04开具发票根据合同约定的要求开具发票：1. 从极致系统选择对应账单及开票金额，导出开票文件

19、，再导入开票系统进行批量开票。2. 开票信息由业务人员按照合同信息，在合同录入环节输入极致系统的“开票信息”模块。3. 开票信息的新增和变更由财务负责人核对。4. 对于非极致系统收入，由业务人员提出开票申请并提供开票信息，财务部门审核后开具发票。5. 开具发票应当按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具。提供多项应税服务的（如同时提供其它有偿服务），应按实际提供的服务项目及金额分别列示，不得开具与所提供服务不一致的发票。6. 开具发票应加盖公司发票专用章。7. 原则上，就物业管理服务要求开具增值税专用发票的客户必须同时满足以下条件：-· 合同流：受票单位必须与相关合同一致；如不一致，应进

20、行相应的合同变更· 资金流：服务款应由受票单位账户划转至我司（开票单位）账户，做到发票和资金的一致性除此之外，如接受服务方与发票、资金明显不一致时，应向客户索取加盖受票单位公章的证明信函，说明服务接受方与受票单位之关系。8. 对于要求开具增值税专用发票的客户，应取得其一般纳税人开票信息；对于不能提供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员确认后，一律开具增值税普通发票。发票岗思源系统开票系统05发票派送开票后应在1周内由专人将发票（发票联和抵扣联）派送至客户并做好签收工作：1. 对于直接交付发票给客户的，派送人员需要求签收，并保存签收回执单。2. 对于通过邮件方式把发票交付给客户的，发票

21、岗需妥善保存快递单据。发票岗不涉及06发票保管已开具的发票记账联传递给财务会计入账。财务会计不涉及3. 禁止事项1) 开票人员应根据实际提供的业务及金额开具发票，同时提供多项服务的，应分别列明业务名称、金额及税率，不得合并在一个项目开具发票；2) 未实际提供服务或代其它单位收取的服务费，不得开具物业管理费发票。3) 开票人员应当按消费内容如实开具，不得虚构经营活动虚开发票，不得开具票物(服务)不符发票，不得变更品名、金额开具增值税专用发票。4) 需要开具专用发票的业务原则上不收取现金。对于例如个人代公司缴交物业管理费等，应要求其以对公转账或刷卡消费。特殊情况下如收取现金，需向受票单位开具收款收

22、据，并由交款人亲笔签名确认。九、 发票开具的操作规范1. 发票类别和使用对象1) 发票类别增值税发票分为专用发票和普通发票。专用发票可作为进项抵扣的凭证，普通发票不能作为进项抵扣的凭证。在酒店各类收入中，餐饮收入只能开具增值税普通发票，建议区别哪些业务可以开具增值税专用发票，并在合同中进行约定。2) 开具对象a) 增值税专用发票的开具对象是一般纳税人一般纳税人是指年应征增值税销售额（以下简称年应税销售额，包括一个公历年度内的全部应税销售额）超过财政部规定标准的企业和企业性单位。一般纳税人可以进行增值税进项抵扣。对于增值税一般纳税人客户，应要求对方提供增值税一般纳税人信息，包括企业名称、纳税人识

23、别号、税务登记地址、电话、开户银行及账号。开票信息由业务部门提供给财务部门审核或由客户直接提供给财务部门。b) 增值税普通发票的开具对象是小规模纳税人（包括个体工商户）和其他个人小规模纳税人包括销售或提供劳务金额未达到财政部规定标准的企业，也包括非增值税应税单位。小规模纳税人不得开具增值税专用发票，也不得进行进项抵扣。如果小规模纳税人客户在合同期间转变为增值税一般纳税人，财务部门应对变更的开票信息进行审核。开票人员在下一次开票时向其开具增值税专用发票。c) 不能提供税务资料的客户对于根据相关规定不得开具增值税专用发票的情况或因不能提供税务资料从而无法确认一般纳税人资格的客户，比照小规模纳税人客

24、户开具增值税普通发票。3) 开票要求增值税发票的开具必须准确及时，并且不得虚开或者重复开具发票。发票开具的基本原则为按照收付实现制开具增值税发票，且开票的金额不得大于实际收取的金额，发票抬头必须为实际接受服务方的名称全称。4) 开票时限根据中华人民共和国发票管理办法实施细则，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。根据上述规定，原则上应在提供服务确认收入时向客户开具发票。在实践中，存在客户没有索取发票的情况。因此，应与客户明确必须在规定期限内（如三个月内）提出开票申请，否则将不予开具发票。在业务前端产生收入时，由业务人员负责向客户宣导开具发

25、票的时间。另外交给客户的回单或者账单上需明确标示出申请开具发票的有效时间，用以提醒客户。5) 预开发票预开发票必须由财务部经理批准后方可开具，并应提醒客户在规定时限内完成付款。如出现客户无法付款的情况，应经过财务部经理批准后，要求对方退还专用发票，并由我司开具红字发票。税务会计应设立预开票台账。2. 发票打印要求发票岗打印发票后需审核发票开具信息是否符合发票打印要求，发票打印要求如下：- 字迹清楚，不得压线、错格；- 不得涂改，如填写有误，应另行开具发票，并在误填的发票上注明“误填作废”四字；- 项目齐全，与实际交易相符；- 各项目内容正确无误；- 全部联次一次填开，上、下联的内容和金额一致。

26、3. 发票作废1) 适用作废增值税专用发票，须同时符合下列条件：- 收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票的当月；- 销售方未抄报税并且未记账；- 购买方未认证或者认证的结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。2) 发票作废申请人应提出书面申请并提供如下资料：- 拟作废发票原件全联次；- 作废原因。3) 财务部负责人审核发票作废申请，确认发票是否符合作废条件。4) 发票开具岗检查实物发票联次是否完整并在开票系统中发起作废发票操作。将发票作废的联次收集，保管并盖“作废”章。4. 发票盖章发票专用章应由专人保管，负责对开具发票进行审核（包括审核作废发票和开具红字发票）

27、，并负责保管及加盖增值税发票专用章。同时出于风险管控的考虑，开具发票和发票盖章不可以由同一个人负责。十、 红字专用发票开具1. 流程图注释：表示该环节所涉及的系统2. 管理要求编码业务环节管理要求执行部门操作系统1发起开具红票申请如果属于客户填写开具红字增值税专用发票信息表的情形，业务人员应取得“红字发票信息表编号”并提交给财务人员。业务部门经办人不涉及2查询申请根据“红字发票信息表编号”在开票系统里查询并打印开具红字增值税专用发票信息表，审核其准确性。 如果发现客户填写的开具红字增值税专用发票信息表有误，则应通知业务部门，要求客户重新填写。发票开具岗开票系统3填写信息表如果出现开票有误的原因

28、，应由发票开具岗在系统中填写并打印开具红字增值税专用发票信息表。发票开具岗开票系统4开具红字发票在开票系统中进行专票的开具，并打印出正式红字发票。发票开具岗开票系统5审核发票复核红字发票开具的信息与开具红字增值税专用发票信息表信息是否一致，并加盖发票专用章。发票章管理岗不涉及6发票传递销项端发票管理岗及时按要求将红字发票传递给客户并做好签收工作。销项端发票管理岗不涉及7发票保管1. 已开具的红字发票记账联传递给财务会计入账；2. 已开具的发票记账联应按顺序整理并保存，发现缺本少页的应及时查找原因；已经开具的发票记账联和发票登记簿，应当保存5年。保存期满，报经税务机关查验后销毁。销项端发票管理岗

29、不涉及3. 操作规范3.1. 可开具红字增值税专用发票的情形1) 以下情况由客户填写开具红字增值税专用发票信息表，并且向我司提供“红字发票信息表编号”：- 已收票且已抵扣；- 发生销售退回；- 发生销售折让；- 已收票但未抵扣：- 专用发票无法认证；- 纳税人识别号认证不符；- 增值税专用发票代码、号码认证不符；- 所购货物或劳务、服务不属于增值税扣税项目范围。2) 以下情况由我司在开票系统填写开具红字增值税专用发票信息表：- 开票有误购买方拒收专用发票；- 开票有误等原因尚未将专用发票交付购买方。3.2. 红字增值税专用发票开具时限要求在专用发票认证期限内（自专用发票开具之日起180日）申请

30、开具。3.3. 红字普通发票的开具申请- 业务部门需要求客户退回原始发票或提供已入账证明；- 以书面申请形式提交给财务部申请开具红字发票。十一、 发票取得和认证1. 流程图图1适用范围：先发起支付申请再开具发票的方式。注释：表示该环节所涉及的系统图2适用范围：先取得发票再发起支付申请的方式。注释：表示该环节所涉及的系统2. 管理要求表1适用范围：先发起支付申请再开具发票的方式。编码业务环节管理要求执行部门操作系统1发起支付申请经办人在OA系统发起支付申请时，统一录入付款金额含税价，并增加付款金额为含税价的注释，提交财务部进行审核。业务部门经办人OA系统2审核发票对以下发票内容进行审核：1. 开

31、票项目、金额是否与付款申请、原始合同一致；2. 公司名称；3. 纳税人识别号；4. 税务登记地址；5. 开户银行及银行账号。对不符合规定的发票，不得作为财务报销、支付凭证，应立即退还给供应商。进项发票搜集岗不涉及3集中认证发票1. 各发票搜集岗应及时核对专用发票的开票时间，确保能够在开票日起180天内进行发票认证。2. 对于未认证成功的专用发票，应立即退还给供应商，要求供应商尽快重新开具发票。3. 可考虑设置单独的科目核算已认证但尚未核算成本费用的进项税额，防止会计核算时漏记成本费用。进项发票搜集岗认证系统4付款并进行账务处理报销岗取得经审批的支付申请并确认已取得相应符合要求的发票，通知出纳付款并进行账务处理。报销岗Oracle系统5取得发票的保管发票联由报销岗留存作为入账凭证。进项端发票管理岗每月将专票抵扣联装订成册并妥善保管。进项端发票管理岗不涉及表2适用范围：先取