商业房地产项目区位选择

1、商业房地产项目区位选择 以购物中心为例组员：任安勋、吴鑫商业地产如何盈利？ 商业地产是作为商业用途的地产，盈利模式多样性是显著的特点。不同于住宅地产的一次性获利，商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。盈利模式主要有：1.整体出租；2.整体出售；3.部分出租；4.混合运作；5.整体持有。 一、商业地产以及购物中心的概念、特征 二、项目选址的基础理论 三、区位选择的原则和影响因素 四、决策方法一、商业地产以及购物中心的概念、特征1、商业地产 概念：商业地产是是商业房地产的简称，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，是指用于商业经营活动并通过经营产生收益的物业。 分类：（按用

2、途） 商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、产权商铺、展览中心等。购物中心即这类物业。 办公用物业。包括写字楼、商住两用楼、对外出租的政府办公楼等； 餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等 仓库、厂房类物业。包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流中心等。特征：区位对物业价值起关键性作用；商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场；商业地产开发周期比较长；公共空间在商业建筑中的地位很重要；具有高投资、高风险和高回报的特点；2.购物中心（shopping mall） shopping mall：mall是指原义是指林荫大道，这里指步行街，在购物步行街上购

3、物和漫步，犹如在林荫道上漫步一样舒适惬意。 概念：在毗邻的建筑群中或大建筑物中，许多商店，娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。总出租面积3000，商品零售面积30%，商业组合类型3种，租凭单位30个。 特征：统一性。规划、开发、运营都要在统一的组织体系下运作，由单一的管理公司独家管理，具有一致的商业形象和经营政策。同时为了适应这种管理的需要，产权一般也要求统一，不可分割和出售；专业性。在管理上，各种组成要素形成高度的专业化分工，如：地产开发商专业负责融资与商业物业开发，商业发展商负责整个商业物业的统一规划于管理等。便捷性。具有交通和地理位置上通畅和便捷的条件。人本性。人本化的经营理念，尊重顾客

4、的选择权，充分体现 “一站式购物”的理念。分类： 按面积： 小型购物中心（0.33万平方米） 中型购物中心 （310万平方米） 大型购物中心 （10万平方米） 按服务范围： 社区性购物中心 区域性购物中心 超区域性购物中心二、项目选址的基础理论 项目选址的理论 区位理论 商业引力理论 消费饱和理论 竞租理论三、区位选择的原则和影响因素1.原则一致性原则 在项目选址时，一定要统筹规划，总揽全局，尤其要切合企业实际，保证项目拟选地块的开发规模与企业目前的实力相符合，保证项目拟选地块的位置与企业的拟发展区域相一致，保证项目拟选地块的开发策略与企业的发展战略相匹配，保证项目拟选地块的开发技术与企业可以

5、获得的技术相一致，从最大程度上保证开发的顺利进行。 预见性原则 选择房地产开发的地段，一定要预见拟选地块的升值潜力，尽量选择具有较大升值空间的地段。 目标市场原则 商业地产的开发目标，不是建成后收回资金投入下一轮开发，而是致力于长期经营，获得稳定的现金流。从经济效益的角度讲，商业活动应该尽量满足居民对物质生活的需求，争取尽可能多的消费者；从成本角度来讲，商业地产项目要争取最大的集聚效应，降低项目运营的成本。因此，地块在确定位置时，就要尽量接近消费者和购买力最大的区域。 适应性原则 适应性可以从宏观与微观两个层面来讲。宏观层面上的适应性，是要求商业地产项目的开发与城市的总体规划与详细规划相适应，

6、同时符合国家与地方的相关政策法规的要求；微观层面上，则要求地块的各项指标与后期项目定位等相协调。 2.选址中应考虑的因素用地状况 自然因素：包括地形、地貌与水文等自然条件，也包括矿产资源和旅游资源等。 开发面积：规模要适当，并非越大越好 视觉可见性：如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。基础设施 社会性基础设施主要指区域内的公共文化

7、设施、体育设施、旅游设施等。这些公共设施凭借其特定的功能特点，可带来一定数量的消费人群。在选址时，需要对区域内公共设施带来的特定人群的规模和特点进行分析，并考虑将其作为项目的目标消费者。社会因素 城市规划、城市商业发展的趋势、政府和相关政策的支持、人口数量和人口密度。经济因素 购买力、消费习惯、竞争程度等。交通条件 表现在两个方面：1.公共交通设施条件，包括地铁、轻轨、公交车线路、火车站或汽车站等；2.道路条件，包括四通八达的路网结构，项目地段与重要交通干道相连等。3.评价指标体系层次结构图 根据上述分析，可以确定购物中心选址的评价指标体系层次结构图，共三个层次，分别为目标层、准则层和子准则层

8、，如图 所示。 四、决策方法决策方法：层次分析法、GIS空间分析法、topsis法、多属性决策法等。层次分析法：层次分析法（AHP）是由 TLSaaty 发明的一种用来解决复杂的多准则问题的方法。AHP分析过程： 建立多级递阶层次结构模型 根据对问题的了解和分析，按照性质将分析系统涉及的各要素分层排列，最简单的层次结构可分为三级：目标层、准则层、方案层。 构造判断矩阵 层析分析法中决策者通过一系列两两比较的判断，并将这些判断转化为数字处理，得到各个方案或措施在某一准则下的相对重要程度 。 为使个因素之间两两比较得到量化的判断矩阵，引入数字19及其倒数作为标度，如左图所示。根据上述标度对同层次的因素进行两两比较得到的判断矩阵如右图。 权向量计算 根据判断矩阵用最大特征根法计算权向量T 和最大特征根 。具体步骤：a计算判断矩阵 X 每一行元素的