地产股的春天来了么

1、地产股的春天来了么本刊记者 林伟萍编者按：资产荒、举牌、沪港通开通等多方面因素叠加，让8月份二级市场的房地产板块大热。同花顺软件显示，8月初至本周四15个交易日，房地产开发指数上涨了13%，而同期沪指涨幅只有4.19%，万科A、廊坊发展“妖性十足”，同期万科A涨幅近50%，廊坊发展涨幅高达130%。那么，沉睡了多时的房地产股的机会是否会持续呢？在风起云涌的举牌大潮下，能不能寻找到下一个“万科”呢？“资产荒”或引爆地产股超级大行情兴业证券 阎常铭 近期地产股的表现只是一个序幕，地产股波澜壮阔的行情才刚刚开始。中国近几年最大的背景就是资产荒，资产荒将改变中国包括房地产在内的很多行业的命运，必然会给

2、这些行业带来波澜壮阔的行情。资产荒从三方面来体现，分别是银行资产荒、保险资产荒和股市资产荒。银行“资产荒”导致大规模配置按揭 近几年我们研究得出最重要的结论：银行资产荒导致银行必然主动去配置按揭。 7月份银行发放贷款全是房贷按揭。这个不是大家理解的按照供给和需求的理论，需求旺盛导致房价上涨按揭占比提升。事实是，根据融360网站统计的全国所有商业银行平均按揭贷款加权利率，这个数据在持续创历史新低，在最近一年没有降息的背景下，意味着未来越来越多的商业银行给按揭以优惠，同时商业银行给按揭以越来越大的优惠幅度。其本质就是，商业银行用持续的创历史新低的按揭利率水平，来刺激按揭的发放。 我们研究了包括美国

3、、日本、加拿大、荷兰、澳大利亚、马来西亚等全球几乎所有国家，发现房地产的本质是货币现象。几乎所有国家，只要金融机构给房地产需求端加杠杆，房地产的基本面都是上行的。中国跟国外的情况一样，银行在利率市场化和金融自由化的背景下，失去了过往最优质的大型企业客户，陷入资产荒，被迫去配置按揭，必然是用越来越低的利率去发放按揭资产。而这必然带来中国房地产市场，尤其是核心一二线城市，房地产基本面的持续上行。这跟认为的老百姓的需求到顶点和购买能力不行的观点是完全相反的。 政府表态去泡沫必然不可能以牺牲银行系统的安全性为代价。目前地产大周期持续向上与银行给按揭加杠杆有直接关系，如果去泡沫，必然是以强行改变银行资产

4、配置为代价，会大幅度增加银行系统资产的风险，从国外案例来看，金融系统的危机带来的影响远远大于经济危机带来的影响。因此政府必然谨慎。保险“资产荒”导致险资大规模配置地产 保险资产荒导致其必然大规模配置核心城市物业、或者在核心城市有大量土地布局地产公司，换句话说保险解决资产荒的办法就是在银行解决资产荒带来整个国运大趋势的基础上，进行自己的资产配置。 近年来保险公司规模呈现高速增长之势，2016年上半年保险公司保费收入18813亿元，已达到2015年全年的77%，同比大幅增长37.3%。但受宏观经济下行、央行连续降息降准等因素影响，固定收益资产的收益率不断下滑。10年期国债收益率从2014年初的4.

5、5%到2016年8月已经跌破2.7%。在此背景下保险公司不得不通过提高权益投资的占比，地产公司“低估值+高股息率优势资产”受到险资青睐。目前部分地产公司通过成立保险公司购买上市公司股权也是资产荒的逻辑；买地，买物业不如购买股价严重低估的地产股。股市机构“资产荒”带来地产股大行情 二级市场在保险和保险背后的地产公司带来增量资金持续买入上市地产股的背景下，重新认识这些严重低估的地产股的价值，股价重新达到均衡价格，我们认为这里面的涨幅是巨大的。 首先，从相对估值角度看，地产板块整体2016年PE（截至8月12日收盘，剔除负值）仅16.4倍，在各板块中处于明显低位；从绝对估值来看，许多地产公司市值较重

6、估净资产值（NAV）大幅折价，少数房企市值折价甚至达到40%以上，价值明显低估。其次，从基金仓位看，目前地产股处于历史低位，截至2016年中报，公募基金配置地产板块比重为3.16%，标准行业配置为4.91%，实际配置比标准配置低1.75个百分点。同时，低于2016年一季度的3.85%和去年同期的3.47%，处于历史低位。 中国过去这么多年，房地产基本面走势跟货币政策高度拟合，任何行业调控政策，从来不会改变房地产基本面走势，最多形成一个扰动。美国过去50多年，一共有三个货币宽松周期，在这三个周期中，房地产占居民大类资产配置的比例每一年都是上升的。所以有非常大的把握，只要货币政策不收紧，房地产基本

7、面仍然乐观。由于基数上行导致的同比数据可能不会像上半年那样高，但绝对不会是拐点。从股价的逻辑上看，过往几年中，政策出台后，地产股达到高点，对应着通胀和货币政策收紧，从而地产基本面恶化，这可能是一个巧合。今年则完全不同，因为经济疲弱，通胀维持在低位，货币政策不会收紧，房地产一直都跟着货币政策走，所以往年的巧合今年没有，房地产基本面会持续向好。地产股目前优异的表现，恰恰是证明过去政策的逻辑在今年不适用。所以当前我们认为，坚定看好价值严重低估、股息分红率相对较高、后面几年业绩成长比较不错的公司。看好那些在一二线城市，土地投资的时间战略、空间战略非常优越的公司，或者放眼未来具有非常强的周期判断能力、土

8、地投资时间空间判断能力的公司。投资建议:股价和房价同时走高并存 当前这个时间点，我们认为地产股很像2014年的券商，会持续有增量资金的进入，这是个大逻辑，而且目前大机构相关资产的配置比例又很低，企业估值具有绝对的安全边际，股息分红率又是一个比较高的水平，所以我们在当前节点坚定地认为，地产股会有一波波澜壮阔的行情。二级市场机构跟随保险增量资金布局优质地产股直至股价达到均衡。主要推荐金地集团、保利地产、光明地产、泰禾集团、新城控股、金融街、阳光股份、绵石投资、世联行、荣盛发展、首开股份、华发股份、中洲控股、招商蛇口、华联控股、香江控股。 至于三四线城市，银行不愿意在这些城市加杠杆，所以机会较小。但

9、部分三线城市可以重点关注，我们看东京和纽约这些都市圈，随着它们的高速发展，周边高速交通轨道发展，使得周边部分城市享受到了大城市的溢出和辐射效应，那这种类型的三线城市则具备机会。谁将成为下一个万科A本刊记者 林伟萍因举牌而带动一波市场炒作热情早已不是什么稀奇事。近期因恒大入场，万科A股权之争由三家“斗地主”模式升级为“四人麻将”模式。红周刊记者梳理发现，自2015年6月份至今，A股市场上已催生4波较为大规模的“举牌热”，如去年8月份各路资金的抢筹混战、去年12月底宝能系的一家独大、今年5月份举牌险资悄然加仓以及最近的房地产领域举牌热潮。梳理4波举牌热潮可以发现，险资是举牌方中绝对的主力，但其举牌

10、的重点已从最开始的低价吸筹，向地产、金融等蓝筹股方向转变，而这其中最受险资偏爱的当属房地产板块。业内人士表示，当前资产配置荒是不争的事实，而房地产行业具有低估值和高收益率的特点，无论是出于战略投资还是财务投资，地产板块都是险资比较理想的举牌对象。恒大概念股和安邦系概念股的横空出世以及抢眼表现，让寻找下一个万科A成为不少投资者努力的方向。业内人士认为，持股比例接近5%举牌线的“准举牌”个股值得关注，后续触发举牌概率较大。同时，之前举牌的折价股、高分红率低估值的大蓝筹也有望在未来成为险资举牌的潜在标的。举牌概念股再度风起，地产股受追捧下半年的A股市场，最不缺的就是话题，“商战”大片轮番上演。受恒大

11、举牌万科A和廊坊发展的影响，恒大概念股近期涨势汹汹。例如，截至8月18日收盘，仅8月份14个交易日里，廊坊发展累计涨幅就高达149.01%、嘉凯城累计上涨76.18%，此外，恒大概念股中宝鹰股份累计上涨33.83%，金螳螂累计上涨21.07%，而同期沪指涨幅仅为4.19%。恒大举牌概念还未消退，新华保险公告被复星系举牌，在8月17日晚间金融街发布的2016年半年度业绩报告中，安邦系再度被市场关注。公告显示，安邦保险二季度对金融街再度增持，持股由一季度的26.77%进一步提高到29.98%，而这一持股比例不仅再次逼近举牌线，同时也逼近金融街目前的第一大股东金融街集团及其一致行动人所持有的31.1

12、8%，金融街股权之争一触即发。在此消息刺激下，金融街18日涨停，安邦系举牌概念股受到市场追捧，大商股份、金地集团、欧亚集团和金风科技4只个股涨幅均在3%以上。此外，值得注意的是，自安邦系2014年首次举牌金融街至今，金融街股价累计涨幅已高达1.6倍。对比可以发现，相较于前几次青睐于体量小的中小盘股，此次举牌方更青睐地产、金融等大盘股。“险资举牌地产一是看好其拥有的优质土地储备等资产，二是这些地产股PB(市净率)相对偏低，相对于收购大宗物业，入股更划算一些。以万科A股权事件来看，举牌方看重的是万科的优质现金流和极低负债比，以及较高的净资产收益率，万科的净资产收益率更是能达到18%左右。”一位不愿

13、具名的私募基金经理对红周刊记者表示。除了房地产板块，商贸零售也是被增持的重点行业。例如，大商股份、欧亚集团被安邦系两次举牌，南宁百货被宝能系举牌、新世界被国华人寿举牌等。此外，津劝业、华联股份、友阿股份等下半年也遭遇产业资本举牌。上述私募人士分析称，商贸零售企业的举牌者多为商业地产开发商，经营模式和现行商业公司有共性，往往能够发掘商贸公司背后隐藏的巨大物业价值。“传统商贸零售企业多出于城市黄金地段，随着近年来物业升值空间的大幅提升，商贸零售企业很容易成为产业资本眼馋的肥肉。”该人士分析说。当然，当前市场上除了险资和产业资本，自然也少不了对市场敏感度较高的私募和牛散。从私募举牌概念股可以发现，被

14、举牌的上市公司特点较为集中，多为小市值、股权分散、有重组预期、国企改革题材等。此外，8月17日晚间，中国软件公告牛散文细棠持有公司股份已超过5%，而在今年2月份牛散李勤已四次举牌成都路桥，持股高达20.0554%，成为公司第一大股东。资产荒背景下，举牌成为险资最佳出路2015年下半年股市大跌以来，险资扮演的一直是举牌A股公司的主角，即使是近期关注度最高的恒大其中也牵扯到了险资。恒大集团一方面以中国恒大为主体，收购嘉凯城52.78%股权，并通过二级市场增持的方式举牌廊坊发展；另一方面则通过恒大人寿，增持粤宏远A、金科股份等投资标的。据中银国际统计，截至2016年8月1日，A股市场2882只股票市

15、值计496240.82亿元；其中保险机构所持有的股票为602只，市值共计7362.54亿元，占总市值的比例为1.48%。其中市值占比最大的前5个行业分别为银行、非银金融、房地产、医药生物、交通运输，从中也可以看出险资对于蓝筹的喜爱。那险资为什么热衷于举牌？“保险资金绝大部分投资于债券市场和货币市场，但在近期，低利率环境下的资产荒，客观上使得未来固定收益类资产和另类投资难度加大。保险公司已经在战略上逐步提升权益类资产投资占比。从与国际成熟国家接轨的角度看，国外股权、债券市场投资占比各到一半，而国内股权占比不到15%，仍有很大的发展空间。”华泰证券研究员谢皓宇表示。此外，他分析说，今年1月正式实施

16、的“偿二代”从规模导向转变为风险导向，“偿二代”加大了对大蓝筹股票的容忍度，因此是利好险资配置房地产的。在维持权益配置比例不变的情况下，保险公司会选择通过增加大盘蓝筹股配置比例、相应减小中小市值股配置比例来减少价格风险对偿付能力的影响。同时，保险资金持股方式“由分散向集中”转变，“因为当保险机构举牌上市公司持股比例达到5%且派驻董事时，其股票投资的记账方式可由公允价值法转为权益法。用权益法核算可以避免股价波动对险资财务报表的影响，提高投资收益率，并将在偿二代下释放资本金，减轻资本压力。”谢皓宇表示。其次，谢皓宇认为，险资频繁举牌也可能出于未来业务合作的目的。他分析说，尽管目前在养老、社区等方面

17、的合作并没有特别成功的案例，但这一定是个方向，同时REITs（房地产信托投资基金）等一旦试点，保险和地产可以进行最紧密的结合。此外，从2015年股市暴跌至今，市场整体估值水平处于相对低位，举牌成本相对低廉。Wind数据统计发现，A股历史上的举牌潮多集中在股市长期低迷或者急速下跌的过程中。例如去年6月股灾后，市场分别在当年78月份以及12月份掀起两拨举牌潮。同样在2008年股市大跌时，也是市场举牌的相对密集期。紫马基金山东分公司总经理李正光在接受红周刊采访时表示，经历过股灾洗礼后，部分个股股价仍都处于相对低位，这给举牌方创造了较好的低价介入配置机会。“受股灾大环境影响，上市公司股价低迷，但并不代

18、表企业经营或盈利能力有问题，当前处于资金充裕、优质标的稀缺的阶段，僧多粥少，举牌方自然抢筹。而且举牌方取得控股后，可以通过改善公司基本面等手段，使得公司业绩和效益提升，从而推动股价上升，实现股价增值。”李正光分析说。如何提前挖掘下一个万科A？近期举牌概念股的再度升温，万科A等举牌概念股的大涨，让如何提前布局举牌概念股成为投资者热议的话题。对此，中银国际分析师魏涛表示，保险资金的主要特点有三方面，一是对资金的安全性有较高要求，二是要求长期稳定的回报，三是投资金额大，在退出时不希望对股价产生剧烈波动的影响。“相对较高固定收益现金回报、财务指标稳定良好、股票波动性相对较低的品种，更加受到保险资金集中

19、持有的偏好；同时，具备成长空间的弹性行业和品种保险资金也会适当持有。”魏涛分析说。具体到板块而言，魏涛认为银行股满足险资的上述条件，并且银行作为一条重要保险代理渠道，在保险产品销售中的地位举足轻重，能够对银行决策产生影响、获取与保险公司经营的协同效应，也使得具备强大资本实力的保险公司去选择举牌。此外，房地产业股票具备相对较低的估值，以及较好的资本回报水平和较高的弹性，同时龙头企业或特色企业具备土地、资源等优势，在未来非住宅房地产行业具备较大的结构调整和产业升级机遇，加之体量大，也将成为保险资金投资的重要选择。申万宏源分析师王胜则认为，从举牌成本角度看，如果举牌方举牌上市公司没有盈利甚至亏损，这类举牌方通常后续市值管理诉求会比较强烈。从申万宏源研报统计数据来看，2015年以来被举牌、且复权后现价较成本交易均价至少折价15%的公司，分别为东华科技、荣华实业、上海家化、新世界、东湖高新、飞亚达A、金路集团、成都路桥、*ST生物、真视通、恒顺众昇、*ST山水等个股。此外，王胜还为投资者提出了具体的选股参考标准，例如第一大股东占比小于30%、前十大股东占比小于50%、市值大于70亿元、PE（市盈率）小于40倍，2015年现金分红率大于15%，所属行业为银行、医药、地产、化工、商贸、食品饮料、公用