关于房产继承赠与买卖三种方式超详解析

1、现在越来越多的人开始关注房产传承的问题，是赠与、继承还是买卖 ?房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较：1 、继承：房产继承 一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权 公证 或者由 法院 裁判后到房管局办理房产过户手续。该规定的依据是司法部、建设部于 1991 年联合下发关于房产登记管理中加强公证的联合通知（ 以下简称“联合通知 ”） ，按该 “联合通知” 的要求，不管是法定的还是遗嘱 继承房产，还是赠与、 遗赠 房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证机关办理公证。虽然在人民法院公告2014 年第 8 期发布的一则 南京 市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于

2、法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与 物权法 继承法 房屋登记办法等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全，公告无异议后，可以办理相关房产登记。但在北京市XX 网站上的信息依然提示房产继承过户要求申请人需要提交 继承权 公证文书或法院判决。税费情况：继承权公证费用：依据京发改20132067 号文件，公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：受益额 20 万元以下的部分，按不超过1.2%收取;超过20 万元不满 50 万元的部分，按不超过 1%收取 ;超过 50 万元不满 500 万元的部分，按

3、不超过0.8%收取;超过500 万元不满 1000 万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000 万元的部分，按不超过 0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200 元。房管局办理过户收费情况： 、交易手续费： 1 元 / 平方米。 、登记费：住宅 80 元/ 套。 、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收 10 元。 、 印花税 ： 5 元/ 本。房管局过户需要材料:申报材料：. 登记申请书原件。. 申请人身份证明。. 房屋所有权证原件。. 继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。 . 房屋登记表、房产平面图二份。房屋遗赠的，还应当提交契税 完税或者减免税凭证原件

4、。城六区央产房继承、遗赠的，还应当提交中央在京单位已购公房变更情况通知单原件。房屋抵押期间或者抵押权 预告登记 期间，继承人继承抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证 明、抵押权人（预告登记权利人） 同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。注：虽然 2016 年 7 月司法部发文，司发通201663 号，司法部关于废止司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知的通知，根据通知精神，房产继承必须公证的规定废止了。而根据我们了解的情况和咨询反馈，还是有些地方需要继承公证的。根据 2016 年 1 月

5、1 日开始实施的不动产登记暂行条例实施细则第十四条 “因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交 死亡证明 材料、遗嘱或者全部 法定继承 人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。 ”之规定。如果产权登记部门严格按照实施细则，那么今后老百姓继承房产，有两种方法四种路径 （具体材料怎么提供、手续怎么办理参见不动产登记操作规范（试行 ） ） ：、遗嘱继承或遗赠。提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。、法定继承。法定继承又有三种路径： 、 “协商继承 ”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不

6、动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记; 、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记; 、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。2.房产赠与：税费情况： 房管局会对所赠房产重新作出评估，其中包括契税为房管局的评估价的 3%; 印花税为房管局评估价的 0.5%; 房地产权转移登记费为每宗 80 元（每多一位受赠人，则加 10 元）。以

7、上三项一般都由受赠人支付。 还有一项是土地出让金，则按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。应当注意的是：如果赠与人和受赠人之间是直系亲属、姻亲的话，则免契税。如父母与子女之间或夫妻之间的赠与则免除契税。房产赠与需要的申请材料：申报材料：1、登记申请书原件。2 .申请人身份证明。3 .房屋所有权证原件。4 .赠与合同原件（赠与方委托他人办理的，需提交经公证的赠与合同和授权 委托书原件 ）。5 .房屋登记表、房产平面图二份。6 .契税完税或减免税凭证原件。注：申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用

8、地的文件;其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明。标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65 年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交中央在京单位已购公房变更情况通知单原件。7 .房屋买卖：房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。税费情况：私有普通住宅房产交易时税费需要区分房产是五年内产权的房产，还是五年以上房产，收费标准不同。亲属之间为节省税费使用买卖方式过户的房屋成交价需要遵循房产所在地的政府最低指导价。房产买

9、卖税收相对复杂，本着快捷、方便的原则，现附表如下：图片来自网页截图房管局买卖房屋过户手续： . 登记申请书原件。 . 申请人身份证明。 . 房屋所有权证原件。 .2008 年 10 月 15 日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的 买卖合同 原 件;已办理房屋所有权转移预告登记的，提交预告登记证明原件;房屋被征收的，提交区（县）人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表;共同共有转为非等额按份共有的，提交共有方式和份额的变更协议;房屋拍卖的，提交拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容，拍卖成交确认书中未载明以上内容的，还应提交相应的证明文

10、件。 . 房屋登记表、房产平面图二份。 . 契税完税或减免税凭证原件。申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区 （县）人民政府批准使用划拨用地的文件;其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65 年工龄的证明原件。城六区央产房上市的，还应当提交中央在京单位已购

11、公房变更情况通知单原件。按照北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知 （京建法 2012 23 号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、 户籍 证明、 婚姻证明 及其他证明材料。境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明原件。境外自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的外商投资企业批准证书和工商管理部门核发的 营业执照 。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人） 同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。律师提醒：继承是房产传承最普遍的形式，但是现在因为房产继承问题发生纠纷的案件不胜枚举，所以人们也越来越关心生前的传承行为。赠与和买卖都是在生前实现传承，这