太原房地产市场分析报告

1、太原房地产市场分析报告太原房地产市场分析报告目目 录录目目 录录一、城市介绍一、城市介绍城市区位城市区位 太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011年被列为国家历史文化名城。太原现辖六区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）三县（清徐县、阳曲县、娄烦县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区

2、）。 一、城市介绍一、城市介绍山西省发展规划山西省发展规划 “十二五”期间，山西省将以太原都市区为核心、区域性中心城市为节点、大县城和中心镇为基础，构建“一核一圈三群一核一圈三群”城镇体系框架。 “一核一核”即由太原市区、晋中市区、清徐县城、阳曲县城构成的太原太原市区、晋中市区、清徐县城、阳曲县城构成的太原都市区都市区，是全省城镇体系的组织核心，经济转型发展的增长极核。2015年都市区城镇人口达到400万人。 “一圈一圈”即太原都市圈，是以太原都市区为核心以太原都市区为核心，以太原盆地城镇密集区为主体，包括太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市的包括太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市的30个县（市、区

3、）个县（市、区）。该区域是省域经济与社会事业最为发达的核心区域和最为重要的城镇密集地区。2015年，城镇人口达到830万人。 “三群三群”即以大同、朔州为核心的晋北中部城镇群以大同、朔州为核心的晋北中部城镇群，以临汾、运城为以临汾、运城为核心的晋南中部城镇群核心的晋南中部城镇群，以长治、晋城为核心的晋东南中部城镇群以长治、晋城为核心的晋东南中部城镇群。3个城镇群是区域经济发展的核心区域，省域经济持续增长的重要区域。晋北中部城镇群，以大同盆地为主体，包括大同市、朔州市的10个县（区）。一、城市介绍一、城市介绍城市发展规划城市发展规划一核一核指太原都市区的核心区，主要为太原中心城区，主要发展区域性

4、服务功能、先进制造业和新型材料。 三片三片指太原都市区外围分别以阳曲县城、清徐县城和古交市中心城区为中心的三个城镇-产业发展片区。建设以煤炭-能源、焦炭-化工、煤炭-铝镁金属为主的循环产业基地。 “两带两带”分别为北部生态保护地带和西部生态涵养地带。逐步引导人口向外转移，并引导娄烦县城等城镇的集中建设。 五联五联为五个主要的交通联系通道，分别为东向（经过榆次地区的石太通道）、东北向（经过阳曲的北同蒲通道）、西向（经过古交、娄烦）、西南向（经过清徐的太中银通道）、南向（经过小店区的大运通道）。 一、城市介绍一、城市介绍产业发展产业发展 “十二五”期间全市的发展规划指出：依托八大功能区，做强依托八

5、大功能区，做强10大产业板块大产业板块。重点发展的10大产业板块有：煤化工产业，煤机装备产业，铁路装备产业，不锈钢深加工产业，镁铝合金产业，物联网应用产业，环保再利用产业，现代物流业，文化会展业，旅游、高效观光农业。目目 录录二、主要经济指标二、主要经济指标GDP 经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱08、09年金融危机带来年金融危机带来的影响。的影响。2010年全市实现地区生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增长11.0%。其中：第一产业增加值31.37亿元，增长4.9%；第二产业增加值798.49亿元，增长12.0%；第三产业增加

6、值948.19亿元，增长10.5%。二、主要经济指标二、主要经济指标产业结构产业结构 城市工业基础牢固，产业结构不断调整，第三产业成为拉动城市经济发展的城市工业基础牢固，产业结构不断调整，第三产业成为拉动城市经济发展的主力军主力军。 2010年三次产业分别拉动经济增长0.1、5.0和5.9个百分点。 2010年三次产业比重依次为1.8%、44.9%、53.3%，与上年相比，第一产业比重下降0.1个百分点，第二产业比重提高1.2个百分点，第三产业比重下降1.1个百分点。二、主要经济指标二、主要经济指标固定资产投资固定资产投资 固定资产投资总量不断加大，第三产业城市太原市投资重点产业固定资产投资总

7、量不断加大，第三产业城市太原市投资重点产业。 2010年全社会固定资产投资916.48亿元，比上年增长17.2%。三次产业投资的比重依次为1.1%、28.4%和70.5% 。二、主要经济指标二、主要经济指标房地产投资房地产投资 房地产投资增长迅猛，自房地产投资增长迅猛，自2007年开始，太原市房地产进入高速发展期年开始，太原市房地产进入高速发展期。2010全年房地产开发投资241.09亿元，比上年增长46.1%。商品住宅投资185.16亿元，增长58.6%。经济适用房投资力度加大，90平米以下住宅投资占比22.9%，较08、09年30%以上的比重有所下降。 二、主要经济指标二、主要经济指标一般

8、预算收入一般预算收入 除除2009年收到金融危机影响外，太原市一般财政预算收入总量持续增长，五年收到金融危机影响外，太原市一般财政预算收入总量持续增长，五大税收成为城市收入主要来源。大税收成为城市收入主要来源。 2010 全市一般预算收入138.48亿元，增长17.8%。其中：税收收入111.55亿元，增长19.3%，五大税收占总收入的59.2%。二、主要经济指标二、主要经济指标人均可支配收入及消费性支出人均可支配收入及消费性支出 居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。 2010年城市居民人均可支配收入为17

9、258元，比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。二、主要经济指标二、主要经济指标人均居住面积人均居住面积 人均居住面积对于全国水平，未来市场需求空间巨大。人均居住面积对于全国水平，未来市场需求空间巨大。根据住建部发布信息显示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米。按此数据计算，太原市要达到全国平均水平，市场空缺住宅面积约市场空缺住宅面积约1066.8万平方米万平方米，房地产市场潜力巨大。二、主要经济指标二、主要经济指标恩格尔系数恩格尔系数 城市恩格尔系数不断降低，社会进入富裕阶段。城市恩格尔系数不断降低，社会进入富裕阶段。

10、2010年太原市城市恩格尔系数30.6，较2009年减少1.5。二、主要经济指标二、主要经济指标小结小结宏观市场宏观市场-宏观经济已经摆脱金融危机影响，从新回到向上发展轨道；产业结构优化合理；政策利好对未来经济的进一步发展带来新机遇q区位优势明显，发展潜力巨大。区位优势明显，发展潜力巨大。太原作为山西省会，地理位置得天独厚。根太原作为山西省会，地理位置得天独厚。根据山西省据山西省“十二五十二五”规划，太原作为规划，太原作为“一核一圈三群一核一圈三群”的双核心区域，势必会的双核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。q宏观经济摆脱低迷

11、，进入上市通道。宏观经济摆脱低迷，进入上市通道。全市经济各项指标均呈现上升趋势，全全市经济各项指标均呈现上升趋势，全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势变化反应敏感。济形势变化反应敏感。q房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。近年来全市房地产投资呈现高速近年来全市房地产投资呈现高速发展态势，近发展态势，近4 4年平均增速达到年平均增速达到32%32%，20102010年增速高达年增速高达46.1%46.1%。房地产业已经。房地产业已经进入成长期，同时，

12、市场需求空间较大，目前为进入该城市的最佳时期。进入成长期，同时，市场需求空间较大，目前为进入该城市的最佳时期。q城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。近几年城镇居民收入支出差近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。发展具有一定程度的支撑作用。目目 录录三、土地市场三、土地市场土地供应土地供应 土地供应面积减少，市场主要以消耗前期存量土地为主。土地供应面积减少，市场主要以消耗前期存量土地为主。从数据上来看

13、，2010年总共出让土地33幅，出让面积为243.36万。与2009年相比大幅减少。分析认为2010年土地供应面积下降，主要受到房地产宏观调控政策影响。 尖草坪区成为全市土地供应热点区域，但各个区域供应总量较尖草坪区成为全市土地供应热点区域，但各个区域供应总量较2009年下降年下降比例较大。比例较大。万柏林区、晋源区比2009年土地出让面积高，其他区域出让面积都有所下降，其中小店区出现明显的下降。分析认为，在2010年强力的政策调控下小店区土地市场已经呈现出趋于理性，回归市场的态势。三、土地市场三、土地市场土地成交土地成交 2010年太原土地成交量大幅减少，2010年土地市场共成交22幅土地，

14、占地面积为151.23万。与去年同期相比成交幅数减少47幅，同比缩减幅度为68.11%， 占地面积减少了334.65万，同比下降了68.87%。 。 2010年太原土地成交市场主要还是以小店区及尖草坪区为主，占比分别为41%和20%。分析认为，这很符合太原市“南移西进”的战略规划。预测2011年小店区将成为土地市场的热门区域。三、土地市场三、土地市场土地成交价格土地成交价格 2010年太原土地市场价格大幅上涨，与去年相比上涨了85.27%。从这也可以看出未来三五年内，太原市商品房价格的走势将继续保持上扬。 从区域土地成交价格来看，小店区和杏花岭区比去年有较大增幅，迎泽区基本持平，这表明了目前小

15、店区和杏花岭区的土地资源正受到热捧这表明了目前小店区和杏花岭区的土地资源正受到热捧。 万柏林、晋源与尖草坪区由于有工业用土地成交，平均价格比去年略低。三、土地市场三、土地市场小结小结q土地供应总量大幅减少，成交量大幅下降，目前以消耗存量土地为主，土地供应总量大幅减少，成交量大幅下降，目前以消耗存量土地为主，预计后期土地市场将回到甚至超过预计后期土地市场将回到甚至超过20092009年水平。年水平。太原土地供应受太原土地供应受20102010年国年国家宏观调控影响较为严重，城市整体土地供应较家宏观调控影响较为严重，城市整体土地供应较20092009年缩水一半，开发商年缩水一半，开发商投资拿地热情

16、降低。土地成交受供应量影响出现大幅下降，土地市场整体投资拿地热情降低。土地成交受供应量影响出现大幅下降，土地市场整体趋于理性。趋于理性。q土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。虽然虽然20102010年土地成交量大幅下降，但整体成交均价却大幅上涨。开发商取地成年土地成交量大幅下降，但整体成交均价却大幅上涨。开发商取地成本不断加大，由此判断未来城市房地产售价势必随着成本的提高而进入较本不断加大，由此判断未来城市房地产售价势必随着成本的提高而进入较快的价格上升通道。快的价格上升通道。q热点区域凸显，城市整体热点区域凸显，城市

17、整体“南移南移”态势显现。态势显现。通过数据分析发现，虽然通过数据分析发现，虽然小店区土地供应总体少于尖草坪区，但成交量及成交价格均高于其他区域。小店区土地供应总体少于尖草坪区，但成交量及成交价格均高于其他区域。可以分析得出，小店区势必会成为房地产投资的热点区域，随着人口不断可以分析得出，小店区势必会成为房地产投资的热点区域，随着人口不断南移，小店区将成为太原市未来的热点区域。南移，小店区将成为太原市未来的热点区域。目目 录录四、房地产市场四、房地产市场商品住宅供需关系商品住宅供需关系 2010年，太原商品住宅市场供应面积为743.98万，较上年上涨4.43%；成交面积为587.6万，较上年上

18、涨23.54%；市场供求比例下降只1.27，未来房价上涨趋势加剧。四、房地产市场四、房地产市场商品住宅成交价格商品住宅成交价格 2010年，太原房商品房住宅成交均价为6788元/，较上年上涨34.98%。其上涨过快的主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘，代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。四、房地产市场四、房地产市场商品住宅价格分月走势商品住宅价格分月走势 2010年上半年太原房商品房住宅成交均价呈平稳态势，且较年初有小幅提升。7月由于星河湾开盘带来年度销售均价峰值，下半年由于高端楼盘的介入，整体成交均价较上半年有近2000元/平米的增幅。四、房地产市场四、房地产市场商

19、品住宅成交区位商品住宅成交区位 2010年，太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区，占比为32%，其次为杏花岭区，占比为20%，然后为万柏林区，占比为16%，再次为尖草坪区，占比为14%，迎泽区占比为12%，最后为晋源区，占比为6%。四、房地产市场四、房地产市场面积供应区间面积供应区间 市场不同面积段产品的成交与供应表现出极大的差异性，80-100面积段的产品成为市场产品的成交主力，此类产品以中小户型为主。其次成交面积较大的为150-180面积段产品，此类以舒适型三房为主的户型。另外，250以上的豪华住房产品成交量占比也较大。四、代表楼盘四、代表楼盘星河湾星河湾项目位置项目位置小店区龙城大街南

20、侧、滨河东路以东、平阳路以西项目规模项目规模占地1020亩，建筑面积173万产品形式产品形式公寓、全精装修价格价格均价27000元/销售状况销售状况2010年7月开盘，一期1396套，现剩余100多套，开盘当天销售约45%。7月份销售3套，总销售额1854.5万元周边配套周边配套太原十大重点项目，太原机场，汾河景观自身配套自身配套五星级酒店、9洞高尔夫球场、户外游泳池、会所、商业街、体育馆户型户型260-500平米标准层，500-1083平米复式。主力户型330平米四、代表楼盘四、代表楼盘摩天石摩天石项目位置项目位置万柏林区滨河西路滨河体育中心北50米项目规模项目规模占地84亩，建筑面积15.

21、3万产品形式产品形式高端公寓价格价格均价14000元/平方米销售状况销售状况2010年底开盘，总计364套，截止2011年8月，累计销售200套。7月份销售2套，总销售额1151万元。周边配套周边配套滨河体育中心，汾河景观交通状况交通状况6路、866路、831路、865路、807路、803路等漪汾桥西户型户型四居314-485，复式553-910四、代表楼盘四、代表楼盘恒大绿洲恒大绿洲项目位置项目位置小店区大运路以西康宁街以北 富士康企业对面项目规模项目规模占地1084亩，建筑面积200万产品形式产品形式住宅、普通住宅价格价格均价7300元/平米销售状况销售状况7月份销售93套，总销售额109

22、67.9万元周边配套周边配套中铁十七局中心医院、美特好超市交通状况交通状况840、870、836、460富士康站下车户型户型75平方米2居-300余平方米跃层四、代表楼盘四、代表楼盘万达广场万达广场项目位置项目位置杏花岭区龙潭片区项目规模项目规模占地560亩，建筑面积150万产品形式产品形式高层价格价格均价16000元/平米销售状况销售状况一期开盘：2009-4-30；二期开盘：2010-5-30。7月份销售4套，总销售额1937.5万元周边配套周边配套中心医院、太原市第二人民医院、省机关幼儿园、龙潭公园交通状况交通状况101、104、610、820、807、27、813 公交户型户型260-

23、390平米四、代表楼盘四、代表楼盘十二院城十二院城项目位置项目位置万柏林区南内环西街与和平路交界口西南角100米处项目规模项目规模总建筑面积84.5万平方米产品形式产品形式商业、住宅，精装修价格价格花园洋房均价7000元/平方米，西山院墅12000元/平方米销售状况销售状况7月份销售178套，总销售额13331.3万元周边配套周边配套和平路小学、千峰南路美特好超市、八方商贸城交通状况交通状况5路、402路、403路、606路、606路、814路、832路、839路等山纺厂下车户型户型70、80多平米的两居，120、130平米的三居、140平米的四居四、代表楼盘四、代表楼盘绿地半山国际绿地半山国

24、际项目位置项目位置小店长风东街（长风高速收费站往东1公里）项目规模项目规模总规划面积1700亩，一期项目规划用地452亩，建筑面积近20万平方米产品形式产品形式别墅价格价格一期均价10185元/平米；二期预计均价17000-18000元/平销售状况销售状况一期售罄，二期未开盘周边配套周边配套无交通状况交通状况831、837路公交户型户型四、房地产市场四、房地产市场小结小结q国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。目前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、目前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企

25、业均已有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企业均已有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞争激烈。争激烈。q高端楼盘不断涌现，商品房品质差距较大。高端楼盘不断涌现，商品房品质差距较大。近近2-32-3年，以星河湾为首的高端楼盘不断涌现，城市内各档年，以星河湾为首的高端楼盘不断涌现，城市内各档次楼盘均价差距较大，如高端楼盘均价均在次楼盘均价差距较大，如高端楼盘均价均在13000-2000013000-20000元元/ /平米，中端楼盘均价约平米，中端楼盘均价约7000-100007000-10000元元/ /平米，平米，而低端楼盘均价约而低端楼盘均价约4

266000元元/ /平米。平米。q产品供应以高层板楼为主。产品供应以高层板楼为主。目前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供应较少，且目前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供应较少，且多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高，不存在市场抗性。多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高，不存在市场抗性。q市场不同面积段产品的成交与供应差异性强。市场不同面积段产品的成交与供应差异性强。自住型刚性需求仍占市场主导，需求面积区间在自住型刚性需求仍占市场主导，需求面积区间在80-10080-100平米；二次置业的改善性需求面积区间在以平米；二次置业的改善性

27、需求面积区间在以50-18050-180平米为主；高端客群需求面积则在平米为主；高端客群需求面积则在250250平米以上。平米以上。q受限购政策影响严重。受限购政策影响严重。太原市太原市20112011年房地产销售受到限购政策影响，商品住宅去化速度及去化量较年房地产销售受到限购政策影响，商品住宅去化速度及去化量较20102010年均有所下滑，市场出现观望情绪。年均有所下滑，市场出现观望情绪。q别墅项目存在审批性政策风险。别墅项目存在审批性政策风险。通过市场调研及走访发现，目前太原市内纯别墅项目在审批上存在一通过市场调研及走访发现，目前太原市内纯别墅项目在审批上存在一定风险，其中绿地半山国际项目

28、由于正在办理审批，无法开盘销售。后期建议采取多层与类别墅产品结定风险，其中绿地半山国际项目由于正在办理审批，无法开盘销售。后期建议采取多层与类别墅产品结合的模式进行项目建设和销售，以求规避政策风险。合的模式进行项目建设和销售，以求规避政策风险。q城市对外地购房群体具有一定吸引力。城市对外地购房群体具有一定吸引力。目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如星河目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如星河湾购房客户中，外地购房者约占到湾购房客户中，外地购房者约占到50%50%。恒大绿洲项目外地购房群体约。恒大绿洲项目外地购房群体约30%30%。q城市南部、西部为城市未来房地产市场

29、发展的重点区域，发展潜力巨大。城市南部、西部为城市未来房地产市场发展的重点区域，发展潜力巨大。城市南部的小店区成为商品城市南部的小店区成为商品房成交主力区域，占市场总份额的房成交主力区域，占市场总份额的32%32%，区域内人口吸附能力强，随着中央商务区及政府办公区南移，区域内人口吸附能力强，随着中央商务区及政府办公区南移，区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。目目 录录五、市场预测五、市场预测政策预期政策预期预计2011年太原市全年GDP增幅将与2010年较为接近。不稳定的国际经济局势，对于太原这个受外界影响较大的城市而言，具有一定的负面影响，2011年央行在上半年不断上调存款准备金率及存贷款利率的情况下，CPI仍然不断上涨，7月份同比上涨6.5%，国内通货膨胀加剧。预计年内国家仍会采用货币紧缩政策，年内仍有继