大厦管理方案

1、一.物业管理整体设想1二.管理人员的配备与管理1三.清洁绿化9四.安全护卫管理12五.管理人员的配备、培训和管理16六.管理指标的承诺及措施29七.社区文化建设338 .物业维护养护计划和实施349 .智能化系统的管理、维护37一、物业管理的整体设想创维研发中心的综合优势，在规划建设、环境配套、信息网络设施 设备以及高智能化的物业管理等方面全面实施品牌战略的思路，结合未 来使用业户的群体特征，均为该项目的物业管理提出更高的要求。针对 此诸多户层面，我们确立了物业管理的目标定位和整体构想。目标定位 是：在管理期内，使创维研发中心物业管理在社区环境、安全保障、文 化氛围、商务信息服务等方面成为深圳

2、市、乃至全国的高智能化商务物 业管理的典范，树立起独树一帜的名牌物业形象。管理构想可概括为：演绎金地物业管理品牌建设规范管理专家队伍实现智能商务服务管理 提升管理服务重要措施（一）演绎金地物业管理品牌金地物业是深圳市 最具活力和竞争能 力的物业管理企业 之一 ，是物 业管理行业品牌管理的范例。金地最鲜明的特色是敢于创新，既有机制 创 新 ，又 有 管 理 创 新 ，还 有 物 业 管 理 行 业 理 念 的 创 新 。除 在 内 部 管 理 上 率 先 实 行“ 内 部 员 工 持 股 ”和“ 员 工 考 核 考 评 体 系 ”外 ，金 地 在 物 业 管 理实践中，提出了 许多鲜明的 观点

3、， 如 最早 全面 分 析阐 述了 “开 发 商 、物业 管理 人、 业户 三者 关系 ”， 提出 了 “ 现代 物业 管 理的 人性 化趋 势 ”和“ 物 业 管 理 处 主 任 的 职 业 化 塑 造 ”理 论 ，长 期 以 来 ，我 们 还 提 出 创 造 “ 社 区 环 境 文 化 ”和“ 个 性 服 务 ”概 念 并 悉 心 实 践 ，已 探 索 出 一 套 行 之 有效的营运机制。金 地 物 业 经 过 七 年 的 历 炼 ，积 淀 了 丰 富 的 企 业 文 化 ，储 备 了 大 批 优 秀 人 才 ， 拥 有成 熟 的物 业 管理 经 验。 最 可贵 的 是有一 个“海 纳百川

4、 ，有 容 乃大”的良好 企业机制，这种机制使所有能为我所用的新思维、新观念源源不断地注入到我 们 的 管 理 中 去 ，这 就 保 证 了 企 业 品 牌 的 含 金 量 不 断 增 加 ，管 理 水 平 在 不 断 提 高 。（二）建设规范管理专家队伍在实 施 创维 研 发中 心 物业 管 理的 过 程 中，我 们 将建 设 一支 能 够将 金 地物业 管理模式与商务信息服务和高度智能管理全面结合的专业、规范的物业管理人员 队 伍。同 时，我 们将持 续推 行 “职 业 管理处 主任年”管理主题，有计划地选拔培养预备管理处主任，为在此信息化物业管理市场的发展培养和储备人才。金 地 物 业

5、历 来 重 视 培 训 工 作 ，建 立 了 理 论 学 习 和 实 际 演 练 相 结 合 。因 此 ，我 们有信心在双方合作期间里，培育一支既有理论知识，又有实践经验的高素质 的物业管理专家队伍。（三）实现智能商务服务管理1、 塑 造 个 性 鲜 明 的 创 维 物 业 文 化创维研发中心地处深圳市滨海区域的科技园，环境静雅宜人，而且综合条 件卓越，业户文化需求层面深广，这些都为形成独特的商务物业文化创造了条 件。金 地 物 业 根 据 社 区 上 述 特 点 提 出 社 区 定 位 ，就 是 社 区 环 境 要 富 有 个 性 风 格 ， 社区规范要高度一致，社区行为具有高品位的文化意义

6、。为创造出独具特色的 社区文化，物业管理的水准要达到国际上公认的社区标准，在社区绿化、社区 环境、安全保障、文化氛围以及社区服务方面，都能领先于国内同等物业，树 立独树一帜的名牌物业形象。2、 实 施 多 层 面 个 性 化 社 区 服 务我们在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工程维护管理、 行 政 事 务 管 理 、财 务 管 理 、物 料 管 理 等 ）全 面 导 入 ISO9002 质 量 管 理 体 系 ， “ 职 能 管 理 标 准 化 ” ，并 结 合 创 维 研 发 中 心 实 况 和 溶 入 金 地 特 色 ，落 实“ 国 优 ”物 业 量化管理标准；同时推行以

7、业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求（包括 潜 在 的 、特 别 的 ） ，在 物 业 管 理 范 畴 内 实 施 金 地 物 业 倡 导 的“ 以 人 为 本 ”全 方 位 个 性 化 的 业 户 服 务 ，并 维 护 良 好 的 沟 通 ，共 同 营 造 全 新 的 商 务 物 业 的 文 化 氛 围 。 （四）提升管理服务重要措施1、 全 面 推 行 金 地 “ 人 性 化 物 业 管 理 模 式 ”金 地 “ 人 性 化 物 业 管 理 模 式 ” 可 以 表 述 为 ：（ 1） 关 注 员 工 和 业 户 不 同 层 次的 需 求 ； （ 2 ）环 境 建 设 中 人

8、 性 化 因 素 的 融 入 ； （ 3 ）对 业 户“ 深 度 关 怀 ” ； （ 4 ）现 代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营 造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒 畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化上的品味需求得到满足。创维 研发中心的人文环境十分适合用这种具有人性化和文化色彩的物业管理模式。 金地在长期的物业管理实践中提炼的人性化物业管理模式必将得到全面推行。2、 实 践 “ 即 时 服 务 和 隐 性 管 理 ” 相 结 合 的 管 理 设 想引 入 金 地 “ 即 时 服 务 ” 和 “ 隐 性 管 理 ”

9、的 管 理 概 念 。 “ 即 时 服 务 ”， 就 是 我们 将 对 业 户 的 服 务 需 求 做 全 面 、深 入 、细 致 的 了 解 ，并 成 立“ 业 户 应 急 服 务 队 ” 和“ 二 十 四 小 时 快 速 维 修 队 伍 ” ，保 证 在 业 户 需 要 帮 助 时 会 即 时 出 现 ，为 业 户 提 供 及 时 满 意 的 服 务 。“ 隐 性 管 理 ”， 就 是 做 到 在 业 户 需 要 时 即 时 出 现 ， 业 户 没 有 服务需要时则看不到有人在管理，比如治安管理，我们只让固定执勤岗位的保 安员穿着职业保安制服，其它保安员一律穿西装；社区清洁管理，我们在业户

10、 上下班高峰期不让业户看到保洁员，充分尊重业户的私密空间。3、 全 面 实 施 MIS、 CIS 系 统 及 CS 系 统 工 程物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证信息反 馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在运作中心设置信息控 制及处理职能，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进 行跟踪。我们将对进行形象设计。该设计内容包括社区标识导视系统、商业网点的 色调、招牌、管理人员的服装等，这些设计完成并实施以后，将有一个独立完 整的形象系统，文化品味将会提高。我 们 将 实 施 顾 客 满 意 战 略 ，一 切 从 业 户 需 要 出 发 ，以

11、业 户 满 意 为 服 务 目 标 ， 业户普遍需要的，我们一定要做好，业户不接受的，我们坚决不做。4、 实 行 社 区 计 算 机 网 络 管 理现代化的物业应该实行现代化的物业管理，实行计算机网络管理是提高物 业管理水平的关键所在。金地物业综合多家计算机软件公司物业管理软件系统 之长，开发了自己的物业管理软件系统，我们拟将针对创维研发中心物业管理 的特点与创维共同开发出最优的物业管理软件，提高创维研发中心的物业管理 水平。5、 全面实施ISO9002质量 保 证 体 系 和 导 入 ISO14000 环 境管 理 体 系实施ISO9002质量保证体 系 是 进 行 社 区 规 范化管理 的

12、 保证 ， 建 立 和 实 施ISO14000环境管理体系则保 证 创 维 研 发 中 心 成 为“三无”的生态 绿 色 环 保 社 区 。6、 建立治安快速反应系统安全防范是社区管理第一要义，治安工作由中央调度中心统一指挥调度，并 建 立 起 战 斗 力 强 的“ 治 安 快 速 反 应 系 统 ”，该 系 统 既 强 调 迅 速 快 捷 ，又 强 调 多 重 结 合 ， 迅 速 快 捷 即 是 要 求 保 安 员 在 接 到 快 速 支 援 的 命 令 后 90 钞 钟 内 赶 到 现 场 ， 其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即是社区治安工作要做到流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点

13、防范智能技防与专业人防相结合，确保社区治 安防范万无一失。7、 设立商务服务物料配送中心我们为更好地提供业户的商务服务，利用信息网络的智能管理手段，将设 立业户商务物料配送中心，配备相关服务人员，应业户的要求送货上门，尽可 能为业户提供品种丰富、质优价廉的商务用品，充分体现“e”商务概念。8、 全面导入酒店式商务物业管理我们将推行“以业户为中心”的酒店管理服务模式，倡导“以人为本”全方 位个性化的业户服务。以下为现代酒店服务的国际标准及相关要求：9、 ）酒店式物业管理的行为标准：Smile （微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业户）保持真诚的微笑；Excellent （杰出）：要将每一项微

14、小的服务工作都要求完善，做得出色。Ready （准备）：主动,要求能随时准备好为服务对象（业户）提供专业、规 范的服务；Viewing （看待）：要把每一位服务对象（业户）都看作需要特殊照顾的贵宾。Inviting & creating （创造）：要精心创造出使服务对象（业户）能感受到 的热情气氛和关怀体贴的服务；Eye （关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业户），关注业 户服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service （服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一 字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准 要求

15、。10、 酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准：要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点：要事前了解服务对象的各种不同的需求：不同类型的业户具有不同的个性服务需求。一般而言，业户追求的便利、迅 速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业户 归属需要方面，应特别注重业户对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自 我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各种类型业户的“个性”归类集 中，拟定服务项目的实施计划。按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业户）的 需要：物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果） 的不同需求。心理性

16、的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对 产品的形式和表象（即物业管理职能的实施过程）有不同的要求。在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应 注重实施过程中的业户的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服 务。由此，应凭“以物业管理为依托、以业户服务为中心”的理念，推行充分 体现酒店式的“隐性管理”管理模式。11、 服务工作的指导方针（服务诫条）：业户是我们工作的目标。微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。快捷。根据业户的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业户。 职业礼貌。保持职业礼貌，主动问

17、侯和主动向服务对象咨询服务感受。职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个 人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而 且更应是集体的精神体现。认同金地文化、金地管理。工作技能。熟 知工作流程、工 作标准，始终如一保持专业、规范的工作 水准进行物业管理服务。12、 业户服务感受描述：安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射 “纪律严明、训练有素”的安全防范行为。大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂助理的真诚微笑、礼貌问侯，让业户体现星级酒店服务的感受。整洁仪表、操作规范的清洁人员，2

18、4小时保持洁净的公共环境之外，可 根据需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。任何时侯需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且 常备“红十字”应急医药，以备不时之需。公共设备正常运行和迅速的维修服务。拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所。二、设施、设备的管理与维护设想在前期的实际考查中我们注意到了数码中心大厦在各类设备设施在高科技管理 平台的建设，大厦的品格体现了创维集团科技战略的自信；为此我们在设施、 设备的管理中将精心维护好每一细小部件，除了将众多的成功管理经验和模式 移植到该大厦，我们也熟练于在实际的管理运行中找到一条适宜于该大厦的最 有效、最完善的特定管理方式。设备

19、管理与维护是纯投入性的工作，在前期的管理中更是有大量的整修、标示、 及不可预见的投入，这将会带来较大的支出，我们将凭借整体实力，将大厦的 设备运行尽快步入正常、高效、节能状态，提倡绿色理念；在降低投入的同时， 也尽可能给各业户带来实惠。（1） 工程处组织架构。工程主管值班运行组长 维修服务组长共计 12 人。（2） 工程处人员岗位职责。工程主管岗位职责、2.1.1 熟悉小区内供水、供电、 电梯、 消防等机电设备的性能和便用状况。2.1.2 组织有关人员参加小区机电设备的验收和交接工作，严把质量关，确保设备完好率达100 。 验收完毕协助工程部专员资有关资料按规定处理。2.1.3 全面负责机电设

20、备日常维修保养及大、中修时期的技术指导工作，制定维修、保养计划。检查和项工作进展及问题处理情况。2.1.4 负责机电设备抢修现场技术指导工作，严把质量关，杜绝任何隐患。2.1.5 制定机电设备操作规程、维修保养规程和和类管理制度，并对有关资料进行整理、统计、归档工作。2.1.6 负责对操作人员、技术人员和维修人员的素质培训和技术考核工作。2.1.7 负责设备厂商的对外联络工作，及与公司工程部的联络工作，解决重大设备问题。2.1.8 总结工作，及时向管理处主任汇报，接受工程部质量督查。2.1.9 协助公司专业技术人员，完成设备及设备环境的技术改造，便设备最优化运行。值班运行组组长岗位职责。2.2

21、.1 熟悉大厦地上、地下各类强弱电、水管线道及设备的分布、走向、位置和使用状况；掌握多种相关技术技能。2.2.2 参与大厦水电设施的险收和交接工作。2.2.3 学习并掌握各类设施工作原理。2.2.4 督促组员按要求、规定完成日常设备运行工作。2.2.5 巡视并安排巡视设备主体运行状况。2.2.6 负责实施设备月保、季保、半年保等工作。2.2.7 负责设备类具有一定技术难度的维修2.2.8 检查本组质量记录。2.2.9 总结工作，协助主管安排各项事务。维修服务组组长岗位职责。2.3.1 熟悉大厦地上、地下各类强弱电、水管线道及设备的分布、走向、位置和使用状况。2.3.2 参与大厦水电设施的险收和

22、交接工作。2.3.3 学习并掌握各类设施工作原理。2.3.4 指挥或参与完成巡查中发现的维护维修问题；协助运行组完成各类设备保养事宜。2.3.5 巡视并安排巡视楼层设备设施运行状况。2.3.6 检查本组质量记录。2.3.7 总结工作，协助主管安排各项事务。空调工岗位职责。2.4.1 掌握中央空调原理技术。2.4.2 负责空调主机运行, 监视并记录设备运行状态。2.4.3 停空调月份参与主机年保。2.4.4 空闲时并为维修服务组成员，参与其它事务的处理。弱电工岗位职责。2.5.1 掌握消防、监控、安防等设备原理技术。2.5.2 负责弱电设备的维护维修。2.5.3 负责弱电设备除年保外的所有保养并

23、作出记录值班电工岗位职责。2.6.1 大厦供配电线路及设备的分布、走向、位置和使状况。2.6.2 负责供配电及供水运行值班。2.6.3 负责水电基础设备的日常保养。2.6.4 熟悉设备的各类正常操作及应急操作。2.6.5 处值班岗时在允许范围内巡视水电基础设备的工作状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常情况，应及时处理，认真履行24小时抢修职责，确保设备运行正常，并通知有关部门。2.6.6 严格按安全操作规程检修作业, 防止发生事故。2.6.7 监督二次装修改造, 及时发现处理违章现象。杂工岗位职责。2.7.1 设备管道清污、管井清污，门窗维修。2.7.2 机修副手。2.7.3 负责水池（箱 ）

24、 清洗清理。维修电工岗位职责。2.8.1 各楼层及外围公共设施开关、插座、照明的维修。2.8.2 协助主要电器设备维修。机修工岗职责。2.9.1 机械维修。2.9.2 协助设备年保维修。2.9.3 电焊操作。2.9.4 物件制作安装。工程处各岗位任职资格。工程主管任职资格3.1.1 大学专科以上学历，具有中级以上专业职称；3.1.2 三年以上专业工作经验，二年以上管理经历；3.1.3 具有较强的组织、协调和指挥能力；值班运行组组长任职资格3.2.1 大学自动化类专科以上学历, 对各类电器设备均具有较高的理解和维护技能；3.2.2 三年以上专业工作经验；3.2.3 了解 ISO9002 运作风格

25、维修服务组组长任职资格3.3.1 大学专科以上学历,3.3.2 具有综合性技术技能，对于管道、油漆、电焊、建筑装修、机电维修均有较好功底；3.3.3 了解 ISO9002 运作风格空调工任职资格1.4.1 中专以上学历；1.4.2 具有空调上岗证或相应证书1.4.3 二年以上实操经验弱电工任职资格1.5.1 中专以上学历；1.5.2 熟悉消防系统；具有较好的电子技术水平；1.5.3 弱电维修实操具二年以上经验值班电工任职资格1.6.1 高中以上学历；1.6.2 具有电工上岗证；1.6.3 三年以上实际工作经验；1.6.4 年龄三十岁以下杂工任职资格1.7.1 高中以上学历；1.7.2 具一门以

26、上上岗证；1.7.3 熟悉给排水工作；1.7.4 工作勤恳, 年龄二十五岁以下维修电工任职资格1.8.1 高中以上学历；1.8.2 具有电工上岗证；1.8.3 二年以上实际工作经验；1.8.4 年龄三十岁以下机修工任职资格1.9.1 高中以上学历；1.9.2 具中技职称, 能维修发电机设备；1.9.3 八年以上实际工作经验；1.9.4 年龄四十岁以下（4） 技术资料的管理对于技术资料管理，遵守“二级制模式。物业工程部资料部门掌握所有的一 手 资 料 ， 工 程 处 对 于需 要 的 技 术 资 料 以 复 印件 （ 或 原 有 两 套 则 可 留一 套 ） 存 档 于本工程处资料柜中，这将有效

27、防止因失误及人员流动使资料遗失。工程处资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。（5） 有关设备类钥匙的管理定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱及设备房及设备钥匙箱。设立与本大厦相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。（6） 机电设备和公共设施管理大厦设备设施的管理采用金地成熟完善的管理模式6.1.1 设备的日常运行和使用由服务使用部门负责、如监控系统由监控中 心负责；停车场管理外围系统由保安部负责，其余基础功能性系统均由工程处负责其日常运行管理。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。6.

28、1.2 设备的维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责；设备定期维护保养则均由工程处负责。设备的维护保养由相关单位根据设备管理规定和巡视检查记录开展工作，并作记录。6.1.3 设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中 修。维修均应有记录，其中主要设均将建立大中修记录表作为履历性质一直保留。对电梯等特种设备进行专业化管理。6.2.1 充分发挥我公司专业化优势，对电梯的维护保养由公司电梯部门负责，有效避免外聘维护公司只图眼前利益，工作虚假、不愿真正投入的弊端。6.2.2 必要时可由我公司的“金地装饰部门对电梯轿

29、箱进行防护处理。建立完善的设备编码及标示方案6.3.1 根据数码中心图纸资料的有关图则及通用图则，制定设备编码规贝U6.3.2 制定含有设备编码编号的设备总览表。6.3.3 依设备总览表设立设备管理卡设备卡执行设备责任人制度。6.3.4 对于标贴明显的将导入金地视觉标示系统。6.3.5 机电的编号编码由公司工程部统一进行。类别编码编号主要设施设备将建账册6.4.1 建立设备台账6.4.2 设备台账内设备均需建立相应的设备大中修记录表，些表为履历形式，将跟踪设备至报废。利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡动智能高效以工程部为核心辐射所有管理处理的工程部门，接受总部的宏观调控和

30、监管。接受工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题，工程部专案协助解决。工程处建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。建立完善的质量记录体系6.8.1 任何工作做到有据可查6.8.2 以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效6.8.3 以运行维修记录考评设备运作状态，提供改进和维修的依据发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能1.9.1 适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作谈备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。1.9.2 完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项1.9.3

31、将金地物业公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成数码中 心管理处有力的技术后盾。（7） 房屋、公共设施、设备及业主请求维修流程房屋、公共设施及机电设备维修、保养工作要求规定工作内容工作频度质量标准装修审核8小时随来随办。2修审督4次/天、入伙期间6小时/天。符合规定，无危及安全，无改变用途。巡 视1次/天。分管理员巡视、主管巡视、责任人巡视熟悉房屋公共设施种类、位置、分布、安全要求、开关位置，完好率上。99%以室内维修急修不过夜，小修小补 24小时内完成，中修两 天内回音。凭票收费，/、索小费，100 %回访，住户满意率 99 %以上道路.停车场检查2次/天，随坏随修。平整无积水.无漏水.

32、无缺损，100 %。完好率天 面1次/月。无积水、无漏水、隔热层完好无损。冷却塔每年检修 1次。无锈、无损，保持美观。楼梯刷漆1次/年。整洁无缺、扶手完好、楼梯灯正常、墙 面随坏随修。无张贴痕迹。外围明暗沟检查1次/周，.即坏即修。畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。维夕卜墙1次/周，即坏即修。无脱落.无鼓.无渗水.无违章.整齐统修"o、保供水、供电（外线）1次/月，发现异常，零修自办，小修以上即报水运作正常，无舌L搭、乱接、无泄漏。养电部门。公共场所检查1次/月，即坏即修。整洁、安全、无改建、无舌L堆乱放。路夕T .广检查1次/月，即坏即灯泡正常，灯罩完好无损，完好率告灯修。100 %。

33、当班：日常保养，安全操阀门开闭灵活，系统密封良好,管道供水设施作，运作情况正常，自动控制良好。周末：维修保养闸阀、逆流阀、水表、联轴器、水泵轴承加油 等。季末：泵体检查、更 换磨损件、管道系统保 养。年终：半年清洗1 次，电机轴承加油。有检 查记录、维修保养记录。无滴漏，电机保护齐全，水表讲师准 确，运转无异常声响、振动轴承湿度 正常；连续不间断供水。供电设施当班：日常保养，安全操作正确使用，工作有记录，维修保养的周期、级另1、内容严格按年度计划后美规定执行。有检查维修保养记录。各接线处无跳火、发热等 异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确，配电房湿度不超过40度备用发电机 组发出额定功率

34、。其它智能系统当班：日常保养，安全操作正确使用，工作有记录，维修保养的周期、级另1、内容严格按年度计划有美规定执行。外表无尘、功能正常、接口可靠、机箱内部清洁，主机外表温 度正常，显示指示正常电梯当班：日常保养，安全操 作正确使用，工作有记 录，维修保养的周期、级 另1、内容严格按国家电梯 管理有美规定执行。专业资质人员操作、维修，持证上岗；桥箱内警铃风扇、电话保持工作状态，信号灯齐全运行平稳无振动，到站定 位准确，层门开闭灵活，自动性能良 好，建立电梯设备技术档案。中央空调当班：日常保养，安全操作正确使用，工作有记录，维修保养的周期、级另1、内容严格按年度计划有美规定执行。声音正常，电流、温

35、度、压力及智能显示正常、设备外表清洁，保温完好，无冷凝水，各阀门无滴水督导方式由工程维修处统一调度指挥，并负责质量跟踪检查，维修员凭单上工，组管每天巡视检查，主任每月不少于4次不定期抽查；每月组评1次，每半年自评1次；每月1次“一专多能”考核。机修操作人员坚守岗位，严格按规程操作，完成日常.维修技术员专业维修，指导操作工作技术人员制定操作、维修保养规程、管理、使用制度，参与指导维修工作，考核、培训操作维修人员。部长组织全体当值人员巡查，检查、验收维修项目。主任定期参加安全检查。激励方法月考评优良发一定奖金；半年、年度先进发奖金+奖状；一月不合格警告；连续二月不合格辞退；年度评比最舟-名辞退。（

36、8） 有关设备人员培训我们将在智能系统安装、调试、验收阶段，工程部选派高素质专业人员提前介入,积极参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个设备系统。并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。8.1.1 对监控总值班人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能、原理、特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等 方面的培训。8.1.2 对大厦各管理点相关人员进行必要的系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的掊训。8.1.3 对工程处各操作人员进行有关设备设施原理、使用操作方法、维护、维修规程等方面的培训。8.1.4 对有关保安员进行智能末端设施、停车场设施的使

37、用操作方法，各类事件处理程序等方面的培训。受训人员发须考核合格后方能上岗、留岗。（9） 管理处工程维修处工作制度贯彻“敬 业、服务、创新 ”的企 业精神 , 部门内部管理做到规范化、程序化、高效率。负责大厦水电供应、房屋的门窗、内墙面、屋面防水层和隔热层、楼梯栏杆和大厦周围道路的维修、保养。负责给排水设施、智能设施及机电设备、电脑网络的管理维护。负责村内维修配套、改造工程的电气、管道、机电设备、房产的施工组织及审核验收工作。按年度维修、保养计划执行，日常维修工作随叫随到，客户满意，及时处理客户投诉，记录完整。配合技术部，做好本部员工的技术培训工作。完成管理处、工程部交办的其它工作。（十）建立完

38、善各类事故紧急处理方案供水设施事故紧急处理方案供电设施事故紧急处理方案电梯困人事故紧急处理方案（十一） 设备管理人员及设备维修维护保养费用预测序号项目测算式依据计算式月支出年支出一工资及福利主管1人组长 2人组员9人+29516354192工程主管25002500 X 1250030000组长20002000 X 2400048000员工18001800 X 916200194400员工办证费按330元/人330 X 12396047520社会保险费正式员工工资的 （养老19%,住房 13%,工伤%, 医疗9%,失业1%）临时工工资的 （养老10%,工伤，医疗2 % ,待业1%）1000 X

39、% X12（基本工资按1000 计）165619872工会经费按工资总额的2%1000 X 12 X 2%2402800福利费按工资总额的8%1000 X 12 X 8%96011520一主要系统设备保养维护费+、+54100649200消防系统设备保养换水阀、消防栓、烟感等综合预测300036000维护费电梯系统设备保养维护费专业电梯公司承包综合预央空调设备保养维护费保温层、水阀、冷媒、管道清理、上漆、控制箱、机械部件更新、润滑油综合预测16000200000供配电系统设备保养维护费智能断路器、开关、标示、仪表、智能部件、线排综合预测400048000给排水系统设备

40、保养维护费智能部件、水管、水管接头、水阀、马达综合预测400048000避雷接地系统保养维护费检测、上漆、加固综合预测1001200智能系统设备保养维护费摄像机等智能外设、线、管、接头、主机显示及控制部件更新综合预测400048000有线电视系统维护费交费交有线电视费；线、管、接头部件更新综合预测400048000发电机组保养及运行费康明斯机修、机油、部件更新、上漆综合预测400048000三外围公共设施维护保养费+、+16632199584水池清洗费每年二次，每次40002 X 40006668000中央空调冷却塔清洗费每年二次，每次40002 X 40006668000公共楼梯 走道，道

41、路，水电 设施维护 费灯具灯罩、开关、扶手、公用洁具（含水阀、软管）、玻璃胶、瓷砖瓷片等综合预测12000144000污水井雨水井维护清理费污水井 20座，雨水井 20座40座X 20元/月。8009600化粪池清理费化粪池2座，预计每座250立方米每年清运 2次，测算术 30兀/立方米500 X 30 X 2250030000三公用水电费+、+73750885000公共照明、大厦广告装饰及室内停预计600盏（含公共楼梯走道，道路）广告装饰估1000元600 x x 10 小时x 30天x元/度+ 1000712085440车场用电电梯用电14部电梯14 X 13KWX 24小时x x 30

42、x元/度50000600000管理房设施用电办公室、值班室、食堂综合预测500060000管理房设施用水、消防、空调用水清洗垃圾池、垃圾筒、绿 化、卫生间、食堂按每天 10吨水量预测综合预测150018000智能及消防系统用电估共1KW全天使用综合预测6007200供水系统用电估共40KW 30 %负荷全天使用40 X 24 X 30 X30 % x730087600消防系统定期检测试验用电估共260KW每月平均使用1小时260 x 1 x2302700中央空调电费此项以业户面积为比例分摊所有电费（指管理用房空调电费）综合预测200024000四不可预见费一至三项之和的3%计347941759

43、总计1774782129735（十二）维修人员工作作风及思想理念忠于职守，技术过硬，形象得体，真诚服务，一丝不苟；随时响应；行为端正；永远进步。管 理方式金 地 物 业 对 创 维 研 发 中 心 的 实 施 专 业 、规 范 的 管 理 ，凭“以 物 业 管 理 为 依 托 ， 以业户服务为中心”的理念，进行物业管理“基本职能标准化、业户服务个性化 ”的 方 式。有 关的 管 理架 构、管 理制度的设置、职能管理要求 和操作规程、财务管理和成本控制、社区文化组织和业户服务内容等，星级酒店式的商务物 业管理模式结合创维研发中心的物业状况和业户需求。金 地 物 业 对 创 维 研 发 中 心 实

44、 现 一 体 、社 会 化 、专 业 化 和 规 范 化 物 业 管 理 ，建 立高效、精干的管理架构，运用科学管理方式和先进的管理手段，形成指挥灵 活，管理严格，运作规范，服务优质的管理模式。（一）运作机制1、 全 面 质 量 管 理金地物 业 管 理 有限公 司 作 为 深圳 市 首 批 甲 级 物 业 管 理 公 司 之 一 ，建立有一整套 有 金地管 理 特 色 的质量 管 理 体 系、 手 段 和 方 法 ， 并 根 据 ISO9002 质量保证国际标准的有关要求，全面推行质量管理，综合运用现代科学和管理技术手段，从 调 动 员 工 积 极 性 出 发 ，实 现 全 员 性 的 质

45、量 管 理 ，其 有 效 方 法 之 一 是 ： “ 计 划 实施处理"（PDCA）的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节直到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，提供业户满 意的系列管理活动。2、 计 划 目 标 管 理将 按 照 全 国 优 秀 物 业 管 理 的 标 准 制 定 各 项 管 理 指 标 ，并 作 出 在 规 定 时 间 内 成 为全国优秀管理物业的具体创建方案。以此为目标，对管理处各职能管理人员 明确责任，授予权利，在实施过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的 检查和控制，并将目标实施的各项进展情况，存在问题及时用图表和文字表述 出来

46、，实现目标动态控制，以进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人 利益待遇相结合。3、 协 调 管 理运 用 协 调 管 理 的 方 法 ， 解 决 在 管 理 服 务 过 程 中 经 常 发 生 的 各 部 门 之 间 、部 门 与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾或冲突。一是行政促动 力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖惩为后盾的强制性 促动力。二是竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞 争，以先进带动后进，共同完成任务。三是舆论促动力，因势利导利用舆论达 到协调的目的。四是管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对于 下属的吸引力、影响

47、力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力 量。4、 督 导 管 理管 理 处 在 管 理 现 场 采 用 国 际 酒 店 业 广 泛 使 用 的 督 导 管 理 方 式 ，对 各 职 能 部 门 实施指挥和指导管理。一是经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工 资制度，调动员工积极性。二是法规管理，制定一整套完整的规章制度和工作 程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。三是宣传教育管理，通 过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德；加强员工培训，不断提 高员工自身素质和工作水平。（二）激励机制激 励 机 制是激 励 活 动 要 素 在 进 行 过 程 中 的 相 互

48、 联 系 、相 互 作 用 、相 互制约 及激 励 效 果 之 间内在 联 系 的 综 合 机 能 ，其 作 用 旨 在 提 高“ 内聚 力 ” 。一 是 实施管 理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性。按照全国优秀管理物业标准制订 各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。二是实施奖 金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准 与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋级，以形成竞 争激励机制，提高员工工作积极性。三是依法管理，管教结合，融情于管。管 理处依法与员工签订劳务合同，关心员工生活，使其保持良好工作情绪，给业 户提供优质服务

49、。（三）监督机制监 督 机 制 是 实 现 物 业 管 理 各 项 工 作 顺 利 开 展 必 要 外 在 约 事 条 件 ，防 止 或 纠 正 工作中出现偏差，保证社区管理机构及其工作人员依法办事。一是管理者对机 构内部工作人员进行监督，二是业户对管理机构及工作人员是否依法从事管理 活动进行广泛监督，形成多方面综合的监督体系。同时通过反馈监督，实行监 督来保证社区物业管理有效实现。（四）自我约束机制管 理 处 建 立 决 策 实 施 过 程 中 的 自 我 约 束 机 制 ，以 便 各 项 物 业 管 理 工 作 得 以 顺 利进行，一是经济利益促动引导自我约束机制，充分适用经济措施去诱发管

50、理 对象对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。二是目标结构与责 任相联系的促动机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之 间相互联系而造成的促动机制。三是权力链条相互制约机制，建立管理对象之 间相互制约的权力链条，造成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。（五）信息反馈及控制机制1、 信 息 反 馈 渠 道 ：2、信息反馈控制方式(1)中央值班调度室，通过信息网络接收系统及时反馈每个区域发生的任何 情况。(2)严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作。(3)流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。(4)管理处部(队)长和主任的每月(日)检查，通过总结评比

51、来获取反馈 信息。(5)通过反馈信息的总结评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改 进工作，提高服务质量。(六)量化管理及标准化运作1、量化管理(1)每年根据ISO9002质量方针，确定年度质量目标，对业户满意率、机电 设备运作完好率、消防隐患处理率等作出量化要求。(2)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，作出具体要求。(3) 管理处对全体员工培训指标进行量 化 ，确 定培 训课程、内容及 课时 。(4) 年度考核量化，年度岗位轮换率 10%，采 取金 地特色的“甲A、甲 B”淘汰制。(5) 财 务 运 作 量 化 ，制 定 详 细 的 年 度 财 务 预 算 方 案

52、，对 管 理 处 各 项 目 采 取 计 划的控制成本的财务指标量化管理，提高效益。2、 标 准 化 运 作(1) 贯 彻 公 司 企 业 文 化 ， 包 括 企 业 精 神 、 经 营 管 理 理 念 和 发 展 目 标 。(2) 贯彻公司ISO9002物业管理质量 体 系， 导 入ISO1400环 境 管 理 质量体系管理规程和操作要求。(3) 运用公司员工手册 ， 规 范管 理 处 员 工 的 行为，提倡 专 业 、 规范、文明的行为表率。(4) 发挥公司计算机管理系统的作用 ， 提高 物 业管 理工作效 率 。(5) 实施公司企业形象系统。管 理人员的配备、培训和管理（一）管理架构说明架构形式主要是参照酒店商务式物业管