土地使用政策

1、一、我国的土地使用政策我国实行土地公有制，这种公有制又分二种，即全民所有制和劳动群众集体所有制。宪法明确规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”1、 进行建设必须使用国有土地，但符合一定条件的可以使用集体土地土地管理法第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公

2、共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。从以上的规定可以看出：进行建设必须使用国有土地，原属于农民集体所有的土地必须办理征收手续，征为国有后才能进行建设，但有几点例外：一是乡镇企业用地，二是村民的宅基地建设，三是乡（镇）村公共设施和公益事业建设。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。2008 年元月，国务院下发了关于促进节约集约用地的通知（ 国发2008 3号 ） ，通知强调： “深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、

3、水利等基础设施（ 产业 ） 、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。”2、农村土地使用政策根据土地用途分类，土地可分为：建设用地、农用地和未利用地三大类。我国实行土地用途管制制度，限制将农用地和未利用地转变为建设用地。农用地和未利用地转变为建设用地需要经过审批。根据中华人民共和国农村土地承包法的规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，由农村集体经济组织发包给农民使用，但未经依法批准不得将承包地用于非农建设。根据土地管理法的规定，三类建设可以使用集

4、体土地，分别是乡镇企业用地、村民宅基地用地和乡（镇）村公共设施和公益事业建设。但农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。也就是说农民宅基地出让和转让是违法的，其交易行为不受法律保护。自 2000年起国土资源部批准我省芜湖市5个镇开展集体建设用地流转试点， 至今我省先后批准了51 个乡镇开展了集体建设用地使用权流转试点。主要做法是在依法补偿农民的前提下，不将集体建设用地征收为国有，将集体建设用地使用权出让给土地使用者，土地收益归农村集体经济组织。二、农民建房的有关规定1、农民建房的概念和标准农民建房是指农村集体经济组织的成员在本集体经济组织所有的集体土地上新建或翻建自用的

5、住宅。安徽省土地管理法实施办法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且必须符合如下标准：城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160 平方米；淮北平原地区，每户不得超过220 平方米；山区和丘陵地区，每户不得超过160 平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300 平方米。2、宅基地的申请根据法律规定，农民建房可以使用本集体经济组织所有的集体土地，在符合一定条件的前提下，由农民提出申请。申请使用宅基地必须符合以下条件：（一 ）因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的；（二 ）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；（三 ）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

6、（四 ）原有宅基地被依法征用的；（五 ）县级以上人民政府规定的其他条件。3、农民建房用地的审批农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（ 镇 ） 人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。（安徽省土地管理法实施办法）三、农民建房收费政策省人民政府关于转发省物价局等六部门关于专项治理农民建房收费切实减轻农民负担意见的通知（皖政200199 号）规定，农民建房收费是指农民依法利用农村集体土地新建、翻建自用住房负担的行政事业性收费和经营服务性收费。由于农民建房使用的是本集体经济组织所有的土

7、地，所以，农民建房第一，不需要支付土地补偿费用，第二不存在缴纳土地收益。但农民建房常也属于建设，需要经过审批，审批程序与一般的建设用地审批相同，用地审批中涉及许多政府性基金和行政性收费项目，但这些项目大都不能对农民征收。根据皖政 200199 号文件的规定，农民依法利用农村集体土地新建、翻建自用住房时，除依法颁发的土地证书工本费外，其他所有面向农民建房的行政事业性收费项目一律取消。国务院和财政部、国家计委以及省政府和财政、价格部门批准的涉及住房建设的行政事业性收费项目，凡未明确规定适用于农民建房的，一律不得向农民收取。保留的收费项目：土地证书工本费（简装本）每证5 元。除保留的收费项目以外的其

8、它收费项目一律取消和禁止。取消的收费项目：1、建设项目选址意见书费；2、建设工程规划许可证费； 3、村镇规划选址意见书工本费；4、村镇建设规划许可证工本费；5、其它。禁止的收费项目：1、农村宅基地有偿使用费；2、农村宅基地超占费；3、土地登记费；4、村镇规划管理费；5、建设用地规划许可证费；6、房屋所有权登记费；7、耕地开垦费；8、土地复垦费；9、其它。对农民建房提供经营服务的收费，要坚持农民自愿接受服务的原则，与农民签订委托合同，不得强制或变相强制服务收费。否则，一律按乱收费予以查处。根据新颁布的耕地占用税暂行条例规定，农民建房除缴纳土地让书工本费外还应缴纳耕地占用税。条例第十条“农村居民占

9、用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。四、防止可能出现对农民建房的乱收费项目农民建房可依法使用集体土地，但需经乡（镇 ）人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续，

10、审批程序与建设项目使用国有土地基本相同。建设使用国有土地，在审批中需要收取一些政府性基金及行政性收费项目，如新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费等，但这些费用不能针对农民建房征收。1、新增建设用地土地有偿使用费其性质是一行政区域内的土地平均纯收益，通过征收这项费用来调整土地收益在各级政府之间的分配，并将资金使用到农业土地的开发和整理上。此项费用在将农用地或未利用地转为建设用地前缴纳，缴费主体是市县人民政府。中央文件一再强调，此项费用不得转嫁给用地单位。农民建房也属于建设，如符合缴费范围的第一条规定即属于“土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设

11、用地）”，也应缴纳新增建设用地土地有偿使用费，但应由所在地的市县人民政府缴纳，而不是农民。2、耕地开垦费土地管理法规定：非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”农民不属于单位，建房如占用耕地并不承担补充耕地的义务，其补充耕地的义务由其所在的集体经济组织承担。因此，不得以占用耕地应履行补充耕地义务为由对农民征收耕地开垦费。3、土地登记费根据皖政 200199 号文件规定，可收取注册登记发证费5 元，但不得收取

12、地籍测绘权属调查费。4、征地管理费和水利基金目前仅对征收的土地征收，农民建房并不征收土地，因此不得向农民收取征地管理费和水利基金。五、对向建房农民乱收费行为的处理省委办公厅省政府办公厅关于印发关于违反农村税费改革政策行为的处分规定等农村税费改革配套文件的通知（皖办发 200225 号） ，其中向建房农民乱收费行为的处分规定对向建房农民乱收费行为作如下规定：第三条：违反规定，擅自设立以建房农民为收费对象的行政事业性收费项目，或者擅自变更依法设立的收费范围、标准的，给予文件签发人或者作出决定的负责人党内严重警告，行政记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤销党内职务，行政撤职处分。第四条：党政机关或

13、者其他单位违反规定，通过农民建房收费单位向建房农民“搭车”收取费用和集资、摊派款的，给予作出决定的负责人和其他直接责任人员党内警告，行政警告或者记过处分；情节严重的，给予党内严重警告，行政记大过或者降级处分。农民建房收费单位帮助党政机关或者其他单位，向建房农民收取前款所列费用和款项的，给予单位负责人和其他直接责任人员行政警告或者记过处分。第五条：农民建房收费单位或其他单位有下列情形之一的，给予作出决定的负责人和其他直接责任人员党内警告，行政警告或者记过处分；情节严重的，给予党内严重警告，行政记大过或者降级处分。（一）超过规定标准和项目收费的；（二）强行向建房农民提供经营性服务，收取服务费的；（

14、三）在办理农民建房审批手续时，向农民推销或强行要求农民购买建筑材料、报刊杂志或者其他物品的。第六条：未取得安徽省行政事业性收费许可证而向建房农民收费，或者收费不开具省财政厅统一印制的行政事业性收费票据的，给予收费单位负责人和其他直接责任人员党内警告，行政警告或者记过处分；情节严重的，给予党内严重警告，行政记大过或者降级处分。六、对国土部门的几点要求1、提高认识，依法行政，坚决杜绝乱收费行为。农村宅基地关系到广大农民的切身利益, 涉及面广 , 政策性强。加强农村宅基地管理, 对于维护农民的合法权益, 节约和保护耕地, 促进农村社会稳定和经济可持续发展有着重要意义。各市、县国土资源部门一定要提高认

15、识，依法行政，严格按省政府皖政200199 号文件的规定收取费用，坚决杜绝乱收费行为。2、加强农村宅基地管理，为建设社会主义新农村服务。当前，由于乡镇基层国土所经费较紧张，而农民建房又不得收取任何费用，在农民建房管理方面存在入不敷出的现象，因此有的乡镇在农民建房问题上疏于管理，导致农民建房没有规划，存在乱搭、乱建等现象，一些地方只见新房，不见新村。因此各地要在编制、修订和完善村庄建设规划的基础上 , 全面实施乡镇土地利用总体规划、城市和集镇建设规划、村庄建设规划。 农村村民建住宅要坚持集约、合理用地的原则, 鼓励由自然村向中心村、中心镇集聚, 要与村庄改造、土地整理相结合, 充分利用原有宅基地、 村内空闲