刘某商品房买卖合同纠纷上诉案

1、刘某商品房买卖合同纠纷上诉案广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2003）佛中法民一终字第1426 号上诉人（原审被告）顺德市海骏达房产有限公司，住宅：佛山市顺德区容桂街道办事处青华路南 1 号。法定代表人曾伟和，董事长。托付代理人翁春辉，广东红棉律师事务所律师。托付代理人黄胜 ，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘红英 , 女,1967年 7 月 16 日出生 , 汉族 ，住宅：佛山市顺德区容桂街道办事处幸福豪苑海幸阁501 号。托付代理人周端平、陈祯辉 ，广东仲马律师事务所律师。上诉人顺德市海骏达房产有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德，区人民法院 （2003

2、）顺法民一初字 1071 号民事判决，向本院提起上诉。 本院受理后 依法组 成合议庭于 2003 年 7 月 22 日公开开庭审理。本案开庭时，上诉人的托付代理人黄胜、翁春辉，被上诉人的托付代理人周端平、陈祯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：被告是依法被核准 ，自 1999 年 4 月 21 日进行房产经营的有限责任公司。被告在原顺德市容桂区开发的幸福豪苑A 座，于 2002 年 10 月 8 日取得了广东省顺德市商品房预售许可证 ，有效期自2000 年 8 月 31 日至 2002 年 8 月 31 日；幸福豪苑 B C 座汙 2001年9月19日取得了广东省顺德市商品房预售许

3、可证，有效期自 2001 年 6 月 1 日至 2003 年6 月 1 日。原告与被告于2000 年 8 月 8 日签订商品房购销确认书，向被告购买座落于原顺德市容桂区幸福豪苑 A 座 501 号商品房一间 ，双方约定房屋总金额为215452 元，并约定了付款时刻 原告并于当日向被告支付定金20000 元。之后 ，在 2000 年 9 月 25 日原、被告签订了商品房购销合同一份，对商品房的位置、面积、商品房的价格、付款时刻及付款金额、商品房交付期限、违约责任等作出了明确规定。该合同的第五条对费用与费用调整的约定咨询题作了具体讲明： 该商品房预售价不含政府规定缴交的有关税费。乙方（原告）同意甲

4、方（被告）依据有关规定暂代政府收取税费。该合同的第十四条反映甲方（被告）承诺与该商品房正常使用直截了当关联的路、生活用水、电、排水、路灯及规划所确定的绿化基础设施等公共配套建筑按约定日期投入正常运行。该商品房购销合同中对设施费没有约定。2001年 6 月 11 日 ，被告收取了原告设施费人民币13800 元 ，并开出收据。现被告已将原告购买的商品房交付原告使用。原审判决认为：被告依法取得了商品房预售许可证，原告与被告签订的商品房购销合同是双方当事人在公平自愿、等价有偿的原则下签订的，没有违反法律、行政法规的禁止性规定 ，是合法有效的合同。本案中，双方当事人争议的是被告向原告收取的13800 元

5、设施费是否合法的咨询题。被告认为该设施费用属于商品房的直截了当成本，只是分开列明收取而已。但被告在向原告预售商品房时，在商品房购销合同中已明确约定了商品房的预售价款，该价款已包含商品房成本 ，应当是被告唯一能够合法收取的价款，而被告以设施费的名义再向原告收取13800 元，是在商品房价款之外的收费。中华人民共和国价格法第十三条第二款规定：经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。该法第十四条第一款第（四）项规定：经营者不得利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。被告的行为明显违反了上述有关禁止性规定，是无效的民事行为，被告对无效行为应负全部责任

6、。 依照中华人民共和国民法通则第五十八条第 （三） 项、第（五）项、第六十一条第一款等对无效民事行为的有关规定，被告应返还原告 13800元及支付款项占用期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告认为其他购买人签署了商住楼计价表，本案原告也应持有该商住楼计价表，该设施费已明示原告, 而且原告已实际支付相关费用，是原、被告双方意思自治的结果。被告的上述推定不成立，被告没有证据证明原告持有商住楼计价表，而且原告交纳设施费 ，并不等于被告有合法的依据收取该费用。故被告的抗辩理由不成立，不予支持。综上 ，判决如下：被告应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘红英返还13800 元 ，并

7、支付利息（计算方法为：从2001 年6 月 11 日起至实际还清之日止 ，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。本案一审受理费590 元，由被告负担。宣判后 ，顺德市海骏达房产有限公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决依照价格法第十三条第二款 ，第十四条第一款第（四）项的规定，认定上诉人收取设施费的行为无效，没有事实依据。 1、上诉人在售房过程中不存在标价外加价的行为。上诉人在价目表、付款方式等售房资料中 ，已清楚地对楼价和设施费的具体数额分不进行了标价。原审法院忽略公开标价当中除了楼价之外 ，还有设施费标价的事实 ，是导致其作出错误认定的要紧缘故。上述两种款项赫然出现在上诉人的售楼资料即要

8、约当中，这不能讲是标价外加价的行为。2 、上诉人在售房过程中也不存在利用虚假的或使人误解的手段，诱骗购房者进行交易的行为。上诉人的售楼过程是十分公开和透明的，除了公开明示房屋的装修标准、售价、付款方式等事项外 ，在洽谈过程中又作了详细解释，还专门制作了计价表 ，具体讲明购房者应支付的各类款项及具体数额。假如有虚假手段和诱骗行为，购房者完全可向物价部门举报和投诉，但上诉人至今没有收到物价部门反馈的任何信息，而且上诉人也派专人咨询了物价部门，均答复上诉人的标价材料（价目表）比较完善、清楚，没有不当之处。更为关键的是，价格法第十三条、第十四条均适用于经营者一方，约束的是经营者单独作出，且事先未告知对

9、方的行为。但本案当中，上诉人对设施费的咨询题，差不多事先通过各种资料公示，构成要约告知被上诉 人。被上诉人若实际支付 ，则表明被上诉人通过行为的形式对此作了承诺，依合同法关于要约与承诺的法律规定 ，如今双方已实际成立了一个关于设施费的合同。换言之，上诉人收取设施费，被上诉人交设施费 ，均以该合同为基础。有约在先的合同是缘故 ，收费和交费是履约的结果。交费和收费是双方合意的行为，二者构成一个整体 ，相互关联 ，不可分割 ，并非上诉人的单方行为。因此上述两条法律均不能适用于本案。二、设施费是房屋买卖双方自愿达成的并有不于商品房购销合同 的专门约定 ，合法有效 ，双方均应严格遵守。 1、原审判决认定

10、商品房购销合同第四条约定的款项是上诉人唯一能够收取的价款没有依据，该条约定并不包含能够另行约定收取的设施费。上诉人依法取得了商品房预售许可证后即组织销售，制作了预售房屋的参考资料、价目表、商品房认购指南、付款方式等售楼资料，并将上述资料陈列在售楼部显眼的地点公开明示，供任何一个购房者在购房前查阅。其中价目表对房屋售价作了清楚的公示 ，又在 A 座的付款方式中讲明实收设施费 13800 元正 ，还专门加注讲明：设施费包含水、电分摊、电话无线管网费、防盗、消防管网、安全网等，在BC座的付款方式中也专门加注讲明：以上折头只限在楼价内计算，不包杂费 ，杂费另收 13800元正。可见 , 上诉人在售房要

11、约中，楼价与设施费是两个相互并列和相互独立的不同项目，楼价和设施费显属两个不同的要约内容。被上诉人对楼价的承诺以和上诉人签订商品房购销合同的书面形式形成 ，而对设施费的承诺则是通过口头的形式、在计价表上签名确认、通过实际履行的形式作出 ，对两个要约均作了承诺，且已实际履行。由此可见 ，设施费是房屋买 卖双方的专门约定，那个专门约定也构成一个合同，而且是独立于商品房购销合同，并与之相互并列的合同。该合同是双方的真实意思表示，自愿订立 ，且没有违反任何的法律法规。因此那个专门约定的合同无疑也是合法有效的，双方均应严格遵守和履行。2、商品房购销合同第四条约定的价款是否包含商品房成本与本案无关。原审判

12、决认定该条约定的价款已包含商品房的成本 ，没有任何事实依据，而且这也与本案无关。即使该条约定的价款已包含了商品房的成本，也不排除双方还能够就其他费用进行约定，意思自治原则是民法的基石，越来越被重视 ，并被我国合同法采纳并严格贯彻。本案双方按照价目表的公开标价确定楼价, 签订了商品房购销合同，又在该合同之外另行对设施费进行约定，显然是法律所同意的。原审判决主观推断商品房购销合同约定的价款包含了成本，并以此为理由认定上诉人只可唯一地收取该条约定的款项，排除双方的另行约定 ，显然于法无据。对其他费用的收取，关键不 在于该费用是否已包含于商品房成本，而在于双方是否另有约定，也不管其约定是书面的、口头的

13、、或是其他任何形式的。本案当中，上诉人在售房资料中标明楼价，也标明了设施费的具体数额。被上诉人除依书面合同的约定支付楼价外，还主动按上诉人书面要约的规定支付了设施费 ，两者均属依约履行的行为。三、原审判决适用民法通则第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款也明显不当。1、原审判决适用法律认定上诉人收取设施费属无效的行为及如何承担责任逻辑紊乱。原审判决适用价格法，认定上诉人的行为明显违反了该法的禁止性规定，接着即直截了当认定上诉人的行为属无效的民事行为。然而依照一审所引用价格法的具体条款，却并没有直截了当认定无效的规定，要认定上诉人的行为无效 , 只能以此为事实缘故 ，再引用其他法律作

14、出认定 ，本案当中 ，若价格法所指的事实缘故确实存在 ，则应依照民法通则第五十八条第（五）项或者合同法第五十二条第（五）项的规定 ，认定上诉人的行为无效。但原审判决在没有适用法律的情况下想当然地直截了当认定无效 ，然后再依照民法通则第五十八条第（三）项、第（五）项，第六十一条第一款的规定 ，确定上诉人如何承担民事行为无效的责任，这显属适用法律逻辑错乱。因为民法通则第五十八条第（三）项、第（五）项是认定民事行为无效的法律依据，而原审判决把该条同样作为如何承担责任的依据，显然适用法律不当。应当注意的是，上诉人的行为全然上就不是标价外加价和利用虚假或者使人误解的手段，诱骗交易的行为。换言之，即认定无

15、效的事实缘故全然不存在，因此也就不存在适用什么法律认定无效的咨询题，2、上诉人收取设施费的行为效力若有争议，只能是相对有效（即可撤销或可变更）和绝对有效的争议。依照前述，上诉人的行为不属违反法律法规的禁止性行为。依据原审判决适用民法通则第五十八条第（三）项的规定 ，可确信原审法院是认为上诉人的行为属于以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而作出的。依照民法通则的规定，这种行为是无效的。但这一规定显然过于笼统，没有区分不同的情况 ，在立法上存在一定的缺陷。因为有些当事人在事后尽管明白自己所为的行为是受欺诈、胁迫等缘故不得已而作出的，但考虑到并可不能使自己损失，或损失非常小 ，或甘 愿受损 ，从而确认行为

16、效力 ， 这是典型自由处分个人权利的行为。法律对此没有必要干预。正是基于这种认识 ，国家在民法通则之后制订的合同法便对此种情况区不对待，只有当以欺诈、胁迫手段订立的合同损害国家利益的才规定无效；而对不是损害国家利益的，则由当事人决定是否请求撤销或变更。依照新法优于旧法，专门法优于一般法的法律适用原则，本案无疑应适用合同法。依照合同法的规定，上诉人即使在售楼过程中有欺诈、胁迫和乘人之危的情况存在 ，因其损害的不是国家利益，因此该设施费的合同也只能是可撤销或可变更的。设施费合同是以上诉人提出书面要约，被上诉人以口头而非书面承诺形成的合同，在这种情况下被上诉人完全可主张没有承诺此费用为由拒交，全然就

17、没有必要在交付设施费后再要求返还。被上诉人履行了交付的义务，表明双方已就设施费的咨询题形成合意，成立了合同 ，并履行完毕。没有请求法院撤销也没有请求变更设施费的合同，即是表示该合同至今仍然生效，被上诉人没有理由要求返还。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称：上诉人收取的设施费应是楼价的组成部分，上诉人额外收费的行为不合法，其上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人在二审诉讼期间均未向本院提供新的证据。经审查 ，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人在向被上诉人预售商品房时，在商品房购销合同中差不多明确约定了该商品房的预售价款，但上诉人又以另行签订商品房购销确认书、商住楼计价表的形式约定向被上诉人收取设施费13800 元。上诉人收取该设施费的行为，是在商品房标价外的收费 ， 依照中华人民共和国价格法第十三条第二款有关经营者不得在标价外加价出售商品 ，不得收取任何未予标明的费用的规定，该行为属违反法律禁止性规定，应确认为无效