济南诚基物业管理方案

1、www.fdcsk 第一章物业管理要点项目简介：地址：济南市历下区和平路47号建筑面积：33万平方米本项目包括25座公寓，2梯10户分布，7至9层不等。还有6座9层高的 公寓酒店，底商与住宅结合。另有一座 4层的公建楼，多处地面停车场。整个小区的中心绿地位于主入口进来 50米左右，有良好的主入口对景。中 心绿地位置靠左。具有良好的居住环境。为了加强园区内部空间的连贯性和景观 通透，各个院落向中心绿地和组团绿地敞开。 并且各个组团绿地和中心绿地通过 景观次轴联系在一起。另外利用现存沟渠，打造自然生态的滨水景观系统。交通布置：小区道路系统层次分明，自然有趣，具有良好的可达性和道路景 观效果。小区内

2、主干道系统的形成顺其自然，又达到了最高效率，设计中，在此 定位的基础上，将道路设计为一个自由曲线的形式， 避免笔直道路与小区优美环 境的冲突。从这条趣味怡然的车行主干道上解决了小区主要的交通问题，能够方便的到达每一个居住组团，到达地下停车场。同时很好的留出了中心绿地和各个 主要的组团绿地。做到人车分流，为小区的户外活动提供安全，便利的条件。 。 停车位除了一定比例的地面停车外， 集中安排了几个地下停车场。并且合理便捷 的安排了停车出入口。基于本项目业主特点：消费能力较强，追求时尚生活模式和保证私密性； 居民（业主）对物业服务的要求标准高且全面。我公司整体管理服务思路如下运用持续发展的战略，确保

3、物业的保值与增值；人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提 高管理服务的信誉；结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本， 全心全意为业户服务；采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中，将抓住以下三个重点：1、完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现 我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和

4、服务周到的 服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管 理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意 见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。2、环境管理责任到人小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重 视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实 到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识， 从而保证小区的环境卫生状况达到最佳， 为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风 景线。3、安全、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的安全，我

5、们主张以切合实际的人员防范为主， 紧 密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。 在日 常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将 损失降低到最小程度。公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终 实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。公司将通过良好的物业管理，使济南诚基中心保值、增值，真正为业户营造 一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。管理目标：房屋建筑的完好率达到98%以上；报修及时率达到100%;清洁管理无盲点；设备设施完好率达到98

6、%以上；小区路灯完好率达到100%;管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；有效投诉处理率100%;服务满意率达95%以上；绿化完好率达到98%以上；道路完好率达到98%；各类管理人员岗前岗中培训100%;无服务安全事故发生。措施完善各项管理制度和管理规定；所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗, 并明确岗位职责及考核标准；建立各种资料档案、报修、养护记录；各种收费项目、标准公开，合理收费；制定大、中修年度计划，并负责实施；制定并组织员工培训计划的实施；结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平

7、。遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬勇争第一 的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。运行机制：1、建立监督机制；2、建立信息反馈及处理机制；3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；4、管理人员的培训管理；5、增强服务意识，量化管理及标准运作；6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。管理制度1、管理处经理职责；2、管理人员岗位职责；3、作业人员岗位职责；4、员工培训；5、管理处运作管理工作规程；6、人事管理及员工培训、考核制度;管理规程1、内部运作管理办法2、小区秩序管理；3、清洁管理；4、绿化管理；5、消

8、防弱电设备设施管理；6、供配电设备管理；7、给排水设备管理；&共用设施和共用场地管理；9、安全操作规程；10、特约服务管理规定。第二章拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力 得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理处按“直线制”设置管理架构。其优点是集指挥和职能于一身， 命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务 的发展留下充足的空间。物业管理岗位编制及管理架构'项目总经、理（i人）综合事务'（主管i人）主管i人广保安部、 （主管1 人）I）保洁部（主管

9、1人）（i人）厂技工、（25 人）工程师、（2人）LJ客服专员（6人）k丿（71 人）保洁（45 人）.丿第三章物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。1、新员工上岗培训期为30天。2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专 业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的 专题培训。2、 每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事 件处理技巧及与业户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法

10、。在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。www.fdcsk 第四章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1、 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行IS09001质量体 系及IS014001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指导和 监督。3、负责检查、监督各项制度的执行情况。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活， 确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5、负责所管辖物业的装修审批

11、，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火 工作。6协调本部门与各方面的关系，便于开展各项工作。7、认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托的其它工作任务。二、业户接待岗位职责1、负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷， 处事稳健。2、负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。3、负责管理费、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。4、负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，并定期进行回访工作。5、走访业户，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。6 保持与业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作。7、协助管理处经理做好其它工作。三、保洁服务岗位

12、职责1、严格遵守公司各项管理制度和操作规程。2、负责本辖区的卫生清扫工作。3、负责本辖区内的公共设施的清洁工作。4、负责公司及管理处业户的服务工作。5、负责小区内的垃圾收集及清运工作。6完成领导交办的其它工作。四、绿化服务岗位职责1、负责小区内苗木的移栽和修剪。2、负责小区内花草树木的养护和管理。3、对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。4、熟悉园林机械的操作使用步骤，并对机械进行简单的维修保养。5、负责对绿化修剪场地的清理、清洁。6认真完成领导交办的其它工作。五、秩序管理员岗位职责1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2、负责本辖区内的车辆进出、停放管理。3、负责本

13、辖区的人员进出管理。4、负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。5、负责小区应急处理的抢救工作。6完成领导交办的其它工作。六、设备维修工岗位职责1、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。2、严格遵守操作规程，防止安全事故发生。3、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正 常、完好。4、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。5、负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。6认真完成领导交办的其它工作任务。第五章各项管理方案一、工作重点（一）、业户入住通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，保证入住工作正 常有序。同时做

14、好入住资料的收集、归档。1. 管理处在业户入住前准备好以下文件， 此项工作由管理处经理负责组织落实。 i.i房屋验收表1.2住宅使用公约1.3业主手册1.4装潢管理办法1.5装潢管理协议1.6业主入住手续流转单1.7代办服务委托书1.8保管钥匙委托书1.9保管钥匙承诺书1.10钥匙签收表1.11业主信息表1.12入住资料签收表1.13入住须知2. 入住发放文件业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。2.1入住须知2.2业主手册2.3住宅使用公约2.4装修管理协议3. 入住记录管理处在受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下记录。3.1业户登记。3.2验房签收记录。3.3入住资料

15、签收记录。3.4领取钥匙签收记录。3.5委托代办服务记录。3.6业主信息登记表。3.7入住收费记录。4入住工作方式4.1入住程序4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。4.1.2管理处接待人员审核业户入住通知书、业主入住手续流转单及售房 单位要求的相关资料。4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况，与业户签订住宅使用公约、装修管理协议。4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。4.1.6管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目。4.1.7管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格后办理

16、收 房、钥匙交付签收手续。填写房屋验收单，验收不合格限期整改。5收费管理5.1管理处按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管理费、有偿服务费； 向开发商收取空房管理费。5.2物业收费项目、标准应上墙公布。5.3业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴与妥善保管工作。5.4管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。5.5对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量催缴。5.6对无故逾期不交纳费用的业户，管理处应依据住宅使用公约或有关规定 处理。（二）、业户装修管理1装修管理流程1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各管理处填写住宅装修申

17、请表与施工人员登记表，签署装修管理协议。1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理规定。1.3管理处在接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可施工。1.4在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人 持施工人员身份证或暂住证及照片， 到管理处办理施工人员临时出入证， 填写施 工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。1.5现场跟踪：秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情 况并做好记录，必要时请设备人员同往。1.6装修完毕后，经管理处验收后，在装修申请表上填写装修验收情况， 并签名。1.7在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及

18、时采取措施进行整改，必要 时填写整改通知单、现场拍照等，以备留用与归档。1.8违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：1.8.1批评、规劝1.8.2责令停工整改1.8.3报业主委员会、前期管理发展商、或政府有关部门。1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证， 签字 认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。 办理临时施工人员出入证和工具出 小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。1.10管理处经理每月不定期抽查 4次装修管理情况。2装修管理规定2.1装修申请程序：2.1.1业主办完所有入住手

19、续并仔细阅读装修管理办法。2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写住宅装修申请表 签署装修管理协议；施工单位填写施工人员登记表。2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处应立即告知业 主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理 手续，开始施工，发放施工许可证。2.1.4施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手 续，交纳出入证工本费，领取施工人员出入证。2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益，为保证住宅小区的完整、安全、 安静、整洁，维护全体业主的共同利益，促进物业的保值升值。在装修过程中， 请您在装修前

20、仔细地阅读有关规定。2.2装修前2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之 内的四壁、地面、顶面），不要对室外公用部位、走道进行任何的改、移、加、 拆类施工。2.2.2装修禁止行为：拆改原房屋的承重墙。改变房屋及配套设施的使用功能。222.3随意封闭阳台。以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水。在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。大量使用易燃装修材料。随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气

21、、水管、电线管等设施。2.2.3填写装修申请表、施工人员登记表并将装修图纸、施工单位资质证 书一并交物业公司各管理处审验批准。签订装修管理协议、安全责任书及办理其 它相关手续。2.3装修施工中2.3.1随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实，是否严格按照 装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时，是否将装修材料以次充好， 工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。2.3.3装修施工应于每天 8:00时一18:00时之间进行，晚间18:00次日上午8:00 （包括节假日、双休日）不得进行有噪音的施工。（三）日常服务与联系管理处的日

22、常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业 的形象。管理处经理负责日常服务与联系工作，对管理处业户接待的服务质量进行检 查、指导。i日常服务与联系的内容i.i日常服务内容i.i.i维修保养服务；1.1.2绿化养护服务；1.1.3治安消防服务；1.1.4环境卫生管理服务；1.1.5停车管理服务；1.1.6特约服务；1.2日常联系内容1.2.1小区中设置业户联系箱，每天定时开箱；1.2.2设立投诉电话接受业户的投诉；1.2.3及时回访业户征询意见。2. 日常服务与联系的质量控制2.1业户人员应多途径与业户保持沟通，

23、 经常走访业户听取意见，满足合理要求， 及时提供各类服务。2.2每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划， 事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。3. 日常服务与联系的质量要求质量要求以物业管理条例为依据，以济南市物业行业服务规范为依据，严格 按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上；业户投诉率万分之五以下；投诉处理率 100%。（四八业户档案管理管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等一并 归档。i管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。2. 业户档案的

24、管理办法按公司档案要求操作。3. 物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。4管理处在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归 档。5. 管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题应立即整改。5.1权籍档案中包含以下内容：5.1.1入伙通知书5.1.2入伙手续书5.1.3业主使用公约5.1.4装修管理协议5.1.5房屋验收表5.1.6入伙手续资料签收单5.1.7产权清单5.1.8租赁清单5.1.9合同复印件5.1.10权证复印件5.1.11有关业户其他资料5.1.12业主信息表5.1.13报修项目表5.1.14服务项目表5.1.15保管钥匙委托书5.1.16

25、代办服务委托书5.1.17安全责任书每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。（五）、权籍管理1. 经理要掌握管理区域内入住业户的权属情况，负责业户资料的收集，并将业户相 关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况；能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。2. 物业管理科负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机.3. 产权清册内容3.1房屋类型3.2使用面积、建筑面积3.3 土地分摊面积534使用情况3.5附设设施情况3.6车库使用情况4. 租赁清册内容4.1租赁户姓名4.2租赁时间4.3使用房屋地址4.4内部装修情况4.5其它5. 经理每月出

26、一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。6. 管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业户接待的管理手册， 对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况， 管理处经理应书面通知 业户接待整改。（六）、业户接待1. 管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。2. 管理处实行周一至周日全天业户接待，并公开办事制度、公开收费项目和标准。3. 管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有回复。4. 管理处实行回访制度。4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经 理每月随机进行抽查，保证回访质量。4.2回访时间，安全设施维

27、修2天内回访；房屋渗漏水项目维修 3天内回访，雨 天后再作一次回访；其它项目维修一星期内回访。5对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。6. 接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。7. 处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录。二、日常管理工作（一）、秩序管理服务1. 秩序管理服务内容1.1小区基本实行封闭式管理；1.2实行24小时值班及巡逻制度；1.3执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；1.4结合小区特点，制订安全防范措施；1.5进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；1.6小区停车有专人疏导

28、，管理有序，排列整齐；1.7非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；1.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。1.9及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；1.10检查小区设施是否完好；1.11负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、 人员管理；1.12检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；1.13监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入 登记。2. 门岗服务2.1门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行 24小时立岗秩序管理服务；2.2在指定位置，指定面向立岗

29、，严禁脱岗；2.3立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。2.4外来人员进出管理2.4.1装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经核对身份后佩带施工人 员出入证，方可进入管理区域，离开管理区域应交回施工人员出入证；2.4.2对装修施工人员进出状况，每天下午 5： 00核对一次，保证人、卡数量相 符；2.4.3非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带临时出入证，方可进入管理区域。2.5物品进出管理2.5.1非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无 误后，方可放行；2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货，20： 00-次日7：

30、 00放行。2.6机动车辆进出、停放管理2.6.1对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有 易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。2.6.2向进入管理区域的车辆发放 临时停放证，放在车辆左侧挡风玻璃后，并 做好记录。2.6.3地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷 立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.6.4对于外来车辆实行计时收费制度。2.6.5车辆驶出小区时，收回停放证，并按停放时间收取停车费，做好记录。2.7地下车库管理2.7.1车辆凭管理处所发停车证进出车库；2.7.2无停车证车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不

31、得占用业户车位；2.7.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；2.7.4保持车库及车库出入口清洁、通畅；2.7.5经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区经理报告；2.7.6车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。2.7便民服务2.7.1遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务；2.7.2接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。3巡岗服务3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每小时巡遍 全部公共区域。3.2区内巡视3.2.1巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随

32、身携带装小件 垃圾的塑料袋；3.2.2巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现 场等；3.2.3按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时 间。3.2.4客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理；3.2.5发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况， 严密监视；3.2.6发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应 处理；3.2.7遇紧急情况，按应急预案执行；3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及 阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复；3.2.9巡视结

33、束后，交接巡视器材；3.3夜间巡视3.3.1夜间巡视的路线应经常变化；3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；3.3.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；3.4突发事件的处理为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。3.5发生火警3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119；3.5.2通知火灾周围业户撤离危险区；3.5.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。3.6发生刑案3.6.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员；3.6.2向发现人和周围业户了解情况并记录。3.6.3向公安人员

34、提供情况，协助破案。3.7发生盗、抢事件3.7.1用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110;3.7.3保护现场，协助破案。3.8发现触电事故3.8.1切断电源，使触电者脱离电源；3.8.2报告管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电 话120,请求医务急救中心派医生来现场；3.8.3引导救护车抵达现场；3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。3.9发现电梯困人3.9.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理；3.9.2安慰被困人员；3.9.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。3.

35、10发现人员、车辆堵塞立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。4. 监控岗服务4.1日常工作4.1.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像带资料保存1 个月，录像带循环使用。4.1.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记 录并及时报告小区经理。4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理报告，并跟踪处理过程， 做好记录，然后将系统复位，重新布防。4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.2监控设备系统及录像带的管理4.2.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。4.2.2任何人（包括秩序管理人员）

36、未经管理处经理同意，不准查看监控录像保 存内容。4.2.3录像带保存处要有防潮措施，避免录像带发霉。4.2.4新的录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期；每次录像后，注明录像 时间；录像带连续使用24个月应更换新带；发现录像模糊，不能有效分辨监控 对象的，应及时更换新带。4.2.5监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。4.3中央监控室的出入管理4.3.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处经理批准；外来人员 进入，应经管理处经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。4.3.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。5

37、秩序管理各岗位之间的轮换5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔60分钟 循环换岗；5.2换岗程序:巡视岗门岗监控巡视岗；5.3换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6秩序管理岗位设置6.1秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时 一次按巡视路线巡视所有巡视点。6.2秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上 文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。7秩序管理服务检查制度7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠 正，做好记录；7.2秩序管理班长巡查：秩序管理

38、班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况， 每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；7.3小区经理抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一 次，做好记录。（二八保洁服务管理1. 外环境的保洁清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂； 路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次；拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物；行人路/车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑均不超过2个，无一厘米以上石子；清洁照明设施、标牌 无积尘、无污迹，透明度好；各进出口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮，一次冲洗 ；地下车库 无异味

39、、泥土、垃圾和堆放物；外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮；垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶 外表干净、无污渍、桶内垃圾超过 1/2桶或发现有异味及时处理一次清洗 ；2. 检查手段：2.1视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适；2.2手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹；2.3嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新；3. 质量监督保证严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段， 我们主 要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现；（三八绿化服务管理1.绿化服务内容及标准1.1草坪1.1.1养护管理的质量要求a.

40、草坪覆盖度不少于95%;b. 每周巡查一次，并做好相关记录；c. 应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；1.1.2灌溉、排水a. 灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm,不发生地面长时间积水；b. 灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定；c. 灌溉时期和灌溉时间可按下列规定：-冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全 越夏。-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。1.1.3修剪a. 草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为 50mm，暖地型宜为40mm。b. 草坪修剪的频率及次数根据情况而定。清除杂草a.

41、应及时清除杂草，除早、除小、除了；b. 清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。1.1.5施肥a. 冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春；b. 追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生 长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病虫害防治a. 病虫害的防治都应以防为主，防治结合；b. 对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药 剂。1.1.7草坪更新a. 更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭法和断根更新 法。1.1.8其他养护a. 草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切

42、边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm；1.2乔灌木1.2.1灌溉与排水a. 对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的树木，在久旱或立地I各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。I各显示器接线清楚，无随意拉接线。I监视器安装牢固、可靠。电源设备条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温 度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾；c. 灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。灌溉要 一次性浇透，尤其是春、夏季节；d. 树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤

43、应尽快排除。1.2.2中耕除草a. 乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；b. 树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次；c. 中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行；d. 中耕深度以不影响根系生长为限。1.2.3施肥a. 树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行；“注”：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。b. 施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。一 般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15

44、cm以上的, 每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量；c. 乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽 度均为25-30cm；d. 施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅， 宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术， 并逐步推广应用复合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。124修剪、整形a. 树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然 树形为主。-乔

45、木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝 十二叉”杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面， 道路中间高空宜留有散发废气的空隙。-灌木类灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形 成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。-绿篱类绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应 逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。-地被、攀缘类地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生

46、的攀缘植物 要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。b. 修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全；c. 休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。1.3补植树木1.3.1树木缺株应尽早补植；1.3.2补植季节a. 落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻 以前补植。b. 针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新 梢停止生长后、降霜以前补植。1.3.3补植的树木，应选用原来树种，规

47、格也应近似；若改变树种或规格则须与 原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。1.4枯死植株的挖除1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；1.4.2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权 擅自挖除。1.5花坛花境1.5.1花坛的养护、管理a. 根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、 叶上；b. 做好排水措施，严禁雨季积水；c. 花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立即喷 洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；d. 及时做好病虫害防治工作；e. 花坛保护设施应经常保持清洁完好；f. 花坛换花期间，每年必须有1次以

48、上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸 露不得超过5天；g. 花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。 花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。1.5.2花境的养护、管理a. 应按计划及时做好花卉的补种、填充；b. 应根据所用花卉的习性及时更新翻种；c. 花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于100天；d. 修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%；e. 每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥；f. 及时做好病虫害防治工作；落实日常养护

49、，做到无杂草垃圾。（四）设备维修服务实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理 制度，设备人员安全守则实施安全管理。 制定运行管理规程，实施日常巡视与周 期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设 备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根 据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使 用。10.1设备管理内容物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业 管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管

50、理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用 过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。1供配电设备1.1每日按照设备、设施巡视内容与程序巡视配电机房设备，并记录配电 房巡视记录表；1.2配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。1.3按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施） 维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施 周期检查、保养记录表内；1.4供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；1.5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录设备故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。1.6每年12月制

51、订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表 ，并 按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检 查表。2供气设备与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。3电梯设备3.1每周按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行定期保养，同时 负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；3.2设备发生异常和故障及时报告经理，记录于设备故障记录表上 ，并及时处 理。3.3定期巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知电梯维保人 员并报告经理，督促维修保养；3.4每年12月制订下一年度设备、设施（年度）

52、周期检查、保养计划表 ，并 按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查 验证；4给排水设备4.1每日一次巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；4.2水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次；4.3按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行周期检查、保养，并 将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4.4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录设备故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。4.5每年12月制订下一年度设备、设施（

53、年度）周期检查、保养计划表 ，并 按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况， 填写给排水系统检查表。 5消防系统5.1日常巡视秩序管理人员负责消防设施的日常巡视， 每月对小区内消防设施巡视一遍，将巡 视结果记录于记录表内。5.2定期检查5.2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录设备定期启动 记录表；5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每年一次进行 消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记 录消火栓、喷淋系统测试记录表。5.3维修保养5.3.1按设备、设施（年度）周期检查

54、、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施 周期检查、保养记录表内；5.3.2消防设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内。5.3.3每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；6设备检查标准6.1供配电设备电力变压器检查电力变压器是否符合要求。分接开关档位是否与电源相符。外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。各接线端子紧固是否良好。低压开关柜耐压试验是否符合规范规定。二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。 接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。照明设备灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明