社区购物中心成商业地产新蓝海

1、社区购物中心成商业地产新蓝海六大特点探讨及管理模式解析名词解释：社区购物中心是指在城市的区域商业中心建立的、 建筑面积在 5 万平方米以内的购物中心。商圈半径为 5-10 公里，有 20-40 个租赁店，包括大型综合超市、专业店、声讨、饮食服务及其他店，停车位 300-500 个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。在很长时间里，中国购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案和现象。而随着城市商业副中心规划的逐步推行，社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。社区商业在发达国家表现得已经非常成熟，早已成为居民综合消费的载体。在我国， 虽然社区商业开发与建设起步较晚，

2、但随着中国经济的快速发展，社区商业将有着巨大的发展空间。1997 年，苏州借鉴新加坡社区商业的发展经验，成立工业园区邻里中心发展有限公司，开始在苏州公业园区开发邻里中心。2013年 5 月，又与 GLC 公司合资成立苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司，致力于“邻里中心”等社区商业项目的投资咨询、策划定位、建筑方案设计、招商服务以及运营管理等。新加坡的邻里中心模式始于1970 年的社区服务概念，由政府主导、有机结合了商业和公益、略侧重于商业的功能，为居民提供社会生活配套设施。开发商最初是按照2 万的人口数组团配置一个建筑面积2 万平方米左右的邻里中心，配套十四项必备的业态功能（银行、超市、邮政、餐

3、饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所、培训机构、社区管理中心）。经过 40 年的发展，邻里中心已经成为新加坡城市规划与社区商业成功的写照，同时被赋予了更深层次的含义：一个分层次、配套的居住社区公共活动中心。全国工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生在接受采访时表示：“未来，社区购物中心将成为购物中心发展的主流。”一、社区购物中心集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体社区购物中心以社区居民多方面的消费需求为依据，实行不同业态同场经营，实现了多元业态、多种服务功能的聚集，形成了一站式服务的经营模式。它有效地降低了顾客选择和享受各

4、种消费的时间成本、交通成本。社区购物中心尽管有自己的目标顾客，但并不限定顾客的层次，以充分尊重各类消费者的选择权，从而使尽可能多的消费者以各种目的聚集到社区购物中心来。多元业态，多种功能，面向社区大多数消费群体，是社区购物中心具有强大的聚客能力的根本原因。二、社区购物中心实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模式社区购物中心一般由开发商负责商业物业的开发建设，专业商业管理公司负责整个商业物业的统一规划、统一招商、统一管理，众多商户在统一管理下从事独立自主的经营。这种模式强调了社会分工的作用和技能的专业化，分工明确，各司其职，有利于发挥各自的专长和优势，实现高效率运营。社区购物中心与商户的关系

5、是业主与租户、管理者与被管理者的关系。管理关系以租赁关系为基础。只租不售，是国际通行的购物中心运营方式，社区购物中心也不例外。拥有统一的产权，社区购物中心才能掌握选择业态、业种的主动权，才能实现社区购物中心良好的统一管理。三、社区购物中心内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应社区购物中心虽然聚集了各种业态、各种行业的商户，各商户实行自主经营，但社区购物中心有统一的管理体系，统一营销策划，统一对外宣传，统一处理公关事务，从而保证社区购物中心在营销策略和形象上的一致性。它代表着一种管理体系，每个商户只是这个综合体的组成部分，遵循统一的运作规则，成为一个统一的整体。多种业态在同一个空间并存共生，分

6、工协作， 互补互利， 形成整体规模，降低了单店经营者和购物中心管理者的交易成本，产生出“整体大于部分之和”的系统集成效应。四、社区购物中心的核心业务是按自身定位进行招商项目的组合社区购物中心不同于单一的零售业态，它的核心竞争能力不仅体现在商品组合和商品销售上，更体现在它的综合组合能力上，即各种业态的组合及对各品牌的号召力、凝聚力。社区购物中心在市场上提供的是一种业态组合功能，使适合于自身定位的各个招商项目在有隠的空间内发挥无限的潜能，以充分体现社区购物中心的整体价值。五、社区购物中心的营销目标是吸引人气、给商户带来大量客源购物中心本身不直接参与零售、餐饮和服务业的经营，它实行统一的营销策划，提

7、高整个购物中心的综合营销能力，使其真正成为人气的聚焦点，目标是吸引人气，给承租户带来大量的客源，促进他们的盈利增长，最终达到稳定租户，从而稳定和逐步提高租金收益的目的。六、社区购物中心具有双向服务功能社区购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的消费服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利环境，使各商户在经营中感受到社区购物中心全方位的帮助和支持。社区购物中心主要类型包括：小型社区购物中心、中型社区购物中心、大型社区购物中心。考虑指标： 1. 所处的地理位置； 2. 消费人群来源和数量

8、； 3. 商场的定位； 4. 商品的结构； 5.店铺的组合。社区购物中心的业态组合基础性配套：满足现阶段居民日常生涛需求的最基本的配套，这类配套包括的业态一般又称为必备性业态，主要有超市、菜市场、便利店、再生资源回收点等等。发展型配套： 满足居民多元化多层次的物质和消费需求的配套，业态组合方式必须突出综合化的功能。这类配套一般包括的业态为专卖店（男士、女士、儿童用品店）、餐饮、咖啡馆、酒吧、健身房、娱乐中心、茶室等等。社区购物中心管理模式解析社区购物中心：有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制，是一种管理者集中管理、承担户分散经营的模式。社区购物中心管理的目标是尽可能长期的维持和加强社区购

9、物中心的经济效益，维护商业中心的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证购物中心在社区中有良好的商誉。（邻里型）社区购物中心的管理工作包括：物业管理： 包括卖场环境设备和维护、安全保卫管理等，其目标是为承租户顾客提供一个舒适安全的环境。租户管理： 包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店莆调整等，目的是培养能够提供优质服务的店铺。营销管理： 主要对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动，目的是提升购物中心对附近居民的吸引力。财务管理： 包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等，目标是使购物中心和承租户取得良好的经济效益。社区管理： 社区管理不同于邻里社区

10、购物中心商业部分的运营管理，他承担社区公共服务类的项目管理，关注和解决社区的民生、环境、治安等问题，开展社区精神文明建设，促进社区和谐安定。国外的购物中心是实行所有权、管理权和经营权三权分离的管理模式。中国的社区购物中心也必须走这样的路。所谓三权分离的管理模式，即由一家公司实施统一规划、统一开发、统一管理，由众多商家分散、自主经营。具体来讲就是，所有权归开发商，它专门负责融资与商业物业开发；管理权由专业商业管理公司行使，它受业主委托专门负责整个商业物业的统一规划、统一管理，从而提高效率。高水平的专业化管理为经营者提供了良好的经营条件，为购物者提供了舒适的购物环境。同时，分散经营的方式也符合人的

11、消费行为和心理需求，充分满足了购物者比较和选择购物的特点和需求。在我国目前发展情况下，三权分离无法一蹴而就。在初始阶段可以采取两权分离，即所有权、管理权合为一体与经营权相分离。这主要是因为我国目前很多购物中心是由零售商自行或参与开发的，而我国商业管理水平还不高，专业的商业管理公司并不多见。所以在经营过程当中，便由这些作为所有者的零售商自行进行管理。随着购物中心在我国的成熟，商业管理水平的提高，专业商业管理公司的发展，购物中心将以合同形式委托给专业的商业管理公司进行统一管理，逐步实现我国购物中心三权彻底分离的管理模式，更好地实现专业化分工。从以上分析来看，社区购物中心在我国真正走向成熟还需要经历

12、相当长的时间。要使这一新兴的商业组织形式在我国健康地发展，需要付出艰苦的努力进行积极的探索。目前社区购物中心发展中存在的主要症结数量存在明显不足，难以满足居民的生活需要在社区型购物中心的内部结构中小型数量仍偏少社区购物中心偏重于底商形式，其局限性愈加明显业态形式较为单一，多元化表现尚不充分商业规模同样存在一定程度的不合理现象效益的实现方式需要不断调整和完善开发与经营对接存在的割裂两句，需要统一规划开发商需要政府对发展社区购物中心的统筹支持社区商圈的准确把握还不够，存在放大倾向出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外

13、者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德 ，恢弘志士之气 ，不宜妄自菲薄 ，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰 “能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来