惠银星国际商业定位及发展战略

1、2006略方general plan原案名原案名2本案本案3415惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区已经开盘的项目市场情况荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）帝景湾二期（爱琴心殿）帝景湾二期（爱琴心殿）御龙山一期御龙山一期- -润园润园东湖五区二期东湖五区二期日升昌阳光假日二期日升昌阳光假日二期中锴中锴- -金城花园二期金城花园二期6建筑面积：建筑面积：40万平米万平米所属片区：东平所属片区：东平售价：均价售价：均价3500元元/平米平米物业类型：小高层、高层物业类型：小高层、高层主打卖点：主打卖点：40万平米荷兰风万平米荷兰风情国际社区情国际社区客户群：高收入公务员、私客户群：高

2、收入公务员、私营企业主以及企业中高层管营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户理人员、惠阳等地客户主力户型：主力户型： 3房（房（110120平米）平米） 4房（房（152250平米）平米）建筑风格：建筑风格：现代欧陆建筑风格，以冷色现代欧陆建筑风格，以冷色调为主调为主/采用坡屋顶、老虎窗采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主设计，屋顶以淡兰色为主7 惠州东平半岛惠州东平半岛, ,新开河的水景新开河的水景 配套有北师大附属学校，打教育地产概念配套有北师大附属学校，打教育地产概念 产品的建筑形态走异国荷兰风情产品的建筑形态走异国荷兰风情, ,园林差异化路线园林差异化路线 项目所处的地理位置

3、不价，交通不便利项目所处的地理位置不价，交通不便利 项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项 目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足 项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水 没有治理没有治理, ,污染比较厉害污染比较厉害, ,水景优势体现不出来水景优势体现不出来 优优 劣劣8最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1. 采用了差异化营销采用了差异化营销2.2. 打教育地产概念打教育地产概念1.1. 异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线异国荷兰风情

4、，风车、郁金香等差异化路线. .2.2. 配套有北师大附属学校配套有北师大附属学校9占地面积：占地面积：20万平米万平米建筑面积：建筑面积： 40万平米万平米容积率：容积率：2所属片区：江北所属片区：江北预计：均价预计：均价6500元元/平米平米物业类型：二期小高层物业类型：二期小高层主力户型：主力户型： 4室室2厅帝华轩厅帝华轩170 5室室2厅厅3卫帝豪轩卫帝豪轩196 5室室2厅帝明轩厅帝明轩210 建筑风格：欧洲皇家宫廷风格建筑风格：欧洲皇家宫廷风格10 项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象 合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金合

5、生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金 雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用 位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。 项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅 产品产品 推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的 客户对象相对有限客户对象相对有限 销售楼盘时捆绑销售楼盘时捆绑1200元元/平方米的装修价格，让一些喜平方米的装修价格，让一些喜 欢自我装修风格的业主受到限制欢自我装修风

6、格的业主受到限制 小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大 优优 劣劣11最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1、项目利用以最高土地单价拍得土地，在惠州引起巨大轰动、项目利用以最高土地单价拍得土地，在惠州引起巨大轰动为项目前期形象树立起到事半功倍作用为项目前期形象树立起到事半功倍作用2、走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,3、通过合生会通过合生会走客户服务的互动式顾问营销走客户服务的互动式顾问营销1、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅2、合生创展的企业品牌和实力、合生创展的企业

7、品牌和实力12位置：红花湖公园旁位置：红花湖公园旁占地面积：占地面积：303228 总建筑面积：总建筑面积：199600 平均价平均价格为格为4000元元/平米平米别墅：平均别墅：平均570/户户3房房2厅厅138.3-143.6/户户4房房2厅厅177.1-182.7/户户5房房2厅厅205.4-264.2/户户别墅：以欧陆风格为主别墅：以欧陆风格为主小高层：以现代风格为主小高层：以现代风格为主13 位于红花湖景区位于红花湖景区, ,空气清新空气清新, ,自然景观好自然景观好 处于山谷的地缘特征，四周群山环抱处于山谷的地缘特征，四周群山环抱 ， 独享山居生活独享山居生活 生活配套尚不成熟便利

8、生活配套尚不成熟便利 位于红花湖景区位于红花湖景区, ,道路配套完善道路配套完善, ,不便行车不便行车 产品的价格定位较高产品的价格定位较高 开发商知名度不高开发商知名度不高 优优 劣劣14最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点 走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区和样板楼, 山景住宅山景住宅,山系和水系自然资源的利用山系和水系自然资源的利用15总占地面积：总占地面积：50万平米万平米五区占地：五区占地：10万平米万平米建筑面积：建筑面积：288100平米平米所属片区：东平所属片区：东平售价：均价售价：均价3400元元/平米平米物业类型：小高层、高层物业类型：小高层、高层

9、主打卖点：都市半岛生活主打卖点：都市半岛生活客户群：客户群：公司高级白领、企业管理阶公司高级白领、企业管理阶层以及高级公务员阶层、个层以及高级公务员阶层、个体生意人群体生意人群主力户型：主力户型：2房房/3房房/4房房/复式复式建筑风格：欧陆建筑风格建筑风格：欧陆建筑风格屋顶采用坡屋顶设计屋顶采用坡屋顶设计16 位于惠州东平半岛位于惠州东平半岛, ,主推都市半岛生活主推都市半岛生活 具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效品牌效 应比较明显应比较明显 东湖双语学校教育配套到位东湖双语学校教育配套到位 项目产品性价比比较高项目产品性价比比较高 隆生地

10、产，惠州老牌开发商隆生地产，惠州老牌开发商 东湖花园已经开发了东湖花园已经开发了10几年，拥有丰富的客户资源几年，拥有丰富的客户资源 物业管理口碑较好物业管理口碑较好 项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主 在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争 稍为不强稍为不强 项目的交通不便利项目的交通不便利 优优 劣劣17最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1. 长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应长

11、期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.2. 东湖大社区，花园小城镇东湖大社区，花园小城镇3.3. 享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景4.4. 物业管理口碑好物业管理口碑好1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。 例如企业长期利用例如企业长期利用“隆生隆生”杂志这一平台对企业品牌、文杂志这一平台对企业品牌、文 化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用2 2、利用、利用“东湖花园东湖花园”已有的客户资源带动项目销售

12、。已有的客户资源带动项目销售。1819位置位置江北东平东湖中路，临东湖花园规模规模占地约4.7万平米，总建面8.5万平米，容积率容积率2.35绿化绿化绿化率为30.8%总户数总户数规划近600户周边环境周边环境东湖大社区前5期住宅小区,生活配套丰富规划规划3栋7层、6栋11层、10栋9层多层及带电梯小高层建筑建筑工字型和联体工字型结构的塔楼设计，无梁无柱结构，双阳台设计；立面立面浅米色外墙、棕色墙裙园林园林亚热带风格园林、设置中心水景户型户型中小户型定位 3房为主、2房、4房为辅，户型方正通风采光好配套配套利用东湖花园成熟的周边配套，华师大附中、人民医院等就在附近20 地段好，地块紧临东湖花园

13、且离西枝江桥较近地段好，地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近 发展商有较成熟的开发经验和市场知名度发展商有较成熟的开发经验和市场知名度 可借势、直接对比提升自我可借势、直接对比提升自我 地块被地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去； 优优 劣劣2122位置位置西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约800米 规模规模建设总用地面积为1.123万平方米，规划可建总建筑面积近21万平方米 容积率容积率1.86绿化绿化绿地率为35总户数总户数规划近1600户，约5600人周边环境周边环境沿江规划，周边为待开发空地规划规划一期工程为15幢多层

14、住宅（层数为6层半，近500套），建筑建筑板楼结构，一梯两户，南北通透立面立面米色外墙，暖色坡形屋顶园林园林热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊 户型户型主要户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅及复式户型 标准户型面积在74.61平方米148.24平方米 配套配套周边配套少，交通非常不便23 临江而建，自然条件好临江而建，自然条件好 隔江对东湖花园，升值有说法隔江对东湖花园，升值有说法 规模大规模大 低容积率，仅低容积率，仅1.861.86，居住舒适，居住舒适 项目的性价比较好项目的性价比较好 周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便周边为空地，生活配套缺乏

15、，购物、交通都不方便 优优 劣劣to-ho：380 多层叠院：多层叠院： 290 小高层：小高层： 200 1 1、0505年五一主要是以新盘开盘为主，而年五一主要是以新盘开盘为主，而0606年主要是以老盘推出年主要是以老盘推出2 2期工程的为期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴光假日二期、中锴- -金城花园二期等金城花园二期等。2 2、整体价格上比、整体价格上比0505年同期有所上升，其中主要老盘推出的年同期有所上升，其中主要老盘推出的2 2期工程不但在产期工程不但在产品

16、的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）均价均价从原来的从原来的30003000元元/ /平米提升到现在的平米提升到现在的35003500元元/ /平米；日升昌阳光假日二期平米；日升昌阳光假日二期均价均价从原来的从原来的28002800元元/ /平米提升到现在的平米提升到现在的32003200元元/ /平米等等。平米等等。3 3、0606年五一在整体市场销售情况上要好于年五一在整体市场销售情况上要好于0505年的同期，例如荷兰水乡二期年的同期，例如荷兰水乡二

17、期（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%85%；东湖五号小；东湖五号小区在五一期间销售了接近区在五一期间销售了接近6060套，其他几个盘销售情况也都不错。套，其他几个盘销售情况也都不错。26惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区已经开盘的项目市场情况光耀光耀财富公寓财富公寓东湖花园外商公寓东湖花园外商公寓 世纪名都公寓世纪名都公寓港惠新天地港惠新天地香格丽舍香格丽舍27光耀光耀财富公寓财富公寓建筑面积：首期建筑面积：首期2万平米万平米所属片区：江北所属片区：江北售价：均价售价：均价5000元元/平米平米物业类型：小高层物业类型：小

18、高层主打卖点：精装小复式，主打卖点：精装小复式，居住投资两相宜。居住投资两相宜。客户群：高收入公务员、客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资层管理人员、惠阳等投资客户客户主力户型：主力户型： 3房（房（68-80平米）平米） 4房（房（76-86平米）平米）建筑风格：建筑风格：现代气息，时尚财富公寓现代气息，时尚财富公寓28 位于惠州江北位于惠州江北cbd,cbd,主推中央商务区生活主推中央商务区生活 属于光耀集团产品，属于光耀集团产品，品牌效应比较明显品牌效应比较明显 借助借助“光耀光耀荷兰水乡荷兰水乡”的势头，迅速进入市场的势头，迅速进入市

19、场 项目产品性价比比较高，买一送二项目产品性价比比较高，买一送二 精装小复式，实用率高精装小复式，实用率高 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场 项目停留在产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘项目停留在产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售为主营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售为主 没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 cbd区域的商务以及商业环境还不成熟区域的商务以及商业环境还不成熟 优

20、优 劣劣29最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1. 长期以来形成光耀地产、荷兰水乡的品牌效应长期以来形成光耀地产、荷兰水乡的品牌效应2.2. 借助借助“荷兰水乡荷兰水乡”形成的良好口碑，积累的客户关系网形成的良好口碑，积累的客户关系网3.3. 享受中央商务区生活享受中央商务区生活4.4. 精装小复式，实用率高精装小复式，实用率高1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。 例如在例如在“荷兰水乡荷兰水乡”营销中心做认筹登记等营销中心做认筹登记等2 2、利用、利用“荷兰水乡荷兰水乡”已有的客户资源带动项

21、目销售。已有的客户资源带动项目销售。30东湖东湖外商公寓外商公寓建筑面积：约建筑面积：约2万平米万平米所属片区：东湖花园所属片区：东湖花园物业类型：小物业类型：小/高层高层住客群：外国客人，外住客群：外国客人，外国企业在惠州公司外籍国企业在惠州公司外籍员工员工主力户型：主力户型： 一室一厅至四室二厅一室一厅至四室二厅共七种户型共七种户型配套设施：配套设施：设有游泳池，网球场，设有游泳池，网球场，羽毛球场，乒乓球室，羽毛球场，乒乓球室，台球室，健身房，咖啡台球室，健身房，咖啡厅，西餐酒廊厅，西餐酒廊31 属于隆生地产的产品，属于隆生地产的产品，品牌效应比较明显品牌效应比较明显 借助借助“隆生隆生

22、东湖系列东湖系列”产品的势头，迅速进入市场产品的势头，迅速进入市场 拥有东湖花园拥有东湖花园成熟的社区环境作为依托成熟的社区环境作为依托 配套设施齐全，管理服务周到配套设施齐全，管理服务周到 针对外籍租客，抢占高端市场针对外籍租客，抢占高端市场 定位局限于外商，排挤了其他的租客定位局限于外商，排挤了其他的租客 周边是居民区，离商业、商务区域较远周边是居民区，离商业、商务区域较远 优优 劣劣32最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1. 长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.2. 借助借助“隆生东湖系列隆生东湖系列”形成的良好口碑，积累的客户关系网形成

23、的良好口碑，积累的客户关系网3.3. 外商公寓已经面市，成熟度较高外商公寓已经面市，成熟度较高4.4. 设施配套、功能规划、管理服务到位设施配套、功能规划、管理服务到位1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。 2 2、定位于外商等外籍客人，抢占这一市场份额。、定位于外商等外籍客人，抢占这一市场份额。33世纪名都公寓世纪名都公寓建筑面积：建筑面积：2.5万平米万平米所属片区：麦地路所属片区：麦地路售价：均价售价：均价3200元元/平米平米物业类型：高层物业类型：高层主打卖点：精装修小户型，主打卖点：精

24、装修小户型，居住投资两相宜。居住投资两相宜。客户群：高收入公务员、客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资层管理人员、惠阳等投资客户客户主力户型：主力户型： 1房（房（25-45平米）平米） 2房（房（55-65平米）平米）优势：优势：位于市区中心，紧邻星级位于市区中心，紧邻星级酒店酒店34 位于惠州市区中心位于惠州市区中心, ,主推城市中心生活主推城市中心生活 低单价，低总价，降低购买门槛低单价，低总价，降低购买门槛 精装小户型，灵活实用精装小户型，灵活实用 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟位于

25、市区中心，周边环境和配套成熟 没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 住宅与公寓同在一个物业内，不利于区别管理住宅与公寓同在一个物业内，不利于区别管理 优优 劣劣35最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1. 位于市区中心，倡导城市中心生活位于市区中心，倡导城市中心生活2.2. 周边设施配套成熟，生活十分便利周边设施配套成熟，生活十分便利3.3. 低价位，带装修，小户型，灵活实用低价位，带装修，小户型，灵活实用4.4. 湖南省建筑工程集团总公司投资开发，质量保证湖南省建筑工程集团总公司投资开发，质量保证1 1、低价入市，降低投资门槛、低价入市，降

26、低投资门槛2 2、高投资回报，吸引投资客、高投资回报，吸引投资客36港惠新天地港惠新天地香格丽舍香格丽舍 位于河南岸演位于河南岸演达一路，属于达一路，属于港惠新天地的港惠新天地的组成部分，港组成部分，港惠新天地建成惠新天地建成后将成为惠州后将成为惠州最大的最大的shoppingmall， 公寓以一房一公寓以一房一厅，两房两厅厅，两房两厅为主；精装修，为主；精装修，平均售价约平均售价约4800元元/平方平方米米香格丽舍37 位于惠州最旺最繁华的商业中心位于惠州最旺最繁华的商业中心 于惠州将来最大的于惠州将来最大的shopping mallshopping mall之上，繁华之中之上，繁华之中 与

27、港惠新天地的其他物业构成功能齐全的大型综合物业与港惠新天地的其他物业构成功能齐全的大型综合物业 精装小户型，灵活实用精装小户型，灵活实用 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟位于市区中心，周边环境和配套成熟 知名物业戴德梁行提供酒店式服务知名物业戴德梁行提供酒店式服务 旧城区，交通、路面状况对项目有一定的限制旧城区，交通、路面状况对项目有一定的限制 优优 劣劣38最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1. 位于市区中心，作用最繁华的商业中心位于市区中心，作用最繁华的商业中心2.2. 周边设施配套成熟，生活十分便利周边设施配套成熟，生活十分便利3.3.

28、 低价位，带装修，小户型，灵活实用低价位，带装修，小户型，灵活实用4.4. 知名的百富盈投资开发，实力、品牌是市场的信心知名的百富盈投资开发，实力、品牌是市场的信心5.5. 港惠新天地是个综合性大型物业，功能齐全，开业后的商场港惠新天地是个综合性大型物业，功能齐全，开业后的商场是惠州最大的是惠州最大的shopping mall,shopping mall,影响力巨大影响力巨大6.6. 知名公司知名公司 戴德梁行提供酒店式服务戴德梁行提供酒店式服务1 1、精装修，便于投资客以及日后经营、精装修，便于投资客以及日后经营2 2、商场招商先行，主力店、商场招商先行，主力店“沃尔玛沃尔玛”抢先进驻，集聚

29、人气抢先进驻，集聚人气3 3、商业带动公寓，品牌运营商提高物业价值、商业带动公寓，品牌运营商提高物业价值4 4、在深圳等地投放广告、开通看楼巴士，汇集人流、在深圳等地投放广告、开通看楼巴士，汇集人流 1 1、纵观惠州整体市场，属于纯粹公寓的这一类型物业并不是相当多，很多纵观惠州整体市场，属于纯粹公寓的这一类型物业并不是相当多，很多都是小户型住宅充当了商务居住市场上的主力。都是小户型住宅充当了商务居住市场上的主力。2 2、服务式公寓在惠州处于一个导入发展阶段，较为成熟的东湖外商公寓具服务式公寓在惠州处于一个导入发展阶段，较为成熟的东湖外商公寓具有较为完善的配套设施，其他的公寓功能都较为单一，而对

30、于提供酒店式服有较为完善的配套设施，其他的公寓功能都较为单一，而对于提供酒店式服务则属于较为新颖的概念。务则属于较为新颖的概念。3 3、惠州江北、惠州江北cbdcbd的逐渐发展，商住的需求不断增加，对商住的服务要求日趋的逐渐发展，商住的需求不断增加，对商住的服务要求日趋明显，财富公寓是江北区域内规划起点较高的公寓物业，但是停留在硬件设明显，财富公寓是江北区域内规划起点较高的公寓物业，但是停留在硬件设施上，没有进入软件的服务体系中。施上，没有进入软件的服务体系中。 会员制顾问式销售会员制顾问式销售 满足目标客户心理形象满足目标客户心理形象会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较会员制

31、在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较成功的是丽日百合家园的成功的是丽日百合家园的“丽日会丽日会”；荷兰水乡的；荷兰水乡的“荷兰会荷兰会”等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会员等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚度。度。 中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等进行宣传。进行宣传。 各个楼盘根据客

32、户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。 全方位立体轰炸全方位立体轰炸 内部认购、认酬等截客方式内部认购、认酬等截客方式 登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一种做法，通过客户

33、认购登记，拦截客源。的一种做法，通过客户认购登记，拦截客源。 41惠州房地产市场综述惠州房地产市场综述目前居住类的房产的竞争集中在住宅领域，其供应量相当大，目前居住类的房产的竞争集中在住宅领域，其供应量相当大，各楼盘的素质相当接近，并且各有各的独特优势，竞争相对激烈；各楼盘的素质相当接近，并且各有各的独特优势，竞争相对激烈；作为商住类型的物业：公寓，其市场的供应量则相对要小得多，作为商住类型的物业：公寓，其市场的供应量则相对要小得多，并且在惠州房产市场当中，公寓还处于发展阶段，其产品开发、并且在惠州房产市场当中，公寓还处于发展阶段，其产品开发、市场运作、经营管理都尚未成熟，具有较大的提升空间；

34、市场运作、经营管理都尚未成熟，具有较大的提升空间；江北，作为惠州重点规划发展的区域，其起点相对其它区域要江北，作为惠州重点规划发展的区域，其起点相对其它区域要高，惠州众多知名的中高档楼盘大部分都集中于该区域，因此，高，惠州众多知名的中高档楼盘大部分都集中于该区域，因此，从政府规划角度以及市场接受角度，该区域中低端产品生存空间从政府规划角度以及市场接受角度，该区域中低端产品生存空间相对困难。相对困难。42243定位：定位：惠州市江北中心区详细规划惠州市江北中心区详细规划明确：江北为惠州市的行政明确：江北为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，未来惠州的中心、文化中心和商贸中心，未来惠州的cbd。

35、 规模：整个片区东南面临东江，规划总面积达到规模：整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。公顷。 功能规划：江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、功能规划：江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。运动、商业服务、居住于一体的综合片区。 惠州惠州cbd落户江北落户江北44江北江北cbd中心区中心区“一轴十区一轴十区” 一轴：是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的一轴：是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在米，其中在10号区内轴号区内轴线控制宽

36、度则为线控制宽度则为150米。米。十区：是指江北十区：是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、江北化区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、号区的生态休闲区、江北江北10号区的商业服务区、江北号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江号区的综合发展区、江北北18号区的商务办公区以及江北号区的商务办公区以及江北9号区的居住区等号区的居住区等10个不同个不同的功能区。的功能区。 45一轴十区示意图一轴十区示意图46江北发展现状江北发展现状住宅：沿江高档楼盘已成规模住宅：沿江高档楼盘已成规模 继城市花园，相继建成金

37、宝继城市花园，相继建成金宝江畔花园、金裕江畔花园、金裕碧水湾、丽日碧水湾、丽日百合百合家园、合生帝景湾等高档楼盘，代表了惠州楼市的高端水平，目家园、合生帝景湾等高档楼盘，代表了惠州楼市的高端水平，目前价格在前价格在35006000元元/平方米之间平方米之间,引导着惠州房地产市场价引导着惠州房地产市场价格的走向。格的走向。47商务：高档写字楼扎堆江北商务：高档写字楼扎堆江北 双子星国际商务大厦、交银大厦、德赛大厦、盛丰大厦双子星国际商务大厦、交银大厦、德赛大厦、盛丰大厦4幢就坐幢就坐落在江北行政中心附近。这些新写字楼在规划设计上日臻完善，落在江北行政中心附近。这些新写字楼在规划设计上日臻完善，且

38、定位比较高档，外观则更具现代、明快风格。其中双子星大厦且定位比较高档，外观则更具现代、明快风格。其中双子星大厦是惠州惟一的纯商务写字楼，短短一年内已销售近九成，目前基是惠州惟一的纯商务写字楼，短短一年内已销售近九成，目前基本已经出租完。金融、地产等大公司新近纷纷入伙，令江北商务本已经出租完。金融、地产等大公司新近纷纷入伙，令江北商务气氛逐渐浓厚起来，商业龙头地位日趋彰显。气氛逐渐浓厚起来，商业龙头地位日趋彰显。48商贸：专业市场渐聚物流氛围商贸：专业市场渐聚物流氛围 根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽和现代物流枢纽。

39、在江北片西区和东区都有着物流中心的规划定和现代物流枢纽。在江北片西区和东区都有着物流中心的规划定位。位。 江北的物流气氛正在一点点地增浓，八大专业市场之一的义乌小江北的物流气氛正在一点点地增浓，八大专业市场之一的义乌小商品市场已经开门营业。此外，占地商品市场已经开门营业。此外，占地41万平方米的农副产品批发万平方米的农副产品批发中心已经奠基，计划投资中心已经奠基，计划投资3.5亿元。位于江北亿元。位于江北56号小区的金泽物号小区的金泽物流市场，占地流市场，占地29万平方米，投资约万平方米，投资约3.2亿元，将为生产企业提供亿元，将为生产企业提供从采购到仓储、分销等一条龙式的物流供应链服务，是集

40、多功能从采购到仓储、分销等一条龙式的物流供应链服务，是集多功能为一体的综合物流市场。为一体的综合物流市场。49惠州泛惠州泛cbd领域领域 目前而言，政府规划的惠州目前而言，政府规划的惠州cbd落户于江北区，其中心区为落户于江北区，其中心区为“一一轴十区轴十区”。作为整个具有庞大辐射力的惠州。作为整个具有庞大辐射力的惠州cbd，其中还包括环，其中还包括环绕中心区绕中心区“一轴十区一轴十区”的区域，即泛的区域，即泛cbd区域。其辐射范围可以区域。其辐射范围可以远达大亚湾、淡水、惠东、博罗等地。远达大亚湾、淡水、惠东、博罗等地。50泛泛cbd领域示意图领域示意图cbd中心区中心区泛泛cbd区域区域本

41、项目区位本项目区位51惠州城市规划发展综述惠州城市规划发展综述 江北作为惠州江北作为惠州cbd的地位日趋明显，自身发展的步伐日渐彰显作的地位日趋明显，自身发展的步伐日渐彰显作为惠州为惠州cbd当仁不让的姿态。当仁不让的姿态。 各组团的功能规划已显明朗与清晰，各组团的功能规划已显明朗与清晰，cbd中心区与泛中心区与泛cbd区域的区域的发展步入高速发展轨道。发展步入高速发展轨道。 cbd中心区地投入使用引领着整个江北区域进入各自规划的功能中心区地投入使用引领着整个江北区域进入各自规划的功能角色，义乌小商品城的开业已经昭示了项目所在的泛角色，义乌小商品城的开业已经昭示了项目所在的泛cbd区域将区域将

42、建成现代物流枢纽的进程。建成现代物流枢纽的进程。 cbd通过辐射周边区域，起到促进商贸发展作用，项目位于泛通过辐射周边区域，起到促进商贸发展作用，项目位于泛cbd的北大门，是北部进出惠州的北大门，是北部进出惠州cbd的首站。的首站。52353项目在哪里项目在哪里?v位于位于江北惠州大道北东侧，江北惠州大道北东侧，南面相隔南面相隔50米是米是“义乌小义乌小商品城商品城”，马路对面是，马路对面是“工商行政管理工商行政管理”；v处于城市总体规划中的处于城市总体规划中的cbdcbd区域区域江北区；江北区；v距离市政中心、体育中心距离市政中心、体育中心约约1公里，距离江北汽车公里，距离江北汽车站约站约2

43、 2公里公里。 本项目位置本项目位置义乌小商品城义乌小商品城工商行政管理工商行政管理54项目目前状况掠影项目目前状况掠影55项目认识和理解项目认识和理解项目参数（技术指标）项目参数（技术指标） 总建筑面积：总建筑面积：11.27万平方米万平方米 建筑规划：地下建筑规划：地下2层，层，1-4裙楼，西塔裙楼，西塔49层，东塔层，东塔31层层 周边环境：近邻周边环境：近邻“惠州义务小商品城惠州义务小商品城”、“工商行政管理工商行政管理”、“亚太市场亚太市场”，居民区较为分散，缺少高尚住宅区和商业区，居民区较为分散，缺少高尚住宅区和商业区 楼高楼高:西塔西塔49层，高层，高161.3米；东塔米；东塔3

44、1层，高层，高97.8米米 层高：西塔层高层高：西塔层高3米；东塔米；东塔2.8米米 座向：南北朝向座向：南北朝向 户型：以三室二厅为主，部分四室二厅，甚至更大；户型：以三室二厅为主，部分四室二厅，甚至更大；56项目项目swot分析分析strengths优势优势 项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高； 现楼，可以马上装修进驻；现楼，可以马上装修进驻； 交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过 地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的

45、交通干道通干道 综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务； 接近接近cbd中心区，是泛中心区，是泛cbd的首席商务中心；的首席商务中心； 坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机57weaknesses劣势劣势 项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想； 项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求有差距；有差距； 缺少绿化以及容积率过高；缺少绿化以及容积率过高； 周边的环境及生活

46、配套比较差周边的环境及生活配套比较差 封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大 工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够； 由于项目立项于由于项目立项于1993年，年，50年产权，如果原立项的条款不变，年产权，如果原立项的条款不变，那么实际的产权期限不到那么实际的产权期限不到40年。年。58weaknesses机会机会 惠州惠州cbd落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机； cbd中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中心区规划完成，大部分功能组团已建

47、成投入使用或在建设中，这带动了泛中，这带动了泛cbd区域建设和发展；区域建设和发展； 泛泛cbd区域目前缺少一个可以统筹全部的商业区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内务中心，区域内没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢占这一空白点；抢占这一空白点； 纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务

48、区，对公寓、服务式公处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，此乃上乘之选。此乃上乘之选。59threats威胁威胁 由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；于项目的品牌与形象的再造和推广传播； 相隔不到一千米的靠近相隔不到一千米的靠近cbd中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；年内就可以交

49、付使用，这将成为最大的潜在威胁； 周边的环境相对不理想、生活配套、商业周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施不完善，将务配套设施不完善，将给项目带来一定的压力；给项目带来一定的压力； 同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。60分析结论综述分析结论综述 避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具有代表性的综合物业项目有代表性的综合物业项目 抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州

50、较为空白的房产市场至惠州较为空白的房产市场 赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响套跟不上所产生的不良影响61462定位思路：定位思路：6364项目形象定位项目形象定位65项目市场目标项目市场目标 66功能业态规划功能业态规划67568项目项目发展思路发展思路 引进知名的大型酒店管理公司，对西塔（引进知名的大型酒店管理公司，对西塔（27-46+48层）的酒店物层）的酒店物业进行经营管理业进行经营管理； 引进知名的物业管理公司对整体项目引进知名的物业管理公司对整体项目进行管理；进行管理； 引进知名的

51、服务式公寓管理公司对东塔的公寓物业进行经营管理；引进知名的服务式公寓管理公司对东塔的公寓物业进行经营管理； 与知名的房产服务公司合作，与知名的房产服务公司合作，统一规划布局、统一招商统一规划布局、统一招商/租赁、统一租赁、统一销售销售管理；管理； 经济性快捷酒店引入知名的品牌连锁酒店管理公司；经济性快捷酒店引入知名的品牌连锁酒店管理公司； 高档酒楼引入国内知名的品牌餐饮集团进行经营管理；高档酒楼引入国内知名的品牌餐饮集团进行经营管理； 服装服装店店、专卖店、特色餐饮、娱乐、健身等业态按照整体需要实行、专卖店、特色餐饮、娱乐、健身等业态按照整体需要实行集中管理、统一形象、分散经营的原则进行；集中

52、管理、统一形象、分散经营的原则进行； 成立客户服务管理中心，提供人性、体贴、关怀商贸服务平台。成立客户服务管理中心，提供人性、体贴、关怀商贸服务平台。 69项目启动原则项目启动原则 形象再造，信心重挽：知名的房产服务公司通过其自身的品牌知名度、形象再造，信心重挽：知名的房产服务公司通过其自身的品牌知名度、美誉度冲淡项目不好的过去，赋予全新理念与魅力。美誉度冲淡项目不好的过去，赋予全新理念与魅力。 酒店、写字楼、商铺的经营性质很强，在没有租约的前提下，难以吸引酒店、写字楼、商铺的经营性质很强，在没有租约的前提下，难以吸引投资者，而购买自用的客户群数量少；而公寓可以自住，也可以投资用投资者，而购买

53、自用的客户群数量少；而公寓可以自住，也可以投资用于出租，因此公寓成为项目资金回笼的突破口，是项目整体运作的资金于出租，因此公寓成为项目资金回笼的突破口，是项目整体运作的资金链最关键环节。链最关键环节。 大型知名酒店、餐饮、娱乐公司是项目招商的主力店，是整个项目的核大型知名酒店、餐饮、娱乐公司是项目招商的主力店，是整个项目的核心，其进驻将极大提升项目的综合价值，提升对小品牌商户的号召力，心，其进驻将极大提升项目的综合价值，提升对小品牌商户的号召力，对消费者的吸引力，对商圈的辐射力。对消费者的吸引力，对商圈的辐射力。70启动步骤一启动步骤一项目项目，启动前须引入知名公司房产服务公司（物业，启动前须

54、引入知名公司房产服务公司（物业管理、物业运作代理）管理、物业运作代理）71启动步骤二启动步骤二东塔东塔，引入知名公寓经营管理公司，服务式国际公，引入知名公寓经营管理公司，服务式国际公寓则可率先启动公开销售寓则可率先启动公开销售72启动步骤三启动步骤三西塔西塔，同时进行非公开的知名大型酒店管理公司进，同时进行非公开的知名大型酒店管理公司进驻洽谈，写字楼，经济型快捷酒店在知名大型酒店驻洽谈，写字楼，经济型快捷酒店在知名大型酒店管理公司进驻后再启动招商，以及西塔的物业销售管理公司进驻后再启动招商，以及西塔的物业销售；（西塔可以打造成产权式酒店，具体的思路再进一步沟通中提供）（西塔可以打造成产权式酒店

55、，具体的思路再进一步沟通中提供）73启动步骤四启动步骤四裙楼裙楼，同时进行非公开的知名大型餐饮管理公司，同时进行非公开的知名大型餐饮管理公司/大型娱乐公司进驻洽谈，其他业态组合在大型餐饮大型娱乐公司进驻洽谈，其他业态组合在大型餐饮/娱乐公司进驻后再启动招商，以及裙楼物业的销娱乐公司进驻后再启动招商，以及裙楼物业的销售。售。74项目整合营销推广项目整合营销推广营销推广是项目价值实现的重要环节，是一个慎密营销推广是项目价值实现的重要环节，是一个慎密的衔接过程。的衔接过程。75购买市场购买市场分析分析目标客户群体：目标客户群体： 香港、澳门、台湾的投资客香港、澳门、台湾的投资客 珠三角地区（深圳、广

56、州）的投资客珠三角地区（深圳、广州）的投资客 进驻惠州的国内外知名企业购置自用进驻惠州的国内外知名企业购置自用 当地工厂老板、企业家、商人、富裕居民购置投资当地工厂老板、企业家、商人、富裕居民购置投资 自由职业人士购置自住、办公两用自由职业人士购置自住、办公两用 小型企业购置用于办公及居住小型企业购置用于办公及居住76产品策略产品策略酒店式服务公寓酒店式服务公寓 户型：一室一厅及两室一厅为主，部分三室一厅甚至更大；户型：一室一厅及两室一厅为主，部分三室一厅甚至更大； 面积：每户面积：每户60-85平方米为主，部分大单位每户平方米为主，部分大单位每户100-150平方米；平方米； 装修程度：精装

57、修，配主要家私与电器、网络、电话、电视端口；装修程度：精装修，配主要家私与电器、网络、电话、电视端口； 配套：提供功能较为齐全的公寓会所（具备，会议、休闲配套：提供功能较为齐全的公寓会所（具备，会议、休闲/娱乐、商娱乐、商务中心、室内运动、咖啡座务中心、室内运动、咖啡座/茶艺馆）茶艺馆） 服务：室内清洁、衣物送洗、更换床单、送餐、小孩接送、物件维服务：室内清洁、衣物送洗、更换床单、送餐、小孩接送、物件维修等系列贴心服务，让居住拥有酒店般的享受修等系列贴心服务，让居住拥有酒店般的享受 建议：在具有可行性的前提下，将部分户型调整为比较小的单位，建议：在具有可行性的前提下，将部分户型调整为比较小的单

58、位，在研究过项目目前的户型图后，将进一步提供具体的调整建议。在研究过项目目前的户型图后，将进一步提供具体的调整建议。77主题策略主题策略 以以“地域地域”为主题：泛为主题：泛cbd首席国际时尚公寓首席国际时尚公寓 以以“服务服务”为主题：惠州首席纯正意义的服务式公寓为主题：惠州首席纯正意义的服务式公寓 以以“投资投资”为主题：惠州物流枢纽首席财富中心为主题：惠州物流枢纽首席财富中心 以以“配套配套”为主题：星级酒店、顶级商场为配套的居住殿堂为主题：星级酒店、顶级商场为配套的居住殿堂 以以“运营商运营商”为主体：知名为主体：知名xx房产服务公司提供全程营运服务房产服务公司提供全程营运服务78市场

59、攻击策略市场攻击策略第一阶段：蓄势待发第一阶段：蓄势待发 选好入市时机，好时机等于占尽了天时，能够事半功倍选好入市时机，好时机等于占尽了天时，能够事半功倍 软文渲染，通过软文向目标客户与公众市场植入软文渲染，通过软文向目标客户与公众市场植入“泛泛cbd、纯正、纯正意义的服务式公寓、首席商务中心、知名运营商意义的服务式公寓、首席商务中心、知名运营商”等概念等概念 电台广播烘托，通过以电台采访项目有关负责人（如发展商代表、电台广播烘托，通过以电台采访项目有关负责人（如发展商代表、代理商代表、专家代理商代表、专家/知名人士）讲述服务式公寓与项目的发展知名人士）讲述服务式公寓与项目的发展 项目外包装，

60、在大楼顶悬挂大幅喷绘（内容可选自项目外包装，在大楼顶悬挂大幅喷绘（内容可选自“主题主题”），），施工现场的外墙体包上喷绘施工现场的外墙体包上喷绘 售楼中心、样板间装修完毕，沙盘、宣传资料、辅助物料等准备售楼中心、样板间装修完毕，沙盘、宣传资料、辅助物料等准备就绪就绪 备注：入市前落实预售证、项目在备注：入市前落实预售证、项目在“国六条国六条”颁发后的属性等事颁发后的属性等事项项79第二阶段：内部登记，引爆销售第二阶段：内部登记，引爆销售 制定主体销售政策，高层内部使用，严防泄漏制定主体销售政策，高层内部使用，严防泄漏 公开发售前半个月，第一期广告出街（包括电视广告、户外广告、公开发售前半个月，