从住宅到房产

1、从“住宅”到“房产”文章简介：本文是根据本学期社会学专业选修课社区研究中所搜集的有关家庭房屋变迁的14篇访谈资料撰写而成。本文关注的是社会职业地位在中国不同房产制度阶段对获取房屋 的便利性的影响。文章首先从房产制度改革切入，指出房屋在改革后从一个单纯使用品转 化为了真正意义上的财产。其后通过对比两种不同职业阶层获取房屋的途径，来阐释他们 之间的差距。而纵观整个改革过程，实际上是将优势职业阶层在房产上的使用便利优势通 过市场化，转化为了财产优势。房屋是一种特殊的商品，它不仅有使用价值，同时由于地价的变化，它又同时是一种投资 品。通过此次访谈资料的综合，我们不难发现一个基本特征：房屋在 90年代房

2、改之前，它 的投机价值是基本不存在的，在人们的理念中，房屋更偏向于“住宅”这一理念，即更多的 使用价值。而在房改之后，除去使用价值外，我们可以很清晰的发现房屋的投资性质得到了 充分体现，它更加偏向于“房产”这一理念。本文通过对访谈资料的分析，试图反映出房屋 角色改变的情况。并在此基础上，通过对不同社会阶层获取房屋的路径分析，在一定程度上解释不同家庭在房屋的“房产”时代如何拉开了财产差距。一房屋理念的改变：房产制度的决定性影响新中国在90年代的房产改革之前，中国主流的房屋分配制度是单位所有制的福利性实物 分配住房，在这样的背景下，除了存在一部分“私房”外，绝大多数的房产由国家控制和配 给，居民主

3、要通过向国家租赁的方式来解决住房问题。在这一时期，我们从访谈材料中发现，居民对于房屋的理念更加趋近而于“住宅”，即重视房屋的使用价值，这是由于当时绝大多数的房产是国有产权（除去小部分私房外），房屋不能买卖，也没有所谓的房地产市场，房屋的供给由国家和单位负责，在这样的客观制度下，房屋的投资属性被抹杀了。这一时期， 居民获取房屋的主要途径首先是等待分配，婚姻是访谈中最为普遍的分配原因，然后是工作变动；其次则是通过房屋交换所来进行交换，而其中主要的交换因素则是面积和地段，这两者之间往往是可以进行互补的，唯有当两者差距不足以相互弥补时，才可能采取货币支付的方式来补足差额。可见在私人普遍没有房屋产权的情

4、况下，房屋更多地是被当作一个“住宅”的功能，体现在访谈中，便是人们在这一时期普遍对于房屋的各种使用功能更加重视：A:请问那个时候有没有一个价值的衡量在那边？B:那时候关于价值概念的事情是这样的。是没有这种观念的。房屋的价值概念是商品房买 卖才出现的。那个时候关于房屋，就是一个租赁的关系。（摘自陈昊的访谈记录）S:那么是自己的一间房，是一室户么?F:是，是一室户。没有厅。上厕所也是倒马桶，马桶也放在家里。S:那洗澡淋浴什么的也没有么？F:都没得。这些都还是老样子。好一点的地方么，就是厨房是两家合用，算是改善点了。还有用自来水本来也是两家合用，然后为了方便，我们自己又接了一个小水表出来。（摘自孙斌

5、访谈记录）访问员：你有考虑过搬离这个房子，买商品房吗？被访者：现在经济比较宽裕了，我的想过买一套房，但是考虑到这个社区是我成长的地方，我的很多社会关系都在这里，这里有我很多的亲族，祖先的祭祀也在这里，所以不 舍得离开这里。如果买房的话，那应该是投资而不是居住的用途吧。（摘自陈凤娇访谈记录）交换房屋的目的是为了更好的居住条件或更加便利的交通等因素，而非为了增值等因素， 因为房屋在当时人们的理念中是“没有这种观念”的。而房屋投资理念则是在新制度下兴起 的。90年代的房屋改革首先通过让居民赎买自己正在租赁的住房来使房屋产权私有化，并以此为今后房地产市场和商品房的诞生打下制度基础。访谈中我们发现，许多

6、家庭真正“拥有”的第一套住房，恰恰是在九十年代中后期，通过赎买方式获得的。 也正是在这次改革后，我们发现在访谈中居民对房屋的“房产”投资价值有了体现：问：那现在轨道交通已经通了吗，还是说还没有通。答：还没有通，暂时还没有通，不过我听说还要过一两年吧就要通了，现在我们奉贤那个地铁五号线还没有通过来， 不知道，据说是过一两年以后地铁就要通了，如果通车了的话我想那个价钱肯定比现在还要高一点吧，因为靠近地铁的话，肯定、肯定要稍微涨一点吧。（摘自陈纯访谈记录）综上所述，人们对于房屋角色理解的变迁是受到新中国房产制度根本影响的，当早期房地产市场被取消，单位分配和自发交换作为房屋变迁的主要途径时，人们几乎忽

7、视了房屋的交换价值，而仅仅从使用价值层面上来看待房屋，生活便利性（房屋面积、交通等）是当时最 为重要的房屋条件考察因素。而当房改后，尤其是房地产市场逐步成长后，房屋的使用价值虽然仍然是重要的考察因素之一，但是房屋的交换价值受到了格外的重视。地段和面积仍然是现在人们对房屋考察的核心因素，但是和房改前相比，这些因素被紧紧与价格这一指标联系在了一起，它们被继续关注，不仅仅是由于生活便利性，更主要的则是货币价格，货币价格在房屋观念中成为了决定性的因素之一。这种理念的娘变，反映了房屋从功能性向金融性转变，房屋在房改后真正完成了从“住宅”向“房产”的变化。房产已经构成了居民的主要财产来源，（见下表）并且所

8、占份额也在以高速增长。因而我们有必要关注这种转变的具体情况，以厘清不同阶层的家庭财产状况是如何在变革中（尤其是90年代房屋改革这个关键点）的变化状况。表1住户人均财产额、财产增长与城乡差距种类1995年财 产均值（元） （现价）1995年财产 均值（元） （折合为2002年价）2002年财 产均值（元） （现价）1995 V0度年 的实标 增长率1995 干002 年 的实际 年均增长率1.全国总财产净值110821210225S971.14.011.5土地价值350538282421 36.8 6.J金融资产17471908564316. £净房产39274289149S9249.

9、519.6生产性固定资产价值4S1103797.510.2耐用梢费品你值K20144117S42, 83.1其他资产的估计现值1.6117524233月4.7非住房负债-59-65 219236.918.9数据来源：中国社会科学院经?研究所收入分配课题组1995年和2002年全国住户抽样调查数据二 家庭房屋变迁的途径：社会职业阶层对房屋分配的影响通过之前对于房屋制度的描述，我们可以粗略地以90年代中期为分界，将新中国的房屋制度分为两个阶段， 前一个阶段是房屋分配阶段，没有房地产市场，房屋的使用价值是第一属性；第二个阶段是房屋市场化阶段，房屋的货币属性得到了充分体现，并且从数据上来看，房屋占到了

10、居民财产的很大比重。应当指出的是，第一阶段与第二阶段是密切相关的，社会优势职业阶层以房屋改革作为连接，成功地把第一阶段面积上的“功能优势”转化成了第二阶段中价格上的“财产优势”。下面通过对比两个典型的家庭房屋变迁情况，来观察这一结论：房屋改革前阶段房改过程房屋改革后阶段M 同结婚，通过政政府分配，“三95年，公务员1997年政2000 年，2007 年，学家府分配“两间间大房，两间调职考试，考府购置市出售80公积金庭，父大房”，面积不小房”，面积不入市级机关。价8万元itf住房，贷款另母为详，独立厨房，详，独立厨房，政府分配“两的商品房，购买110外购得均公使用公共厕所使用公共厕所间大房，一间

11、面积 80itf住房。100 itf 的务员(1988年左（1991年）居小房”，独立厨itf ,以 2价格均住房，出右）居住人数：住人数：三人卫，面积不详。万元购得。不详。租获取三人居住人数：三租金。人S同学结婚，通过房通过两套房屋无变化。公房改私无变化。家庭，屋置换，简易置换并补贴现房，花父母公房，面积14金8000元，普12000 元均为m2,公用厨房，通公房，面积购得。工人使用马桶。56 m2 ( 1992 年(1988年左左右）独立厨右）居住人数：卫。居住人数：三人七人同表格中我们很容易发现，在房屋改革前和改革过程中，M同学家庭，由于父母单位属于政府机关，因而在遇到住房困难时， 是由

12、政府出面进行分配调节， 虽然具体住房面积不详,但是人均住房面积应当是大于S同学家庭，并且在此过程中没有付出过房屋改善的代价。而S同学的父母，由于为普通工人，主要是通过房屋置换这种准市场行为来改善住房条件，并 且要负担房屋改善的差额代价。另外，我们在访谈资料中发现，政府在为M同学父母挑选住宅时，充分考虑到了诸如上班，上学的便利性：“我们刚上来时没有住房，是我们的领导和银行协商给我们暂时借了两间大房带一间小房做厨房的那种房型，虽然也是平房，但是和我们当时在乡镇住的房子比，相差很大。但是，当时在县城能住上这房也已经不错了，况且这房位置就在市政府旁边，离你的城南小学和我的办公室都只有几百米，你上学、放

13、学都是自己去回，不用接送。”（摘自M同学访谈记录）而相反的，S同学的父母则为了增加住房面积和改善住房条件，不得不放弃浦西的便利交通条件，转而居住到当时欠发达的浦东地区。 这体现了两种不同社会职业阶层在房产改革前阶段，在住房便利性上所具有的差别，以及最M同学为关键的是两种职业阶层在该阶段为了改善住房条件而依循的路径是截然不同的。家庭在改善住房的过程中完全经由政府单位安排，并且没有为这种改善付出相应的代价。而S同学家庭则如前所述，是以一种准市场化的交换机制来取得改善，并且还得为之付出货币 成本。总体来说，房改前阶段两个职业阶层在住房改善上的差别主要体现在住房功能（面积，便利性）以及获得这种改善的成

14、本两方面的差别。在房改阶段中，两个家庭的过程基本是一致的，都通过赎买的形式，用远低于市场价的价格获得了房产的产权。并且购房单价也差不多，S家庭为214元/平方米，M家庭为250元/平方米。双方都是继承了房改前阶段的房产，但是由于之前阶段已经在面积和便利性上存在了前面提到的差别，因而这种房改赎买， 实际上是使之前的面积差异得到了继承，并且通过之后的房地产市场开放，转化为了家庭财产上的差距。 并且应当指出的是， 房改过程中还有所体现的面积差距还是一种被制度所规定的，当时不同的职业，不同的级别有着不同的住房标准，故而在赎买房产的过程中，高级别的干部将会获得面积或现金的补贴。这种财产性差异在房产改革后

15、阶段中迅速扩大，M家庭在2007年拥有的房产面积达到了 210 m2,而S家庭仍然维持在56 m2, M家庭同时经由新的房产获取了租金等财产性收入。当然，这个差距 还应当考虑到双方家庭的工资收入水平等因素，实际由于房屋改革造成的财产性差距也许并没有现在体现出来的那么巨大，不过这个差距的存在却是毋庸置疑的，只是我们需要通过考察具体的收入水平来明确这个差距的程度。S同学和M同学的例子是较为典型的，从访谈资料中来看政府机构或事业单位工作人员 在房改前阶段，相对其他职业阶层，有更便利的条件去改善租房条件。而在房屋改革过程中，前者也更容易通过低价赎买到面积更大的房产，并且在几年后通过地价的上涨迅速转变为

16、财产上的优势。实际上，通过对家庭房屋变迁的历时性研究，最大的现实意义是它可以从住房层面解释中国目前财产分布不均等的情况。下表是体现城镇居民财产集中度的表格：（其中集中率表示该项财产的集中程度，数值越大，表示该项财产越是集中于少数人手中）表3个人财产构成、分布差距及其分解结果（1995年）种类分项财产份额（%）基尼系教集中率分项财产对总财产 不平等分布的 贡献率L城镇1总财产净值100-00.520.52100金融资产28.00.600.4222-8净房产43.70. 8261.7生产性固定资产价值n1.20,Q1.7耐用消费品价值23-00.410.2310-2其他资产的估计现值4.50. S

17、20.403.5非住房负债-0.40.58 0.120.1数据来源：中国社会科学院经?研究所收入分配课题组1995年和2002年全国住户抽样调查数据从表格中我们可以发现，房产对于财产不平等分配的贡献率是最大的（61.7%）而其基尼系数和集中率也是相当高的。因而我们对于房屋变迁过程中财产差距的研究，可以帮助我们来理解今天居民财产差距扩大的原因。而职业阶层是造成这房屋改革过程中差距的一个重要因素，即便我们排除了可能存在的权力寻租现象，仅仅观察单纯的改革过程本身，我们也可以发现不同职业阶层在改革中的“收获”是不同的。一言以蔽之，今天房产所体现出的高集中率，在一定程度上是由于不同职业阶层在进入房地产市

18、场时的基础是不一样的。三从“住宅”到“房产”从“住宅”到“房产”，这个题目体现了中国 90年代房产改革前后居民房屋领域的两大 转变，其一是由于房地产市场的开放，房产产权的明晰，房屋不再只是体现出它在计划经济年代的使用价值，它同时被赋予了交换价值，它有了价格。其二是不同职业阶层在房屋问题上的差别由改革前的“功能性差别”转化成为了 “财产性差别”，并在一定程度上造成了当前房产作为一种财产的高集中度。第一种转变体现在访谈资料中人们对于住房角色认识的变 化上，而第二种转变我们则能从不同职业阶层在房屋变迁过程中的对比得到相应结论。虽然从这两个转变中我们看出了社会财富不平等的影子，但是我觉得这并非是我们要从中得出的最终的反思。 事实上，如果我们仅仅用一次房产改革过程中的不平等来解释整体的 财富分配不均等是相对片面的，正如上文中所提到的， 这次改革仅仅是让一些职业阶层相对另一些有了更高的起点，最终促成目前结果的还有诸如工资性收入等其他因素。我所希望探讨的是为何制度性因素和公共权力在中国的财产分配过程中扮演了如此重要的角色。社会不平等其实如同一条自然法则，无法违