物流园区及仓库

1、1.西安市仓库发展现状及存在的问题作为现代物流的核心组成部分的仓储，其与动态的运输组成了时间和空间的多维组合。有效的仓储能够实现产品的整合，调节供应和需求，降低成本，优化整个物流系统。当仓储业作为一个业态存在的时候，物流是其实现增值服务的有效手段；而在物流业中，仓储是其不可或缺的一个重要节点。仓储总是出现在物流各环节的结合部，生产与销售之间、批发与零售之间、不同运输方式转换之间等等，仓储管理已成为供应链管理的核心环节，它代表了商品时间的转移价值。经过近三十年改革与发展，西安市的仓储业发生巨变，尤其是2012 年：从大兴路仓储群落的消失，到天台八路仓库群落的形成；从兵工物资、中储东兴市场化转型，

2、到普洛斯锦业二路国际标准仓库的落成；从石棉瓦顶棚的赖明工贸， 到带通风口采光带的民生配送中心； 从消防通道堵塞、 水压不足、 回转半径狭窄 的大景物流，到高位堆垛车、升降月台、消防喷淋一应俱全的中外运卡夫西北 RDC所有这一切，表明西安仓储业在 2012 年已发生质的改变。然而，西安仓储业虽然出现了可喜的变化，但仓储业税负过重、仓储业的门槛标准、仓储设施的建设方式、冷库的经营方式、危险品的定点储存等问题突出，仍是摆在仓储业面前亟待跨越的障碍。除此之外，还有深层次的矛盾制约着西安仓储业发展。1）西安仓库的区域分布西安地区的仓储格局从2010 年开始在潜移默化中发生了质的变化。首先， 从 809

3、库、兵工物资、中储向市场业态成功转型，到大兴路商业储运公司、小额站、供销公司仓库商业的地产开发，使得西安原有的以国有仓库为主体的仓库格局被打破。其次，随着红太阳仓储、盛隆仓储、巨坤仓储的介入，西安地区的仓储业形成了以建章路、丰产路、天台八路为核心区域、以西三环为主要运营道路、主要集中在西部三桥地带的基本格局，该区域仓储面积约50 万 M2随着该区域仓库锦业二路的普洛斯投入使用，将给西安市仓储业仓库标准建设带来较大影响。另外，由政府推动的国际港务区，其整体运行后对陕西乃至西北地区都有明显的影响。目前，国际港务区建设进度大致如下：仓库综合保税区已运营，出版业物流中心 5 万 M2面积已运营，新民生

4、医药物流中心正在建设中，新加坡通讯叮叮小文库已有部分建好，移动通讯物流中心在建，海尔西北物流中心、上海新杰物流、中外运、成都新地物流项目正在拆迁中。据了解，国际港务区目前整体进度并不算快，还未形成规模效应，但其土地产权明晰，投资主体拥有丰富的物流运营经验 , 对西安仓储业的影响将在未来显现出来。其中出版业物流基地的自动化流水分拣 系统已悄然改变了图书市场的运营，已有三秦、交大、西大，太白等众多出版机 构将仓储和分发业务交付于运营者和合天地物流。调研仓库总面积地区名称809表 10-1 西安市主要仓库分布图租金价位付费未来发仓库元主要客户方式行业划 分环境/展m/月13季度电子器普通或者永久性

5、建配套设施人力、土地所属备性质地段注幸 福国有土中路仓库5 万 m2-1海信材、服仓，筑5半年装、汽配一座 楼付费库季 付，后期 为楼 库、机械地纺新贝 斯8 万 m特东郊大景2.5 万 m物流西北 工2 万 m业 集团毅明工贸 4 万 m 仓库海尔、康明斯、家电、汽永久性 建20年配普通九阳、康佳筑付仓豪爵、宗申、新大 摩托车、租期 2013 月付路服装普通 仓洲本田、班尼年12季度普通华山厂-1或者华众纸业食品、纸仓，半年业、饮料土地5部分 楼付费库12季度电动车，或者雅迪、建设、五羊摩托车及普通-1面临拆 迁本田、广本仓库半年其配4付费件人力、机械机械人力人力、机械工业用渭地路咸 工业用

6、宁地东路东 小工业用寨村地农业田 马用地路精品文库2悦盛4 万 m2物流中储 长5 万 m鸣 库中储 石家 街仓50 万 m库中电 新2 万 m盛 物流向阳 仓1 万 m储纺织 城仓 库1.3 万 m信远 仓9 万 m储瑞鑫5 万 m仓库天马2 万 m仓库吉祥 商2.5 m贸16徐福记、伊利，食品、家-1月付止止甘步步冋8电15季度家电、日或者佳通轮胎、志高、-1小天鹅、老用品、建半年板、丁6家宜材、轮付费胎、食品酒泉钢材集18 月付团、 韩城钢材钢材集团15半年 或乐家购物、三棵-1电器、日树、长虹、美的、一 年6用品金虎、国美季度山东福寿管业或者（占地 700平管业10半年米）付费18月付

7、利康药业药品季度或者汽车、书12自行车、康师傅半年籍、食品付费季度国美、神州数码家电、日或者7000 、新杰12用品、食半年3000 、西果、中品付费铁敏行季度或者家电、服12服装半年装付费20月付书籍书籍叮叮小文库食品 仓米非永久有 保温农业性建筑无秦层用地路普通 仓（部 分非永久仓 有裂人力、农业长 鸣性建筑缝）机械用地路普通机械，仓、 2永久性 建工业用石家筑有龙门座楼 库地街吊等 驾面临拆农业坡 村普通 仓无迁用地普通红 旗个人投 资仓， 部街 道（租用无农业分 有裂办30 年）缝用地永久性 建三层半 坡工业 用无路筑楼库地非永久人力、国有土监狱普通 仓性建筑机械地内人力、康农业面临拆

8、迁普通仓宁机械用地路非永久 性农业天 马普通 仓无路建筑，用地面临拆 迁农业米秦面临拆迁普通仓无用地路精品文库3叮叮小文库海方 物2 万 m2流鸿瑞 林6.6 万 m仓 库汇钜1 万 m仓库季度或者索伊冰箱、腾辉物家电、书18半年流籍、食品付费季度医药批或者零，汽车30重新建设中半年配件付费季度或者新建仓 库12新建仓库半年付费双鹤药业、恒牛药业、北京中集物流（箭牌 5000平）德邦物流季度 （ 4000 ）可乐西企业投资，租用国有土幸福华山厂普通 仓无地中 路土地 20年咸 宁永久性 建普通 仓重新建设国有土东路筑中地非永久国有土监狱普通 仓 新建仓库性建筑地内红太阳- 8 万 m 建章 路

9、14医药类、-1或者 郊配送中心第三方 物8半年（4000 ）、兴庆流付费医药、新龙药业、康利医药、华兴（ 3000 ）、天士力医药、冋瑞医药新建仓、集体面临拆迁普通仓较好土地西环西郊-南4 万 m区小 苏村 委会-天 台3 万 m八 路恒安 纸业1.5 万 m-小苏村季度豕电类、或者格力（2万）、 中14第三方 物半年外运流付费季度宅急送、中铁物或者医药类、15流、美克美家、半年家具付费京东商城季度或者纸类产 品12恒安纸业半年付费天面临拆农业台迁普通 仓八用地路天新建仓 库农业台临时建筑普通仓八较 好，有用地月台， 跨路度较 大天较差， 无农业台临时建筑普通仓用地八月台路精品文库4巨坤 仓

10、季度储14汽车类、或者5 万 m2-1华晨宝马、康师-天半年汽车配5傅、汽车配件台八 路件、食品付费10季度安得10 万 m-1或者家电美的、万家乐2半年付费季度中电 物或者2 万 m14万力轮胎、龙王汽配类流半年付费总后13季度物资 -者大田物流、可乐、物流公-1或1.5 万 m半年天台5宝秦司、食品八路付费北 段一统 物4 万 m在建流季度 事军需纺织品、3 万 m,军需用或者 被装、装具、劳昆明 路7000 m15品、服装半年 保用口口等，玉秦露天货场类付费( 5000 )陕西商业储运季度公司13或者熙可物流、陕西省物流公-天 台2.3 万 m-1半年救灾物资储备中心司、食品八路6付费三

11、桥公司临时建筑普通仓临时建筑普通仓临时建筑普通仓临时建筑普通仓4 层楼库永久性建筑栋，普仓 木质永久性建普通 仓筑叮叮小文库天农业台有雨 棚、月 台用地八路天台消防排 列农业八 路较差用地西 段天台八 路有雨棚、农业水塔月台用地旁天有月 台、农业台雨 棚用地八路景集体观土地路国有土昆明较差地路天有雨棚、国有土台月 台地八路精品文库5叮叮小文库-天台八 路2 万 m2二库季度13或者-1建设中6半年付费天集体台有雨 棚、临时建筑普通仓土地八月 台路-六村堡3.5 万 m13季度-1或者6 半 年付费天有雨 棚、集体台临时建筑普通仓月 台土地八路陕西 储运 总公4 万 m司正大 环2 万 m西民生

12、 家3 万 m乐朱宏 物2 万 m流华西 路10 万 m15 季结纳爱斯、南风日日化品化、化工产品季度或者保健品10脑白金半年付费自新科安达 （咼露自用百货用洁）季度或者百货12人人乐半年付费15 单个小食品、-1个体国亨小食品、医药医药6自营永久性建无月台、国有土枣园普通筑铁路专线地路石 化大 道无雨棚农业东 段临时建筑普通仓用地月台有雨 蓬、建永久性 建国有 土普通 仓月早筑台地路西 宝有雨 蓬、疏 导集体临时建筑普通仓月路台土地无雨棚、集体土临时建筑普通仓紧 邻月 台地陇 海线国家 物占地 860季度丰联合利华（ 8日用品、资 储备亩， 12或者有雨棚、国有土禾局万 m,堆 场 15千）

13、、虹鑫物流、第三方 物面临拆迁普通仓年地半百嘉百利（ 2 万）月 台路533为20万流付费m。处精品文库6叮叮小文库加4 万 m2局巨坤 仓5 万 m储稳江3 万 m仓库北郊富进9000 m2轮胎有雨 蓬、季度月 台、高价，仓 库或者一汽丰田、宝洁、汽车、日永久性 建国有土尚稷15年奇瑞用品普通 仓咼 12路半筑地付费米，立 体货架15季度日用品、月台、集体者贝因美、太太自或乐、临时建筑普通仓未 央半年张裕第三方 物雨棚土地区管流付费12丰 产-1季度路 盐5或者朱宏路汽配、怡亚集体用张村汽车临时建筑普通仓无半年通地自付费管法国米其林、日本横滨、美国固珀、双钱集团股 份有限公司、杭永久性 建有

14、雨 蓬、国有土尚稷自轮胎州中策橡胶有限公普通 仓月地路用筑台司、贵州轮胎股份有限公司赛轮股份有限公司陕西13季度有雨 蓬、商业永久性 建国有 土或者4.3 万 m2-1储运半张裕酒类普通 仓月地凤 城6年筑台公司付费七 路崔家季度庄仓5 万 m220或者临时建筑普通仓集体崔 家半建材类建材类无土地庄库群年付费2）西安仓储业的价格体系目前西安地区 95%勺仓储报价为每月每平方米租赁单价，一般根据建筑结构和地理位置多为1318 元/ 月/M2, 其中产权明晰、拥有升降月台、45 米转弯半径、自动喷淋、地暖系统的仓库达到 30 元/ 月/M2 标准。另有 5 加右的第三方物流企业按照货物立方存放天数

15、报价。如果参考北、上、精品文库7叮叮小文库广地区价格水平来看，西安仓储整体价格偏低。另外，仓储报价面积核定还没有形成统一的标准，建筑面积、公用面积的摊销、月台及雨棚的面积核算等，各企业还未形成统一的价格标准。目前，国家物流与采购联合会正在研究制定仓储企业评价指标，拟对仓库服务进行定性评价。包括由行业协会授牌的“中国星级仓库”，硬件须符合通用仓库及库区规划设计的基本参数，而且还详细规定了仓储服务质量要求：从服务态度、库容库貌、及时出入库、文明装卸、搬运、按要求堆码、物品保管质量、加工、更换包装服务、问题处理、合同执行、保守秘密等方面对仓库进行详细评价。这一举措对于促进与规范我国仓储设施的建设、提

16、高仓储企业的服务质量与人员素质必将产生重大影响，对西安市仓储企业的定价体系想必也会有章可循，产生影响。3）西安仓储业设施体系从地域和产品特性两方面来看，西安仓储业体现出“两极”现象：一是大型销售企业大多选择全国型的第三方物流公司为其物流运营；二是优秀的第三方物流企业掌握者市场的大部分份额。如中外运拥有卡夫以及IT 类的 80%勺物流份额；安得物流拥有大部分家电企业客户群体，有美的、奥克斯、万家乐等；招商局拥有宝洁；新科安达拥有高露洁、壳牌；恒仁拥有联合利华。据了解，大型的第三方物流公司均有标准的物流流程、完善的信息系统、覆盖全国的服务网络，其优势是西安本地企业所无法比拟的。本土企业中多数仓库产

17、权所有者将自己定位为“物业管理者”，对商品管理不介入，如商业储运、陕西国储等本地企业因缺乏全国的分拨网络，使得对于商品情报的控制力削弱，缺乏相应竞争力。对于优秀的物流企业而言，仓储设施问题无时不影响到其物流运营。如安得物流，从 2000年开始，从 809 库一一中储石库一一众瑞一一中储石库一一监狱仓库一一盛隆仓库，平均每3年将几万 M2的仓库进行一次移仓。随着企业的发展，现在位于天台八路的仓库已经拥有10 万M2的面积。移仓问题常使得西安分公司的经营管理层苦不堪言。由于客户对于仓储条件的要求日益提高，设施条件满足程度也进一步影响到价格差异，从邓六路 9 元/M2/ 月的报价到普洛斯30 元/M

18、2/ 月的报价相差达到三倍。4）西安仓储业储存产品体系从仓储分布的角度进行分析，发现同一类别的商品会集中在每一区域进行集中存放，现将精品文库8叮叮小文库不同类别的仓储区域进行分类：IT 类：客户要求较高，主要要求配送及时性。由于西安IT 产品销售地域集中在雁塔路电脑一条街，所以以佳杰、英迈、朝华为代表的经销商都集中在幸福路地区。家电类：由于西安市的家电销售处在我国面向大西北前端，所以几乎所有家电企业都在西安这里进行产品转库，主要集中于东三环与西三环两个区域。苏宁易购、美的、格力集中在二府营村和天台八路，海尔、国美集中在马家沟新贝斯特，康宁路，一些家电小品牌集中于幸福路、东小寨村附近。摩托车类：

19、以豪爵、建设、大阳、本田为代表，主要集中于大景物流、赖毅工贸位于田家湾地区。电动车、自行车多集中于西安监狱信远仓库和幸福路地区。超市类：在西北地区，华润万家以较大的市场份额领先于其它企业，其对于配送中心的建设非常重视， 2008 年建成的户县配送中心主要负责西北地区门店的商品配送工作。紧随其后的人人乐超市现配送中心位于天台八路，租赁朱宏物流仓库，由于结构、产权等问题，其已在阎良地区建设其配送中心。西安本地企业民生家乐的配送中心位于建章路，西果、三棵树、金虎、唐久、乐家都位于等驾坡区域，仓储设施简陋。书籍：西五路书商仓库主要集中于米秦路地区。建材、五金：对于仓储条件要求不高，由于销售区域在北三环

20、地区，所以其仓储集中于中环路、浐灞团结村地区，仓储条件简陋。日化类：招商局仓库位于草滩，主要客户为宝洁，联合利华、不凡帝等企业都集中在三桥地区，国亨市场等快消品也都集中在邓六路和华西路附近。从以上分布，会发现由于办公、以及针对经销商提货便利的原则，规模较小的销售企业往往会选择距离市场较近的地域进行商品的存放而形成所谓扎堆现象。5）存在问题及瓶颈随着经济的发展，城市土地的获得成为仓储行业的最大瓶颈。仓库建设用地成为了商业用地概念，而在城市内老的仓储区改造置换模式中，通过城里的用地置换来的城外仓库建设用地又必须缴纳新的土地增值税，本来在资金方面就捉襟见肘的置换用地的仓储企业后继发展将无能为力。 以

21、陕西商业储运公司为例，拥有的 30 多万的仓库中，只有与天郎合资的凤城七路华通物流拥有产权。建章路、天台八路、二府营村等均为租赁，由于物业产权的归属商业储运公司精品文库9叮叮小文库无法对于设施设备进行升级投入。而国家物资储备局533 处也同样面临着这样的严峻问题。仓储业本是一个微利行业，如果以商业用地的模式来经营仓储企业，土地税 费将使仓储业举步为艰，但是地方财政的绝大部分收益又来自于土地财政，所以 受地方政策影响，仓储业给各开发区带来的就业、税收等直接利益远小于商业地产，所以各开发区和地方政府将仓储业的土地供给压缩在一个很小的规模内。同时由于土地出让金、使用税、房地产租赁税的攀升，加大了仓储业的运营成本不断增长。大部分民间资本的仓库在租赁时就说明不会提供正式