商管公司筹备方案2014

1、商管公司筹备方案2014.102概述概述主要职能主要职能组织架构组织架构经营模式经营模式CONTENTSABCD经营计划经营计划E3A概述概述成立的意义成立的意义实现并提升项目价值协调发展商、租户、消费者关系促进和保障公司后续商业项目的开发经营定位经营定位增值、服务增值、服务 以专业化运营管理确保租金收益，提升项目品牌价值定位说明定位说明以开发商、商户、消费者为服务对象以商户关系为主要管理对象以物业管理和工程管理为支持以商业物业的增值为目的经营战略经营战略 长期长期战略战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务，并在商业地产经营领域内努力

2、探索成功的，可复制的模式。 短期目标短期目标 积极配合和支持项目前期招商工作，保障商户顺利入驻。 8B主要职能主要职能主要职能主要职能 招商招商市场市场管理管理招商职能招商职能1 1、签约商家入驻、评估、转租、签约商家入驻、评估、转租等；等；2 2、项目开业后的补位招商；、项目开业后的补位招商；3 3、商家的储备工作；、商家的储备工作；市场职能市场职能1、商家商家经营情况审核；经营情况审核；2 2、区域市场、竞争对手的调查分析；、区域市场、竞争对手的调查分析；3 3、商业应对策略的制订；、商业应对策略的制订；4 4、项目对外关系的协调和维护；、项目对外关系的协调和维护；5 5、项目经营推广项目

3、经营推广和商业活动的策划组织和执行；和商业活动的策划组织和执行；管理职能管理职能 两大方面两大方面： 物业管理物业管理 运营管理运营管理 1 1、经营行为管理、经营行为管理2 2、消费行为管理、消费行为管理1 1、经营行为管理、经营行为管理主要内容：主要内容：商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；协办服务：工商税务等证照的办理；租金、物业管理费、停车费、水电费等费用催缴；2 2、消费行为管理、消费行为管理主要内容：主要内容：宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序和公共安全管理；经营商户服务监督；公关公益活动实施；项目电

4、子商务平台的建立和维护；15C组织架构组织架构组织架构组织架构说明说明：根据项目招商计划，商管公司的组织架构分两个阶段逐步达到预定架构：一、前期招商阶段一、前期招商阶段1、整体架构共10人，招商部6人，运营部3人；2、前期招商阶段考虑项目重心放在招商、选商方面，商家签订合作协议后，由营运部部接手相关后续工作的跟进；3、营运部介入项目的时间节点建议在主力商家签驻起。4、前期招商阶段，财务、合约、工程、行政人员与集团共享资源；二、项目交楼阶段项目交楼阶段1、总编制：40人（未包含外包部分物业管理部分人员编制）2、总经理负责全面工作，一名总经理助理负责商场部分的指导、协调，一名总经理助理负责公寓、写

5、字楼以及与外包物业管理公司工作的指导、协调；3、物业管理模块（安保、清洁、物管）外包由承包单位负责人进行管理，隶属总经理助理管辖。4、架构编制将招商运营与日常物业管理分开；5、相关物业管理费及停车费等收费职责由商管公司财务部负责。组织组织结构图结构图（前期招商阶段前期招商阶段）项目总经理1招商部6运营部3经理/主管1经理/主管1招商专员3运营专员1策划主管1招商助理1运营助理1组织组织结构图结构图（项目交楼（项目交楼阶段阶段）项目总经理（1）物业管理（外聘团队）财务部（6）部门经理 1 出纳1会计1停车场收银3行政人事部（3）部门经理 1 行政人事专员1IT工程师1总经理助理（1）总经理助理（

6、1）营运部（14）部门经理 1 营运主管2招商专员3营运专员4客服助理4营运助理 (客服兼）推广专员2平面设计1市场主管1市场部（4）部门经理 1 客服主管 1 保安领班 1 清洁主管 1 工程部（8人）部门经理 1 装修工程师1水电工程师1强弱电工5前台接待客服专员物业保安车场保安清洁外包公司部门经理 （总助兼） 品质主管1安全主管1物管部（2人）19D经营模式经营模式经营模式经营模式 盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 风险和应对措施风险和应对措施盈利模式阐述盈利模式阐述主要主要收入收入渠道：渠道： 1、租金 2、物业管理费 3、广告位发布费（外立面和商场内部广告位） 4、场地使用费（商场

7、内外公共场地部分） 5、活动赞助费用管理管理模式模式开发商开发商商管商管公司公司商家商家委托合同委托合同物业管理物业管理合同合同租赁合同租赁合同管理模式的五个统一管理模式的五个统一统一物业管理统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一营销管理统一经营主题统一经营主题统一招商管理统一招商管理统一服务管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，使商场成为传播文化资讯的平台 即统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即统一设立总服务台；对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，

8、并以此提升项目认知度。即统一项目的业态规划和商品布局。 重点工作流程重点工作流程1、商铺交验流程（交房验收）2、商户进场装修流程（装修审图、保证金、入场证、二次消防、第三方保险）3、商户开业申报管理流程（装修验收、货品人员到位情况验收、开业时间、地点、活动规模和形式等）4、商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）5、商户特殊行业审批协助、监督流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）6、公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）7、投诉处理流程（消费者投诉问题的受理、处置、反馈等）8、数据和市场分析流程重要管理制度重要管理制度项目商户服务手册项目商户服务手册 涵盖从商户进场装修到开门

9、营业的各个环节项目经营项目经营管理条例管理条例 对商户日常经营行为进行规范化管理项目商户项目商户经营承诺书经营承诺书 要求商户针对经营管理规定进行承诺确认项目消费者项目消费者投诉管理制度投诉管理制度 结合相关工商规定执行项目消防项目消防安全管理制度安全管理制度 结合相关消防规定执行项目公寓管理公约项目公寓管理公约 公寓业主与物业管理公司签署服务协议风险和应对措施风险和应对措施散户退场商铺大量闲置费用收缴主力店流失增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提高销量，适度控制管理费减免优惠，合理使用法律手段；提高招商水平，加强主力店客户评估，专

10、人对接服务；应对应对措施措施财务风险经营风险27E经营计划经营计划经营经营计划计划从两个方面进行经营指标预测： 1 1、经济指标、经济指标 2 2、经营指标、经营指标经济指标经济指标3 3年主要年主要经济指标预测表经济指标预测表 年份年份指标指标20142014年年20152015年年20162016年年备注备注收入收入租金租金管理费管理费停车费停车费首年停车位免费支出支出推广费用推广费用支付物业公司费用支付物业公司费用空调费用空调费用人工费用人工费用日常费用日常费用水电、业务、交通、办公、福利、杂费等预计盈亏预计盈亏单位：万元经营指标经营指标开业前后主要开业前后主要经营经营指标完成率指标完成率指标指标完成率完成率商户入驻商户入驻商铺开业商铺开业招商达成招商达成服务满意服务满意费用收取费用收取工作内容图示说明工作内容图示说明 前期