买房笔记、买二手房经验(精华版本)

1、一、合同前准备（查册）1、弄清楚房子，位置，性质，面积，结构，格局，装修，设备、土地性质、优缺点。2、租客放弃优先购买权。3、产权共有人一致同意出售（业主离婚协议未注明房屋归属的情况，要求有公正书）4、 价格，中介费，税费，杂费，公积金贷款年限及付款时间和分次。5、查册：业主及房产真实性、第一：房子没有按揭、抵押、查封、诉讼记录的，产权绝对清晰。第二：房屋的基本信息，比如地址，业主，房产证号码，这些是房产证是不是一致。第三：建筑年代，个别查册没有写的，到时候最好在房管局问一下大概什么年代的。查清楚房屋能否公积金，公积金贷款年限等，业主要准备好相关证件。二、定金（三方合同）对业主：1、签合同前，

2、检验并保留复印件业主身份证，房产证，户口簿原件，查册信息，以及共有人同意出售协议，并保留复印件。在没看到这几个东西前不能交一分钱。2、有些房子有继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的。对此需要与全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。3、二手房有租客的话，必须租客同意放弃优先购买权，且要求业主也租客协商好搬离的日期。不影响到买房人。4、出同意贷款书后7个工作日内办理过户，可约定为，买卖双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的0.05%支付违约金。如果逾期超过10日还未办理的，视为根本性违约，可按照总房款的20%或适用定金支付违约金。5、定金 订金要注意。6、交楼说明，原业主必须在交楼前

3、，结清水电，煤气，电话，电视，宽带，物业、维修基金等费用，各种费用以交楼时间为分割，即交楼日前所有关于该房产的费用由原业主负责。并将相关缴费单据供买家查看。由中介协调甲乙双方，办理交楼确认手续，卖家买家在交楼确认单签名代表交楼手续完结。7、二手房合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等要全面考虑。2、 贷款不到，合同作废，返还定金（对应因房屋楼龄原因或中介提供虚假信息、公积金中心或银行自身原因，造成的无法贷款，合同自动解除，业主退回定金，中介退回手续费。）。8、 必须在合同中约定一个月内迁出户口，否则按照每日多少钱违约金。9、 房款包括所有费用，交房前不得再有其他

4、费用产生，加到合同里面。10、 首付款到尾款交楼期间，业主必须保证房屋门、窗、天花、墙壁、地面、房间内格局等质量不发生变化。11、 业主在付首付款前退回定金，给买家用作首付款。中介公司1、中介有责任保证，房屋产权无任何瑕疵，符合国家法律和法规交易条件，房屋无抵押，无贷款，无冻结，无查封，无任何质量问题，房屋共有人书面同意出售，房屋承租人放弃有现购房权。房屋交易过程甲乙双方身份真实合法，无其他导致交易失败的风险，保证该房屋不受合法追讨。有责任进行查册，验证甲乙双方身份，产权，网签，过户，交楼等手续，并在整个过程中提供甲乙双方相关咨询，协调处理争议。如因上述原因导致本交易无法实现，中介应及时通知乙

5、方，并在两个工作日内退还乙方全部付款（包括定金）。并协调甲方支付乙方双倍定金作为违约金。在本次购房过程中，中介有义务及时与买卖双方沟通进展，及时告知或反馈存在问题，中介不得拖延办理相关手续的时间，不提供错误信息，不得故意不提供办理手续等信息，忘记带资料，等不配合的行为将视为违约。2、中介合同里一般都有交易不成功也要支付中介费的霸王条款。如果卖家违约了，你也要先支付，再由你去跟卖家追偿。这些条款特别不公平，特别霸王，签合同的时候一定要坚决删除。3、 另外，对于一些业主在外地，委托亲属卖房的，为了防止安全，还是不要看这样的房子。中介应该做什么？3、弄清楚价款，总价，付款方式，付款条件，如何申请贷款

6、，定金，尾款。4、履行期限，地点，方式，写明交房时间，条件，办理手续过程，各项税费，5、违约责任说明，怎样算违约，违约金计算方式，争议解决选择诉讼。6、合同生效条款，各种期限设定。 不按时交房怎么办？1、交房节点a、办理产权转移登记手续后*个工作日b、收到全部购房款或首期款后*工作日c、或者其他，双方协商一致的约定，但是一定要有具体的时间，比如过户后三个工作日或者2016年3月1号前2、交房条件a、验收并在物业交割单上签字、移交钥匙等b、买家预留交楼保证金，一般金额在3000元-20000元不等未按时交房的赔偿逾期交房责任除不可抗拒原因外，卖方未按照约定的期限和条件将房屋交付给买方的，按照下列

7、方式处理：逾期在10日之内，合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日计算向买方支付总房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买方支付违约金，合同继续履行。逾期超过10日后，买方有权退房，买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的20%向买方支付违约金。1、有没有补过地价？2、产权共有人一致同意出售？3、产权共有人都同意回国办理手续？4、房屋银行按揭是否还清？5、有无抵押、查封、诉讼情况？6、业主房产证身份证信息是否一致？7、业主是移民国外？8、业主是否有中国国籍，包括国内身份证户口本等办理卖房屋所需证件是否齐全？9、目

8、前住客是否放弃优先购房权？10、贷款不到，处理办法？11、业主是否占用户口？12、业主是否占用学位？13、交房时间及结清水电过户？14、预留部分尾款作为水电结清交楼保证金？15、业主能否按时回国配合履行网签、按揭、过户、交楼等手续？16、三方身份证复印件供对方留存？17、番禺撤市划区房产证地址是市还是区？18、业主夫妇什么时间可以回来？19、业主回国后按照我们商定的价格出售房屋，不再有价格变化？20、定金风险规避？21、能否做公积金？22、公积金贷款年限？23、按揭评估价多少，是否保证贷款不出风险？24、中介费，税费，按揭费？25、网签时间？26、递件按揭申请时间？27、过户时间？28、交楼时

9、间？缔结购房合同保证金协议：甲乙丙三方方本着自愿、平等的原则，就甲方代其姐向乙方出售（确定出售意向）其姐与姐夫所有的位于XXXX的房产（房产证号：XXXX）的相关事宜达成一致并订立本合约以期共同遵守执行后续甲方姐姐回国后正式办理买卖手续。1、 甲方自愿签署该份协议，承诺所述家人房产基本信息真实，并承担违约后，个人质押资金作为违约金由中介公司划拨给乙方的责任。2、 甲乙双方托管在中介公司的资金，不作为任何中介费用。3、 该房屋业主未签署网签合同或办理过户手续的情况，乙方缴纳任何中介费用。4、 因甲方家人（该房屋业主）个人原因造成未能按时履行网签、按揭、过户、交楼等手续，造成交易不能完成的，乙方不

10、承担任何中介费用，已缴纳的费用须退回。5、 该协议签署后 一周内，业主本人须回国与乙方签署正式的购房合同及配合办理相关手续。如为能按时回国办理，视甲方违约，甲方所托管资金作为违约金支付给乙方。6、 甲方家人（该房屋业主）回国后，须按照本协议达成的价格 将房屋出售给乙方，有任何变更价格的行为，视甲方违约。1、要求业主弟弟提交身份证复印件，协议写明其姐X年月日回国，其姐委托其弟以X元出售其房产2、协议写明保证金由中介哪个帐号保管3、协议写明如果签订了正式的购房协议，买方保证金转为购房协议的定金。4、协议写明，若买方与业主对房产价格协商后更改，需另定书面协议并由买方与业主弟弟、中介三方签署后，此协议方能作废。5、协议写明如果X年X月X日前，业主不愿意以价格为X元的价格向