2020安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告ppt课件

1、深蓝华庭沿街商铺深蓝华庭沿街商铺销售执行报告销售执行报告呈：安徽省德城投资开展2021年10月26日商业物业目的沟通商业物业目的沟通成为工程增值举措成为工程增值举措具有展现价值具有展现价值利润的重要来源利润的重要来源住宅商业对工程开展的作用住宅商业对工程开展的作用概略概略u深蓝华庭商铺主要位于董庄路主入口处南门及技校南北门)，总面积约4072； u由北门两层铺位12个及南门一层商铺40个组成；u一楼层高4.2米，二楼层高3.6米；u店面进深在10-12米/间，面宽在3.8-5.1米/间，柱距呈不规那么分布，单位面积集中在40120平方米/间；周边商业分析周边商业分析u周边半公里之内居住人口缺乏

2、万人;u尚未构成成熟的生活圈；u没有成熟的商业；现代花园现代花园翠峰南路董庄路四环路华松时代华松时代深蓝华庭深蓝华庭神火开发新工程神火开发新工程百合公寓百合公寓在建入住待建华松时代华松时代汇报思绪汇报思绪东莞商业物业市场分析东莞商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判别商业物业价值判别深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案淮北商业物业市场分析淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街中心均价的讨论淮北商业物业市场分析淮北商业物业市场分析商业物业的两种类型：商业物业的两种类型：大型集中商业：如中泰国际、相王国

3、际等；大型集中商业：如中泰国际、相王国际等；临街商铺：如万马商业街、华松时代商铺等；临街商铺：如万马商业街、华松时代商铺等；大型商业物业比较表大型商业物业比较表方式：确定一个新的商业运营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的方式销售是大多数商家的运作手法；称号称号规模规模(M2)商业主力店商业主力店(主题商业主题商业)售价售价返租情况返租情况销售率销售率中泰国际总40万,商业15万;大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。五年8%;商业60%；华松时代总22万,商业可售5万复合商业，集百货、

4、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F:1.5万销售90%万马尚街14万，商业2万复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F约:1.3万 相王国际约8万;商业面积5万卖场商业，集主力百货店、专卖店、文娱场、风情美食广场、于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万; 销售60%金方星河湾 总建约8万方，商业面积约7000写字楼，社区沿街商铺，集办公、休闲为一体1F约1.7万元/，2F约1万元/，3F约5000元/销售30%商铺调查表商铺调查表主力商圈租赁价钱体系 古 城 路250元/月 淮 海 路 惠 黎 路孟山路相山路150元/月 300-400元/月 280-3

5、60元/月 90-150元/月 80-130元/月 80-150元/月 35-110元/月 75-140元/月 50-130元/月 150-300元/月200-450元/月50-200元/月45-170元/月u老城区商铺的租金报答率普通处于4%-7%之间的较低程度；商铺运营情况商铺运营情况人流量是影响商业街价值的关键人流量是影响商业街价值的关键要素：要素： 步行街由于人流量大，效步行街由于人流量大，效力范围广，业态丰富，运营情力范围广，业态丰富，运营情况好于效力住宅的社区商业；况好于效力住宅的社区商业；新城区中心路段业态分类统计：餐饮 20%服装 19%小家电 7%烟酒 7%美容美发 6%电脑

6、 5.5%未包括大华电脑城宾馆 2%婚纱影楼 2%KTV 2%其他 29.5%淮北商铺调查小结淮北商铺调查小结u购买商铺的客户主要目的是保值和增值；u“一铺养三代，主要表达了商铺的价值，而被集中商业推行所套用，误导消费者；商铺租金及租金以步行街为中心向南部呈递减趋势，但市民居住气氛比较好；淮北商铺的投资报答率在4.25左右，南城区的商铺报答率略低在4.04.5%之间；投资客户与商铺运用客户分别，用于本人运营的买家极少；汇报思绪汇报思绪淮北商业物业市场分析淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判别商业物业价值判别深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商

7、业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街中心均价的讨论商业物业价值判别商业物业价值判别商业物业价值判别商业物业价值判别商业物业商业物业投资价值投资价值一铺养三代的一铺养三代的“铺铺周边人流量多少商圈内的消费才干优惠政策能否有足够的吸引力非短期的租金报答，而在于长期的升值空间。街铺：自我调理才干强。是适宜群众投资的传统的商业物业投资种类。北门的内街：不适宜整体销售，适宜小客户的长期投资运营。关于两种商业类型的价值对比研讨关于两种商业类型的价值对比研讨周边商圈的运营环境；很强的自我调理才干；周边商圈的运营环境； 受运营情况好坏的制约；保值增值，低风险；取决于运营情况，风

8、险高；关于淮北目前商业物业投资价值的思索关于淮北目前商业物业投资价值的思索 大型集中商业的集中面世，给淮北商业物业的长期竞争和开展带来极大的压力。淮北城区需求多少商业物业？淮北城区需求多少商业物业？u城区大型集中商业的面积曾经超越50万平方米包括在建；u城区大大小小的商业物业面积之和超越80万平方米；u最近几年全淮北集中面世的商业物业面积总量100万平方米；按照淮北三区的总人口50万计算，人均商业效力面积2 M2/人参考值：中型城市人均商业效力面积常规目的0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；汇报思绪汇报思绪淮北商业物业市场分析淮北商业物业市场分析世纪城国际公馆商业物业价值分析世纪城

9、国际公馆商业物业价值分析商业物业价值判别商业物业价值判别深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业物业价值分析深蓝华庭商业物业价值分析 深蓝华庭商业街深蓝华庭商业街最大的商最大的商业价值在于未来升值潜力：业价值在于未来升值潜力： 位于淮北南区最有开展潜力的位于淮北南区最有开展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破人口将可望突破1010万人；万人；将构成淮北一定规模、档次的区将构成淮北一定规模、档次的区域；域；根据城区人均

10、消费程度逐年提高，根据城区人均消费程度逐年提高，将拥有含金量较高的客户群体；将拥有含金量较高的客户群体；现代花园现代花园翠峰南路董庄路四环路华松时代华松时代深蓝华庭深蓝华庭神火开发新工程神火开发新工程百合公寓百合公寓在建入住待建华松时代华松时代本工程商业物业的能够性本工程商业物业的能够性物业类型物业类型SHOPING MALL沃尔玛等大超市社区商业街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑方式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特征，所在位置难以吸引足够人流对住宅质量呵斥影响可行性不可行不可行可以参照不可行u以风情商业街为主的运作方式最为可行；汇报思绪汇报思绪淮北商业物业市场分析淮北商业物业市

11、场分析深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判别商业物业价值判别世纪城国际公馆商业街营销战略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案商业街的商业街的SWOTSWOT分析分析营销战略营销战略让客户回归于关注商让客户回归于关注商业价值的根源；业价值的根源；经过设计全新的笼统，经过设计全新的笼统，构成差别化；构成差别化；降低置业门槛，有效降低置业门槛，有效扩展客户层面；扩展客户层面；打造南区重点商圈蓝打造南区重点商圈蓝图；图；推行笼统确实定

12、推行笼统确实定u推行名建议：推行名建议：u 优客壹号街区优客壹号街区u u笼统确立：笼统确立：u 保管延续前期商保管延续前期商业美食街的案名，坚业美食街的案名，坚持推行一致性，躲避持推行一致性，躲避美食街单一定位，以美食街单一定位，以1 1号街区拉升在南区号街区拉升在南区商业中的档次和位置；商业中的档次和位置；运营组合：运营组合：中档餐饮；中档餐饮；通讯营业点；通讯营业点；宾馆；宾馆；私房菜；私房菜；银行社区效力点银行社区效力点书店、药房、电器；美容化装品、服饰；鲜花店、24小时便利店；营销举措营销举措1 1：产品发布会客户会：产品发布会客户会举措：约请各家媒体和专业人士参与；主题： 1、城区

13、生活圈商业价值分析； 2、集中商业和商铺的投资价值论；目的：引发对深蓝华庭商业街面世的广泛关注：引发业内和专业人士对社区商铺的投资价值分析和争论；营销举措营销举措2 2：产品包装：产品包装方式一：卖商业街物业；方式一：卖商业街物业； “优客壹号商业街，优客壹号商业街，“地块升值潜力地块升值潜力。方式二：复合型金融投资产品方式二：复合型金融投资产品 “优客壹号商业街，优客壹号商业街，“地块升值潜力，地块升值潜力， 淮北淮北2021年最有吸引力的金融投资产品年最有吸引力的金融投资产品 最低投入，最高投资报答率的淮北商业物最低投入，最高投资报答率的淮北商业物业投资种类业投资种类操作方式1操作方式操作

14、方式 拉高未来价值，降低现有的置业门槛；帐面定价=实收均价/79%；购房时开展商一次性按照7%的年租金报答率支付三年租金；客户购买商业物业后由开展商一致招商运营，三年后可收回运营权自用；案例分析案例分析假设某铺位面积：假设某铺位面积：40平方米，实收均价平方米，实收均价10000元元/平方米，总价平方米，总价40万。万。普通销售方式：首期普通销售方式：首期5成，成，20万，万，卖金融产品：售价卖金融产品：售价=10000/79%=12658元元/平方米，总价平方米，总价506320万；万； 首期首期5成应付，成应付，253160万；万； 一次性返租三年抵扣首期一次性返租三年抵扣首期 年报答率年

15、报答率7%，返还款，返还款106327万；万； 客户实践交纳首期款客户实践交纳首期款146832万，相当于万，相当于29%；降低首付；住宅首付钱买商临街铺口号：年报答率高出市场普通程度的80%；营销举措营销举措3 3：发掘老客户：发掘老客户老客户投资方案老客户投资方案: :1 1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；、老业主购买商铺的的额外回馈措施；2%2%额外购房优惠措施；额外购房优惠措施；2 2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；3%3%额外购房优惠措施；额外购房优惠措施；营销举措营销举措4 4：业态招商规划：业态招商规划u锁定目的招商如肥西老母鸡、豆浆大王

16、u同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家；u进展明晰的分区，如精品区，餐饮区，书吧特区、金融快捷区等等，并添加临街面集中排烟的设备，保证临二楼有做餐饮的可行性；“点对点对“点有效控制运营风险的方式点有效控制运营风险的方式营销举措营销举措5 5：一本商铺投资价值报告：一本商铺投资价值报告报告的构造设定：城市开展构成各个商业点辐射区；专业的招商规划；街铺投资技术分析全街铺，零风险投资产品；最适宜淮北人的投资物业种类；财富的储存地；营销举措营销举措6 6：1-21-2层商铺组合操作方案层商铺组合操作方案u二层和一层打通捆绑销售，联动处理传统二层运营和销售的难题；一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值

17、，并利于销售；方式：下铺+上铺 方式一方式二营销实施方案营销实施方案 以以“都市化，都市化，“时髦为中心的展现要求；时髦为中心的展现要求； 最大限制利用学区资源；最大限制利用学区资源；以新闻发布会为推行的引爆点，逐渐蓄以新闻发布会为推行的引爆点，逐渐蓄客，集中解筹。客，集中解筹。展现攻略展现攻略ActionAction展现商业气氛和街铺的临街面气势：展现商业气氛和街铺的临街面气势： 部分店铺的包装展现优客壹号的时髦和国际化；部分店铺的包装展现优客壹号的时髦和国际化；社区商业指示牌；社区商业指示牌；丰富并且个性化的导示牌或门店牌；丰富并且个性化的导示牌或门店牌；展现攻略展现攻略Action1Ac

18、tion1q丰富并且个性化的店面门头，可以构成独具特征的商业街风景；图片自创效果图效果图效果图展现攻略展现攻略Action2Action2中高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升中高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显作用明显方案：方案： 餐饮一条街延伸和利用餐饮一条街延伸和利用左证：华松时代商业街左证：华松时代商业街淮北夜市的引入淮北夜市的引入 营销组织攻略营销组织攻略销售节拍销售节拍2021年年-2021年年5月月12月月11月月6月月关键节点及条件关键节点及条件前期预热公开出卖 11.18 3.20 前期预备阶段：确定协作的广告和礼仪公司；部分环境、现场销售部灯观光效果的展现；招

19、商任务开场筹备；产品发布会筹备；预热阶段：商圈人文及配套地图；宣传单张和户型图的制造和完成；售楼处的包装；出卖方案确定；完成价钱表；公开出卖阶段：后续媒体发布；营销战略的调整及后续方案制定；推行推行媒体笼统强势推行期媒体笼统强势推行期媒体投放报纸、网络、影视；南媒体投放报纸、网络、影视；南城土地拍卖升值的话题炒作；城土地拍卖升值的话题炒作；软文软文+ +广告牌广告牌/ /认购信息发布；城市认购信息发布；城市重点生活圈投资研讨会；重点生活圈投资研讨会；继续销售笼统推行期笼统推行期汇报思绪汇报思绪淮北商业物业市场分析淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判别商业物业价值判别深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案深蓝华庭商业街营销战略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街中心均价的讨论世纪城国际公馆商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街中心均价的讨论深蓝华庭商业街中心均价的讨论商业街中心均价的讨论商业街中心均价的讨论均价范围确实定：均价范围确实定：市场比较法市场比较法对比工程确实定对比工程确实定对比工程的综合比较分析对比工程的综合比较分析比准均价确实定比准均价确实定