房地产江苏省泰州市中逸御景阁项目投资申请报告ORD

1、投资联i斓请报告1、项目名称：2、建设单位：3、项目法人代表:4、项目联系人：5、建设单位地址:6、联系电话：7、编制单位：8、编制时间：9、通讯地址：10、联系电话：第一章总论一、项目背景（一）项目名称：泰州市中逸御景阁项目（二）承办单位概况泰州中逸置业有限公司是为在泰州市实施泰州市中逸御 景阁项目而成立的一家房地产开发公司，该公司成立于2007年4月，专门从事房地产开发经营、销售，公司拥有房地产开发二 级资质，注册资金2000万元。公司现有职工总数 23人，其中： 高、中级技术人员10人，初级13人。公司下设经理室、 策划部、 财务部、工程部、经营部等职能部门。（三）可行性研究报告编制依据

2、1、泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、泰州市城市发展总体规划（1996-2010年）3、住宅设计规范（GB50096-1999）4、江苏省民用建筑热环境与节能设计标准(DB32/478-2001 )5、中国地震动参数区划图(GB18306-2001)6、建筑物防雷设计规范(GB50057-94)7、建筑设计防火规范 (GB50016-2006)8、高层民用建筑设计防火规范GB5004-20059、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-9710、火灾自动报警系统设计规范GB50116-9811、中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于建设项目可行性研究报告增加招标投

3、标内容以及核准招标事项暂 行规定12、国家颁布的其它有关法规和规范要求13、项目单位提供的基础数据和相关资料(四)项目提由的理由与过程1、项目提由的理由(1)拟建泰州市中逸御景阁工程项目是适应新一轮城市 建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要根据市、区两级政府的要求，今后三年旧城改造的总体目 标是：“一年打基础，二年见成效，三年生形象”，经过近几年的城市改造，原西仓路两侧的其他地块都相继进行了改造， 面貌唤然一新，但该地块由于种种原因至今未能得到实施，破 旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城 市景观。因此，拟建泰州市中逸御景阁工程项目是适应新一 轮城市建设，加快旧城改

4、造步伐，迅速提升城市形象的需要。(2)拟建泰州市中逸御景阁工程项目符合城市整体规划 的要求泰州市中逸御景阁的拟建项目东靠交通银行泰州分行、 南沿西城河、西接住宅区、北与九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要求，并结合拟建区的周围环境进行布局，在拟建 区的北侧设有一定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延 伸，并形成一个整体；在拟建区的东、南侧布置的高层住宅， 与西面的住宅群连成一片，为目前城市的最繁华地段增添了一 个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供了足够的空间。 因此，拟建泰州市中逸御景阁工程项目符合城市整体规划的 要求。(3)拟建泰州市中逸御景阁工程项目是满足不同消费群 体消费需求的需

5、要据有关资料表明：市区部分较高收入家庭人均可支配收入 已达一定程度，对好区位、高品位商品房的潜在需求正因此变 为现实的购买力，中高档商品房的建设也正成为新的经济热点， 该项目地理位置优越，环境优美，建设的中高档公寓房和住宅 楼适合于有一定经济实力的中高收入群体。因此，拟建泰州市 中逸御景阁工程项目可以满足中高档消费群体的消费需求。(4)拟建中逸御景阁工程项目是合理使用城市土地资源 的需要良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力， 能够创造巨大的对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩 化、绿化、是我国城市发展的目标。人多地少，建设用地不足 是泰州市的基本行情，拟建该项目对于加强土地市场

6、的宏观调 控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化 环境有极其重要的意义。2、项目提出的过程为了积极参与泰州市房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，泰州市中逸置业有限公司根据自身的实际情况，经过 市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地使用权的竞拍，并 于2006年12月27日以3000万元的净地由让价从市土地储备中心 通过竞价获得由让土地面积 5101平方米，(合同编号2006第 13-7号)用于房地产开发，因此，提由了泰州市中逸御景阁工程的建设项目。二、项目概况1、地理位置拟建的泰州市中逸御景阁项目位于泰州市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南小街，北至西仓路。2、建

7、设规模与目标拟建1幢15层的公寓楼，1幢17层的住宅楼，2层的裙楼。总 用地面积5101平方米，总建筑面积16262平方米，其中：住宅面 积11800平方米（住宅楼6880平方米、公寓楼4920平方米），商 业面积4462平方米，地下建筑面积 3940平方米，工程总投资约 为7,850.24万元。目标建成一个具有时代气息和鲜明个性集住宅、公寓、商业为一体的综合性建筑。第二章市场需求预测一、房地产市场发展趋势总体分析近年来，随着泰州市国民经济和社会的持续、快速发展， 在拉大城市框架，搞好旧城改造，优化投资居住环境，加快城 市化进程及建设区域性中心城市的步伐，泰州房地产业抓住机 遇、加快发展，进入

8、了新一轮快速发展时期。从宏观经济形势看，目前泰州乃至全国的经济发展处于经 济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内 逆转。且从经济社会稳定发展的大局由发，政府也不可能有急 刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康 稳定发展，不期望其由现大起大落的局面。因此，泰州房地产 业将在国家宏观政策的指导下，健康稳定发展，并呈持续上升 趋势。二、房地产需求依然旺盛1、市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程的加快 和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已 成为多数城镇居民生活消费的第一需求。房地产行情依然旺盛 的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居

9、民 从没有住房升级到有住房；从经济性小住房升级到舒适性大住 房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房 升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。2、旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍， 尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近 年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘 数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世 界其他各国根本无法比拟的。3、投资性需求日益膨胀投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险 覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深 存担忧；而医疗、教育等价

10、格大幅上涨以及即将进行的电煤水 气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担 心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。4、高品质商品房供给不足。 由于原来大量的低品质存量房 屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求 数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑 到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质 住房的空间就非常客观。三、2007年的政策取向与市场走势2007年，为实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本 合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，推动房地产市场的发展 切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会、节约型社会和 着力解决关系人

11、民群众切身利益的问题为由发点：巩固宏观调 控成果，促进房地产行业健康发展；调整住房供应结构，解决 关系人民群众切身利益的问题；健全住房保障体系，保障中低 收入家庭住房需求；大力规范房地产市场秩序；大力发展二级 市场和租赁市场；发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果； 建设节约型社会，推动节地节能建筑。四、泰州市区房地产业发展趋势地级泰州市组建以来，市区已从建市初的22.4平方公里扩大到目前的40.2平方公里，市区常住人口从建市初的21万人，扩大到目前的53.6万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变 化，城市面貌焕然一新。根据有关资料，前五年（1999-2003 ）房地产施工面积逐年 递增，年递增

12、率达25.7%,其中住宅年递增率为25.6%;房屋竣 工面积年递增率达12.9%,其中住宅年递增率为13.9%;空置商 品房的增长率为3.9%; 2004年施工面积递增率20.4%,房屋竣工 面积下降2.1%;空置房下降12.9%。其增长幅度远远低于房地产 建筑面积增长幅度， 究其原因：早期（1999年-2001年）空置房 主要是由于购买能力及房价等因素造成的空置房，近几年（2002年-2005年）的空置房，主要是相当部分的房地产开发商考虑到 房价上升因素、追逐高额利润而人为造成的空置房，2005年-2006年由于房价的迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升

13、趋势。房 价平均水平从1999年每平方米800多元上升至2004年的每平方 米2000多元，增长了 1.5倍，年均递增率为25.7%; 2005年至2006 的房屋销售价已近每平方米 4000元，部分地区已突破 4000元， 2006年金通桃园的预定房价已达 4500元以上。五、市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，泰州市今后几年内的住宅需 求量将持续增加，其原因主要有三方面，一是随着市区经济的 不断发展、人们生活水平的不断提高，对住宅面积及环境的要 求也将越来越高；二是在外地的从业人员、成功人士，回乡购 房的人数预计增幅较大；三是由于新一轮城市建设的启动，旧 城改造的进程将会加快，

14、拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户 购置商品房的需求也将会不断增大。从目前泰州市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积约在 18平方米左右，低于全省平均水 平。根据泰州市 十一五”规划纲要，泰州市的城镇人均住房建 筑面积达到38平方米，因此，在 十一五”期间，住房将有一个 快速增长阶段，在2010年前，预计城区住房面积年需求量约在 20-30万平方米，城区的住房市场前景较好。六、市区经济状况分析根据有关资料表明：市区各项经济指标均高于全国平均水 平，制造业在经济规模的优势得到了更快的发展，社会商品连 续几年平均增幅达10蛆上，表现由良好的发展势头。1、从海陵区经济发展水平来

15、看， 2006年，全年实现地区生 产总值60.8亿元，增长16.3%,其中，第一产业增加值1.7亿元, 与上年基本持平；第二产业增加值32亿元，增长20%第三产业 增加值27.1亿元，增长15.5%。完成财政收入10.02亿元，其中 地方一般预算收入4.65亿元，分别增长40.1%和32.5%。全社会 固定资产投资36.5亿元，增长30%2006年规模以上工业完成现价产值91.9亿元、销售收入87.6亿元、利税3.3亿元、利润1.5亿元，分别增长25.3%、26% 31喷口 32%完成工业技改财务发生数 14.9亿元，增长35%这是 园区基础设施加大投入，创造良好投资环境的促进因素，为本 项目

16、的发展提供了坚实的基础。2、人民生活水平不断提高，2006年预计城镇居民人均可支 配收入12680元，比上年同期增长13.9%;人均消费性支由7556 元，比上年同期增长19.6%。农民人均纯收入6613元，比上年同 期增长10.8%。由此可见，居民的生活质量进一步提高，市民的消费能力 不断增强。七、营销策略（一）房地产促销策略随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的企业发现仅 靠降低价格是很难取胜的，讲究促销策略也关系到营销的成败。 在国内外兴起的房地产预售方式得以成功全靠广告促销的配 合，使得房地产能在较短的时问内销售由去，彻底改变了传统 先建后售的零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以

17、下各 种促销策略。1、设置户外广告房地产推由时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告 房地产即将推由，诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹 灯塔、指示路标、气球等。2、邮递说明书针对目标市场，邮寄具有说服力、激发好奇心的说明书， 吸引潜在购买者到公司或工地参观。预售说明书的制作应附有 平面配置图、透视图，将产品格局、面积标示清楚、取信于消 费者。3、以报纸、电视为主媒体、以本地市场为目标，广为宣传, 制造声势，塑造产品独特形象。4、布置精致样品屋由于预售房地产的产品还没存在，消费者很难从一片荒芜 的空地上激起美丽的幻想，平面图上的几何图形也不具空间感， 房地产企业可先设计样品屋，表现完美格局

18、和完善生活机能， 并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。消费者很容 易被美丽精致样品屋所吸引，根据房地产销售成功的经验，看 了样品屋而产生购买决策的人数很多。5、采取海报张贴方式海报是房地产众多广告媒体费用较低廉且最重要的媒体。 房地产海报印制精致美观才能引起消费者购买欲望。海报除张 贴于特定目标外，也可选择特定地区，作挨家挨户的密集派送， 很能配合房屋产品区域性的市场需要。（二）房地产销售方法1、设置接待中心展厅接待中心展厅是购房者与销售人员接洽的第一现场。布置 舒适气派，且设置模型、图表说明的接待中心，可以让顾客产 生良好的印象，得到详实的信息。接待中心也象征房地产公司 的企业形象，

19、应讲求稳重、整洁和高格调。并选择能力强、反 应机智、经验丰富、服务热情、熟悉市场行情及居民习性的销 售人员留守现场，进行产品说明与销售。2、建立直销点直销点应设立在交通便利地点，方便区域内顾客上门。3、派员销售由公司销售人员到市场主动寻找开发，采取人海战术，主 动由击。推销人员携带产品说明书、广告传单上门推销。（三）价格定位目前商品住宅房的市场价格已进入一个高价位的区域。2005-2006年市区中心地段东进东路正在开发的鹏欣丽都的住 宅销售均价为3638元/m2 ,上浮后的价格已达 3820元/m2,营业 房一层为33000元/m2二层为10000元/m2三层为5000元/m2;通 海公寓住宅

20、均价达3600元/ m2,营业用房均价为13000元/m2,桃 园的拟定销售均价为4500元/m2。从泰州市中逸御景阁工程项目特殊的地理位置来看，该项目位于泰州市主城区，附近的超市、银行、医院、学校等配 套设施齐全，交通十分便捷，地理位置十分优越，将会激发市 民对泰州市中逸御景阁商住楼的购买需求。根据市场调研及同类型地段项目的销售价格比较，初步拟 定：住宅楼的销售均价为5100元/m2,公寓房的销售均价为5000 元/m2,商业用房的销售均价为10000元/m2 （本报告的销售价只 作为参考价，具体销售价以物价部门的核准价为准）。第三章建设条件一、场地地形地貌拟建区位于泰州市城区北部，地貌上处

21、于长江三角洲平原 的北侧，类型属长江三角洲冲积平原，次级地貌单元为长江高 漫滩平原。境内地势平坦，自然坡度很小。地面高程在4.0m（黄 海高程）左右，近地表广泛分布全新统粉质粘土和粉细砂，局部淤泥质土发育。二、地层岩性（一）前第四纪地层泰州地区前第四纪地层属扬子地层区下扬子地层分区。区 内第四系广泛分布，无基岩由露。据区域地质资料，评估区附 近钻孔揭示的前第四纪地层主要有上白垩统浦口组（K2p）、下第三系泰州组（Elt）、阜宁组（Elf）、戴南组（E2d）、三垛组（E2-3s） 及上第三系盐城组（Ni-2y） o（二）第四纪地层大断裂通过，基底构造主要为残留背斜显示的构造断块， 但近期无活动迹

22、象，处于相对稳定状态。即评估区属区域地质 构造活动相对稳定地区。三、场地工程地质条件拟建区位于长江三角洲冲积平原的北部边缘地区，广泛堆积了厚度较大、粗细迭置的松散土体。根据区域钻孔资料及邻 近建筑物工程地质勘察资料分析，区内3oma浅土体自上而下大致可划分为五个工程地质层。各层特征如下：第一层：素填土，灰色，成分以松散状粉土、粉质粘土为 主，场区普遍分布，厚度 0.8-2.7m ,结构松散，工程地质条件 较差。第二层：粉土，饱和，稍密-中密，水平层理发育，含云母 片和贝壳碎片，顶界埋深 0.8-2.7m ,层厚0.8-5.3m ,为中压缩性土，工程地质条件一般。第三层：淤泥质粉质粘土，灰、灰黄

23、色，局部夹薄层粉土 水平层理发育。顶界埋深 1.5-4.Om ,层厚2.5-11.Om ,呈饱和、 流塑状态，压缩模量为3.72Mpa,具高压缩性，为不良工程地质 层组。第四层：粉土夹粉砂，灰黄色。稍密-中密，粉土与粉砂互 层，层理清晰。具中等压缩性，工程地质性质一般。第五层：粉砂，灰色饱和，稍-中密，含云母碎片，层理清 晰。顶界埋深一般在11.8-13.3m ,厚度1.9-26.0m ,具中偏低压 缩性，工程地质性质较好。四、水文地质条件泰州市地处古长江沉积中心地带，第四系沉积厚度最大， 一般为250-300米，其中含水砂层厚达150-220米，由西向东逐 步增厚。评估区内总体上含水砂层发育

24、，补给条件良好，属地 下水资源丰富地区。区内地下水以松散岩类孔隙水为主，根据 地下水在含水介质中的赋存条件、形成时代、水力特征，将区 内松散岩类孔隙水分为五个含水层组，即潜水、第一、二、三、四承压水，评估区内第一、二、三承压水相互连通， 连为一体， 局部地段与潜水之间也无隔水层相隔。可以直接接受大气降水 的补给，在沿江地段，在开采条件下，还可得到长江水的侧向 补给。各含水层水力联系密切，补给条件好，富水性好，单井 涌水量均超过2000m7d。含水层由南向北逐步变为多层结构， 层次增多，而厚度变薄，逐步向里下河沉积区过渡。泰州市承 压水大多为淡水，水质较好。五、场地地震效应根据中国地震动参数区划

25、图 GB18306-2001该工程的特征周期为1区。根据场地条件判定土类型为中软场地土，场地类别为田类建筑场地，为可进行建设的一般场地地段。地震动反应谱特征周期值为0.45s ;地震动峰值加速度取0.1g。六、结论与建议（一）结论1、评估区地形平坦，地貌类型单一，属长江三角洲冲积平 原，区域地质构造稳定，水文地质条件较好，工程地质条件一 般，地质灾害发育较弱，地震设防烈度为七度，地质环境条件 复杂程度中等；拟建工程属一般建设项目，地质灾害危险性评 估级别为三级。2、评估区地质灾害类型主要为地面沉降及特殊类岩土（软土）灾害，现状评估认为其危险性小。 预测评估认为工程建设引 发或加剧地面沉降及特殊

26、类岩土 软土）灾害的危险性小，遭受 特殊类岩土（软土）灾害危险性中等，遭受地面沉降灾害危险性 小。3、综合评估认为：评估区地质灾害危险性中等适宜。（二）建议1、工程建设前应加强场地工程地质勘察，了解软土层的分布发育情况，设计合理的基础结构，并对浅部存在的砂性土进 行液化判别。2、建议重要建筑物采用桩基施工，一般建筑物要对软土进 行必要的工程处理，满足：工程建设对地基承载力的要求。3、如进行基坑开挖时，必须采取护壁和防渗等有效工程措 施，以免发生基坑壁坍塌灾害。4、工程施工中须加强环保意识；商业、居住区建成后须做 好生活废水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染环境。七、公共设施条件1、供水：

27、区域内有自来水公司城市供水干管，其供水能力能满足本项目生活及消防用水。2、供电：区域附近有110KVI市供电网络，本项目可以从此接入3、排污：区域内市政污水系统已形成，项目污水可通过地下市政管网排放。4、邮电：泰州市海陵区已全部开通国际国内长途直拨程控 电话，电话系统灵活畅通，能为该项目电话系统接入提供方便， 并能提供Internet宽带网络接入服务。5、有线电视：泰州市海陵区区已建成 CAT源统，自有有线 电视点播节目，并已并入全国有线电视网络。6、环卫：环卫部门能提供该项目化粪池疏通及垃圾清运。第四章设计方案一、方案设计理念1、本项目采取因地制宜， 在现代思维与传统观念上兼筹并 顾，力求使

28、该区达到高质量、高层次、高品位要求。2、通过对家庭发展趋势的关注， 以及人们的生活习惯变化, 同时结合“亲近自然，以人为本”的基本理念。设计定位于每 个人及每个家庭，提供具有优美环境和温馨氛围的居住家园。3、方案设计在分析地理位置、人员流向、周边道路关系、 景观构成、空间体系等诸多因素时，努力营造流畅、快捷的道 路交通系统。二、设计原则1、合理原则该区设计能够与本地房地产产业的开发建设相结合，符合 更高层次的设计要求，从而使规划区能与周边地区有机结合并与城市发展相协调。综合地区城市化进程，协调周边城市道路 的相关交通功能，合理确定功能布局。2、特色原则空间环境与建筑单体设计充分体现面向二十一世

29、纪的居住 区高起点、高标准、高水平的特点。通过建筑空间组织、步行 环境创造、绿化休闲空间的设计，着重营造宽松、温馨、绿色 的生活空间意境。3、整合原则加强生活区与商业区的联系，以及周边其他功能区域的沟 通，促进功能互补，延续景观界面和生态系统，塑造和谐、便 捷的整体关系。创造由满足住宅功能要求的实体空间、开放空 间和人文空间。4、以人为本原则贯彻以人为本的理念，以建设生态居住环境为设计目标。 注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各 项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为 建筑设计的基本由发点和最终目的。绿化系统的设计及绿化覆 盖率的提高，是现阶段改善居住地生态环

30、境的有效手段。完善 的配套设施，方便的交通系统、良好的河流景观，将有助于居 民生活质量的提高。三、总体布局拟建区设一集住宅、公寓、商业活动为一体的综合性建筑O拟建区南临护城河，东侧与泰州市交通银行相邻，西侧为西仓 南小街，北侧沿西仓路。在拟建区的南侧布置一幢17层的住宅楼，东侧布置一幢15层的公寓楼，裙楼为3层，沿西仓路布置2 层的商业用房，其功能由商业卖场、餐饮等构成，并于17层的住宅楼和15层的公寓楼连通，住宅楼及公寓楼3层为商业、办公 用房。4层以上为住宅和公寓用房，住宅楼部分每层有两个单元， 四户组成，面积范围为120-130m2,均为三室两厅二卫，户户朝 南，每单元设两部电梯，一座楼

31、梯；公寓住宅楼部分，采用外 廊式的形式，将6户小户型连在一起， 同时配套两部电梯，一座 楼梯；裙楼的一、二层为商业用房，除高层部分位置采用上部 剪力墙延续以外，其余部分采用框架结构的形式，尽量创造连 续空间以满足一、二层各种商业类型的使用， 另外，为改善一、 二层商业空间的环境质量，提升空间品位，在一、二层的合适 部分设置一个空庭空间来改善一、二层的通风、采光的条件， 同时也营造由丰富的商业空间。 整个建筑底部位置均为地下室， 其功能为地下停车库及部分设备附房。地下车库的汽车、摩托 车、自行车库均设可直接对外的由入口。建筑物各由入口的设 置及消防间距均按消防的有关规范设计。四、户型设计1、主楼

32、住宅部分以三室二厅二卫为设计主打户型。面积控制在120-130m2之间，户型设计时，以明厅、明厨、明卧为原则，同时保证一 卫为明卫，以舒适的尺度来进行平面组合，从而营造优质的居 住空间。2、公寓部分针对不同的客户群及投资理念，将每套公寓的面积控制在90ml以下，按50 m2、70 m2、85 m2左右的三个档次进行设计，通 过平面功能的组合做到：功能房间均能开窗，并通过户型与走 廊的组合来达到户户能通风换气，为住户创造良好的居住环境。五、交通组织设计基地北侧直接临西仓路，同时西侧现有的西仓南小街与之 相接，这一特殊的地理条件为本案的交通组织提供了便利。因 此，本案的机动车的由入口就设在临西仓南

33、小街一侧，这样既 便于车辆的由入，同时又缓减了西仓路的交通压力。结合消防规范的要求，在大楼主体四周设环行消防通道， 并在地块东、西两侧直接与西仓路相接。既解决住户的生入问 题，又满足了消防疏散功能的要求。停车：停车主要以地下停车为主，充分利用有限土地，满 做地下室。地下汽车库，可停汽车 69辆，地上采取绿化和停车 相结合，既保证绿化率，又要考虑部分的临时地面停车，地上 停车14辆，地下车库进由入口为双向车道。地下室摩托车和自 行车的停车场与汽车停车场分开，方便于住户。配套设施：由于用地较紧，为了少占地，将变电所布置在 拟建区南侧，物业用房等配套设施布置在公寓楼的下层。六、景观设计本案临水而建，

34、自然条件无可比拟。其景观部分由三部分 组成：(1)沿河岸退让后的集中绿地达 1100多平米：(2)北侧在沿路设置了高大的景观植物，既为行人挡去了烈日，又为人们带来了绿意：(3)商业顶层屋顶绿化的布置， 又为本案位于三层的部分 商业及以上各层的住户的户外环境锦上添花。七、结构设计十七层和十五层高层住宅采用剪力墙结构，商业用房为框 架结构，高层住宅基础采用桩基础，商业用房部分尽量采用浅 基础。八、防雷与接地本工程为高层住宅均按二类防雷建筑物设置防雷保护，屋 顶设避雷网，利用柱内主筋作为引下线， 接地体利用结构基础。 屋面所有外露金属物均与避雷带连通。进由建筑物的金属管道、电缆金属外皮等均与基础接地

35、体作总等电位联结电气工作接地、防雷接地合用接地体，接地电阻不大于4Q有弱电接地时接地电阻不大于 1Q。低压系统接地形式为 TN-S, 配电支线均为三相五线。九、人防工程建设建设人民防空工程的用途和根本目的，是为战时掩蔽人员、物资提供安全的场所，必须按照国家规定的防护标准和防护要 求进行建设，保证战时的使用效能。同时，在和平时期应当充 分开发利用人民防空工程，为经济建设和群众的生产、生活服 务。该项目拟建地下室面积3940平方米(含人防)，平时作为地 下机动车库及设备用房。(1)设计。设计单位必须具备人民防空工程设计资质条件， 严格按照国家规定的标准设计。建设单位必须按照国家规定的 人民防空工程

36、建设程序，报经人民防空主管部门审核批准。(2)施工。严格按照技术标准和施工规范施工，搞好质 量监督，保证施工质量。(3)竣工验收。人民防空工程建成后， 必须按照国家人民 防空主管部门的规定， 组织工程竣工验收，评定工程质量等级。十、技术经济指标序号名称数量单位备注1总用地面积51012 m2建筑占地面积20332 m3总建筑卸积162622 m不含地下室部分面积其中住宅楼面积118002 m其中住宅（90 m2以上）68802 m90南以上户型56户，面积所 占比例58.4%公寓（90 m2以下）49202 m90耐以下户型72户，面积所 占比例41.6%商业用房44622 m裙房2层，主楼3

37、层以下部分 为商业（其中社区用房230 m,物业用房50 m2）地下建筑面积39402 m4建筑密度39.86%5容积率3.196绿地率24.91%绿地面积为1270 m27机动车总停车位83辆其中住宅辆按每户辆考虑 商业辆按每力平方米辆考 虑其中地面停车14辆地下停车69辆8非机动车停车位591辆其中住宅256辆，按每户2辆 考虑；商业335辆，按每万平 方米750辆考虑9总居住户数128户按土地由让合同的规定：建筑面积90平方米以下比重达到41.6%,项目公寓楼建筑面积4920平方米，每层布置55平方米一 室一厅的小户型3户，80平方米两室一厅的小户型 3户，十二层 小户型共72户。第五章

38、内部配套设施、给水排水设计1、给水多层住宅及商业用房采用直接供水。高层住宅采用变频供 水。住宅户数按128户计，每户按3.5人计。水源由市政供水管网提供，分别引入二条管径为 DN20联水 管；供住宅生活和消防用。住宅水表由户，公建按单位分别设 表。毛胚房住宅套内冷水管设计到位，管道架空明敷。每户住 宅预留天燃气、热水器、冷水管接口。2、排水室内排水采用污废分流(阳台排水和空调凝结水)。室外 排水采用雨、污分流。雨水按当地暴雨强度计算，设计重现期 取1年。有组织排入市政雨水管网，最终排由管管径De70Oo污废水排入市政污水管网，最终排由管管径De250o3、消防供水(1)商业用房设有消火栓。消防

39、用水量：消火栓室内10L/S,室外30L/S,合计用水量40L/S。消防水源由二路管径 DN20曲政管网供给。(2)消火栓系统室外管网环网布置，设有室外消火栓。商业用房内设置消火栓箱，箱内配置消火栓、水带、水枪及按钮，箱下部设置灭火器。商业用房部分按A 类火灾轻危险级配置灭火器。 灭火器选用 磷酸镂盐干粉型，设置在消防箱内。二、燃气设计本工程采用城市管道天燃气，天燃气由城市供气管网引至 区内，然后将管道天燃气供至各用户点，每户设2.5m3/h天燃气表一只，可配双眼煤气灶一只，10L煤气热水器一只，燃气报警三、电气设计（一）供配电系统住宅每户容量按10K卅算，设单相15A （60A）四倍表计量,

40、 一户一表，住宅电表箱底层集中设置；店面房均一户一表，集 中设置在公共部位。车库及公共照明等公共用电单独装表计量。 商店及配套用房用电容量按 80W/m计算，商店采用三相供电。（二）照明及动力1、住宅照明起居室、双人卧室和主卧室设单相两极和单相三极组合插 座三只，单相三极壁挂卜式空调插座一只；单人卧室设单相两极 和单相三极组合插座二只，单相三极壁挂卜式空调插座一只；厨 房设单相组合插座两只及单三极带开关插座一只，并在排油烟机高度附近设单相组合插座一只；卫生间设单相组合插座一只 及单相三极电热水器插座一只；洗衣机位置设单相三极带开关 插座一只，卫生间插座选用防溅式。起居室、餐厅、卧室及阳 台预留

41、软线吊灯头，卫生间及厨房预留瓷灯座；楼梯采用吸顶 灯。2、其它照明走道及楼梯，配电间等处设有应急备用照明（平时作为正常照明的一部分）。应急照明灯具采用双电源供电 （不带电池） 室外主干道路照明采用金属卤化物灯，景观照明采用紧凑型荧 光灯。室外照明由物业管理中心集中控制。3、照度标准楼梯及走道：15Lx;配电间：100 Lx。4、照明及动力供电住宅正常照明电力采用 YJV22电缆直埋或经电缆排管敷设 至各单元电表箱，电表箱内设300mAg电开关；商店、车库照明 电源采用放射式和树干式相结合的方式供电。动力设备电源采用放射式和树干式相结合的方式供电，消 防设备等重要负荷采用双电源末端自动切换。消防

42、用电采用NH-YJV1电缆，室内配电支线采用 BVt线穿 PVC1暗敷，消防设备采用 NH-BXS导线穿铁管敷设。四、通信系统1、区内设总电信及CATW线箱。每幢楼设分箱。2、每住户设一弱电配线箱 DDT根据要求接由1-4个电话终 端，2-3个数据通信终端，2-4个CAT股端及其它专用功能终端。3、各楼设置访客对讲系统，电话、数据通信系统及CATV系统。4、商业建筑按要求设火灾报警及联动系统装置。五、安全防范系统根据业主需要在以下系统中选择1、周界入侵测报系统。2、公共区域安全防范系统： 警卫照明、巡更系统、视频监 控系统。3、家庭安全系统：紧急支援系统、访客对讲系统、入侵报警系统。4、安防监

43、控中心：管理主机、通信工具。六、有线电视本工程内住宅楼的电视信号源引自本地有线电视网。楼内 信号采用分配、分支方式传输网络，每户终端插座按设计方案 要求布置。七、消防设计1、总图防火设计本项目建筑的耐火等级为一、二级，与周围建筑的距离均满足规范的要求A 6 m。拟建区周围主要道路作为消防车道。单体考虑消防登高面及云梯架设所需的登高操作场地，满足不小于1/4周边长度的消防登高面要求。防火防烟及安全疏散，住宅与商业用房均按规范要求设防火 分区，地下部分按停车场与人防的要求设立防火分区。2、消防用水室外消火栓系统采用低压给水系统，室外市政给水管在地 块内呈环状布置，按照规范要求设置室外消防栓。区内集

44、中消 防给水设计，在屋顶设置集中的消防水池，水泵房设于地下室，其中消防水池储存火灾延续时间内的室内外消防用水，水泵房 内设两台消火栓水泵一用一备。本工程住宅按消防水量最大的一栋建筑考虑，消防水量为 室内10L/S,室外30L/S;商业用房室内消火栓用水量最大为 40L/s ,水枪充实水柱不小于13m,每股水柱水量为5L/s ,火灾 延续2小时。3、电气消防(1)本工程消防水泵、防排烟风机、地下汽车库的应急照 明、消防中心等消防设施电源为一级负荷。高层住宅的电梯、 应急照明等为二级负荷。(2)供电电源：采用两路互为独立的10KVfe源同时供电，保证两路电源不同时发生故障。(3)消防设备的电源由取

45、自不同变压器母线的两路电源末端自切保证可靠性。(4)消防用电设备配电回路采用阻燃电缆或耐热导线， 路敷设方式考虑防火要求。(5)地下室、走道、前室、楼梯、配电间、消防设备机房 等处设应急照明。地下自行车库设疏散照明。应急灯和疏散指 示灯自带电池且应急时间不小于 90分钟。(6)火灾自动报警及控制线路按防火要求进行敷设。(7)消防中心设外线直通电话便于联系消防部门，火灾 报警系统包括消防对讲电话供消防人员使用。第六章建筑与电气节能现在的社会是一个提倡节约型的社会。我省是一个经济大 省，也是一个耗能大省，同时又是一个资源和能源比较匮乏的 省份,有80%勺能源要依靠省外输入， 经济发展与能源供应紧张

46、 的问题十分突生，这是今后制约我省经济可持续发展的瓶颈。 因此，大力推进建筑节能和电气节能工作，对于促进能源资源 节约和合理利用，缓解我省能源资源供应与经济社会发展的矛 盾，加快发展循环经济，实现经济社会的可持续发展，有着举 足轻重的作用，同时也是保障国家能源安全、保护环境、提高 人民群众生活质量、贯彻落实科学发展观的一项重要举措。该项目的设计与实施应严格按照民用建筑节能管理规定 和江苏省民用建筑热环境与节能设计标准的要求，城市（含县城）新建住宅必须全部达到国家和地方标准规定的节能50%的标准，采用节能型建筑结构、材料、器具和产品，提高保温 隔热性能和采暖、制冷 、照明、动力、炊事等设备的能源

47、利用率。根据建设地区气候特点，本项目从建筑物隔热、保温、通 风和排湿以及电气等方面来综合考虑。泰州地处长江下游，冬季湿冷，夏季闷热，热环境条件差。 故项目场地选择和总体设计应考虑有良好的光照和自然通风条 件。按照建筑节能标准，建筑物可降低使用能耗 50%在不采用 空调措施的情况下，冬天的室温能提高5度左右，夏天能降低2-3 度，住宅房及商业用房的用水、用电、用气量将大大减少，产 生的生活污染也大幅度降低，这有利于充分利用好有限的资源 和能源，有效地提高住宅用房和商业用房的质量，也有利于提 高住户的生活水平，减少不必要的消费支由，还能提高商业用 房销售的竞争力。建筑物节能设计要重点控制建筑物的体

48、形系数；东、南、 西向窗应设置外遮阳设施；外围护结构的屋面，墙体的传热应 考虑冬季采暖能耗、夏季空调能耗、冬季被动采暖效果及夏季 自然通风外围护结构的表面温度要求；严格墙体冷桥的保温隔 热构造设计，其传热应达到标准要求；各朝向门窗的选型充分 考虑窗、墙面积比，体形系数的大小对门窗性能的要求；采暖 空调的设计遵循高效率、低能耗、无污染的原则。一、节能规划项目规划场地具有良好的光照和自然通风条件。根据泰州 地区的气候情况，在规划中注意合理布置不同高度的建筑物与树木植被，为在建筑群内夏季有阴影遮蔽效果，并疏导通风气 流，冬季寒风则为后排高大建筑物所遮挡，又有足够的日照与 阳光辐射采暖。朝向尽可能大体

49、朝南，避免东西向。二、节能措施1、围护结构建筑设计采用合理的平面布局，不采用过多的凹凸面，减 少外表面积。建筑的体形系数控制在0.35以下。南、东、西向窗均应设置外遮阳设施，遮阳率应达到80%屋面设计为平屋面o 不同朝向的窗墙面积比及其相应的门窗传热阻应符合下表要 求。不同朝向的窗墙面积比、传热阻值窗朝向窗墙面积比传热阻R (m2.K/W)北北0.25>1/3东、西南北朝向建筑0.15>1/4.7东西朝向建筑0.30>1/2.7南0.35>1/4.7总面积比0.23各方向的热阻值同上围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少 外墙面吸收热量。建筑外墙采用外保温隔

50、热的构造措施，提高 热阻，高效保温隔热材料高于主体结构外侧，可减缓热量进入 墙体，墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。2、材料本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好 力学性能、使用寿命长的节能型中空双玻塑钢门窗，提高门窗 的气密性。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖, 减轻墙体自重，并有利抗震。3、照明。各楼梯间、楼道都设计明窗以尽可能充分利用自 然光；采用高效照明光源及灯具，居住区室外采用节能型钢光 源照明。公共楼梯安装人体感应照明灯。4、厨房、卫生设施。在公寓楼设计中可能依据市场需求进 行精装修，并充分考虑住户的节能设计。住宅楼树立厨房、卫 生间整体设计

51、观念，在完善、提高厨房、卫生间功能的基础上, 推行厨房、卫生间装备系列化、多档次的定型设计，确保产品与产品、建筑与产品之间合理的连接与配合。管材和卫生洁具 均采用塑料管材和节水卫生洁具。5、电力。本着节约能源和长期运行效果最佳化的原则，变电所的设计、计算及设备选型力求合理，选用节能型变压器， 电力电缆以最短线路敷设，并考虑合理的配线截面，以减少电 力损耗。6、方案的节能考虑(1)商业部分在顶层中间开约 200平方米的采光顶中庭， 以充分利用自然光，减少商业楼对照明用电、 空调用电的需求。(2)商业屋顶部分考虑实施绿化屋顶，可以降低商业楼的传热系数，并可吸收室内 CO的排放。(3)建筑布局充分考

52、虑居住空间的紧凑性，最大限度保证各户自然通风和采光，减少住户对照明和空调的依赖。第七章环境影响评价及治理一、建设项目工程分析1、施工期主要污染工序：(1)场地平整：产生的扬尘；(2)回填土方：引起水土流失、生态破坏、产生扬尘;(3)建房工程：施工时产生扬尘、噪声；(4)施工营地：施工人员产生一定数量的生活污水、生活垃圾等；(5)施工机械及运输车辆：产生噪声、扬尘、汽车尾气。2、营运期主要污染工序：生活污水、生活垃圾。二、施工期的主要环境污染1 、噪声本次环境影响评价的重点为施工期产生的环境噪声，主要 的噪声源为施工作业机械和施工车辆，不同施工机械噪声水平 相差很大。重型和中型载重车在加速状态下

53、的噪声级范围分别 可达88-93dB(A)和82-90dB(A)。项目所处位置为城市区域环境 噪声的1类区，因此施工场界外应执行城市区域环境噪声标准 (GB3096-93)的1类标准，即昼间55dB(A)、夜间45dB(A)。为 最大程度的减轻噪声污染，施工单位应做到：(1)尽量选用先进的低噪声设备，在高噪声设备周围适当 设置屏障以减轻器材对周围环境的影响，控制施工场界噪声不 超过建筑施工场界噪声标准限值(GB1223-90)的要求。(2)精心安排，减小施工噪声对外界的影响，因工程需要 确需夜间施工的，须按有关规定报批，以免对周围环境产生不 良的影响。(3)加强对施工机械的维护保养，避免由于设

54、备性能差而 增加机械噪声的现象发生。2 、建筑废水建筑施工期间的建筑废水主要包括冲洗施工机械、工具、地面等产生的废水以及水泥砂浆、石灰浆废液。为最大程度的减轻废水污染，施工单位应做到：(1)该项目地处内城河边，施工现场因地制宜，建筑沉淀 池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲 洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后排放，不得将 未经处理的废水直排于内城河。(2)砂浆和石灰浆等废液应集中沉淀处理，干燥后与固体 废物一起处置，不得倾倒于内城河。3 、扬尘该项目地处市中心交通要道，场地平整、施工材料装卸和 运输、混凝土水泥砂浆的配制等施工过程会产生大量的粉尘， 施工场地道路与砂石

55、堆场遇风亦会产生扬尘。为最大程度的减 轻扬尘污染，施工单位应贯彻“清洁生产”的要求，做到：(1)装运土方时控制车内土方低于车厢挡板，减少途中撒落，对施工现场抛洒的砂石、水泥等物料应及时清扫，砂石堆 场应有相应的遮盖措施，施工道路应定时洒水抑尘。(2)搅拌水泥砂浆应在临时工棚内进行，加水泥时，尽量 靠近搅拌机料口，加料速度宜缓慢，以减少水泥粉尘外溢。三、营运期污水、污物的治理该项目建成后的主要污染为生活污水，经生化处理装置处 理达标后排入城市下水道。 生活垃圾实行袋装处理， 集中堆放, 由环卫部门清运处理。四、环境影响分析1 、施工期环境影响分析：项目施工期间主要的环境影响是建筑噪声，有可能对周

56、围住宅区居民产生一定的影响。由于该项目噪声本底较高，而且建筑施工噪声具有暂时性的特点，施工结束后即恢复正常。项 目应在施工期间加强施工现场管理，尽量不在夜间施工，需要 夜间施工时，必须率领施工证并严格控制施工时间，避免施工 造成不良环境影响。2 、营运期环境影响分析：项目的生活污水建议采用新型生活污水处理装置处理达到国家污水综合排放标准(GB8978-1996) 一级排放标准(COD 排放浓度小于100mg/1)后排入城市污水管网， 预计对周围环境 无明显不良现象。根据上述分析：1 、项目周围环境较好，施工过程贯彻“清洁生产”的要求， 施工噪声、废水、扬尘等得到有效控制的情况下，预计施工期 对周围环境无明显不良影响。2、在保证各项环保措施与主体工程同步实施并加强管理的情况下，项目投入营运后，产生的生活污水能得到有效治理的情况下，预计营运期对周围环境无明显不良影响。3、本项目沿西仓路的营业房有可能从事餐饮和娱乐等经营 项目。如果从事餐饮和娱乐等经营项目，建设单位应在施工时 预留排油烟管道，并及时与环保等部门购通联系。第八章劳动安全与卫生防疫一、劳动安全安全生产关系到人民生命财产安全