惠州金融街惠州金海湾高尔夫别墅专项研究项目结案总

1、巽寮湾高尔夫别墅专题研究巽寮湾高尔夫别墅专题研究案例总结案例总结版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。研究内容界定研究内容界定 本次研究着重讨论的内容本次研究着重讨论的内容产品研究和产品建议产品研究和产品建议以报告的形式提出以报告的形式提出 高尔夫别墅案例研究高尔夫别墅案例研究 规划设计要点规划设计要点 单体建议单体建议指标指标核心区选址核心区选址功能布局功能布局资源利用资源利用风格和立面建议风格和立面建议环境及展示环境及展示

2、户型创新点建议户型创新点建议配套和社区服务建议配套和社区服务建议贵集团仍然感兴趣的内容贵集团仍然感兴趣的内容市场建议市场建议沟通和探讨沟通和探讨珠三角类似别墅市场状珠三角类似别墅市场状况研究况研究国内类似案例市场表现国内类似案例市场表现研究研究消费者习惯研究消费者习惯研究2本报告是严格保密的。研究方法研究方法案例研究案例研究p巽寮湾大区域状况；巽寮湾大区域状况；p南区在巽寮湾整体开发南区在巽寮湾整体开发中的地位；中的地位；p高尔夫别墅项目承担的高尔夫别墅项目承担的作用；作用；p球场和地块条件分析。球场和地块条件分析。p项目背景；项目背景；p规划；规划；p建筑单体；建筑单体；p户型；户型；p景观

3、；景观；p配套。配套。p消费者的生活状态；消费者的生活状态；p案例结合资源状况和案例结合资源状况和开发策略给出规划建议开发策略给出规划建议p案例结合世联的市场案例结合世联的市场经验给出产品建议。经验给出产品建议。方法论方法论研究案例的同时，结合具体案例所在市场状况分析，与本项目的具体状研究案例的同时，结合具体案例所在市场状况分析，与本项目的具体状况匹配，并结合项目自身的限制条件给出高尔夫别墅的产品建议。况匹配，并结合项目自身的限制条件给出高尔夫别墅的产品建议。研究边研究边界界市场简析市场简析p市场分析；市场分析；p别墅个案；别墅个案；p项目市场占位；项目市场占位；p客户定位。客户定位。项目本体

4、分析项目本体分析产品建议产品建议3本报告是严格保密的。总体规划及分期建议总体规划及分期建议项目概况项目概况案例研究案例研究别墅物业发展建议别墅物业发展建议市场简析市场简析4本报告是严格保密的。大区域概况大区域概况巽寮湾旅游度假区尚在起步阶巽寮湾旅游度假区尚在起步阶段，南区喜来登已经投入使用段，南区喜来登已经投入使用凤池岛凤池岛北区北区：是巽寮湾旅游度假区的入口，邻近稔山镇，道路水电通讯都已建成。临海面较多礁石。南区：南区：滨海路即将完工，周围散布一些村庄，基础设施还不完备。山体较多，海景资源丰富。中区：中区：巽寮镇生活区，基础设施配套有学校、海鲜酒店、中国移动、加油站等，路网以及水电通讯都很完

5、善。存在较多的旧式私人酒店和度假屋，品质参差不齐。巽寮湾巽寮湾松园湾松园湾新村湾新村湾富巢湾富巢湾长咀角长咀角磨仔石磨仔石云头角云头角本项目本项目金金海海湾湾大大道道巽寮镇巽寮镇生活区生活区深圳深圳香港香港喜来登喜来登5本报告是严格保密的。南区是巽寮湾高端物业区聚集地，海景资源最南区是巽寮湾高端物业区聚集地，海景资源最优，但目前周边配套不足，度假氛围正在培育优，但目前周边配套不足，度假氛围正在培育p交通：金海湾大道贯穿南北区，进入本项目公路通车至喜来登酒店，其余路段正在施工。p沿海度假酒店：喜来登（2008年6月28日开始营业），洲际国际酒店（项目进行中），还有皇冠假日酒店等高端酒店正在洽谈中

6、。p27洞高尔夫球场：已规划好球道，预计2009年8月前完成九个洞，2010年前完成18个洞，投入使用。p游艇码头：将设置游艇会，修建游艇别墅。p三角洲游乐场：已营业，经水路20分钟可到达。沿海酒沿海酒店群店群商业圈商业圈游艇码游艇码头区头区本项目本项目三角洲游乐三角洲游乐场场金丝猫山金丝猫山110kv变变电站电站6本报告是严格保密的。123456规划中圈定的住宅用地基本排布在山脊和山头规划中圈定的住宅用地基本排布在山脊和山头上，海滨景观与高尔夫景观资源优异上，海滨景观与高尔夫景观资源优异用地指标用地指标规划用地面规划用地面积积（）建筑面积建筑面积（）容积率容积率建筑覆盖率建筑覆盖率（）1地块

7、790416000.200.152地块7846380000.10.033地块70801247800.350.254地块61396214880.350.205地块29827104390.350.206地块29777110000.370.40整体278168773070.280.20p规划中别墅用地共规划中别墅用地共373373亩，亩，总建面总建面6 6万平米；万平米；p整体坐落在山脊和山头上：整体坐落在山脊和山头上：地块多为连绵起伏的山体，且坡度较陡，基本保持原生态，山坡地势高差最大约为60米；p住宅用地的圈定中已经考住宅用地的圈定中已经考虑到了地块的可开发性；虑到了地块的可开发性；p西南侧具有

8、最好的海景资西南侧具有最好的海景资源区。源区。7本报告是严格保密的。地块资源解析地块资源解析容积率指标宽松，资源禀赋容积率指标宽松，资源禀赋优越，规划和产品发力的余地很大优越，规划和产品发力的余地很大 容积率宽松容积率宽松p项目地块总容积率为0.2，按照我们的经验，0.4左右的容积率可以较轻松地规划独栋别墅。由于指标的宽松，给项目本身物业的选择留有较大余地。 景观面和资源状况优越景观面和资源状况优越p项目内几乎所有的物业都可以占有海滨景观或者高尔夫景观，资源禀赋优异。 地形条件复杂地形条件复杂p多为山坡地势，给开发带来一定难度，同时也限制了开发区域的灵活性。p良好的资源禀赋和指标优势如何在产品

9、中体现出来，将是规划和产品建议中的一个关键；p同时，也应当看到资源条件带来的部分开发难度。8本报告是严格保密的。核心问题界定核心问题界定巽寮湾自身发展巽寮湾自身发展p巽寮湾整体来说，是一个20.4平方公里的大型区域开发；p大型区域开发投入巨大，利润主要来自旅游收入的增长和区域增值带来的地价和房价增长；p我们的别墅项目除了实现本身的额利润，更应当承担区域价值提升的一环。企业层面的思考企业层面的思考p基础设施、回收期较长的旅游项目，区域开发前期投入巨大；p住宅物业的开发往往是大规模区域开发赖以生存的现金流。高尔夫物业的特性高尔夫物业的特性p目前在国内高尔夫球场靠自身的运营盈利是非常困难的；p而是高

10、尔夫球场往往能形成对住宅价值的良好支撑；p根据世联经验，不同的球场和不同类型的物业其价值的互动程度是不同的；p我们应当找到我们的球场能为别墅带来的价值是什么？旅游区的品牌价值提升旅游区的品牌价值提升依赖精品的出现依赖精品的出现对品质的追求又必须对品质的追求又必须在市场环境中得到检验在市场环境中得到检验球场是如何支撑球场是如何支撑高尔夫物业的价值？高尔夫物业的价值？p本次研究的方向将是产品发力的方向：本次研究的方向将是产品发力的方向：产品价值属性问题产品价值属性问题高尔夫球场对别墅的价值推动如何体现？高尔夫球场对别墅的价值推动如何体现？产品价值点问题产品价值点问题本项目产品发力点是什么？本项目产

11、品发力点是什么？9本报告是严格保密的。整体功能布局回顾：从不同片区的资源条件出整体功能布局回顾：从不同片区的资源条件出发，分别满足不同层次游客各自的复合需求发，分别满足不同层次游客各自的复合需求资源条件区域发展方向客户承担功能与发展物业中区资源条件较好；优质海滩、渔农文化资源开放的，以旅游产业为主体的新市镇珠三角中高收入家庭；价格敏感的港澳、珠三角和内地商务游客中高档旅游片区，以吸引大众游客为主要目的，聚集人气，扩大影响力后期形成旅游新市镇，推出大规模出售型物业项目资源条件区域发展方向客户 承担功能与发展物业北区资源条件一般自然生态景观、可观光产业基地后勤保障区域，原生态旅游区大珠三角年轻活跃

12、的个人及家庭游客第一印象区较强的环境保护带远期的出售物业和产业发展资源条件区域发展方向客户 承担功能与发展物业南区资源条件最好；高品质海滩、山海景观、渔农文化纯私密的顶级度假区+居住区来自大珠三角的高端游客；中高端港澳游客和高端商务游客；本地高端客户私密尊贵的高档海滨度假区出售型高档住宅、高档主题酒店10本报告是严格保密的。区域开发规划区域开发规划北部出售物业酒店产业基地建成第一印象区开始取得土地主要土地的基建红树林公园海港旅游区出让酒店和产业出让滨海地产中部旅游新市镇主题公园主题地产中高档酒店后勤基地临时大众接待设施滨海前期路网和基建水世界公园渔人码头M5中一座四星级酒店取旅游新城镇和后勤保

13、障用地并基建湿地公园取得主题地产用地用地基建逐步出让酒店地产用地传统小镇改造旅游集镇1期逐步出让主题地产建成别墅用地开发旅游新镇2期建设生态广场南部高档酒店群山海旅游区高档别墅区温泉度假区取高尔夫组团用地土地基建和主干路网建成会展酒店建成会展组团中的别墅项目建成Golf球场和酒店建成游艇酒店南部别墅项目出让建成Golf和游艇酒店组团中的别墅一期项目建成山地海景酒店Golf和游艇酒店组团中的别墅二期项目发展南部温泉酒店发展山地海景别墅和温泉度假别墅南部山地旅游开发11本报告是严格保密的。南区高尔夫别墅项目在整个巽寮湾开发中的地南区高尔夫别墅项目在整个巽寮湾开发中的地位与作用位与作用南区在整个巽寮

14、湾开发中的地位：区域发展的龙头南区在整个巽寮湾开发中的地位：区域发展的龙头p北区:资源较差，缺少开发支撑，开发的持续依赖其它两区的开发成熟；p中区: 资源较好，持续开发需要依赖区域旅游产业的发展，开发成本高；p南区:资源最优，最具开发价值，价值可实现度较高，配套缺乏问题解决后，该区的开发可带动整个区域的开发。高尔夫别墅项目在南区开发进程中的作用：支撑后续项目的开发高尔夫别墅项目在南区开发进程中的作用：支撑后续项目的开发p经过多年的持续投入，南区的基本配套已建成；p南区规划了大量可售物业，其开发需要前期资金投入，支持滚动开发；p高尔夫别墅地处资源较优地块，是南区第一个启动的可售物业，肩负着树立区

15、域形象，支撑后续项目开发的艰巨任务。12本报告是严格保密的。总体规划及分期建议总体规划及分期建议项目概况项目概况案例研究案例研究别墅物业发展建议别墅物业发展建议市场简析市场简析13本报告是严格保密的。国内案例的选择和研究要点国内案例的选择和研究要点p球场对高尔夫别墅的价值推动体现在什么方面？球场对高尔夫别墅的价值推动体现在什么方面？p高尔夫别墅和其它别墅项目在产品上面有什么不同？高尔夫别墅和其它别墅项目在产品上面有什么不同？p评价高内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场经验，为本项目提评价高内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场经验，为本项目提供参考。供参考。案例研究点案例研究点国内知

16、名高尔夫别墅国内知名高尔夫别墅深圳观澜高尔夫大宅深圳观澜高尔夫大宅成都麓山国际成都麓山国际昆明春城湖畔高尔夫别墅昆明春城湖畔高尔夫别墅p案例选取的标准案例选取的标准14本报告是严格保密的。总结总结11高尔夫别墅在产品上具有一定特性，高尔夫别墅在产品上具有一定特性，但决定产品策略的还有其它条件但决定产品策略的还有其它条件高尔夫别墅产品要点高尔夫别墅产品要点1234规划层面规划层面景观价值最大化且组团区隔明显景观价值最大化且组团区隔明显 由于外部强势景观的存在，外部景观最大化是规划的主题； 在景观价值的分级上，景观视野亲近球场二线景观无景观； 由于别墅物业对圈层的要求，在满足资源基本均衡的前提下，

17、不同档次的物业尽量按照组团划分开。单体户型层面单体户型层面异域风情、异域风情、大赠送，城市居所和度假别大赠送，城市居所和度假别墅区别对待墅区别对待 基本上，国内的高尔夫别墅都采用异域风格和现代风格为主； 高端客户也对性价比敏感，赠送面积较大的别墅市场实现度更高； 企业会所级和普通别墅级产品功能空间的上具备不同； 城市居所类别墅和度假类别墅具备产品上的不同，忽略了这类区别的春城高尔夫在产品上偏弱。景观层面景观层面立体景观的打造和强调和室外景立体景观的打造和强调和室外景观的互动：观的互动：强调室内和庭院景观的互动：多灰空间、落地窗设计；立体景观的打造：双首层设计，露台和花园的连接。 配套层面配套层

18、面球会、旅游区、和球会、旅游区、和住宅区配套功能各异：住宅区配套功能各异：赛会级球场的配套承担更多赛事、商务功能；旅游区会所承担更多接待、休闲功能；而作为居住社区的麓山国际承担了很多生活配套的功能。15本报告是严格保密的。总结总结22高尔夫球场对物业的价值推动分为高尔夫球场对物业的价值推动分为两类，我们属于高尔夫配套型两类，我们属于高尔夫配套型高尔夫驱动型高尔夫驱动型高尔夫配套型高尔夫配套型开发特性球会的强势是一个必要条件；所以在开发的一开始就专注于球场的设计、管理和运营；物业价值和球场的成败密切相关。高尔夫仅作为项目的增值设施；球场的管理和运营相对较弱，甚至可以外包和完全脱钩。适用条件运营一

19、个强势的球会；特别是在陌生区域开发高尔夫项目时驱动型往往适用。较为广泛开发周期以及盈利模式周期长，前期投入大，对管理要求高，而后期球场和地产可以同时盈利。住宅销售的周期可以提前，且在项目开发的过程中。高尔夫对物业的推动运营价值景观价值景观价值产品特性不愁销售，球会带来的球迷客和商务客已经基本解决问题。物业本身的产品发力往往能决定项目的成败。代表楼盘观澜高尔夫、春城高尔夫天麓第七区、麓山国际p单纯从球场层面来说，巽寮湾南区的球场定位在趣味性的滨海休闲度假球场，我们并没有高尔夫驱动的条件；p在巽寮湾旅游度假区中，高尔夫仅仅是众多旅游配套中的一环，相比高尔夫，整个度假区能提供更多的价值来支撑我们的别

20、墅。16本报告是严格保密的。问题的梳理和再思考问题的梳理和再思考是什么决定了高尔夫是什么决定了高尔夫物业的价值和产品特性？物业的价值和产品特性？p通过国内案例的研究我们发现：通过国内案例的研究我们发现：从球场和别墅的关系来看，我们属于高尔夫配套型物业从球场和别墅的关系来看，我们属于高尔夫配套型物业高尔夫配套型物业的价值往往不是被球场所决定的高尔夫配套型物业的价值往往不是被球场所决定的决定产品特征的因素往往在于别墅物业在市场体系中的占位决定产品特征的因素往往在于别墅物业在市场体系中的占位p回顾案例细节：回顾案例细节：春城高尔夫在产品上的居所倾向导致了其无法摆脱球场价值的束春城高尔夫在产品上的居所

21、倾向导致了其无法摆脱球场价值的束缚，向度假产品的转型并不成功缚，向度假产品的转型并不成功麓山国际和观澜在产品上各有倾向，定位清晰麓山国际和观澜在产品上各有倾向，定位清晰在配套上，不同类型的高尔夫别墅需要的配套也各异在配套上，不同类型的高尔夫别墅需要的配套也各异 根据案例分析和世根据案例分析和世联经验我们发现，做为联经验我们发现，做为高尔夫配套型旅游度假高尔夫配套型旅游度假型别墅，决定本项目产型别墅，决定本项目产品属性和价值的是度假品属性和价值的是度假物业的价值，高尔夫只物业的价值，高尔夫只是景观附加值之一。是景观附加值之一。 我们再分析国际知我们再分析国际知名旅游度假区的高尔夫名旅游度假区的高

22、尔夫别墅给出答案别墅给出答案17本报告是严格保密的。国际案例的选择和研究要点国际案例的选择和研究要点p度假高尔夫物业的产品倾向和产品亮点；度假高尔夫物业的产品倾向和产品亮点；p国际一流度假产品和国内旅游度假产品的区别；国际一流度假产品和国内旅游度假产品的区别；p并结合我们的市场经验，评判产品亮点在中国的可行度。并结合我们的市场经验，评判产品亮点在中国的可行度。案例研究点案例研究点国际知名旅游度假区；国际知名旅游度假区；核心城市周边；核心城市周边；知名度高的高尔夫别墅知名度高的高尔夫别墅美国密西根州美国密西根州Boyne Bay HarborBoyne Bay Harbor澳大利亚澳大利亚Noo

23、saNoosa Golf Villas Golf Villas以及部分美国热带度假高尔夫别墅以及部分美国热带度假高尔夫别墅（Key LargoKey Largo和和Mauna Mauna LaniLani) )p案例选取的标准案例选取的标准18本报告是严格保密的。案例借鉴点案例借鉴点国外度假高尔夫别墅产品打造的关键是国外度假高尔夫别墅产品打造的关键是景观利用和度假氛围的营造，且在细节上相对更加极致景观利用和度假氛围的营造，且在细节上相对更加极致高尔夫别墅产品要点高尔夫别墅产品要点1 12 23 34 4规划层面规划层面海景和景观面的价值高于高尔夫景观海景和景观面的价值高于高尔夫景观 景观价值最

24、大化并不是Noosa追求的点，但正是这些点的不足导致部分物业价值上的损失。 从Bay Harbor和Mauna Lani的案例我们可以看到，度假别墅对景观面的追求更大，在海景和高尔夫的选择中，高尔夫景观的价值稍次于前者。 单体户型层面单体户型层面强调室内强调室内和室外空间的自然过渡，套和室外空间的自然过渡，套间的舒适度、室内空间的无间的舒适度、室内空间的无间隔间隔 多灰空间、多悬挑设计，强调室内空间和外围空间的自然过渡； 强调套间的舒适性和动线的非唯一性，房间和景观的结合更加紧密； 强调室内空间的无间隔、大空间，西厨和吧台结合，与厅连接在一起，是常见的设计，但应当考虑其在中国的可行度。景观层面

25、景观层面和室外景观的结合更加极致：和室外景观的结合更加极致：强调室内空间向室外空间的景观通廊；在泳池、花园等空间上也趋向功能的模糊化，强调在任何空间对外部景观的占有；有的产品将主卧放在一楼，采用多门、多落地窗设计强调对景观的占有。配套层面配套层面更多和大旅游区配更多和大旅游区配套相融合，自身配套弱化：套相融合，自身配套弱化：Noosa、Bay Harbor等高尔夫别墅强调和大旅游区配套结合，自身不建设过于铺张的配套。19本报告是严格保密的。总体规划及分期建议总体规划及分期建议项目概况项目概况案例研究案例研究别墅物业发展建议别墅物业发展建议市场简析市场简析20本报告是严格保密的。淡市下惠州别墅成

26、交量下降较多，主要因为投淡市下惠州别墅成交量下降较多，主要因为投资客退场，现存客户多以自住或度假为主资客退场，现存客户多以自住或度假为主全国新建商品住房价格正回归理性,房地产市场已进入调整期调整期08年上半年销售面积同比同比下降下降20.3520.35；销售额下降下降20.6620.66海世界世联行，徐经理：海世界世联行，徐经理：新政前，梅沙炒房客很多，一个月成交好几十套，新政后市场转冷，投资客撤场后基本没有成交，5月有小幅接盘，目前，东海岸成交10套，多为自自住度假客户。住度假客户。产品名称产品名称开盘时间开盘时间产品类型产品类型推售套数推售套数开盘销售率开盘销售率山水华府领墅2007.7.

27、8联排别墅2580%2007.10.1联排别墅2832.1%32.1%合生国际新城2007.8.11双拼别墅5098%2007.10.1双拼别墅6016.7%16.7%奥林匹克花园2007.8.26联排别墅5253.8%2007.10.2联排别墅3920.5%20.5%万林湖2007.9.1台地/联排/双拼4197.6%2007.10.2台地/双拼2810.7%10.7%雅居乐白鹭湖2007.11.8独栋、四联体别墅9653%2007.12.8联排别墅56约约20%20%惠州别墅市场在新政后的惠州别墅市场在新政后的开盘销售量有明显锐减。开盘销售量有明显锐减。市场分析市场分析21本报告是严格保密

28、的。市场转淡后，面积市场转淡后，面积350350平米以下，总价千万以平米以下，总价千万以内的度假别墅市场表现相对较好内的度假别墅市场表现相对较好楼盘名称区域位置区域位置开发商开发商占有资源占有资源面积区间面积区间总价区间总价区间白鹭湖惠州惠城区雅居乐地产山湖联排：193/独栋：200-579250-800万东海岸深圳盐田区深圳万科房地产山海联排：223-248/独栋：420-460900-3000万天麓深圳东部华侨城深圳东部华侨城山海双拼：161/猓栋：200-300966-2400万凤凰山一号珠海情侣北路珠海绿景房地产山海联排270/小独栋300/独栋380459-950万三亚湾高尔夫三亚市

29、新城西路海南鲁能广大置业海景独栋：163-248375-992万从市场实践上来看，畅从市场实践上来看，畅销的户型销的户型面积在面积在350平平米以下米以下，并将总价控制，并将总价控制在在一千万以内一千万以内。从市场上来找客户从市场上来找客户的接受度：的接受度：市场分析市场分析各度假别墅畅销面积与畅销总价示意图020040060080010001200白鹭湖东海岸天麓凤凰山一号三亚湾高尔夫畅销面积(平米)畅销总价(万元)22本报告是严格保密的。价值定位决定了项目的竞争等级，我们的主要价值定位决定了项目的竞争等级，我们的主要客户应是被深圳过高总价挤出的客户群体客户应是被深圳过高总价挤出的客户群体本

30、项目价值支撑点本项目价值支撑点规模与优质海景资源使得本项目在珠三角度假别墅竞争中拥有较大的优势规模与优质海景资源使得本项目在珠三角度假别墅竞争中拥有较大的优势世联经验，距城市周世联经验，距城市周边边2 2个小时以内的车程个小时以内的车程是度假区的黄金距离，是度假区的黄金距离，过之则会引起资源损过之则会引起资源损贬。贬。销售代表访谈销售代表访谈天麓天麓: :客户除自然资源看重外，非常关注区位及配套。客户访谈客户访谈十七英里十七英里:对东部的规划非常有信心，同时可以接受的市区车行距离为1.5-2个小时之间 。距深圳距深圳2.52.5小时车程小时车程拥有顶级资源的我们拥有顶级资源的我们足以打动客户吗

31、？足以打动客户吗？区位较偏、不成熟的度假氛围及配套在一定程度上贬损资源优势，使项目很区位较偏、不成熟的度假氛围及配套在一定程度上贬损资源优势，使项目很难吸引顶端客户。难吸引顶端客户。不成熟的度假氛围与不成熟的度假氛围与配套配套23本报告是严格保密的。结合市场与项目现状，我们的客户是想占有稀结合市场与项目现状，我们的客户是想占有稀缺资源以深圳为主的处于上升期的高端客户缺资源以深圳为主的处于上升期的高端客户项目客户定位项目客户定位占有资源占有资源总价敏感总价敏感追求更高品质追求更高品质事业上升事业上升关键词：关键词：低端高端高端顶端中端最看重顶级资源与完善配套,但因无价格限制而使其选择面广；本项目

32、可以用资源打动他,但缺乏成熟的度假氛围；为可吸引客户。上升中的财富阶层追求更高的生活品质，想进入更高的圈层；想享受并占有稀缺海景资源；无法承受深圳度假别墅价格；将成为最容易抓住且最快促成成交的客户；数量较顶端客户更多；为主力客户主力客户。客户访谈客户访谈十七英里十七英里:“很喜欢十七英里，觉得价格有点贵，但海景可以和香港海景相媲美，所以还是决定买。”24本报告是严格保密的。总体规划及分期建议总体规划及分期建议项目概况项目概况案例研究案例研究别墅物业发展建议别墅物业发展建议市场简析市场简析25本报告是严格保密的。借鉴案例，得到高尔夫配套型别墅规划基本原借鉴案例，得到高尔夫配套型别墅规划基本原则则

33、外部强势景观资源存在下，规划主题是最大化利用景观；外部强势景观资源存在下，规划主题是最大化利用景观；景观价值分级：景观视野亲球场景观二线景观；景观价值分级：景观视野亲球场景观二线景观；别墅整体规划价值均衡的前提下，保证每个独立组团物业别墅整体规划价值均衡的前提下，保证每个独立组团物业类型一致。类型一致。12326本报告是严格保密的。滨海度假的区域属性是项目核心价值，高尔夫滨海度假的区域属性是项目核心价值，高尔夫配套是其附加值配套是其附加值地块价值分级地块价值分级开发分期建议开发分期建议物业分布建议物业分布建议p基于项目度假物业的特性，对景观的占有程度决定地块价值高低;p基于项目位于滨海度假区域

34、的性质，海景资源优于高尔夫景观；p基于项目的山地地形特征，南向山坡优于北向山坡，海拔高优于海拔低。 p2号地块向阳坡，海拔最高，距海最近，海景最优，地块价值最高；p3号地块海拔较高，离海较远，海景较好，部分区域海景和高尔夫景皆可观看，地块价值次高；p4号地块北向看海，南向部分观高尔夫景观，视野较窄，地块价值排第三；p5号地块北向大部分被遮挡，2号地块背阳坡皆无海景资源，但有高尔夫景观，视野较为开阔，地块价值排第四。100m100m80m80m30m30m30m30m价值第一级价值第一级价值第二级价值第二级价值第三级价值第三级价值第四级价值第四级27本报告是严格保密的。确定开发分期需结合区域发展

35、、企业对项目的确定开发分期需结合区域发展、企业对项目的期望和市场状况等因素来综合考虑期望和市场状况等因素来综合考虑地块价值分级地块价值分级开发分期建议开发分期建议物业分布建议物业分布建议开发分期原则开发分期原则p考虑各地块资源条件：考虑各地块资源条件：应以资源好地块启动，有助于在陌生区域树立项目形象和价值；p进入性和昭示性：进入性和昭示性：2和3号地块昭示性均好，3号进入性更优；p考虑开发难度：考虑开发难度：2号地块坡度大，地形复杂，施工难度大；p市场状况：市场状况：市场上度假物业销售缓慢，受大势影响相对较小的特点；p企业目标或对项目的期望：企业目标或对项目的期望：不同的开发期望和目标，往往导

36、致不同的开发策略。价值第一级价值第一级价值第二级价值第二级价值第三级价值第三级价值第四级价值第四级综合考虑各因素，主要如下开发方向：综合考虑各因素，主要如下开发方向：p鉴于目前的房地产市场大势和区域尚未成熟的背景，以部分资源强势地块搭配部分资源稍差地块先行入市；p选取3号和4号部分地块作为第一期，2号地块搭配3号地块剩余部分为第二期，5号地块最后开发。p为避免资源强势，价值高的地块前期开发，难以博取高价，造成价值贬损，考虑4、5号地块先行入市的可行性；p选取4号和5号部分地块作为第一期，3号地块第二期，2号地块最后开发。28本报告是严格保密的。开发分期一：开发分期一：3 3号西侧搭配号西侧搭配

37、4 4号地先行开发，号地先行开发，3 3号地剩余加号地剩余加2 2号地为二期，号地为二期，5 5号地最后开发号地最后开发地块价值分级地块价值分级开发分期建议开发分期建议物业分布建议物业分布建议价值第一级价值第一级价值第二级价值第二级价值第三级价值第三级价值第四级价值第四级p价值较好的3号地西侧部分与4号地联系较强，易于形成整体；p3号地西侧资源强势，利于在前期树立整个项目高价值的整体形象，利于在区域未成熟时高尔夫项目的立势，利于给前期销售强有力的价值支撑；p2号加上3号剩余地块二期开发， 随着区域的不断成熟，强势资源地块开发促成项目整体价值的形成和提升；p5号地块最后开发，区域进一步成熟，项目

38、整体价值已形成，5号地块资源一般也能取得较高售价。 开发分期一，适于开发分期一，适于在区域未成熟或房地产在区域未成熟或房地产市场处于淡市时采用。市场处于淡市时采用。29本报告是严格保密的。开发分期二：资源较差地快向资源较优地块逐开发分期二：资源较差地快向资源较优地块逐次开发，避免了价值贬损，但有一定风险次开发，避免了价值贬损，但有一定风险价值第一级价值第一级价值第二级价值第二级价值第三级价值第三级价值第四级价值第四级地块价值分级地块价值分级开发分期建议开发分期建议物业分布建议物业分布建议p项目开发前期，区域不成熟，度假氛围未形成，度假物业售价不高，用资源较差的5号地块与4号地块启动，以相对较低

39、的价格入市，逐步撬动市场；p二期用资源较优的3号地块开发，伴随区域成熟与度假氛围的进一步形成，促成高尔夫别墅的价值提升和整体发展，逐步提升价格；p三期开发价值最高的2号地块，区域的度假价值更加完善，用资源最优的物业博取最高价值。p前期用资源较差地快启动，不利于项目树立高价值的整体形象，一旦前期项目形象较低，后期再拔高形象的难度较大；p目前区域的度假价值尚未形成和展现，又面临房地产市场的调整期，以资源较差物业启动，前期销售难度较大。 开发分期二，适于开发分期二，适于在区域成熟或房地产市在区域成熟或房地产市场处于上升期时采用。场处于上升期时采用。30本报告是严格保密的。在市场形势转变下，复合的产品

40、策略带来较好在市场形势转变下，复合的产品策略带来较好资金回流，扩大目标消费者和促进后续开发资金回流，扩大目标消费者和促进后续开发三种产品线三种产品线：p前期能良好销售带动和支撑区域开发；p开发市场接受度高产品，淡市下能控制风险；p产品能充分体现度假别墅消费者需求及其变化。p大量制造总价较低的现金流产品，小步快走实现较好回现目标；p优点：降低销售难度和市场风险；p缺点：一定程度资源贬损。p以大面积高端豪宅的形式亮相，舍弃销售速度，提升价格预期，博取最大利润价值；p优点：资源价值最大化，拉高客户层级；p缺点：回款压力大，资金沉淀大，不利于支撑后期湾区开发。p以紧凑型别墅亮相，在资源最好位置开发部分

41、高总价度假别墅充当后期物业的价格标杆。p优点：弹性的开发策略，保证现金流同时兼顾了地块价值良好实现。快速回现，价值贬损快速回现，价值贬损回现与价值实现的均衡回现与价值实现的均衡高收益，高风险高收益，高风险31本报告是严格保密的。各地块物业分布建议：遵循景观价值最大化，各地块物业分布建议：遵循景观价值最大化，各物业价值均衡原则各物业价值均衡原则独栋，面积区间独栋，面积区间230-350平方米平方米企业会所级别墅，面企业会所级别墅，面积积500平方米以上平方米以上小独栋小独栋, ,面积区间面积区间190-230190-230平方米平方米小独栋，面积区小独栋，面积区间间140-190平方米平方米p追

42、求景观价值的最大化，高价值产品应排布在景观资源优处；p项目地块地形复杂，同一价值层级地块内部，不同的位置对资源占有也有较大差异，摆布建筑时应充分结合地形、地貌；p物业间价值分布均衡，面积较大别墅应摆放资源较优处，小面积别墅摆放在资源较弱处。32本报告是严格保密的。总体规划及分期建议总体规划及分期建议项目概况项目概况案例研究案例研究别墅物业发展建议别墅物业发展建议市场简析市场简析33本报告是严格保密的。从项目的核心价值出发，构建项目别墅物业价从项目的核心价值出发，构建项目别墅物业价值体系值体系度假资源整合体系度假资源整合体系度假空间营建体系度假空间营建体系度假别墅配套体系度假别墅配套体系整合利用

43、海整合利用海洋与高尔夫洋与高尔夫资源，构建资源，构建度假别墅物度假别墅物业价值体系业价值体系已解决的问题已解决的问题巽寮湾的度假生活氛围是项目的核心价值，高尔夫是附加价值。巽寮湾的度假生活氛围是项目的核心价值，高尔夫是附加价值。别墅项目的价值与高尔夫球场的关系是什么？待解决的问题待解决的问题本项目产品发力的方向和具体的方式是什么？发力方向发力点借鉴案例，得到本项目高尔借鉴案例，得到本项目高尔夫别墅的发力点。夫别墅的发力点。34本报告是严格保密的。建立别墅度假生活体系建立别墅度假生活体系度假空间度假空间营建体系营建体系休闲空间营建休闲空间营建享受空间营建享受空间营建娱乐空间营建娱乐空间营建灰空间

44、的利用灰空间的利用创造大尺度开放创造大尺度开放空间空间结合本项目实际，借鉴案例，找到发力点多套间设计多套间设计强调主卧舒适度强调主卧舒适度赠送大面积花园赠送大面积花园赠送地下室赠送地下室室外景观充分延伸室内，创造逸人度假私享空间。目的不是赠送，而是提供健康快乐度假生活。私密空间的舒适豪华打造，尊享度假体验生活。35本报告是严格保密的。建筑面积的有限，带来紧凑的生活空间，降低建筑面积的有限，带来紧凑的生活空间，降低了独栋别墅的奢侈与舒适感了独栋别墅的奢侈与舒适感室内空间室内空间室外空间室外空间内外空间内外空间关系关系建筑细节建筑细节弱化部分公共空间，保证生活空间庭院小环境大面积观景窗、露台等灰空

45、间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和材料解决方案解决方案特别提示特别提示36本报告是严格保密的。本项目别墅户型的参考建议本项目别墅户型的参考建议建议层数不多于两层；别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室；控制面积，强调卧室、浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减；套间生活动线的非唯一性，加强卧室与露台、庭院的互动，增加情趣性；首层厅空间的模糊化和开放性，客厅、餐厅、娱乐室的结合（可配置西厨+吧台）；厨房可考虑中厨+西厨，控制西厨面积；主要参考建议与小独栋相同，不同点如下：突出套间卧室舒适性，增设独立衣帽间；增设佣人房，与厨房结合；适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大；保证大面宽设计；厅空间

46、分层级，客厅、餐厅保证舒适度，娱乐室、会客厅可适当控制面积；地下室保证私家会所配置；卧室开间保证4.5 m以上，主卧保证朝向主景观面，开间可大于6.5m，可考虑双主卧；有条件情况下，可考虑尝试整栋一层设计；多层设计时，卧室可尝试设在一层，或主卧整层设计。37本报告是严格保密的。园林与建筑风格主要营建休闲空间和培育海滨园林与建筑风格主要营建休闲空间和培育海滨度假体验氛围度假体验氛围度假资源度假资源整合体系整合体系海景和高尔夫资源海景和高尔夫资源与别墅物业的整合与别墅物业的整合精细园林营建度假精细园林营建度假氛围氛围建筑风格展示度假建筑风格展示度假气息气息大面积落地窗大面积落地窗赠送大露台赠送大露

47、台水的运用水的运用公共空间与小公共空间与小品品建筑风格建筑风格材质选择材质选择双首层双首层植被的利用植被的利用结合本项目实际，借鉴案例，找到发力点把景观资源引入室内，强调与景观的结合，强调别墅物业度假特征。注重打造度假环境，烘托别墅度假性质。培育异域和生态的度假气息。38本报告是严格保密的。本项目园林景观与建筑风格的参考建议本项目园林景观与建筑风格的参考建议园林景观及建筑风格参考建议园林景观及建筑风格参考建议突出室内与外部景观互动，别墅首层主要空间朝向主景观面处大面积落地窗设计；二层也可增加大面积落地窗(结合惠州本地建筑规范设计）；主景观面大露台的使用；首层强势景观面，注意室内空间到灰空间再到

48、室外景观的无间隔设计；地形允许条件下，可采用双首层设计，加强室内与景观的联系；私家花园的营建注重使用性和情趣性，可参考Noosa Golf Villas ；选用热带植被，用灌木形成建筑与球场的阻隔，注意植被层次感，可配以鲜花，椰树；园林小品突出热带异域风情，特别在入户空间等细微处强烈演绎风情；建议选用以西班牙为主的南欧建筑风格；对西班牙建筑风格针对度假属性做适当改良，灰空间、多窗采光等；建议多选用石材、木材或各种仿石、仿木材料；39本报告是严格保密的。本项目高尔夫会所与配套参考建议本项目高尔夫会所与配套参考建议会所以保证高尔夫球运作为主，协助解决度假基本生活配套需求；建议面积4000左右；别墅

49、社区内的配套保证基本生活需求为主；可综合考虑整个南区配套，结合整个南区的大配套解决高尔夫别墅项目生活配套需求；建议用电瓶车解决高尔夫别墅社区组团内交通；会籍与球场物业的捆绑问题，不做强制要求，可根据项目入市销售时的策略考虑；（不在本报告研究范围内）（不在本报告研究范围内）40本报告是严格保密的。企业会所的使用功能，决定了其面积区间，功企业会所的使用功能，决定了其面积区间，功能空间分布，配套设施等的建设能空间分布，配套设施等的建设独栋别墅独栋别墅小独栋别墅小独栋别墅企业会所企业会所p至少一个能举行小型会议的会议厅；p能服务多人的厨房和餐厅；p多个卧室。p豪华舒适的多个卧室；p休闲、聚会、康体的娱

50、乐空间。p私密而舒适的豪华卧室；p与家人同乐得嬉戏空间；作为企业会所的基本要求：作为企业会所的基本要求：一个能召开会议和举行聚会的大厅，一个具有康体娱乐配套的私家会所，一个能召开会议和举行聚会的大厅，一个具有康体娱乐配套的私家会所，多个舒适豪华的套间，一个超大面积的花园。多个舒适豪华的套间，一个超大面积的花园。41本报告是严格保密的。本项目企业会所功能空间参考建议本项目企业会所功能空间参考建议独栋别墅独栋别墅小独栋别墅小独栋别墅企业会所企业会所保证舒适享受的度假生活保证舒适享受的度假生活1p多套间设计，每间应有独享露台；p突出主要卧室的享受功能，放大其卫浴空间。强调会务与娱乐功能强调会务与娱乐

51、功能2p首层通过模糊功能空间获得大尺度空间；p地下室进行私家会所酒吧的配套。适当的奢侈空间适当的奢侈空间3p可考虑缩小或取消电梯大堂、入户大厅等空能空间；p保证主卧舒适享受的基础下，适当缩小其面积。42本报告是严格保密的。本项目企业会所建议：建设少量，保证基本功能，控制本项目企业会所建议：建设少量，保证基本功能，控制面积得企业会所，或可尝试定制建造业务面积得企业会所，或可尝试定制建造业务独栋别墅独栋别墅小独栋别墅小独栋别墅企业会所企业会所 鉴于市场上企业会所面积过大，总价过高，销售速度较慢的鉴于市场上企业会所面积过大，总价过高，销售速度较慢的特点，建议本项目只选择地块资源优位置，建造几栋企业会

52、所，作特点，建议本项目只选择地块资源优位置，建造几栋企业会所，作为项目价值标杆。项目为项目价值标杆。项目2号地块向阳面较高海拔山坡建造少数企业号地块向阳面较高海拔山坡建造少数企业会所。会所。 也可联系意向企业，以定制形式，让其选择地块，然后按其也可联系意向企业，以定制形式，让其选择地块，然后按其具体要求，量身为其定做满足其需要的企业会所。该方法风险较小，具体要求，量身为其定做满足其需要的企业会所。该方法风险较小，但操作难度较大。但操作难度较大。1243本报告是严格保密的。珠三角市场上带装修的度假别墅较少，但装修珠三角市场上带装修的度假别墅较少，但装修带给消费者方便同时也便于返租等经营带给消费者

53、方便同时也便于返租等经营假日半岛假日半岛花都与清远交界处一期独栋别墅带2000元/装修；二期双拼无装修世纪果岭海世纪果岭海深圳南澳镇洋畴湾无装修凤凰山一号凤凰山一号珠海市香洲区无装修东部华侨城东部华侨城深圳大梅沙东部华侨城无装修消费者角度：远离城市的巽寮湾，业主自行装修，施工困难大；经营角度：如考虑返租等经营，带装修的别墅有利于经营展开；市场趋势角度：装修是市场大趋势，已出现带装修的顶级别墅，如亚龙湾五号。应综合的来看装修问题： 度假别墅的装修风格一定要纯粹，风情要足，注意耐腐蚀，厨房、卫生家、浴室需装修，可提供客户选择，不装修可适当降低价格。 世联张艾艾总 海边物业的装修注意耐腐蚀性，考虑到

54、地块位置，装修解决客户后顾之忧，不用豪华装修，关键注意和普通装修的不同，度假物业怎么装修？怎么体现度假？怎么结合景观？个性化？注重享受空间的装修。 世联顾问刘康宁总世联建议：别墅可尝试简装，控制成本前提下，突出舒适空间的装世联建议：别墅可尝试简装，控制成本前提下，突出舒适空间的装修，注意材料的耐腐蚀性，同时提供给客户可选择性的装修。修，注意材料的耐腐蚀性，同时提供给客户可选择性的装修。装修装修44本报告是严格保密的。做到基本面的简装，突出度假空间和享受空间做到基本面的简装，突出度假空间和享受空间的装修的装修保证基本面的简装：门、窗、地板、墙面、天花板、基本功能的厨房保证基本面的简装：门、窗、地

55、板、墙面、天花板、基本功能的厨房p亚龙湾5号的简装：门窗、地板、简单吊顶、涂料墙面注重度假和享受空间和的装修：卧室、卫生间、浴室、灰空间注重度假和享受空间和的装修：卧室、卫生间、浴室、灰空间装修装修p注意装修的耐久和防腐蚀性；p注意装修与度假风格的吻合；p注意突出灰空间、过渡空间等的装修；p注意强调度假享受空间的装修。45本报告是严格保密的。分时度假在国内的发展刚刚起步，众多发展条分时度假在国内的发展刚刚起步，众多发展条件不成熟，分时度假的兴起还有待时日件不成熟，分时度假的兴起还有待时日 分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品，是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品，间产品，是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品，是从完全产权到完全使用权的一种过渡。是从完全产权到完全使用权的一种过渡。房产管理方开发商代理商业主1业主2业主3信托监管公司法律体系完善开发商通过代理商销售分时度假产品给客户。交换公司出现，业主间交换使用权，相关法律制定。法律成熟，监管严密，相关服务完善，分时度假运营体系成熟。分时度假运营体系：发展阶段发展阶段初级阶段（我国现状）初级阶段（我国现状）成熟阶段成熟阶段分时度