房屋及设备维修养护管理方案规划方案.doc

1、一：楼宇的维护质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标 完成的实施措施。序 号指标名称国家标准管理 标准测算依据管理主要措施1房屋及配套 98%设施完夫率98%以 上完好房建筑面 只+基本完好房建筑面积/房 屋总建筑面积建立日常检查制度；定 期进行全面分项检修； 严格日常管理，无人为 损坏事件。2房屋零修、 100%急修及1寸率100%及时维修次数/ 应计报维修次数建立严格的修缮制度， 维修人员接到维修通 知单后需带工具10分钟内到现场，小修8 小 时内完成，并建立回访 制度和回访记录。3维修工程质 量合格率99%99%以 上维修合格工程项次/维修工程 项次建立合理有效

2、的工作质量监督机制和回访制 度、考核制度和奖罚制 度。回访率25%25%以 上维修工程回访次数/维修工程邙次照明灯及疏 散灯完好率95%98%以 上完好照明灯、 疏散灯数量/照 明灯、疏散灯 的.物量4主要机电设 备完好率99%99%以 上完好的大型及 重要机电设备/ 大型及重要机 电设备总计完善机电设备的运作制 度和维护保养制度，配 备专业工程技术人员， 所有机电保养维修人员 全部持证上岗；实施24 小时专人值班；出现故 障及时排除。5消防设备完 100%好率100%完好消防设备/ 大学城消防设 备总数实行巡查制度，建档记 录。6火灾发生率1 %。以下 （年）1 %0以下（年）发生火灾面积/

3、 大学城内物业 使用大学城管理部经理为责 任消防员下属全体员工 均为义务消防员；落实防火安全三级检查制 度；消防中心24小时值 班，统一调动人员。7有效投诉率2 %。以下（年）2 %。以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细口常工作，采 取措施，加强与使用人 的沟通，定期走访使用 人，征求管理意见，强 化服务意识，提高员工 素质；投诉处理有结 果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投 诉数量/有效投 诉总计8管理人员专 业培训合格 率100%100%培训合格人员/ 培训人员总计人员培训自学与培训相 结合；抓好上岗培训、 在职培训、特殊岗位人 员培训；培训考核制度 与奖罚相

4、结合；强化培 训结果入9服务回访率25为25%以 上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务 意识。10使用人满意 率95%以上96%以 上对管理满意人数+基本满意人 数/使用人总人采用现代化的科学管理 手段，努力完善服务体 系，在日常工作中广泛 收集使用人意见，加强双方交流及沟通。二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养项目。1、电:力变压器（干式）序号部位 内容要求1外壳1、查低压连接母线； 2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外 壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检查是否完好；、观察温度指小。2显示正常、无损坏、温度不超 过

5、 140-C3声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异 常杂音4变压器 室1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施无杂物、不漏水、能防止小动 物进入、干净 整洁、功能正 常、通风良好、无锈蚀、开关 灯具功能正常、消防设施功能 正常2、低压开关柜序 号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参 数；3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机 构；5、检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正 常，电流、电压在正常 围，工作状况符合运行 求，指示灯指示正常2柜背面1、观察母线、连接点、引出 线；2、检查电度表连接

6、良好、接点无发热； 色，电度表铝盘转动正常3、电容器柜序 号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；无灰尘、污迹，仪表工作正 常，电流电压在正常范围， 补偿器功能正常，指示灯完 好2柜内1、观察电容器壳体、套管； 2、检查导线及其连接点； 3、检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦 熔现象，柜内温度不超: 45 4、柴油发电机序 号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；机组处于正常备用状态，符合2、检查各控制形式、状态。运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电

7、流值；2、检查蓄电池液比重及液 位。浮充电压26土 IV,浮充电流12A （观察充电电流表），电 池液比重 （采用吸式比重 计）,液位不低于极板4冷却水 箱检查水位水位在正常刻度范围5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行 24小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻 度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良 好。5、强电井序 号部位内容要求1插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要 求，无过热变色现象，连接无松 动。2强电井1 室、检查房顶、四壁、地 面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水

8、，能防 止小动物进入，干净整洁，开 关、灯具功能正常，无损伤、无 放电痕迹、无过热。（二）、每周保养项目1、电力变压器序 号部位内容要求1完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2、检查接地线12、检查连接点尢断股，尢锈蚀，搂触艮好。2、低压开关柜序 号部位内容要求1完成每日巡视保养项目柜背面检查闸刀开关 检查自动开关 检查保险丝具 检查电缆及电缆头 检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭弧 罩牢固不松动，接线桩头无发热变 色，无焦糊异味无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定 可靠，无破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩 头紧固4地下电 缆室检查室内环境 检查电

9、缆托盘 检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电 缆排列有序，整洁无杂物， 固定可靠，无损坏，无放电 痕迹3、电容器柜序部位内容要求1完成每R巡视项目2柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容 器控制正常功能良好，指 示付表及信号正确拷卅1王松动 而断聆4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及yu 1 a歹人j月x接触良好，无过热，无序P部位内容要求J1完成每日巡视保养项目2冷却水检查冷却水箱水位椅杏父笛眼乃:在辅朝忖水位距注水口约50mm连接良 好王'灌漏3燃油系 统他:旦tr B止付汉乂L:饮巨P M检查油箱油位检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运行）睬辖自知.主渗尾4润滑系 统检查油尺、

10、油位 检查机油油质检查润滑系统各接头油位高度应在油尺有效刻度范 围内油质应清洁、无杂质，连 接良好无渗漏5空气流 阻指示检查空气流阻指示器色标应为绿色6右营控制系族手动空载试运行1、按操作规程要求手动启动启动迅速，开关正常，运转无 异常声响电压、频率正常，信号灯指示2、检查发电机控制屏上各类 仪表及信号指示灯。正常油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养项目1、电力变压器部位内容要求2变压器完成每日巡视保养项目1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻、测量线照绝缘电阻45、相间绝缘电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大十三和平均值24%线间差别不大于

11、三相平均值之2% ）采用兆欧表，阻值符合有关规定 调压联接片联接良好，电缆接电气联 接变压器 室1、调压联接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口全面清扫清扫、检查高压负荷开关检查修理室内照明、通风、消头及母线槽接口紧固、良好 清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固, 无损坏缺失2、低压开关柜部位内容要求完成每口巡视保养项目柜内校脸仪表、校脸电度表全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相彳立漆全面清扫、整理无灰尘、油质、 美观、清晰 三相同期到位、 大于2X3以上,杂物、整齐、接触面（线） 刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可 靠灵活

12、无缺损件牢固，无松 动，颜色苻合规定无垃圾、杂物、电缆排列整齐缆室13、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2柜内全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清 晰的接线号检修控制元器件无灰尘、油垢、杂物、整齐、 美观、清晰完好无缺损、动作可靠3电容器检查电容器壳体及瓷瓶 测量电容器二极对外壳及二 级间绝缘电阻，测量电容器 容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损，绝缘电 阻值不作规定，使用1000V摇 表用微法表测量或用电压流表 法测量，容量不超过额定值土 10%4、柴油发电机序号内容要求1完成每日巡视保养项目2检查紧固各连接部螺栓检查连接导线更换冷却水更换机油滤清器，检查机油油质，老 泥浊

13、变黑，应更换机油，清洗或更换 油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电 阻用接地电阻测量仪测量接地 电阻系统的接地电阻小于4Q6、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电 阻用接地电阻测量仪测量接地 电阻接地系统的接地电阻小于10 Q二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后，运行值

14、班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按 钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不 得超过3小时。2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短 时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若 60分钟内不能排除 故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在 5分钟内赶到事故现场，30分钟排除 故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录

15、，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修 复时间等。（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理 部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网，相关 人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负 责人应向维修人员进行技术交底和安

16、全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原 因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备 供电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消1各类指示灯 （含电源、信号）直观目测指示灯指示正 常1个月防2各类开关直观目测处于开启或自 动状态1个月控3各电器触点如有烧损现象，拆 下后用砂纸打磨触点完好，无 烧损半年制4各电器元件接 线端子及端子 排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢 固无烧损半年台

17、5各电源、信号 线如有轻微破损或烧 焦现象，用绝缘胶 带包扎，严重时更 换导线无破损、 烧焦现象半年6控制台内部除 尘用小毛刷、皮老虎 除尘无尘半年7控制台表面除 尘用干擦布、毛刷除 去表面灰尘无尘每日设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期区域报2警1指示灯直观目测“AcDy"P ow er（绿色）指 示亮其余指 示灯不亮电源电压在按下内部电源电压 /后备电压切（或外 部 BatteiyTest键） 换键前后，目测指示 灯是否正常指针指示 +24V(+5V)1个月F加 TestZone A Jann ”指示 灯和“S w itchC are ”指示 灯亮几十秒 后，蜂呜器 警铃响1

18、个月4内部各接线端 子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢 固，不松动5信号（电源） 线如有轻微破损，用绝 缘胶带包扎，破损或 老化严重时更换导线无破 损、老化半年6表面及内部除 尘用小毛刷、皮老虎除 尘无尘半年7击碎玻璃按钮合 rm直观目测按钮盒完 好，无松动1个月a台匕设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期集中报警器1指示灯直观目测“Ac Power” （绿色）指示 灯亮，其余指 示灯不亮1个月2电源电压在按下内部电源切 换键或外部键“Batteny T est” 前 后，目测指针指示 是否正常指针指示+24V（+5V）1个月3报警功能按下“ Fire Test'键“ZoneA Jann

19、”指示 灯和"S w itch Care”指示灯 亮，几十秒后 蜂呜器和警铃 响1个月4内部各接线端 子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢 固、不松动半年5信号（电源） 线如有轻微破损，用 绝缘胶带包扎，破 损或老化严重时更 换导线无破损、 老化半年6表面及内部除 尘表面及内部除尘无尘半年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期烟 感探 头1烟感探头用力吸一口香烟， 在距探测器20CM 处喷向探头红色指示灯亮半年2温感探头用750W电吹风，1 探测器500MM相应佳 处，向探测器吹热警力 风:域报警器上半今 :置的报 际灯亮二在距设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期防 ；火卷帘门1控制

20、箱内部各 由器触占如有烧损现象，拆 下后用砂纸打磨触点完好，无 烧损半年2控制箱内部各 电器元件接线 端子及端子排 端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或 松动半年3机械部分（齿 轮、锋条）如有锈损用煤油清 洗，然后加润滑油无锈损且表面 涂有润滑油1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部 分无锈损1年A电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6击碎玻璃按钮合FTTT直观目测完好无损1个月设备设备序号维护保养项R检查保养方法标准周期防 火 门1防火门门体直观目测完好无损、： 变形已半年2防火门弹簧较 键有损坏、更换省 件；若无损，加机 油完好，弹性i 度号半年3消防通道、防 火门直观目测，并开关 防火门消防通道

21、通 畅，防火门开 闭自如1周1排烟风机表面 除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个 月排2控制柜内部各 电器触点如有烧损现象，拆 下后用砂纸打磨， 或更换触点完好，控 制启停正常半年烟3控制柜内各接 线端子及端子 排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或 松动半年系4控制柜电源指 示灯如不亮，更换指示 灯灯泡电源指示灯指 示正常1个 月统5排烟阀(1 ) 微动开关及内 部接线端子用螺丝刀紧固各固 定螺钉及各接线端 子端子无松动、 微动开关固定 良好1个 月(2 )复位按 钮、导轮、钢 丝、转轴用油壶给导轮、钢 丝、转轴加油复位按钮控制 无误、排烟窗 开启灵活1年设备序号维护保养项 目检查保养方法标准周期加 压

22、 送 风 系 统1加压送风机 除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个 月2控制柜内部 各电器触点如有烧损，拆下后用 砂纸打磨触点完好，控 制启停正常半年3控制柜内各 接线端子及 端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或 松动半年4各送风口百 叶窗直观目测送风口百叶位 置正确3 个 月5控制柜电源 指示灯如不亮，更换指示灯灯炮电源指示灯亮1个 H消防系统控制1控制柜上电 源指示灯及 各类开关直观目测电源指示正 常，开关处于 开启或自动状 态/ J1个 月2控制柜内部 各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无半年柜3各电器元件 接线端子及 端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢 固、无烧损半年4电源（信 号）线如有破损，用绝缘胶 带包扎导线无破损或老化半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防 指示中1指示灯直观目测指示灯亮、且 处干等待状态1个月2指示灯按测试键按测试键后， 指示灯凫1个月