房屋租赁合同纠纷管辖法院

1、房屋租赁合同纠纷管辖法院 篇一：民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院 民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院 北京市一法律师事务所 韩洪律师 提记：笔者在XX写了一篇合同纠纷诉讼的管辖法院 的博文，时过境迁，原文所依据XX 年修改的中华人民共和国民事诉讼法 、最高人民法院关于适用若干问题的意见 （简称 92 年意见）、最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何 确定管辖问题的批复法（研）复1986: 2号、1996 年 9 月 12 日发布的最高人民法院关于在确定经济纠纷案 件管辖中如何确定购销合同履行地问题的规定 等法律和 司法解释均被修改或废止，民事诉讼中有关合同纠纷的法院 管辖规定 ，也随着上述法律及司法解

2、释的修改或废止发生 了变化。为此，笔者对原博文重整理并修改，标题改为民 事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院 。 民事诉讼中合同纠 纷案件管辖法院的确定对合同当事人的诉讼利益的影响不 可或缺，合同纠纷诉讼中除了法定的级别管辖和专属管辖外， 法律允许合同当事人在订立合同时从被告住所地、合同履行 地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地中间选择管辖 的法院。明确法律对合同纠纷管辖的规定，在合同纠纷诉讼 中有着非常重要的现实意义。关键词：合同管辖法院级别管辖专属管辖被告住所地 合同履行地 合同签订地 原告住所地标的物所在地一、民事诉讼中合同纠纷案件的法定管辖规定1. 一般规定：2 0 12年8月3 1日修

3、改、XX年1月1日实施的中 华人民共和国民事诉讼法 （以下简称民事讼法 ）第二十 三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合 同履行地人民法院管辖。 ”最高人民法院关于适用 中华人民共和国民事诉讼法 的解释（法释 XX5 号，以下简称民诉法解释 ）第十 八条第二款规定： “合同没有实际履行，当事人双方住所地 都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。2. 保险、票据、运输合同纠纷的管辖： 民事诉讼法第二十四条规定： “因保险合同纠纷 提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院 管辖。”民诉法解释第 21 条规定：“因财产保险合同纠纷 提起的诉讼，如果保险标的物是运

4、输工具或者运输中的货物， 可以由运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地 人民法院管辖。因人身保险合同纠纷提起的诉讼，可以由被 保险人住所地人民法院管辖。 ”民事诉讼法第二十五条规定： “因票据纠纷提起 的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。 ”民事诉讼法第二十七条规定： “ 因铁路、公路、水 上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发 地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。 ”铁路运输合同 纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷，都是由铁路运输法院管 辖。3. 农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程 合同、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖 法院：民事诉讼

5、法第三十三条规定，因不动产纠纷提起的 诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。该条中的“不动产纠 纷”是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物 权纠纷。民诉法解释第 28 条第二项规定，农村土地承包经 营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、 政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，即由 不动产所在地人民法院管辖。4. 请求法院确认解除合同效力案件的管辖法院： 最高人民法院司法观点认为，当事人依据中华人民共 和国合同法（ 1 9 9 9年10月1日起施行，以下简称合同法）第 96条第 1款的规定，请求人民法院确认解除合同 效力的案件，属于民事诉讼法规定的“因合同纠纷提起

6、的诉讼”，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。二、合同纠纷的协议管辖1. 法律对协议选择管辖法院的规定：民事诉讼法第三十四条： “ 合同或者其他财产权益 纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、 合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联 系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专 属管辖的规定。 ”本条是对协议选择管辖法院的规定，其中 “书面协议”包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以 书面形式达成的选择管辖的协议。需要注意的是，合同纠纷的管辖协议，必须是书面形式 的协议，口头协议无效。并且，书面合同中的管辖协议，还 必须符合合同法规定的书面形式要求。

7、合同法第十一条 规定，“书面形式是指合同书、 信件和数据电文 （包括电报、 电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现 所载内容的形式。 ”因此，书面合同中的管辖协议，既可以 采取合同书的形式，也可以在合同书中订有协议管辖条款； 既可以采取信件、电报、电传、传真等形式，也可以通过电 子数据交换和电子邮件等形式。2. 协议管辖无效的情形： 第一，协议管辖违返法定管辖。协议管辖不能违反包括 级别管辖和专属管辖在内的法定管辖规定。例如，协议管辖 不能违反民诉法解释对保险、票据、运输合同纠纷管辖 的规定；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、 建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠

8、纷，由不动 产所在地人民法院管辖，当事人不能协议选择管辖。第二，未采取合理方式提请消费者注意的格式条款管辖 协议。民诉法解释第 31 条规定，“经营者使用格式条款 与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意， 消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。 ”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立 合同时未与对方协商的条款。对格式条款“引起注意”的要求，在消费者权益保护法、 合同法、 保险法、中均有规定。中华人民共和国消费者权益保护法（XX 修正，以下简称消费者权益保护法 ） 第二十六条第一款规定： “ 经 营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消 费者注意商品或者

9、服务的数量和质量、价款或者费用、履行 期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责 任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求 予以说明。”合同法第三十九条规定： “采用格式条款订立合同 的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间 的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限 制其责任的条款， 按照对方的要求， 对该条款予以说明。 ”最 高人民法院关于适用若干问题的解释（二）（法释XX5号,以下简称合同法解释二 ） 第六条规定， “提供格式条款的 一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立 时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识， 并按

10、照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当 认定符合合同法第三十九条所称 ' 采取合理的方式 ' 。提供格 式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 ”中华人民共和国保险法 （XX 修正）第十七条规定，“订 立保险合同，采用保险人提供的格式条款的，保险人向投保 人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明 合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人 在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作 出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或 者口头形式向投保人作出明确说明；未作提示或者明确说明 的，该条款不产生效力。 ”最高人民法院

11、关于适用若干问题的解释（二） 第十 一条规定，“ 保险合同订立时，保险人在投保单或者保险单 等其他保险凭证上，对保险合同中免除保险人责任的条款， 以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标 志作出提示的，人民法院应当认定其履行了保险法第十七条 第二款规定的提示义务。保险人对保险合同中有关免除保险 人责任条款的概念、内容及其法律后果以书面或者口头形式向投保人作出常人能够理 解的解释说明的，人民法院应当认定保险人履行了保险法第十七条第二款规定的明确说明义务。第三，经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议的内 容违反了法律的强制性规定。消费者权益保护法第二十六条第二、三款规定：“经 营者不得

12、以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出 排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重 消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格 式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、 店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除 其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以 欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损 害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益；违反法律、行政

13、法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：造成对方 人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议内容属于合同法第四十条规定情形的，该管辖协议条款无效。例 如，经营者以格式合同条款规定了与争议没有任何实际联系 地点的法院管辖。第四，合同当事人双方约定“一方违约，另一方可到自 己居住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”的协议选 择管辖条款无效。这是因为：首先，从字面上理解， “一方违约，另一方 可到自己住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉” ，属 于附条件的选择，即只有在一方违约的情况下，另一方才能 在自己居住地的人民法院起诉

14、。但是，是否违约，并不是当 事人所能认定的，只有经过人民法院的实体审理后才能认定 一方是否违约。其次，如果经法院实篇二：租房合同 , 管辖法院篇一：确定合同纠纷案件管辖法院的技巧 确定合同纠纷案件管辖法院的技巧 孟银芳一、当事人在准备约定管辖法院时，在不违反法院级别 管辖和专属管辖的情况下可以从以下范围中选择即被告住 所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在 地人民法院。二、当事人已经约定管辖的，以约定的为准。三、凡当事人没有约定管辖的，通常由被告住所地或者 合同履行地人民法院管辖。以下是由法律明确规定的几种合 同履行地：1、买卖合同履行地在合同中仅约定了交货地点的，交货地点为合同

15、履行地如果实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实 际履行地点为合同履行地。对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者 虽有约定但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合 同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行 地确定案件管辖，也就是说只能由被告住所地法院管辖。2、承揽合同履行地为承揽方所在地；3、租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履 行地；4、补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为 合同履行地；5、证券回购纠纷合同履行地（ 1）凡在交易场所内进行的证券回购业务，交易场所 所在地应为合同履行地；（ 2 ）在交易场所之外进行的证券回购业务，最初付款 一

16、方（返售方）所在地应为合同履行地；四、其他由法律规定的管辖法院1、因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保 险标的物所在地人民法院管辖。如果保险标的物是运输工具 或者运输中的货物，由被告住所地或者运输工具登记注册地、 运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。2、因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住 所地人民法院管辖。 票据支付地， 是指票据上载明的付款地。 票据未载明付款地的，票据付款人（包括代理付款人）的住 所地或主营业所所在地为票据付款地。3、因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠 纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民 法院管辖。4、因不动产纠纷提起的诉

17、讼，由不动产所在地人民法 院管辖。五、因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行， 当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告 住所地人民法院管辖。篇二：最高人民法院关于房屋租赁纠 纷如何确定管辖问题的批复最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的 批复北京市高级人民法院：你院（ 1985 ）京高法字第 82 号关于房屋租赁纠纷如 何确定管辖的请示收悉。经研究，我院同意你院的意见， 即：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等 纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法 院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地 法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的

18、是便于受理的法 院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。此复 附：北京市高级人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管 辖的请示1985京高法字第 82 号 出现以上管辖上的推诿，除系个别干部的工作作风上的 问题以外，主要是对类似以上房屋租赁纠纷，应适用民事诉讼法（试行） （以下简称“民诉 法”）所规定的一般地域管辖还是特殊地域管辖，认识不尽 一致。大体有两种意见：一种意见认为，按照“民诉法”第 二十九条的规定，只有执行特殊地域管辖有困难的，才适用 一般地域管辖。 涉及房屋租赁关系的诉讼， 从两便原则考虑， 应当适用特殊地域管辖。否则，如适用一般地域管辖，对于 房屋座落地与被告所在地不一致的纠

19、纷，不便于受诉法院查 明案情和判决后的执行。但持这种意见的同志，对适用具体 条款又有两种不同的看法，有的认为应适用民诉法第二十三 条的规定，由房屋所在地即履行地法院管辖。理由是，凡在 租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，均 属于合同纠纷，因为这类纠纷产生的根据是双方实际存在的 租赁合同；民诉法第二十三条所称“合同纠纷”并未指明只 限于经济合同，自然，这类民事合同也应适用第二十三条的 规定。有的则认为应适用民诉法第三十条第 （一）项的规定， 由房屋所在地法院管辖。理由是这类纠纷虽不涉及不动产产 权的确认或变更，但它涉及到了产权人对不动产使用方式的 变更和承租人有无使用权的问题，也属

20、于“因不动产提起的 诉讼”；审判实践中，不少是由房屋所在地法院管辖的。第 二种意见认为，根据审判实践中的一贯做法，应适用一般地 域管辖。理由是，民诉法第二十三条所称“因合同纠纷提起 的诉讼”，指的是经济合同，不包括民事合同，因为民事合 同范围较广，显然房屋租赁纠纷不能按合同纠纷确定管辖； 民诉法第三十条第（一）项所称“因不动产提起的诉讼” 指的是不动产产权，房屋租赁纠纷，实质上是合同履行中的 争议，不涉及不动产的产权问题，所以，也不能适用对不动 产的专属管辖规定。 我们的意见，凡在租赁关系存续期间 发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般可由房屋所在地 法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“

21、两便”原则 的，可由被告户籍地或居所地法院管辖。当否，请批示。1985 年 7 月 24 日篇三：民事诉讼中合同纠纷案件的管 辖法院民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院 北京市一法律师事务所 韩洪律师 提记：笔者在XX写了一篇合同纠纷诉讼的管辖法院 的博文，时过境迁，原文所依据 XX 年修改的中华人民共 和国民事诉讼法 、最高人民法院关于适用若干问题的意见 （简称 92 年意见）、最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何 确定管辖问题的批复法（研）复1986: 2号、1996 年 9 月 12 日发布的最高人民法院关于在确定经济纠纷案 件管辖中如何确定购销合同履行地问题的规定 等法律和 司法解释均被修改或

22、废止，民事诉讼中有关合同纠纷的法院 管辖规定 ，也随着上述法律及司法解释的修改或废止发生 了变化。为此，笔者对原博文重整理并修改，标题改为民 事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院 。 民事诉讼中合同纠 纷案件管辖法院的确定对合同当事人的诉讼利益的影响不 可或缺，合同纠纷诉讼中除了法定的级别管辖和专属管辖外， 法律允许合同当事人在订立合同时从被告住所地、合同履行 地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地中间选择管辖 的法院。明确法律对合同纠纷管辖的规定，在合同纠纷诉讼 中有着非常重要的现实意义。 关键词：合同管辖法院级别 管辖专属管辖被告住所地 合同履行地 合同签订地 原 告住所地标的物所在地一、民事

23、诉讼中合同纠纷案件的法定管辖规定1. 一般规定：2 0 12年8月3 1日修改、XX年1月1日实施的中 华人民共和国民事诉讼法 （以下简称民事讼法 ）第二十 三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖最高人民法院关于适用 中华人民共和国民事诉讼法 的解释（法释 XX 5 号，以下简称民诉法解释 ）第十 八条第二款规定： “合同没有实际履行，当事人双方住所地 都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。 ”2. 保险、票据、运输合同纠纷的管辖： 民事诉讼法第 二十四条规定： “因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住 所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。 ”民诉

24、法解释 第 21 条规定：“因财产保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险 标的物是运输工具或者运输中的货物，可以由运输工具登记 注册地、运输目的地、保险事故发生地人民法院管辖。因人 身保险合同纠纷提起的诉讼，可以由被保险人住所地人民法 院管辖。”民事诉讼法第二十五条规定： “因票据纠纷提起 的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。 ”民事诉讼法第二十七条规定： “ 因铁路、公路、水 上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发 地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。 ”铁路运输合同 纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷，都是由铁路运输法院管 辖。3. 农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建

25、设工程 合同、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖 法院：民事诉讼法第三十三条规定，因不动产纠纷提起的 诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。该条中的“不动产纠 纷”是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物 权纠纷。 民诉法解释第 28 条第二项规定，农村土地承 包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠 纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖， 即由不动产所在地人民法院管辖。4. 请求法院确认解除合同效力案件的管辖法院： 最高人民法院司法观点认为，当事人依据中华人民共 和国合同法（ 1 9 9 9年10月1日起施行，以下简称合同法）第 96条第 1款的规定

26、，请求人民法院确认解除合同 效力的案件，属于民事诉讼法规定的“因合同纠纷提起 的诉讼”，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。二、合同纠纷的协议管辖 1. 法律对协议选择管辖法院 的规定：民事诉讼法第三十四条： “ 合同或者其他财产权益 纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、 合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联 系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专 属管辖的规定。 ”本条是对协议选择管辖法院的规定，其中“书面协议”包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以 书面形式达成的选择管辖的协议。需要注意的是，合同纠纷的管辖协议，必须是书面形式 的协议，口

27、头协议无效。并且，书面合同中的管辖协议，还 必须符合合同法规定的书面形式要求。 合同法第十一条 规定，“书面形式是指合同书、 信件和数据电文 （包括电报、 电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现 所载内容的形式。 ”因此，书面合同中的管辖协议，既可以 采取合同书的形式，也可以在合同书中订有协议管辖条款； 既可以采取信件、电报、电传、传真等形式，也可以通过电 子数据交换和电子邮件等形式。2. 协议管辖无效的情形： 第一，协议管辖违返法定管辖。协议管辖不能违反包括 级别管辖和专属管辖在内的法定管辖规定。例如，协议管辖 不能违反民诉法解释对保险、票据、运输合同纠纷管辖 的规定；农村土地

28、承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、 建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，由不动 产所在地人民法院管辖，当事人不能协议选择管辖。第二，未采取合理方式提请消费者注意的格式条款管辖 协议。民诉法解释第 31 条规定，“经营者使用格式条款 与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意， 消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。 ”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立 合同时未与对方协商的条款。对格式条款 “引起注意”的要求，在消费者权益保护法、合 同法、保险法、中均有规定。 中华人民共和国消费者权益 保护法 （XX 修正，以下简称消费者权益保护法 ）第二十 六条第一款

29、规定： “ 经营者在经营活动中使用格式条款的， 应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质 量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险 警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内 容，并按照消费者的要求予以说明。 ”合同法第三十九条规定： “采用格式条款订立合同 的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间 的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限 制其责任的条款， 按照对方的要求， 对该条款予以说明。 ”最 高人民法院关于适用若干问题的解释（二）（法释XX5号,以下简称合同法解释二 ） 第六条规定， “提供格式条款的 一方对格式条款中免除或者限

30、制其责任的内容，在合同订立 时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识， 并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当 认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。提供格式 条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 ”中华人民共和国保险法 （XX 修正） 第十七条规定，“订 立保险合同，采用保险人提供的格式条款的，保险人向投保 人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明 合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人 在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作 出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或 者口头形式向投保人作出明确说明；

31、未作提示或者明确说明 的，该条款不产生效力。”最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十一条规定，“保险合同订立时，保险人在投保单或者保险单 等其他保险凭证上，对保险合同中免除保险人责任的条款， 以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标 志作出提示的，人民法院应当认定其履行了保险法第十七条 第二款规定的提示义务。保险人对保险合同中有关免除保险 人责任条款的概念、内容及其法律后果以书面或者口头形式 向投保人作出常人能够理解的解释说明的，人民法院应当认 定保险人履行了保险法第十七条第二款规定的明确说明义 务。”第三，经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议的内 容违反了法律的强制性规定

32、。消费者权益保护法第二十六条第二、三款规定：“经 营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出 排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格 式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、 店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除 其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以 欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损 害国家、集体或者第三人利益；以

33、合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：造成对方 人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议内容属于合同法第四十条规定情形的，该管辖协议条款无效。例 如，经营者以格式合同条款规定了与争议没有任何实际联系 地点的法院管辖。第四，合同当事人双方约定“一方违约，另一方可到自 己居住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”的协议选 择管辖条款无效。这是因为：首先，从字面上理解，“一方违约，另一方可到自己住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”，属 于附条件的选择，即只有在一方违

34、约的情况下，另一方才能 在自己居住地的人民法院起诉。但是，是否违约，并不是当 事人所能认定的，只有经过人民法院的实体审理后才能认定一方是否违约。其次，如果经法院实篇三：北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷 案件若干疑难问题的解答北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件 若干疑难问题的解答京高法发XX462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力 如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没 有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁 合同的效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋为经济

35、适用 住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的， 不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定 不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以 处理。3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立 租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或 者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予 支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格 致使房屋不符合使用条件，承租人依据最高人民法院关于 审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释（下称解释 ）第八条第（三）项规定要求解除租赁 合同的，应予支持。4、涉及“群租”房屋的

36、租赁合同效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确 认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法 院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政 管理规定的违法行为予以处理。5、集体土地租赁合同的效力如何认定？ 当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集 体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁 合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限 制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何 处理？实践中应区分以下情形处理： （1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致

37、使承租人无法以该房屋为经营场所办 理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据中华人 民共和国合同法 （下称合同法 ）第九十四条第（四）项 规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应 予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人 在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除 外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人 无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双 方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方 要求解除租赁合同的，应予支持。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实 际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、 租赁

38、合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减 免。7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业 执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管 理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办 理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租 人依据合同法第九十四条第（三）项规定要求解除租赁 合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、 合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由， 主张拒付、 减付租金的， 如何处理？ 实践中应区分以下情形处理： （ 1） 租赁房屋是当事人双方认可的

39、特定房屋，合同约定的租金标 准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理 期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为 由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在合 同法第五十四条规定的可撤销情形的除外。 （ 2）租赁房屋 需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁 面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由， 依据合同法第一百一十一条规定要求出租人承担减付相 应租金等违约责任的，可予支持。9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设 立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企 业（或个体工商户）实际

40、使用房屋，因租赁合同履行发生纠 纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以 承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两 者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持， 但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入 的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合 同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债 务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前 述的债务加入。承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合最高人 民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定 （三）第二条规定情形的，优先适用该规定。10、带照租赁合同纠纷如何处理？出租人将

41、房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个 体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营 业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房 屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予 支持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经 营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。裁判文书中应当 写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违 反行政管理规定的违法行为予以处理。因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履 行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。承租人要 求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、 对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素

42、予以确定。 合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交 给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相 对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包 经营合同。11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电 （水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出 租人催告并事先告知将采取断电 （水、气）等行为的情况下， 在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于 行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租 人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影 响应当与承租人

43、欠付租金的数额、比例及过错程度相适应， 超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违 约责任。12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时 有权解除合同？房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证 或其他合法审批手续 , 并发布拆迁公告，当事人据此要求解 除租赁合同的，应予支持。13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发 生争议的，如何处理？ 房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解 除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此 有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区 分以下情形处理： （ 1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为 经营场所办理了营业执照，并

44、在此实际经营，其要求出租人 给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般 应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照 的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间 合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁 合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人 （或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得 的数额不宜超过 50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确 定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租 人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人 可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径 解决。

45、（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承 租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（ 5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止， 且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给 付该补偿费的，可酌情予以支持。当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对 象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实 咨询拆迁人予以确定。三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议 的，如何认定？租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或 扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者 在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履 行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃 再提出异议的权利。15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰 装修损失的，如何处理？ 房屋租赁合同无效或非因承租人 单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现 值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的